Kira Bedelini Yeniden Belirleme Davası

Kira sözleşmesi sıklıkla başvurulan özel borç ilişkilerinden birisidir. Bu ilişkinin kiracı bakımından ortaya çıkan en önemli borçlarından birisi de kira bedelini ödeme borcudur. Kira bedeli dönemsel olarak ödenebilceği gibi tek seferde de ödenebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli BK m. 343 – 346 arasında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler dikkate alındığında taraflar kira bedeli üzerinde anlaşmış olabilir. Yine gelecek dönemlerde ne miktarda olacağını da belirleyebilir. Buna göre kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar sonucu ortaya çıkan davalarda mahkeme tarafların iradelerini dikkate alacaktır. Taraflar yenilenen kira dönemine ilişkin olarak anlaşma sağlayamamışlarsa dava konusu kira dönemine ilişkin kira bedelini tespit davası açılacaktır. Daha açık bir ifadeyle açılacak olan bu kira bedelini tespit davası, yalnızca dava konusu edilen kira sözleşmesindeki kira dönemine ilişkin olabilecektir26.

Konumuz olan değişiklik davası bakımından düşünüldüğünde kira bedelinin artırılması veya azaltılması amacıyla açılan kira bedelini tespit davası eğer temelde bir dava olmadan açılmışsa kesinlikle değişiklik davası olarak değerlendirilemeyecektir. Daha açık bir ifadeyle ilk defa açılan kira bedelini tespit davasının temelinde maddi anlamda kesin hüküm gücüne sahip ve değiştirilmesi istenilen bir hüküm olmadığı için açılan bu dava değişiklik davası olarak değerlendirlemeyecektir. Çünkü değişiklik davası ancak, temelde maddi anlamda kesin hüküm gücüne sahip bir hükmün kesinleşme etkisini sona erdirebilmek için açılan bir davadır27. Burada tarafların kendi serbest iradeleri ile sözleşmede belirledikleri kira bedelinin işlemin temelden çökmesi ve öngörülemezlik durumu nedeniyle yeniden belirlenmesi hususu söz konusudur28.

Buna karşın kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce aynı kira sözleşmesi hakkında önceden bir kira bedelini tespit davası açılmışsa bu durumda açılan dava değişiklik davası olarak değerlendirilebilecek mi? Asıl üzerinde durulması gereken konunun bu olduğu kanısındayız.

26

Yavuz, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Borç İlişkileri), 9. Baskı, İstanbul, 2011, s. 280 (Yavuz –

Borçlar); Zevkliler, Aydın, Borçlar Hukuku (Özel Borç İlişkileri), 10. Baskı, Ankara, 2008, s. 172. 27 _{Bkz. II. Bölüm-§1-B.}

28

Karşılaştırmalı hukukta bu durumda açılan davanın değişiklik davası olarak değerlendirilebileceğini savunan görüşe göre dönemsel ödemelerin söz konusu olduğu kira bedelinde alt ve üst sınırı kayıtsız ve şartsız olarak değişmez olarak öngörmek mümkün olmayacaktır. Buna göre ihtiyaçların ve şartların değişken oluşu, kira bedelinin yeniden ele alınabilmesi zorunluluğunu ortaya çıkarmaktadır29.

Türk Hukuku açısından konuyu ele aldığımızda kira bedelini tespit davasının - her ne kadar tartışmalı olsa da30- değişiklik davası gibi inşai dava olarak değerlendirildiğini, dava konusuna ilişkin belirsiz durumunun olması ve zaman karşısında ortaya çıkan önemli hukuki veya fiili değişikliklerden etkilenme ihtimali yüksek olan bir dava konusun olduğunu söyleyebiliriz. Tüm bu benzerliklere karşın bu davanın hemen değişiklik davası olarak nitelendirilemeyeceğini söyleyebiliriz. Öncelikle değişiklik davasının, önceki hükmün kesinleşme etkisini geleceğe etkili olacak şekilde ve yeni bir değişiklik davası açılana kadar sürdüreceği kuralının olduğunu söyelemeliyiz. Değişiklik davasında kendine özgü, mutlak ve sürekli olmayan bir kesinleşme etkisi bulunmaktadır. Bu kesinleşme etkisi, varlığını yeni açılacak değişiklik davasına kadar sürdürecektir. Bunun aksine, yeni bir dava açılmaksızın, değişiklik davasının etkisinin sona erdirilebilmesi mümkün değildir. Çünkü değişiklik davası sonucunda verilen hüküm de maddi anlamda kesin hüküm gücüne sahiptir. Yalnızca burada açılacak yeni bir değişiklik davası ile bu etkinin sona erdirilebilmesi mümkündür. Buna göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davada belirlenen kira bedelinin yalnızca dava konusu edilen kira dönemine ilişkin olacağı, bu dönemin sona ermesi ile birlikte bu davanın etkisini kendiliğinden sona erdireceği düşünülürse, açılan bu davanın değişiklik davası olarak nitelendirilmesi mümkün olmayacaktır. Her ne kadar öncesinde açılan bir dava olsa da bu davanın amacı önceki davanın kesinleşme etkisini sona erdirmek değildir. Böyle bir amacı olamaz, çünkü buna gerek yoktur. Önceki davanın kesin hüküm etkisi sürelidir. Bu süre önceki dava konusunda belirlenecek kira bedelinin sözleşme süresi ile sınırlıdır.

Burada değişiklik davası olarak değerlendirilebilecek tek durum, BK m. 344/III gereğince, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim

29 _{Fasching – Kommentar, s. 1147 – 1148.} 30

tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde tespitinden sonra belirlenen kira bedelinin, m. 344/IV gereğince göre değiştirilmesi halinde olabilecektir. Zira bu durumda kanunkoyucu, sınırlı sayı ilkesine de uygun olacak bir biçimde hâkimin yaptığı bu belirlemenin açılacak bir dava ile yeniden gözden geçirilebilmesine imkân sağlayan düzenleme ortaya koymuştur. Ancak bu durum, kira bedelini yeniden belirleme davasında, ortaya çıkabilecek istisnai bir durumdur ve genel bir kural olarak kira bedelini yeniden belirleme davasının değişiklik davası olarak nitelendirilmesini sağlayamayacaktır.