1. Kiralananın Tarımsal Bir Taşınmaz Olması
Kira bedelinden Türk Borçlar Kanunu’nun 363’üncü maddesine göre indirim talep edebilmek için, kiralananın tarımsal nitelikte bir taşınmaz olması gerekir. Tarımsal taşınmaz, örneğin, tarla tarımına, meyve tarımına, bağcılık ya da çayır tarımına yarayan bir taşınmazdır801. Bu çerçevede, taşınmazdan elde edilen ürünün tarım,
799 Örneğin, bir şirket kirasında ya da bir ticari işletmenin kira sözleşmesine konu olması durumunda,
önemli bir devalüasyonun olması nedeniyle şirket ya da işletme gelirlerinin büyük oranda azalması halinde de kiracının bu imkandan yararlanabilmesi gerektiği yönünde bkz. ÖZTÜRK, s. 219.
800
Aynı doğrultuda bkz. TUNÇOMAĞ, s. 744.
801 BECKER Hermann, İsviçre Medeni Kanunu Şerhi, Borçlar Hukuku, II. Bölüm-Özek Borç
bağcılık meyvecilik, büyük ölçüde sebzecilikle elde edildiği taşınmazların tarımsal nitelikte taşınmaz olduğu kabul edilmektedir802
. Genel olarak tarla tarımına ya da sebze tarımına yarayan taşınmazlar tarımsal taşınmaz niteliğindedir803
. Yargıtay804 da vermiş olduğu bir kararında, taşınmazın taşlık ve kayalık olması sebebiyle tarıma elverişli olmadığını bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 363’üncü maddesi çerçevesinde değerlendirilemeyeceğini vurgulamıştır.
2. Olağanüstü Felaket Ya Da Doğal Olaylarının Meydana Gelmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 363’üncü maddesinin birinci fıkrasının uygulanması açısından, tarımsal ürün kirası sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca, bir ihtimal, çevre faktörleri gereği öngörülebilir nitelikte olsa da, meydana getirebileceği zarar önlenemez nitelikte olan olaylar olağanüstü felaket olarak kabul edilmelidir805
. Olağanüstü felaketin değerlendirilmesi açısından da objektif değil subjektif inceleme yapılması gerekir. Bu çerçevede olayın olağanüstü felaket olup olmadığı, kira süresinin, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgenin ve tarafların yaşadıkları çevrenin özelliklerinin göz önünde tutularak belirlenmesi gerekir806
. Bununla birlikte olayın herhangi bir şekilde önlenemeyecek nitelikte olması gerekir807
.
Taşınmazın bulunduğu bölge için alışılmışın dışındaki kuraklık, sel don, haşere istilası, bitkilere gelen salgın hastalıklar da doğal olaylara örnek olarak gösterilebilir808
.
802
BECKER, Art. 275, N.8, s. 327; TANDOĞAN, s. 172; ÖZTÜRK, s. 219; YILMAZ, Ürün, s. 76; ALTAŞ, s. 86 ; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 322.
803 BECKER, Art. 275, N.8, s. 327; İsviçre Federal Mahkemesi tarımsal taşınmaz kavramını daha dar
yorumlamasına karşılık, Yargıtay, tarımsal taşınmaz kavramını daha geniş tutmuştur. Örneğin, Yargıtay’ bir HGK kararında, gölde balık avlamak ve bir değirmenin kiralanmasını tarımsal taşınmaz kirası olarak değerlendirmiştir (YHGK 27.05.1936, E.1936/33, K. 1936/21). Fakat Yargıtay daha sonraki yıllarda başka bir HGK kararında dalyan ve balık avlama yerinin kiraya verilmesini tarımsal taşınmaz kirası olarak kabul etmemiştir (YHGK 23.10.1968, E. 1967/4-202, K. 1968/711) Bkz. TANDOĞAN, s. 173 ve s. 173, dpn. 153.
804 Yarg. 6. HD 10.09.2012, E. 2012/6662, K. 2012/11201, Karar için bkz. KIRMIZI, s. 619 vd. 805 Taraflarca beklenmeyen, öngörülemeyen ya da öngörülmesi de mümkün olmayan olayların,
olağanüstü felaket olduğu yönünde bkz. ALTAŞ, s. 135; ÖZTÜRK, s. 219. Tanım genel olarak doğru olmakla birlikte, TBK m. 363’un uygulanabilmesi açısından sınırlayıcı olduğu kanaatindeyiz.
806 BERCKER, Art. 287, N. 6, S. 342-343; TANDOĞAN, s. 173; ALTAŞ, s. 135; ÖZTÜRK, s. 219 807 Örneğin, tarımsal mücadele araçlarıyla dahi önlenemeyen nitelikte olması gerekir. BERCKER,
Art. 287, N. 6, S. 342-343
808
Bkz. TANDOĞAN, s. 173; YHGK 11.11.2009, E. 2009/14-456, K. 2009/496, “ … 2007 yılında mevsimin aşırı kurak geçmesi nedeniyle ürün alınamadığını, ayrıca zeytin ağaçlarına kuraklık nedeniyle verilen zararın gelecek yıllardaki ürünü de etkileyeceği ileri sürülerek kira bedelinin
Burada önemli olan meydana gelen olayın öngörülemezliğinden çok önlenemezliğidir. Zira olağanüstü felaket çevre faktörleri gereği öngörülebilir nitelikte olmasına rağmen, zararı önleme tedbirleri hiçbir şekilde kullanılamıyor ve zararın önüne geçilemiyorsa, bu durumda da Türk Borçlar Kanunu’nun 363’üncü maddesi çerçevesinde kira bedelinden indirim yapılabilmelidir. Burada, önlenemez riskin varlığının önceden öngörülebilir olması ihtimalinde, kiracının bu riske karşı basiretli davranarak sigorta yaptırması gerektiği kanaatindeyiz. Aksi takdirde, kira bedelinden hiç indirim talep edememeli ya da kusuru oranında düşük bir indirim talep edebilmelidir.
Kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 363’üncü maddesi çerçevesinde kira bedelinden indirim talep edebilmesi için, meydana gelen olaydan dolayı kusursuz olması başka bir ifadeyle meydana gelen olayın kiracıya isnad edilememesi gerekir.
3. Taşınmazdaki Verimin Önemli Ölçüde Azalması
Kira bedelinden indirim talep edilebilmesi için, olağanüstü felaket ya da doğal olaylar sonucu tarımsal nitelikteki kiralanan taşınmazın verimindeki azalmanın önemli olması gerekir809
. Verimdeki azalmanın önemli olup olmadığının belirlenebilmesi için elde edilen verim ile böyle bir olağanüstü olayın olmadığı yılın veriminin karşılaştırılması gerekir. Aynı zamanda, kiracı ve geçindirmekle yükümlü olduğu ailesi için geçim giderleri ve işletme giderleri masrafları ile normal verim arasındaki oran da göz önüne alınmalıdır. Bu karşılaştırma yapılırken taşınmazdaki verimin iyi olduğu ve kötü olduğu yılların beraber değerlendirilerek kira süresinin de hesaba katılması gerekir810
.
uyarlanması talebinde bulunulmuştur. … mahkemece, zeytin mahsulünün kuraklıktan etkilenmesi sonucu bilirkişi raporu ile belirlenen davacının zararı da göz önüne alınarak Türk Medeni Kanunu’nun 4. maddesinin hakime tanıdığı takdir yetkisi kullanılarak davacının talepleri değerlendirilip bir karar verilmelidir.” YKD C. 36, S. 6, Haziran 2010, s. 991-997.
809
Yarg. 6. HD 10.09.2012, E. 2012/6662, K. 2012/11201, “… kiralanan taşınmazların Kızılırmak yatağı içerisinde kalan ve bu nedenle kullanma imkanı kalmayan kısımlar için olağan gelirin bir bölümünün önemli ölçüde azaldığının kabulü gerekeceğinden mahkemenin bu yöne ilişkin kabulü yerindedir.” bkz. KIRMIZI, s. 620.
810
BERCKER, Art. 287, N. 4, s. 342; TANDOĞAN, s. 173-174; ÖZTÜRK, s. 219; YILMAZ, Ürün, s. 77; Verimin önemli surette azaldığının değerlendirilmesi yapılırken ayrıca şuna da dikkat edilmesi gerekir; tarımsal taşınmazda farklı tarımların yapıldığı durumlarda yıllık verimin tamamı dikkate
Öğretide tartışılan bir konu da, ürün toplandıktan sonra meydana gelen olağanüstü felaket ya da doğal olay sonucunda toplanan ürünün yok olması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 363’üncü maddesinin uygulanıp uygulanmayacağıdır. Bir görüşe811
göre, ürünün toplanmış olması, kiracının doğal afetlere karşı korunması düşüncesi bakımından fark yaratmamalıdır. Dolayısıyla kiracı ürün toplandıktan sonra da örneğin tarlada yığılı dururken sel basması gibi hallerde de kira bedelinden Türk Borçlar Kanunu’nun 363’üncü maddesi çerçevesinde indirim talep edebilmelidir. Diğer bir görüşe812 göre ise, ürün toplandıktan sonra meydana gelen olaylar sonucunda ürün yok olursa ya da miktarında azalma olursa, kiracı artık kira bedelinden indirim talep edememelidir. Zira, bu durumda toplanan ürün kiracının mülkiyetine geçer ve meydana gelen zarara da kiracı katlanır. Kanaatimizce, ürün toplandıktan sonra, meydana gelen olağanüstü duruma karşı, toplanan ürünleri kiracının, bir şekilde korumasının mümkün olup olmamasına göre, ayrım yapmak gerekir. Buna göre, toplanan ürünleri korumak mümkün ise, kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 363’üncü maddesinden yararlanarak indirim talep edememesi gerekir. Buna karşılık, toplanan ürünleri korumak hiçbir şekilde mümkün değilse, kiracının bedel indirim imkanından yararlanabilmesi gerekir.