TMK m. 691/1’e göre önemli yönetim işleri; işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması176 veya feshi, toprağın ıslahı gibi işlerdir. Burada sayılan işler örnek niteliğinde olup, tahdidi olarak belirtilmemiştir177. Paylı malın değer ve veriminin arttırılmasını öngören işlemler önemli yönetim işleri olarak değerlendirilebilir178.
Önemli yönetim işlerinin yerine getirilebilmesi için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir (TMK m. 691/1). Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır (TMK m. 691/2).
Görüldüğü üzere, önemli yönetim işlerinin yapılabilmesi çifte çoğunluk esasına bağlanmıştır179. Örnek vermek gerekirse, A’nın 1/7, B’nin 1/7, C’nin 1/7, D’nin 2/7, E’nin 2/7 hissedar olduğu bir paylı mala ilişkin önemli yönetim işinin yapılabilmesi için, A, B ve C’nin olumlu oyları yeterli olmayacaktır. Çünkü bu halde, paydaş
176 27.11.1946 tarihli, E:1943/28, K:1946/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, paylı malın üçüncü kişiye veya paydaşlardan birine kiraya verilmesi önemli yönetim işleri kapsamındadır (Karahasan, s. 127; Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 119).
177 Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 105; Özcan, s. 68; Keser, “Paylı Mülkiyette Yönetim”, s. 43.
178 Esener/Güven, s.188; Akipek/Akıntürk, s. 395.
179 Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 73; Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 106;
Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 121; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 575;
Gürsoy/Eren/Cansel, s. 441; Karahasan, s. 125.
58 çoğunluğu sağlanmışsa da gerekli pay çoğunluğu sağlanamamıştır. Yine aynı şekilde, D ve E’nin olumlu oyları da önemli yönetim işinin yerine getirilebilmesi için yeterli değildir. Zira bu defa da, pay çoğunluğu sağlanmış fakat paydaş çoğunluğu sağlanamamıştır.
Pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığı hallerde ise, paydaşlardan birinin istemi üzerine, hâkim, bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir (TMK m. 691/3).
Maddede önemli yönetim işleri olarak örnekleme yoluyla sayılan işlerden ne anlaşılması gerektiğine de değinmek gerekmektedir.
İşletme usulünün değiştirilmesi, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmeksizin işletilme veya yararlanma biçiminin değiştirilmesidir. Benzinle çalışan bir otomobilin yakıt türünün oto gaza çevrilmesi, kömürle çalışan bir kazanın doğalgaza çevrilmesi işletme usulünün değiştirilmesine örnek teşkil eder180.
Tarım türünün değiştirilmesinden ne anlaşılması gerektiği konusunda öğretide görüş birliği yoktur. Arpa ekilen bir tarlaya kavak dikmek ya da hububat ekilen bir tarlanın, tütün veya şeker pancarı ekimine özgülenmesi, tarım türünün değiştirilmesi olarak kabul edilebilir. Bir bağın tarlaya dönüştürülmesi ise, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi anlamına geleceğinden bunun için paydaşların oy birliğinin gerektiği kanaatindeyiz181.
180 Sirmen, s. 282; Oğuzman/Seliçi/Oktay - Özdemir, s. 315-316;
Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 573.
181 Bkz. aynı görüşte; Oğuzman/Seliçi/Oktay – Özdemir, s. 319; “Tarlanın bağ haline getirilmesi TMK m. 692 anlamında oybirliğiyle karar verilmesi gereken yönetim işlerinden sayılır” Y1HD. 15.06.2009, 5657/6890 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası, E.T. 13.09.2016). Sirmen ve Eren’e göre, bağın tarlaya dönüştürülmesi tarım
59 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, paylı mülkiyet konusu mala ilişkin kira sözleşmesi yapılmasını veya mevcut bir kira sözleşmesinin feshini önemli yönetim işlerinden saymıştır182. Kanunda öngörülen çoğunluk sağlanmaksızın paylı mal veya paylı malın bir kısmının kiraya verilmesi durumunda, diğer paydaşlar bu kira sözleşmesiyle bağlı değildir183. Kira sözleşmesinin diğer paydaşlar adına yapılması durumunda, yetkisiz temsil hükümleri (TBK m. 46, 47) uygulama alanı bulur. Buna karşılık paydaş, sözleşmeyi kendi nam ve hesabına yapmışsa ve diğer paydaşlar paylı malın kiracı tarafından kullanımına engel olmuş ise, kiracıya karşı borcunu ifa edememekten sorumlu olur (TBK m. 112 vd.). Zira bu durumda, yapılan sözleşme geçerlidir. Diğer paydaşlar, bu sözleşmenin ifasına engel olmak yerine paylarına düşen kira bedelini isteyebilirler184.
Olağan yönetim sınırlarını aşan bakım, onarım ve yapı gibi işlere, yıkılan duvar veya çatının yapılması, balkon ilave edilmesi, binanın içyapısının değiştirilmesi örnek olarak gösterilebilir185.
türünün değiştirilmesi olarak nitelendirilebileceğinden, önemli yönetim işi olarak kabul edilmelidir (Sirmen, s. 283; Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 106).
182 Yargıtay da, 743 sayılı Medeni Kanun’un yürürlükte olduğu dönemde, paylı mülkiyet konusu malın tamamının veya bir kısmının kiraya verilmesini önemli işlerden saymaktaydı. YİBK, 27.11.1946, 28/15 (RG, 21.04.1947, S. 6588).
183 “İzni alınmamış paydaşın kiracının kullanımına ses çıkarmaması kira sözleşmesine onay verdiği anlamına gelir” Y6HD, 09.10.2008, E:2008/7674, K:2008/10530 (YKD, C. 34, 2008, s. 2143-2144).
184 Sirmen, s. 284; Erman, s. 69; Oğuzman/Seliçi/Oktay- Özdemir, s. 318.
185 YHGK, 13.06.2007, E:2007/1-349, K:2007/349 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası, E.T. 19.12.2016).
60 E. Olağanüstü Yönetim İşleri
Olağanüstü yönetim işleri, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleridir (TMK m. 692). Bu işlerin yapılması oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Tanımdan da anlaşılacağı üzere, olağanüstü yönetim işleri üç grupta toplanabilir186:
1- Paylı Malın Özgülendiği Amacın Değiştirilmesine İlişkin İşler
Özgüleme amacının değiştirilmesinden kasıt, eşyanın tahsis edildiği amacın ekonomik bakımdan değiştirilmesidir187. Meyve bahçesinin tarlaya çevrilmesi, fırının garaj haline getirilmesi, konutun otel haline getirilmesi paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesine ilişkin işlerdir188. Yargıtay’a göre, paylı mülkiyet konusu taşınmazın bir kısmına temelli ve bağımsız nitelikte bina yapmak paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesini sonucunu doğurmaktadır189. Buna karşılık, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 06.07.1955 tarihli, 12/18 sayılı kararında; kiralanan şeyin bir paydaşa tahsis edilmesinin, o eşyanın kira getirme niteliğini kaybettirmediği, çünkü paydaşın o şeyi olduğu gibi, yani mesken ise mesken, ticarethane ise ticarethane olarak kullanacağı, bu nedenle böyle bir işlemin olağanüstü yönetim işi değil, önemli yönetim işi sayılacağı belirtilmiştir190.
186 Akipek /Akıntürk, s. 397; Aybay/Hatemi, s. 127; Keser, “Paylı Mülkieyette Yönetim”, s. 57.
187 Ertaş, s. 243; Özcan, s. 66.
188 Esener/Güven, s. 189; Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 124.
189 Y1HD, 10.11.1987, E:1987/11094, K:1987/10169, (YKD, C. 16, 1990, s. 1609-1610).
190 Erman, s. 70.
61 2- Korumanın veya Olağan Şekilde Kullanmanın Gerekli Kıldığı Ölçüyü Aşan
Yapı İşleri
Paylı mülkiyet konusu eşyanın değerini arttırmaya veya estetik açıdan güzelleşmesini sağlamaya yönelik yapılan işler bu kapsama girmektedir. Kanun, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan her türlü yapı işini giderine bakmaksızın olağanüstü yönetim işi kategorisine sokmaktadır. Görüleceği üzere, yararlı işlerle lüks işler arasında bir ayrım gözetilmemiştir191.
3- Paylı Malın Tamamı Üzerinde Tasarruf İşlemleri
Paylı mülkiyete konu eşyanın mülkiyetinin devredilmesi gibi, üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi192 veya üzerinde kurulan kişisel bir hakkın tapu siciline şerh verilmesi de paydaşların oybirliği ile mümkündür. Bu durumda, adi kira veya ürün kirası önemli yönetim işleri kapsamına girmekte iken, bu hakkın tapu siciline şerh verilmesi olağanüstü yönetim işleri kapsamında kalmaktadır193. Tasarruf işlemi, mahiyeti itibariyle ivedilik arz ettiği takdirde şüphesiz, ivedi yönetim işleri kapsamında her
191 Öztaş, s. 22; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, ana gayrimenkulün ortak yerlerinin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Kanun koyucu, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yararlı yapı işleri için de paylı maliklerin oy birliğini gözeterek Kat Mülkiyeti Kanunundaki anılan düzenlemeden ayrılmıştır (Sirmen, s. 285).
192 Paydaşların malın tamamı üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurabilmeleri için paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmamış olması gerekmektedir(TMK m.691/2).
193 Özcan, s. 67; Karahasan, s. 126.
62 paydaş tarafından yerine getirilebilecektir. Örneğin çürümek üzere olan bir ürünün elden çıkarılmasında, durum böyledir194.
Bu arada hemen belirtmek gerekir ki, paydaşlar, olağanüstü yönetim işlerinin oybirliğiyle yerine getirilmesi konusundaki yeterli karar çoğunluğunu yine oybirliğiyle alacakları bir karar ile değiştirebilirler. Yani paydaşlar, oybirliğiyle alacakları bir karar ile olağanüstü yönetim işlerinin yerine getirilmesi için bir başka karar nisabı belirleyebilirler195.
III. Hukuki İşlem ile Düzenleme
Paylı mülkiyette, bilindiği üzere birlikte mülkiyet hali söz konusudur. Birden fazla kimsenin, aynı zaman diliminde, aynı mala belirli oranlar dâhilinde malik olması paylı mülkiyete konu eşyanın yönetiminin idame ettirilmesi hususunda bir takım sıkıntılara yol açabilmektedir. Bu çerçevede, yönetime ilişkin konularda, paydaşlara emredici hukuk kurallarına aykırılık teşkil etmeyecek şekilde düzenleme yapma yetkisi ve imkânı tanınmıştır.
Paydaşlar, paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılması, yönetilmesi ve eşyadan yararlanılması hususlarında, aralarında oybirliği ile yapacakları bir anlaşma ile kanuni düzenlemeden farklı bir uygulama kararlaştırabilirler196. Paydaşların farklı bir uygulama belirlemeleri halinde, kanunun emredici hükümlerine aykırılık oluşturmadığı takdirde,
194 Sirmen, s. 282.
195 Ayan, “Paylı Mülkiyette Yönetim”, s. 15; Akıntürk/Akipek, s. 397.
196 Sirmen, “Yeni Türk Medeni Kanununda Paylı Mülkiyete İlişkin Düzenlemeler”, s.729; Altınöz/Aşit, s. 411; Kılıçoğlu, Ahmet, Medeni Kanun’umuzun Aile-Miras ve Eşya Hukukunda Getirdiği Yenilikler, Genişletilmiş 3. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2014, s. 367-368.
63 yukarıda değinilen karar nisapları gündeme gelmez ve paydaşların yaptıkları anlaşmada belirledikleri hususlar uygulama alanı bulur197.
Paylı malın kullanılması, yönetilmesi ve ondan yararlanılmasına ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve mahkemece verilen kararlar, sonradan paylı malın paydaşı haline gelen veya pay üzerinde ayni hak sahibi olan kimseleri de bağlamaktadır198. Bu husus, bilhassa cüz’i halefler için önem arz etmektedir. Zira külli halefler açısından, böyle bir düzenleme olmasa dahi bağlayıcılık söz konusu olacaktır.
Ancak düzenleme olmasaydı cüz’i halefler için aynı sonuca varılamazdı199. Diğer taraftan hemen belirtmek gerekir ki, yapılan düzenlemenin taşınmaza ilişkin olması halinde, bağlayıcı olabilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi gereklidir (TMK m. 695/2).
Kanun, kullanma, yararlanma ve yönetimi düzenleyen hukuki işlemlerin geçerliliği için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. O halde, yapılan düzenlemeler yazılı veya sözlü olabileceği gibi örtülü irade beyanıyla da tesis edilebilir200. Ancak örtülü irade
197 Paydaşların, kanuni düzenlemeden ayrılamayacağı iki istisnaya zorunlu yönetim işleri ve ivedi yönetim işleri başlıkları altında yer verildiğinden tekrara düşmemek adına yeniden değinilmemiştir.
198 Akipek /Akıntürk, s. 400; Keser, “Paylı Mülkiyette Yönetim Sözleşmesi”, s. 522.
199 Aybay/Hatemi, s. 129; Keser, “Paylı Mülkiyette Yönetim Sözleşmesi”, s. 522.
200 Nitekim Yargıtay uygulamalarında da örtülü irade beyanıyla yapılabileceği kabul görmektedir. Bkz. Y1HD 11.10.1984, E:1984/9675, K:1984/10065 “…Dava konusu taşınmaz taraflar arasında paylı mülkiyet üzerinedir. Yanların ortak miras bırakanı ile davalılar arasında fiili kullanmayı belirleyen bir anlaşmanın bulunduğu dinlenen tanık ve yerel bilirkişi sözleri ile kanıtlanmıştır. Bu tür anlaşmanın tapu siciline
64 beyanıyla veya sözlü olarak yapılan anlaşma, tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için yazılı hale getirilmesi ve imzaların noterlik tarafından onaylanması gerekmektedir201 (TMK m.689/son). Diğer taraftan, paydaşlar yönetime ilişkin diğer konularda olduğu gibi kanun hükümlerinden ayrılmak suretiyle yapılacak olan anlaşmaları şekil şartına bağlayabilirler.
Yine paydaşlar, yapacakları anlaşma ile tüm yönetim işlerinin yerine getirilmesini aralarından birine de bırakabilirler202.
§ 6. PAYLI MÜLKİYETİN SONA ERME ÇEŞİTLERİ I. Genel Olarak
Bilindiği üzere, paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşlar arasında daha önceden kanun veya sözleşmeden doğmuş kişisel bir ilişki mevcut değildir. Birden fazla kimse, ekonomik bir amaç çerçevesinde bir araya gelmek suretiyle paylı mülkiyet ilişkisi meydana getirebilir. Paydaşlar, ekonomik amacın gerçekleşmesi veya diğer sebeplerle kurmuş oldukları paylı mülkiyet ilişkisini sonlandırmak isteyebilir veya bu ilişki aşağıda değineceğimiz sebeplerin gerçekleşmesiyle ortadan kalkabilir.
Paylı mülkiyetin sona ermesi, paylı mülkiyete konu eşya üzerinde birlikte hak sahipliği bulunan kimselerin mevcut birliktelik durumlarının sona ermesi demektir Bu geçmediğinden bahisle geçerli olmadığı yolundaki mahkemenin kabulünde isabet yoktur…” (YKD, C. 11, 1985, s. 333-334).
201 Öztaş, s. 235; Şerh için imza onayının aranmasının temel nedeni işlemde güvenliği sağlamaktır ve bu nedenle de yararlanma ve yönetime ilişkin “kararlar” dahi aynı hükme tabi sayılmalıdır (Arpacı, Abdülkadir, “Eşya Hukukumuzda Yeni Medeni Kanunla Yapılan Değişikliklerden Bazılarına Kısa Bir Bakış”, Prof. Dr. Necip Kocayusufpaşaoğlu İçin Armağan, Seçkin Yayınevi, Ankara 2004, s. 89-113, s. 96).
202 Ertaş, s. 240.
65 birliktelik, bir veya birkaç paydaş açısından son bulabileceği gibi, bütün paydaşlar bakımdan da ortadan kalkabilir203.
II. Paylı Mülkiyetin Bir veya Birkaç Paydaş Bakımından Sona Ermesi
Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş tarafından sona ermesi durumunda, paylı mülkiyet ilişkisi tamamen ortadan kalkmamakta, yalnızca ilgili paydaş veya paydaşlar bakımından son bulmaktadır.
A. Paylı Mülkiyetin Genel Sebeplerle Sona Ermesi
Paydaşın hukuki işlemler neticesinde, paydaşlık vasfını yitirmesine yol açan durumlar, genel sona erme sebeplerini oluşturmaktadır. Bir başka ifadeyle, mahkeme kararı ile paydaşın paydaşlıktan çıkarılması hali dışında gerçekleşen sebepler bu başlık altında yer alır. Bu durumda, genel sona erme sebepleri, paydaşın kendi payını bir başkasına devretmesi, payın cebri icra yoluyla satılması, pay hakkından feragat edilmesi, idare tarafından payın kamulaştırılması ve diğer sebepler olarak sıralanabilir204.
1. Payın Devri a. Genel Olarak
Pay üzerinde sahip olunan tasarruf yetkisinin205 bir sonucu olarak, her paydaş, kanun veya sözleşmede engel bulunmadıkça, kendi payını kısmen veya tamamen bir
203 Esener/Güven, s. 191; Akıntürk/Akipek, s. 400; Kürşat, s. 69; Özgür, s. 12.
204 Sirmen, s. 291; Kürşat, s. 69; Sarıhan, s. 7.
205 Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri kendi payı üzerinde dilediği şekilde temliki tasarrufta bulunabileceği gibi, bu pay veya paylar yönünden paydaş aleyhine malik olduğu payın iptali konusunda dava da açabilir (Y1HD, 17.02.2005, E:2005/1138, K:2005/1516; Kaçak, Nazif, Emsal İçtihatlarla Yeni Türk Medeni Kanununun Eşya Hukukuna İlişkin Hükümleri, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2006, s. 65).
66 başka kimseye devredebilir. Bu devir işleminin gerçekleşebilmesi için diğer paydaşların iznine veya icazetine gereksinim duyulmamaktadır206.
Payın devrinin temelini, satım, bağışlama veya trampa gibi hukuki sebepler oluşturabilir. Her ne hukuki sebeple olursa olsun, payın devri halinde, payını devreden paydaş paylı mülkiyet birlikteliğinin dışına çıkmakta, payı devralan yeni paydaş ise paylı mülkiyet birlikteliğine dâhil olmaktadır207.
b. Payın Devrine İlişkin Sınırlamalar
Her paydaş, kural olarak payı üzerinde tasarruf yetkisini haiz olsa da payın devrine ilişkin bir takım sınırlamalar söz konusudur. Bu sınırlamalar doğrudan kanundan kaynaklanabileceği gibi, paydaşların kendi aralarından yapacakları bir anlaşma ile de belirlenebilir. Kanundan kaynaklanan sınırlamalar; diğer paydaşların sahip olduğu yasal önalım hakkı ve evlilik hukukundan doğan sınırlamalardır.
aa. Diğer Paydaşların Yasal Önalım Hakkı
Paydaşın, payı üzerinde sahip olduğu tasarruf serbestisinin bir sınırlamasını, payın devri halinde, diğer paydaşlara tanınmış olan yasal ön alım hakkı oluşturmaktadır208.
206 Oğuzman/Seliçi/Oktay- Özdemir, s. 329; Feyzioğlu, Feyzi N. /Doğanay, Ümit/Aybay, Aydın, Eşya Hukuku Dersleri, Fakülteler Matbaası, İstanbul 1968, s. 96;
Aybay, Aydın, Müşterek Mülkiyetin Sona Ermesi (teksir edilmiş doçentlik tezi), İstanbul 1964, s. 18; Sarıhan, s. 8.
207 Kürşat, s. 75; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 449; Özgür, s. 15; Payın kısmen devri halinde ise, payını kısmen devreden paydaş paylı mülkiyet birlikteliği dışına çıkmamakta, payı kısmen devralan paydaş paylı mülkiyet birlikteliğine dâhil olmaktadır (Aybay, “Müşterek Mülkiyetin Sona Ermesi” s. 20).
208 TMK m. 732’ye göre, bir taşınmazdaki mülkiyet payının satışında, diğer paydaşlar yasal ön alım hakkını kullanarak o payı öncelikle satın alma hakkına sahiptirler
67 Yasal ön alım hakkı, taşınmazın paydaşlarından birinin payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara aynı şartlarda bu payı satın alma imkânı tanıyan tek taraflı yenilik doğuran bir hak niteliğindedir209.
Yasal önalım hakkının doğma ve kullanılabilmesi için tapu siciline şerhi gerekmemektedir. Zira bu hak, kaynağını doğrudan kanundan almaktadır. Bu nedenle, herkes tarafından bilindiği varsayılmaktadır210.
Yasal önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmaz mallara ilişkin payın devri halinde söz konusudur. Taşınır mallar üzerindeki payın devri halinde yasal önalım hakkı gündeme gelmeyecektir211.
(Sirmen, s. 277); Bu konuda ayrıca bkz. Kırca, Çiğdem, “Önalım Hakkı Konusunda Medeni Kanundaki Değişiklikler”, Prof. Dr. Ömer Teoman’a 55. Yaş Günü Armağanı, C. 2, Beta Yayınevi, İstanbul 2002, s. 1180-1205.
209 Kürşat, s. 81; Erkan, Vehbi Umut, Türk Medeni Kanununda Yasal Önalım Hakkı (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi), Ankara 2006, s. 27; Akipek, Şebnem/
Küçükgüngör, Erkan, Sözleşmeler Rehberi, (Sözleşmelerin Hazırlanması, Sözleşme Örnekleri, Yargıtay Kararları) Yetkin Yayınları, Ankara 2002, s. 783; YHGK, 17.03.1982 tarihli, E:1981/6-299, K:1982/270 sayılı kararında; paydaşların sahip olduğu yasal önalım hakkını ayni bir hak olarak nitelendirmiştir. Daha sonraki kararlarında ise, bu konudaki görüşünü değiştirmiş ve bu hakkın yenilik doğuran bir hak olduğunu belirtmiştir (Sarıhan, s. 13).
210 Gürsoy/Eren Cansel, s. 625; Esener/Güven, s. 274; Eren, Fikret, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, GÜHFD, C. XII, 2008, s. 103-126, s. 108.
211Eren, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, s. 109; Taşınırlarda yasal önalım hakkının tanınmamış olması nedenleri arasında hukuki işlem güvenliğinin sağlanması ve özellikle hak kazanan üçüncü kişilerin korunması gösterilmektedir.
68 Yasal önalım hakkı, paya ilişkin üçüncü kişi lehine tesis edilmiş sözleşmeden doğan önalım hakkından önce gelir212. A, B ve C’nin bir arsa üzerinde paylı mülkiyet ilişkisine sahip olduklarını varsayalım. A, kendisine ait olan pay üzerinde, D lehine ön alım hakkı tesis etmiştir. A’nın kendisine ait olan payı E’ye devretmek istemesi durumunda, B ve C’ye ait bulunan yasal ön alım hakkı, D’nin sahip olduğu sözleşmeden kaynaklanan ön alım hakkından önce gelir213.
Paydaşların sahip olduğu yasal önalım hakkı, hak sahibine yapılan bildirimden itibaren 3 ay, her halde satıştan itibaren 2 yıl geçmekle düşer214. Bu süreler, hak düşürücü sürelerdir215.
Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Açılan dava, yenilik doğuran bir dava niteliğindedir216.
Ancak yine de, taşınırlar bakımından, sözleşme ile bir önalım hakkı tanınması imkânı mevcuttur (Şıpka, s. 92 vd.)
212 Ayan, “Eşya Hukuku II Mülkiyet”, s. 64; Sözleşmeden doğan önalım hakkının üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh edilmesi gerekli iken, yasal önalım hakkı şerh edilmeksizin üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir. Zira yasal önalım hakkı, mülkiyetin kanuni sınırlamalarından olduğu için, herkes tarafından bilinmelidir (Kırca, “Önalım Hakkı Konusunda Medeni Kanundaki Değişiklikler” s. 1180).
213 Konu hakkında detaylı açıklamalar için bkz. Eren, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, s. 103-126.
214 Eren, “Mülkiyet Hukuku”, s. 423; Erkan, s. 93-94; Kırca, s. 1190; Eren, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, s. 120; Tunaboylu, Müslim, Önalım (Şuf’a) Davaları, Yetkin Yayınları, 5. Baskı, Ankara 2013, s. 155.
215 Akipek/Küçükgüngör, s. 784; Kırca, s. 1194; Oğuzman/Seliçi/Oktay- Özdemir, s. 561-562.
69 Son olarak belirtmek gerekir ki, payın isteğe bağlı arttırma yoluyla satımında ve Yargıtay’a göre bağımsız ve sürekli haklardan üst hakkının satımında da yasal önalım hakkı kullanılabilmektedir217. Bununla beraber, taşınmazların cebri arttırma yoluyla satışı halinde önalım hakkı kullanılamaz218 (TMK m. 733/1).
bb. Evlilik Hukukundan Kaynaklanan Sınırlamalar
Paydaşın, payı üzerinde sahip olduğu tasarruf serbestisinin bir diğer sınırlaması ise, karşımıza evlilik hukuku alanında çıkmaktadır219.
216 Tunaboylu, “Önalım (Şuf’a) Davaları”,s. 29; Eren, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, s. 108; Özcan, s. 126. Yasal önalım hakkının dava açmak suretiyle kullanılmasının temel nedeni, önalım hakkının kullanılması sonucu yapılan satışın ardından tescil yapılması gerektiği, bunun da dava açılmak suretiyle gerçekleşebileceğinin kabul edilmesidir. (Karahasan, s. 1178; Oğuzman/Seliçi/Oktay- Özdemir, s. 556-559; Nitekim kanun maddesinin gerekçesinde de bu husus ifade edilmiştir (Bkz. TMK m. 734 Gerekçesi)
217 Y6HD, 21.01.2008 tarihli, E: 2007/13277, K: 2008/323 sayılı kararında; “….tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli nitelikte bulunan üst hakkındaki payın üçüncü bir kimseye satılması, önalım hakkına konu teşkil eder.”
(Eren, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, s. 114; Eren, “Mülkiyet
(Eren, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, s. 114; Eren, “Mülkiyet