E. Paylı Mülkiyet – Kat Mülkiyeti
IV. Paya İlişkin Tasarruf ve Payın Haczi
TMK m. 688/3 uyarınca, paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Her paydaş, kural olarak, payı üzerinde diğer paydaşlardan
83 Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 63; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 400;
Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 307.
84 Esener/Güven, s. 185; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 570; Karahasan, s. 110; Özcan, s. 52.
85 Sirmen, s. 276.
31 bağımsız olarak tasarrufta bulunabilir; payını başkasına temlik ve rehin edebilir86 (TMK m. 688/3).
Paylar ancak bir bütün halinde rehin hakkının konusunu oluşturabilir. Bir diğer ifadeyle, payların bölünerek bir kısmı üzerinde rehin hakkı tesis edilmesi mümkün değildir87.
Paylardan herhangi biri üzerinde rehin hakkı tesis edilmiş olması, bu rehin hakkı ortadan kalkmadıkça, eşyanın tamamı üzerinde rehin hakkı kurulmasını engellemektedir. Nitekim TMK m. 692/2 hükmüne göre, paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar88. Şüphesiz, taşınmazın tamamı üzerinde rehin hakkı kurulmuş olması, sonradan pay üzerinde rehin hakkı tesis edilmesine engel teşkil etmemektedir89.
Her ne kadar TMK m. 688/3’te sadece temlik ve rehinden söz edilmişse de, paydaşın kendi payı üzerinde sahip olduğu tasarruf serbestisinin bunlarla sınırlı olmadığını ve her paydaşın maddi kullanımı gerektirmeyecek irtifak haklarını da kendi payı üzerinde tesis edebileceğini kabul etmek gerekir. Bu çerçevede, eşyaya bağlı irtifak hakları, üst hakkı, geçit hakkı, oturma hakkı bölünemeyeceği ve diğer paydaşların hakları ile bağdaşmayacağı için, pay üzerinde, diğer paydaşlardan bağımsız olarak tesis olunamaz
86 Y16HD, T: 26.05.2006, E: 2006/2753, K: 2006/3999 (YKD, C. 33, S. 1. 2007, s. 99-100); Sirmen, s. 276; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 307; Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 64.
87 Gürsoy/Eren/Cansel, s. 408; Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 97.
88 Sirmen, s. 277; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 434; Esener/Güven, s. 186; Eren
“Mülkiyet Hukuku”, s. 94.
89 Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 97; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 308.
32 iken90 taşınmaz üzerinde intifa hakkının tesisinde herhangi bir engel bulunmamaktadır91.
Paydaşın, kendi payını, diğer paydaşlardan bağımsız olarak kiraya verip veremeyeceği hususu öğretide tartışmalıdır. Öğretideki bir görüşe göre, eğer paylı maldan yararlanma şekli sözleşme ile belirlenerek paydaşın kullanacağı kısım tayin edilmişse, paydaş kendisine özgülenen yeri kiraya verebilir. Böylece, paydaşın kendi kullanımına ayrılan bir yeri kiraya vermesi olağan yönetim işi kabul edilebilir92. Öğretideki diğer bir görüşe göre ise, paydaşlardan her biri, paylı mülkiyet konusu mal üzerindeki kullanma hakkını, diğer paydaşlardan bağımsız olarak, üçüncü bir kişiye kira sözleşmesiyle devredebilir. Paydaşın, payını kiraya verebilmesi için, paylı malın bir kısmının kendisine özgülenmiş olmasına gerek yoktur. Bu görüşe göre kullanma hakkını devralan kimse, devreden paydaşın kullanma ve yararlanma hakkı oranında paylı malı kullanabilir ve ondan yararlanabilir. Ayrıca, her paydaşın, diğer paydaşlardan bağımsız olarak payı üzerinde intifa hakkı kurabileceği kabul edildiğine göre, kullanma
90 Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku, 12. Baskı, Barış Yayınları Fakülteler Kitabevi, İzmir
2015, s. 233; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 407; Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 103; Eren,
“Mülkiyet Hukuku”, s. 96.
91 TMK m. 697 ve m. 700 uyarınca pay üzerinde intifa hakkı kurulabilmektedir. Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içerisinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder (TMK m. 700).
92 Gürsoy/Eren/Cansel, s. 440; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 317.
33 hakkının devrini amaçlayan bir sözleşmenin yapılmasının da önünde bir engel bulunmamaktadır93.
Yargıtay, 27.11.1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kurulu Kararında94, paydaşların kendi paylarını diğer paydaşlardan bağımsız olarak kiraya veremeyeceğine hükmetmiştir.
Kanaatimize göre, payın, diğer paydaşlardan bağımsız bir şekilde kiraya verilip verilemeyeceğinin tespitinde, kiracının paylı malı kullanmasının, diğer paydaşların haklarıyla bağdaşıp bağdaşmadığı hususu önem arz etmektedir. Her paydaşın, paylı malı diğer paydaşların kullanmasına ve yararlanmasına engel olmamak şartıyla dilediği gibi kullanma ve ondan yararlanma yetkisi vardır95. Bu çerçevede her paydaş, paylı maldan yararlanma hakkının bir sonucu olarak, kullanma yetkisini üçüncü bir kişiye devretme yetkisine sahiptir96. Bu durumda, her paydaş, kendi kullanım hakkına sahip olduğu oranda yani diğer paydaşların paylı malı kullanma haklarını engellemeyecek ölçüde payını kiraya verebilir. Örneğin; paydaşlar, paylı malı, belirli bir zaman diliminde bir paydaşın kullanması üzerine anlaşmışlar ise, diğer paydaş, kendi payını o zaman diliminde kullanılmak üzere kiraya veremez. Zira böyle bir durumda, paydaş,
93 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 583-584; Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 100-101; Arpacı, Türk Medeni Kanunu Açısından Müşterek Mülkiyette Yararlanma ve Yönetim, Kazancı Yayınları, İstanbul 1990, s. 135.
94 Resmi Gazete, 21.04.1947, YİBK, 27.11.1946 tarihli, E: 1943/28, K:1946/15, (www.hukukturk.com), E. T. 29.05.2017); Bununla birlikte, söz konusu kararda, sadece iki kişi arasında paylı mülkiyet konusu olan eşyada, paydaşlardan birinin payını diğer paydaşa kiraya vermesi uygun görülmüştür (Özcan, s. 55).
95 Ertaş, s. 234-235; Esener/Güven, s. 189; Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 109-110;
Akipek/Akıntürk, s. 398.
96 Öztaş, s. 119; Özçelik, s. 24.
34 kendisinin dahi sahip olmadığı bir hakkı kiracıya tanımış olmaktadır97. Bununla beraber, paydaşlar, paylı malın kullanımına ilişkin anlaşmışlar ve malın belirli bir kısmının kullanımın paydaşa özgülemişler ise, bu durumda paydaş, kendi payına ilişkin kısmı kiraya verebilir. Yine, paydaşların, paylı malın kullanımına ilişkin anlaşma yapmamaları halinde, her paydaş, kendi payını kiraya verebilir. Nitekim böyle bir durumda da paydaş, diğer paydaşların haklarını engellemeksizin kendi kullanım hakkını bir üçüncü kişiye devretmektedir98. Paydaşın, payı üzerinde intifa hakkı tesis edebilme yetkisi bulunduğuna göre, kendi payını kiraya da verebilmesini doğal karşılamak gerekir.
Son olarak belirtmek gerekir ki, paydaşın zamanında borcunu ifa etmemesi neticesinde, payına haciz konması da mümkündür99.