Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkının içeriğini oluşturan kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinden bazılarının bağımsız bir hak olarak özgülenmesidir45. Şu halde, sınırlı ayni haklarda yer alan sınırlılık, hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesine olanak sağlayan mutlak etkisine değil, eşya üzerinde sağladığı hâkimiyetin kapsamına ilişkindir46.
Sınırlı ayni haklar, Türk Medeni Kanunu’nda irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakkı olmak üzere üç tip şeklinde düzenlenmiştir.
Sınırlı ayni haklar bakımından da mülkiyet hakkında olduğu gibi, birlikte hak sahipliği söz konusu olabilmektedir. Sınırlı ayni haklar üzerinde birden fazla kimsenin
44 Acabey, M. Beşir, “Edinilmiş Mallara Katılma Rejiminde Mal Grupları – İspat Kuralları ve Eşlerin Paylı Mülkiyeti Altındaki Mallara İlişkin Düzenlemeler”, Prof.Dr.
Ünal Narmanlıoğlu’na Armağan, DEÜHFD, C. 9 - Özel Sayı 2007, İzmir 2009, (s. 491 – 534), s. 495; Türk Medeni Kanununun m. 223/2 hükmüyle, eşlerin paylı mülkiyeti altında bulunan mallar yönünden farklı bir düzenleme getirilmiştir. Anılan bu son hükme göre; aksine anlaşma olmadıkça, eşlerden hiçbiri, diğerinin rızası olmadan, paylı mülkiyet konusu maldaki payı üzerinde tasarrufta bulunamaz. Evlilik birliğinin yararı dikkate alınarak konulmuş olan bu hüküm; paylı mülkiyete ilişkin genel düzenlemenin bir istisnasını oluşturmaktadır.
45 Özmen, M. Yavuz, Eşya Hukukunda Sınırlı Ayni Haklar, www.icdenetim.ormansu.gov.tr, E.T: 05.07.2016, s. 1.
46 Sirmen, s. 497; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 767-768.
20 hak sahibi olması genel olarak iki şekilde karşımıza çıkar. Bunlardan ilki, sınırlı ayni hakkın birden fazla kimse lehine tanınmış olması durumudur. Bir diğeri ise, sınırlı ayni hakkın lehine kurulduğu taşınmaz üzerinde birden fazla kimsenin birlikte malik olması halidir. Üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmaz lehine irtifak hakkı tesis edildiğinde, kurulan irtifak hakkı üzerinde paylı bir hak sahipliğinden söz etmek gerekir47. Bu durum bilhassa hak sahipliğinin kişiye değil, eşyaya bağlı olduğu irtifak haklarında söz konusu olmaktadır. Zira eşyaya bağlı irtifak hakları bağımsız bir irtifak hakkı niteliği taşımamakta olup, bağlı bulundukları taşınmazı takiben bir hak sahipliği yaratırlar. Buna benzer bir durum, bir diğer sınırlı ayni hak çeşidi olan rehin hakkında görülmektedir. Bilindiği üzere, rehin hakkı da, fer’ilik ilkesi48 gereğince ait olduğu alacak hakkını takip eder. Dolayısıyla, birden fazla kişinin alacak hakkına sahip olması durumunda, alacağa bağlı tesis edilen rehin hakkı bakımından da kural olarak birlikte hak sahipliği gündeme gelir49.
İfade etmek gerekir ki, yukarıda belirtilen birlikte hak sahipliklerinin konusu mülkiyet değildir. Bu sebeple, paylı mülkiyete ilişkin hükümler bu durumlara doğrudan değil ancak mahiyetlerine uygun düştüğü ölçüde kıyas yoluyla uygulanabilir50.
47 Kürşat, s. 44.
48 Rehin hakkına hâkim olan fer’îlik ilkesinin birinci fonksiyonu, rehin hakkının kuruluş aşamasında ortaya çıkar ve mevcut bir alacağı temin etmek üzere rehin tesis edilmesi durumunu ifade eder. İkinci fonksiyonu ise, bu hakkın alacaktan bağımsız olarak devredilememesinde görülmektedir (Dereli, Zeliha, LexCommissoria Yasağı, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara 2009, s. 5 vd.).
49 Bu konuda ayrıntılı bilgi için bkz. Kürşat, s. 44.
50 Kürşat, s. 45; Akipek/Akıntürk, s. 390; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 402; Sirmen, s. 273; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 305.
21 E. Paylı Mülkiyet – Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, 23.06.1965 tarihli, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiş ve kanun koyucu tarafından taşınmaz mülkiyetinin özel bir türü olarak benimsenmiştir51. Kat mülkiyeti; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır (KMK m. 2/a). Kat mülkiyetinin daha iyi anlaşılabilmesi için öncelikle bağımsız bölümden ne anlaşılması gerektiğinin ortaya konulması gerekmektedir.
Bağımsız bölüm, kat mülkiyetine konu olan taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir (KMK m. 2/a). Görüldüğü üzere, bölümlere, bağımsız bölüm niteliği kazandıran en önemli unsur, o bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmasıdır. Konut olarak kullanılan dört odalı bir dairenin iki odası, bütünden ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmadığı için bağımsız bölüm niteliği taşımaz ve bu iki oda üzerinde kat mülkiyeti tesis edilemez.
Üzerinde kat mülkiyeti kurulmak istenen bölümün başlı başına kullanılmaya elverişli olup olmadığı hususu tapu sicil memurlarınca re’sen araştırılmalıdır. Şüphesiz, kullanıma elverişlilik hususu, kat mülkiyetine konu olacak bölümün kurulacağı amaca göre belirlenir52.
Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler aslında, arazinin bütünleyici parçası durumundadır. Bilindiği üzere, bir şeye malik olan kimse onun bütünleyici parçasına da malik olur (TMK m. 684/1). Genel kural bu olmakla birlikte, kanun koyucu,
51 Sirmen, s. 442-443.
52 Y13HD, 14.05.1981 tarihli, 2239/3740 sayılı kararına göre, ortak yerlerin bağımsız bölüm olarak tescili geçersizdir. Bu geçersizlik yolsuz tescilden de öteye bir anlam taşır ve TMK m. 1023 hükmü uygulanamaz (YKD, 1981/9, S. 1167); Oğuzman/Seliçi/
Oktay - Özdemir, s. 612.
22 uygulamada kolaylık sağlamak maksadıyla, genel kuraldan ayrılmış ve yaptığı özel bir düzenleme ile bütünleyici parça durumunda olan bu bağımsız bölümlere taşınmaz niteliği tanımıştır (TMK m. 704). Bu düzenleme neticesinde, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerinde de aynî hak kurulması imkânı doğmuştur53. Bu çerçevede hazırlanan Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da bağımsız bölüm esası benimsenmiş ve bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyetinin kurulacağı ifade edilmiştir.
Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüme, onun değeriyle orantılı olarak tahsis edilmiş arsa payı (KMK m.2/d) ve ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payı ayrılmaz bir biçimde bağlıdır (KMK m.3/f.1). Ortaya çıkan bu eşyaya bağlı mülkiyet ilişkisi gereğince, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak yerlerdeki mülkiyet payına da o sahip olur54.
Kat mülkiyetine ilişkin hukuki tasarruflar yalnızca bağımsız bölümler üzerinde söz konusu olabilir. Bağımsız bölümler ile arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı birbirinden bağımsız olarak tasarrufa konu olamaz. Öyle ki, bağımsız bölümler mülkiyet payları ile beraber devir ve iktisap olunabilirler. Yine, arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı da, bağımsız bölümdeki kat mülkiyetinden ayrı olarak devredilemez, rehnedilemez veya başka bir ayni hakla yüklenemez55.
Her ne kadar, kat mülkiyetinde anataşınmaz bakımından birden fazla hak sahipliği görüntüsü olsa da paylı mülkiyet birliğine hâkim olan bazı esaslar burada geçerli değildir. Örneğin; kat mülkiyetine tabi taşınmaz üzerinde ortaklığın giderilmesi talep edilememekte (KMK m.7) ve bağımsız bölümün satılması halinde diğer kat maliklerinin
53 Akipek, Öcal, Şebnem, Taşınmaz Mülkiyeti ve Kat Mülkiyeti Kanunu, www.taa.gov.tr, E.T: 04.05.2016 (Power Point Sunum).
54 Sirmen, s. 443; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 610-611.
55 Keser, “Paylı Mülkiyette Yönetim”, s. 18; Kürşat, s. 41.
23 ön alım hakları bulunmamaktadır (KMK m.8)56. Kat mülkiyetinin devamlılığı gerekli kılması ve bağımsız bir mülkiyet niteliği taşıması göz önüne alındığında, bu farklılığın doğal bir sonuç olduğu görülür57.
Kanun koyucu tarafından, kat mülkiyeti rejimine özel, ayrı bir kanun yapılmış, bu hukuki kurumu düzenlemek adına ayrı hükümler tesis edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu’na göre özel kanun niteliğinde olup, kat mülkiyetine bağlı ortak yerlere ilişkin paylı mülkiyet hakkına ve varsa arsa payına ilişkin meselelerde öncelikli uygulama alanı bulur. Kat Mülkiyeti Kanununda hüküm bulunmayan hallerde ise, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümlerine başvurulur58.
56 Ancak bağımsız bölümün kendisi üzerinde paylı mülkiyetin bulunması halinde, paydaşlardan birinin kendi payını bir başkasına satması durumunda öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler (KMK m. 8/2).
57 Kürşat, s. 42; Paylı mülkiyet ilişkisinin diğer birlikte hak sahipliği hallerinden en önemli farkı sürekli bir amaç için kurulmamasıdır (Sarıhan, Banu Bilge, Müşterek Mülkiyetin Sona Ermesi (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi), Konya 1994, s. 1).
58 Nitekim bu husus Kat Mülkiyeti Kanununun “Genel Hükümlerin Uygulanma Alanı”
başlıklı 9. maddesinde; “ Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır” şeklinde ifade edilmiştir.
24
§ 2. PAYLI MÜLKİYETİN KURULMASI I. Genel Olarak
Paylı mülkiyet birliğinin kurulabilmesi için paydaşlar arasında daha önceden kurulmuş şahsi bir ilişkinin varlığı gerekmediği için hakkın doğumu için, tek kişi mülkiyetinin doğumunda gerekli olan şartların gerçekleşmesi gerekli ve yeterlidir59.
Paylı mülkiyette; pay, doğrudan kişiye bağlı olabileceği gibi eşyaya da bağlı olabilir. Örneğin; TMK m. 721 gereğince, iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır. Görüldüğü üzere, burada paydaşların paydaşlık nitelikleri, taşınmazın maliki olma özelliğinden kaynaklanmaktadır. Yani, taşınmazın maliki her kimse, sınırlık üzerindeki pay da ona ait olacaktır. İşte, payın kişiye bağlı olduğu durumlarda bağımsız paylı mülkiyetten, payın eşyaya bağlı olduğu durumlarda ise, bağımlı paylı mülkiyetten söz edilir60.
Paylı mülkiyet; hukuki işlem, yetkili bir makamın kararı veya kanun hükmü gereği ortaya çıkabilir61.
II. Hukuki İşlem
Paylı mülkiyetin en yaygın ortaya çıkış kaynağı, hukuki işlemlerdir. Hukuk sistemimizde, kişilerin, bir araya gelmek suretiyle diledikleri kadar paylı mülkiyet ilişkisi kurmalarının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Kişiler, iradeleri
59 Akipek/Akıntürk, s. 391; Bu konuda ayrıntılı bilgi için bkz. §1/III/B.
60 Sirmen, s. 273; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 401.
61 Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 60; Özcan, s. 38, Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 90.
25 doğrultusunda tesis edecekleri hukuki işlemler ile paylı mülkiyet ilişkisi meydana getirebilirler62.
Hukuki işlem yoluyla paylı mülkiyet ilişkisinin kurulabilmesi için öncelikle hukuki sebebin gerçekleşmesi, ardından tasarruf işleminin yapılması gerekmektedir63.
Birden çok kimsenin, birlikte kullanmak üzere taşınır veya taşınmaz bir mal iktisap etmesi halinde hukuki işlem yoluyla paylı mülkiyet ilişkisi kurulur. Bu durumda, taraflar arasında yapılan satım sözleşmesi hukuki sebebi oluştur. Satım sözleşmesinin yapılması paylı mülkiyetin doğumu için yeterli olmayıp, taşınırlarda zilyetliğin devri, taşınmazlarda ise taşınmazın tapuya tescil edilmesi gerekir64. Yine, bir malın birden çok kişiye devri halinde, devralanlardan bir kısmı iyiniyetli, bir kısmı kötüniyetli ise, malik olmayan kimseden pay devralan iyi niyetli şahıs, kendi payının mülkiyetini kazanır ve malı devredenle arasında hukuki işlemden kaynaklanan paylı mülkiyet ilişkisi meydana gelir65.
Paylı mülkiyet ilişkisi ölüme bağlı bir hukuki işlem neticesinde de meydana gelebilir.
Bir şeyin, vasiyet yoluyla birden fazla kimseye bırakılması halinde durum böyledir66.
62 Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 62; Şıpka Taman, Şükran, Türk Hukukunda Kanuni Önalım (Şuf’a) Hakkı, Hukuki Niteliği ve Kullanma Koşulları, Alfa Basım Dağıtım, İstanbul 1994, s. 34; Hatemi, Hüseyin/Serozan, Rona/Arpacı, Abdülkadir, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul 1991, s. 99.
63 Örneğin; birden çok kişinin, birlikte kullanmak üzere taşınır veya taşınmaz bir mal iktisap etmesi halinde, satım sözleşmesi hukuki sebebi oluşturmaktadır.
64 Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 91; Tapuda taşınmaza ayrılan yaprağın ilgi sütununa paydaşların ayrı ayrı isimlerinin yazılması ve pay oranlarının da gösterilmesi gerekir (Tapu Sicil Tüzüğü m. 25/3, 4).
65 Özcan, s. 39-40; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 403; Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 91.
66 Esener/Güven, s. 184; Özcan, s. 39.
26 Mesela, miras bırakan A, yapmış olduğu vasiyetnamede evini, B ve C ye vasiyet etmişse, ev üzerinde B ve C lehine paylı mülkiyet hakkı doğmuş olur. Yine, paylı mülkiyet ilişkisini doğuran hukuki sebep, tek taraflı bir hukuki işlem (vasiyetname) olabileceği gibi, iki taraflı bir hukuki işlem de (satış, bağışlama) olabilir67.
III. Yetkili Makamın Kararı
Yetkili makamların kararları neticesinde de paylı mülkiyet ilişkisi meydana gelebilir.
Birden fazla kimsenin tescile zorlama davası açması neticesinde, mahkemenin, davacılar lehine mülkiyet hakkı tesis etmesi durumunda hal böyledir68. Yine, talep üzerine, miras ortaklığına ait malvarlığı değerleri üzerinde bulunan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi halinde mahkeme kararıyla paylı mülkiyet ilişkisi doğmuş olur69.
İcra ve İflâs Kanunu uyarınca yapılan bir cebri icra yoluyla arttırmada, bir taşınmaz malın birden çok kimseye ihale edilmesi durumunda da ihale edilenler arasında paylı mülkiyet ilişkisi kurulmuş olur70.
Bir idari makam da, tesis edeceği işlem neticesinde paylı mülkiyet ilişkisi meydana getirebilir. Örneğin; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre, belediyeler veya valiliklerce, taşınmaz maliklerinin rızası aranmaksızın, bazı taşınmazların imar
67 Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 91.
68 Sirmen, s. 274; Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 61; Özcan, s. 40.
69 Antalya, Gökhan/Sağlam, İpek, Miras Hukuku, Legal Yayıncılık İstanbul 2015, s. 402; Dural, Mustafa/Öz, Turgut, Türk Özel Hukuku, C. IV, Miras Hukuku, 10. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 2016, s. 466.
70 Keser, “ Paylı Mülkiyette Yönetim”, s. 20.
27 planına uygun şekilde inşaata elverişli hale getirilmesi amacıyla paylı mülkiyete karar verilebilir71.
IV. Kanun
Paylı mülkiyet ilişkisi, bazen de kaynağını doğrudan kanundan almış olabilir. İki malın birbiriyle karışma ve birleşmesi durumlarında72 (TMK m. 776); duvar, çit, parmaklık gibi iki taşınmazı birbirinden ayıran sınırlıklar (TMK m. 721) üzerinde kanundan doğan paylı mülkiyet hali söz konusudur73. Yine, TMK m. 222/22’ye göre, eşler arasında yasal mal rejimi olarak belirlenmiş olan edinilmiş mallara katılma rejiminde, eşlerden hangisine ait olduğu ispat edilemeyen mallar, onların paylı
71 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 569; Özcan, s. 40; 3194 sayılı İK m. 18/1 :
“İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri, malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re‘sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.”
72 Bu durumda paylı mülkiyet ilişkisinin doğabilmesi için karışan veya birleşen taşınırlardan biri, diğerinin, yani asıl şeyin bütünleyici parçası haline gelmemelidir. Zira bu takdirde, yeni eşya üzerinde paylı mülkiyet değil, tek kişi mülkiyeti meydana gelir ve eşyanın maliki asıl şeyin sahibi olur. Paylı mülkiyet, karışan veya birleşen şeyler arasında asıl şey-bütünleyici şey ilişkisi yoksa söz konusu olmaktadır. (Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 92; Akipek/Akıntürk, s. 391-392).
73 Esener/Güven, s. 184; Akipek, “Tapuya Kayıtlı Taşınmazların Bölünmesi, Birleştirilmesi ve Arazi Toplulaşıtırılmasının Genel Esasları”, s. 95.
28 mülkiyetinde sayılır74. Nihayet, iki kişinin kaybolmuş bir şeyi birlikte bularak mülkiyetini kazanmaları (TMK m. 769-771), paylı mülkiyet konusu bir taşınmazda define bulunması (TMK m. 772) gibi durumlarda da paylı mülkiyet ilişkisinin ortaya çıktığı kabul edilir75.
§ 3. PAYDAŞLARIN PAYLARI BAKIMINDAN DURUMLARI I. Genel Olarak
Paylı mülkiyetin kapsamının ve nasıl bir mülkiyet türü olduğunun net olarak ortaya konulabilmesi için, öncelikle, onun temel unsuru olan pay kavramının açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
II. Pay Kavramı ve İşlevi
Mülkiyet hakkından doğan, bölünmeye elverişli ve belli bir oran dâhilinde paydaş maliklere ait olan yetki ve ödevlerin tümüne pay (hisse); paydaş maliklerden her birine de paydaş (hissedar) denir76.
Paydaşların paylı mal üzerindeki yetki ve ödevleri, kural olarak, paydaşların o paylı mal üzerinde sahip oldukları pay nisabı kadardır. Pay, paydaşların gerek eşya üzerinde sahip oldukları yetkileri gerekse birbirlerine karşı olan hak ve yükümlülüklerini gösterir. Bu çerçevede, paylı mülkiyetin yönetiminde ve bu yönetim sırasında doğabilecek giderlerin karşılanmasında pay oranı belirleyici bir unsur olarak ortaya çıkmaktadır77.
74 Sirmen, s. 275; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 569;
Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 99; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 430.
75 Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 60; Keser, “Paylı Mülkiyette Yönetim”, s. 19.
76 Akipek /Akıntürk, s. 389; Sirmen, s. 275; Keser, , s. 7-8; Esener/Güven, s. 185;
Özcan, s. 35.
77 Keser, “Paylı Mülkiyette Yönetim”, s. 7; Özcan, s. 51.
29 Paylı mülkiyette sorumluluk sınırı kural olarak pay ile belirlenmektedir. Ancak paydaşlar, kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile pay oranından bağımsız bir sorumluluk kararlaştırabilirler78.
Taşınmazdaki paylı mülkiyet payı, maddi bir varlığı olmamasına karşın kanun koyucu tarafından, bazı istisnalar hariç olmak üzere, taşınmaz hükümlerine tabi tutulmuştur79.
III. Pay Oranı
Paylı mülkiyet ilişkisinde her paydaşın, belirlenmiş bir pay oranı mevcuttur.
Paydaşlar, belirlenen pay oranı dâhilinde paylı mülkiyet ilişkisinde yer almaktadır80. Pay oranı, doğrudan kanunda belirlenmiş olabilir. Birleşen veya karışan şeylerin maliklerinin, bu malların karışma veya birleşme zamanındaki değerleri oranında paydaş olmaları81 (TMK m. 776), kat mülkiyetinde, bağımsız bölüme özgülenecek arsa payının, bağımsız bölümün ana taşınmaz içinde sahip olduğu değer oranına göre belirlenmesi (KMK, m. 3) hallerinde, durum böyledir. Pay oranları, paylı mülkiyet ilişkisini meydana getiren yetkili makam kararında veya hukuki işlemde de belirlenmiş olabilir82.
78 Şüphesiz böyle bir sözleşme, sadece tarafları ve onların külli halefleri üzerinde hüküm ve sonuç doğurur.
79 Sirmen, s. 275; Keser, “Paylı Mülkiyette Yönetim”, s. 8.
80 Gürsoy/Eren/Cansel, s. 399; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 307; Keser,
“Paylı Mülkiyette Yönetim”, s. 7.
81 Oğuzman/Seliçi/Oktay - Özdemir, s. 306.
82 Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 62; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 570;
Gürsoy/Eren/Cansel, s. 426; Karahasan, Mustafa Reşit, Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, Öğreti- Yargıtay Kararları-İlgili Mevzuat, 1. Baskı, Arıkan Yayıncılık, İstanbul 2007, s. 110.
30 Bununla beraber, paylı mülkiyeti meydana getiren hukuki sebepte pay oranları tayin edilmemişse, her paydaşın, eşit paya sahip olduğu kabul edilir (TMK m. 688/2).
Paylı mülkiyet konusu şey tapulu bir taşınmaz ise, paylı mülkiyete ve pay oranlarına ilişkin yapılan anlaşmanın resmi şekilde yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir83. Taşınmazlarda, paylı mülkiyet hakkının tapuya tescil edilebilmesi için her paydaşın isminin yanında, sahip olduğu pay oranının da belirtilmesi gereklidir (Tapu Sicili Tüzüğü m. 28/3). Örneğin; yarı hisse, üçte bir hisse gibi. Eğer tapuda yer alan pay oranı ile hukuki sebepte belirtilen oran arasında bir çelişki var ise TMK m. 1025 uyarınca sicilin düzeltilmesi davası açılabilir. Paylı mülkiyet tapuya tescil edildikten sonra, tapuda yer alan kayda güvenen iyiniyetli üçüncü kişinin payın mülkiyetine veya bu pay üzerinde bir başka ayni hakka ilişkin kazanımı korunur (TMK m. 1023). Bu kazanım, tapu sicilinde tescil edilmiş olan pay oranı üzerinden -gerçeğe uygun olmasa dahi- gerçekleşmiş kabul edilir84.
Tapu sicilinde kayıtlı bulunan mevcut ve geçerli bir pay oranının değiştirilmesi de şüphesiz, resmi şekilde yapılmış yeni bir anlaşmanın tapuya tescil edilmesiyle mümkündür85.
IV. Paya İlişkin Tasarruf ve Payın Haczi
TMK m. 688/3 uyarınca, paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Her paydaş, kural olarak, payı üzerinde diğer paydaşlardan
83 Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 63; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 400;
Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 307.
84 Esener/Güven, s. 185; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 570; Karahasan, s. 110; Özcan, s. 52.
85 Sirmen, s. 276.
31 bağımsız olarak tasarrufta bulunabilir; payını başkasına temlik ve rehin edebilir86 (TMK m. 688/3).
Paylar ancak bir bütün halinde rehin hakkının konusunu oluşturabilir. Bir diğer ifadeyle, payların bölünerek bir kısmı üzerinde rehin hakkı tesis edilmesi mümkün değildir87.
Paylardan herhangi biri üzerinde rehin hakkı tesis edilmiş olması, bu rehin hakkı ortadan kalkmadıkça, eşyanın tamamı üzerinde rehin hakkı kurulmasını engellemektedir. Nitekim TMK m. 692/2 hükmüne göre, paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar88. Şüphesiz, taşınmazın tamamı üzerinde rehin hakkı kurulmuş olması, sonradan pay üzerinde rehin hakkı tesis edilmesine engel teşkil etmemektedir89.
Her ne kadar TMK m. 688/3’te sadece temlik ve rehinden söz edilmişse de, paydaşın kendi payı üzerinde sahip olduğu tasarruf serbestisinin bunlarla sınırlı olmadığını ve her paydaşın maddi kullanımı gerektirmeyecek irtifak haklarını da kendi payı üzerinde tesis edebileceğini kabul etmek gerekir. Bu çerçevede, eşyaya bağlı irtifak hakları, üst hakkı,
Her ne kadar TMK m. 688/3’te sadece temlik ve rehinden söz edilmişse de, paydaşın kendi payı üzerinde sahip olduğu tasarruf serbestisinin bunlarla sınırlı olmadığını ve her paydaşın maddi kullanımı gerektirmeyecek irtifak haklarını da kendi payı üzerinde tesis edebileceğini kabul etmek gerekir. Bu çerçevede, eşyaya bağlı irtifak hakları, üst hakkı,