Zaptın Kira Sözleşmesine ve Kira Bedeline Etkisi

Türk Borçlar Kanunu’nun 309’uncu maddesi, zapt dolayısıyla, satım sözleşmesinin747

aksine, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesini kabul etmemiştir. Anılan maddede kiracının, zapt dolayısıyla, sadece uğradığı olumlu zararını tazmin edebileceği düzenlenmiştir748

.

Olumlu zarar, alacaklının, borcun ifasındaki çıkarının gerçekleşmemesi yüzünden uğradığı zarardır. Başka bir ifadeyle, borç ifa edilseydi, alacaklının malvarlığının içinde bulunduğu durum ile borcun ifa edilmemiş olması halindeki durum arasındaki farktır749. Olumlu zararın tazmin talebinin amacı, edim sözleşmeye uygun olarak ifa edilseydi alacaklının malvarlığının içinde bulunacağı durumun ekonomik bakımdan sağlanmasıdır750

. Bu durumda kiracı, kiralananı sözleşme süresi boyunca, sözleşmeye uygun bir şekilde kullansaydı, malvarlığının içinde bulunacağı durum ile kiralananın zapt dolayısıyla elinden alınması halinde, mal varlığının halihazırdaki durumu arasındaki farkı, kiraya verenden tazmin edebilecektir.

Karşılıklı edimler içeren sözleşmeler bakımından, alacaklının zararının nasıl hesaplanacağı öğretide tartışmalı bir konudur. Taraflardan birinin borcunu ifa etmemesi halinde, zararın, alacaklının kendi ediminin göz önünde tutularak mı, yoksa sadece borçlunun ifa edilmeyen edimi göz önünde tutularak mı hesap edileceği konusunda öğretide mübadele (değişim) teorisi ve fark teorisi olarak iki farklı görüş ortaya atılmıştır751

. Mübadele teorisine752 göre, olumlu zararı talep eden

747

TBK m. 217/f.1’e göre, “Satılanın tamamı alıcının elinden alınmışsa, satış sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılır ve alıcı satıcıdan aşağıdaki istemlerde bulunabilir: …”

748 _{GÜMÜŞ, Kira, s. 135.}

749 _{OĞUZMAN/ÖZ, C. I, s. 396; von TUHR/ESCHER, § 68, II, s. 99; GAUCH/SCHLUEP,}

Schweızerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 9. Auflage, Band II, Schultness, Zürich 2008, s. § 27, N. 2898, s. 147; TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 855; TUNÇOMAĞ, s. 806; TANDOĞAN, Mes’uliyet, s. 426; EREN, s. ; HAVUTÇU Ayşe, Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerde Temerrüt ve Müsbet Zararın Tazmini, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi, İzmir 1995 (bundan sonra “HAVUTÇU, Müsbet Zarar” şeklinde anılacaktır), s. 68; ERGÜNE Mehmet Serkan, Olumsuz Zarar, Beta, İstanbul 2008, s. 55, 56.

750 _{HAVUTÇU, Müspet Zarar, s. 68.}

751 _{Bu görüşler hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. HAVUTÇU, Müspet Zarar, s. 77 vd.} 752

Olumlu zararın hesaplanmasında mübadele teorisini kabul eden yazarlar içi bkz. von TUHR/ESCHER, s. § 68, s. 105, dpn. 76, s. 155; BECKER, Art, 107, N. 41; ARSLANLI, s. 447, 448; ÖZ Turgut, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, İstanbul 1989, s. 183, dpn. 138.

alacaklının kendi edimini yerine getirme yükümlülüğü devam eder. Fark teorisine753

göre ise, alacaklı edimini aynen yerine getirmek zorunda değildir. Fark teorisinde alacaklı, kendi ediminin parasal değerini tazminatın hesaplanmasında bir unsur olarak değerlendirme hakkına sahip olacaktır.

Kanaatimizce, kira sözleşmesinde, kiralananın zaptı dolayısıyla, kiracı, olayın şartlarına, kira bedelinin niteliğine göre, kendisi için hangi durum daha avantajlı ise, onu seçerek, tazminatın hesaplanmasını isteyebilmelidir. Kira bedelinin bir miktar para olarak kararlaştırıldığı durumlarda, mübadele teorisinin bir fark yaratmayacağı düşüncesiyle, fark teorisinin uygulanması gerektiğini düşünmekteyiz. Zira bu durumda her iki tarafın borcu, para borcu olacağı için, kiracının kira bedelini ödemesi gerekmeyecek, hatta, kiracı, kendisinden ifa talebinde bulunan kiraya verene karşı ödemezlik def’inde bulunabilecektir. Buna göre, kira bedelinin bir miktar para olduğu durumlarda, kiracı, kira bedelini ödemeyip, bu miktarı, kiralananı kullanamaması yüzünden uğradığı zarardan, düşerek, kalan miktarı tazminat olarak isteyebilmelidir. Kiracının kira bedelini peşin olarak ödediği durumda ise, yine fark teorisini uygulamak isterse, edimler arasındaki farkın yanında ödenen kira bedelinin iadesi istenebilecektir754

. Kira bedelinin bir miktar paradan başka bir şeyin verilmesi ya da bir hizmetin görülmesi şeklinde kararlaştırıldığı durumlarda ise, seçim hakkı kiracıda olmalı, işin ve durumun özelliğine göre, kendi menfaatine uygun olan durumu seçerek, tazminatın hesaplanmasını talep edebilmelidir.

Yargıtay755_{, mülga Borçlar Kanunu’nun yürürlüğü döneminde vermiş olduğu}

kararlarında, zapt dolayısıyla kiracının, kira sözleşmesini feshedebileceğini de kabul etmiştir. Kanaatimizce de, kiralanan üzerinde üçüncü bir kişinin üstün hak iddia

753 _{Olumlu zararın hesaplanmasında fark teorisini kabul eden yazarlar içi bkz. BUCHER, Allgemeine}

Teil, s. 380 vd; von BÜREN, s. 377; TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 870; öğretide bir görüş, fark teorisinin, “bir tarafın borcunun imkansızlaşması halinde, karşılıklı borçların sona erdiği ve borçlunun karşılıklı borçların düşmesi yüzünden doğan zararı tazmin edeceği” fikrine dayandığı takdirde kabul edilebileceğini aksi takdirde tazminatın fark teorisine göre hesaplanmasının kanuna uymayacağını ileri sürmüştür. Bkz. OĞUZMAN/ÖZ, C.I, s. 405; alacaklıya, fark ya da mübadele teorilerinden birini seçme hakkı tanıyan, uzlaştırmacı görüşler de bulunmaktadır. Bkz. TANDOĞAN, s. 146; SEROZAN, İfa Engelleri, § 16, N. 11; HAVUTÇU, Müsbet Zarar, s. 85.

754 _{Aynı doğrultuda bkz. SEROZAN, İfa Engelleri, § 16, N. 12; Bu durumun, sözleşmeden dönmenin}

sonuçlarından farksız olacağı düşüncesiyle, buna karşı çıkan bir görüş için bkz. TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 870.

ederek dava açması ve bundan dolayı, kiracının kiralananı kısmen ya da tamamen kullanmaması hallerinde kiracının kira sözleşmesini feshedebilmesinin kabul edilmesi yerindedir. Bu nedenle, kiracı, zapt dolayısıyla kira sözleşmesini feshedebilmelidir. Fesihle birlikte kira bedelini ödeme borcu ortadan kalkacak fakat bununla birlikte peşin ödenen kira bedellerinin de iadesi gerekecektir. Bunlar da sebepsiz zenginleşmeye göre değil, sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle kira sözleşmesine dayalı olarak geri alınabilecektir756

.

Türk Borçlar Kanunu’nun 309’uncu maddesi uyarınca, üçüncü kişinin, kiralanan üzerinde üstün bir hak iddia ederek, kiracıya dava açması halinde, kiraya veren, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanamaması yüzünden uğradığı bütün zararı karşılamakla yükümlüdür. Buradaki tazminat sorumluluğu, öğretideki bir görüşe göre, kusur karinesine dayalı bir kusur sorumluluğudur757

. Başka bir görüşe göre ise, kiraya verenin, tazminattan sorumlu olabilmesi için kusur şart değildir. Fakat, kiraya veren, kusuru olmadığını ispat ederek de sorumluluktan kurtulabilir758. Kanaatimizce, de kiraya verenin, zapt dolayısıyla, kiracının uğramış olduğu zararlardan sorumlu olabilmesi için, kusurlu olması gerekmemektedir.

Kiracıyı sorumluluk altına sokabilecek yükümlülükler nedeniyle759

, kiralananda meydana gelen zapttı bir hak ayıbı olarak nitelendirmemekteyiz760. Ancak, kiracının,

756 _{Bkz. Yarg. 13. HD 03.06.2003, E. 2003/2751, K. 2003/7262 ” … aynı yasanın 253. maddesi}

uyarınca kiralayan belediye kiralananın üçüncü bir şahıs tarafından kira sözleşmesinin yapılmasından önce mevcut olan ayni bir hak dolayısıyla tamamen veya kısmen zapttedilmesinden, kiracı davacıya karşı sorumludur. Olayda hazine mülkiyet hakkına dayanarak davacının kiracılık hakkı ile bağdaştırılamayan bir iddiada bulunmuştur. Davacı her ne kadar taşınmazı kullanmışsa da bunun karşılığında tapu maliki hazineye karşı sorumlu tutulmuş ve ecrimisil tazminatı ödemiştir. Böylece davacı kiracıdan, kiralanan elinden alınmış olmaktadır. Bu durumda davacı zapt dolayısıyla davalı ile aralarındaki kira sözleşmesinin feshini isteyebilir. Davacı bu davada fesih ile birlikte ödediği kira bedeli ve teminatın iadesini istemiştir. Burada davalının kira bedelini geri verme borcu sebepsiz iktisaptan değil kira sözleşmesinin feshedilebilir olmasından kaynaklanmaktadır. Davalı Belediyenin sorumluluğu aldığı kira bedelini geçmemek üzere kiracı davacının ödediği ecrimisil parası ile sınırlı olup mahkemece bu yön göz ardı edilerek davacının ödediği kira bedeli ve teminatın iadesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.” www.kazanci.com.

757 _{GÜMÜŞ, Kira, s. 133.} 758 _{TANDOĞAN, s. 125.} 759

Bu durumu hak ayıbı olarak nitelendirdiğimiz ve kiraya verenin ayıba karşı sorumluluk hükümlerinin kıyasen uygulandığını kabul ettiğimiz takdirde, kiracı TBK m. 318 uyarınca, kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlü olacak, bildirmediği takdirde ise bundan doğan zarardan sorumlu olacaktır. Anılan maddeyle kiracıya ek yükümlülük getirileceği için, zapt durumunu hukuki ayıp olarak nitelendirmemekteyiz.

760 _{GÜMÜŞ, TBK m. 309’da yer alan durumu, bir hak ayıbı olarak nitelendirmekte ve bunu, TBK m.}

zapt dolayısıyla, sadece uğramış olduğu olumlu zararı, tazmin ettirebileceği imkanıyla da yetinmemek gerektiği kanaatindeyiz. Kiracı, uygun düştüğü ölçüde, kendi menfaatine uygun olarak, Türk Borçlar Kanunu’nun m. 305’inci maddesinde belirtilen seçimlik hakları da kullanabilmelidir. Buna göre, üstün hak iddiasıyla açılan davanın yargılama aşamasında, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanamamışsa, kira bedelinden indirim talep edebilmelidir. Ayrıca, üçüncü kişi, dava açarak, kiralanan üzerinde üstün bir hak iddiasında bulunup kiralananı kiracının elinden aldığı takdirde, kiracı, sözleşmeyi feshedebilmeli ya da sözleşmeyi sona erdirmek istemeyip, kiralananın diğer bir benzeriyle değiştirilmesini de talep edebilmelidir.

III. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN SÖZLEŞMENİN KURULMASINDAN SONRA