III. TBK m 138 UYARINCA İFA GÜÇLÜĞÜ NEDENİYLE KİRA BEDELİNİN
6. Kira Bedelinin Değişen Koşullara Uyarlanması ya da Kira Sözleşmesinin Fesh
Yukarıda belirtilen şartların gerçekleşmesi ve kira sözleşmesinde işlem temelinin çökmesi halinde, kira sözleşmesinin uyarlanmasını istemek kiracıya bir hak olarak tanınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesine göre, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını558
isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde belirtilerek, borçluya (kiracıya) iki imkan tanınmıştır559
.
Öğretide560
bu imkanların seçimlik hak olduğu belirtilse de bunlar kanaatimizce seçimlik hak değildir. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesi göre, borçluya sözleşmeden dönme561
imkanı ancak sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmaması halinde tanınmıştır. Yoksa uyarlamanın bir alternatifi olarak değil.
558 Yarg. 3. HD 30.05.2012, E. 2012/8973, K. 2012/13817, Mahkemece yapılacak iş, resmi
kurumlardan enflasyonun oran ve seyri araştırılmalı, bununla birlikte kiralananın kullanım sahası, nitelikleri, bulunduğu muvki, konumu, emsal kira paraları, sözleşmenin kurulduğu, davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri, artış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığıyla incelenmeli ve böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli, daha sonra hal ve şartların değişmesi nedeniyle kiracıya ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun, objektif iyi niyet, hakkaniyet ve nesafet kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli…” YKD, C. 38, S. 10, Ekim 2012, s. 1894.
559
Mülga Borçlar Kanunu’nda TBK m. 138 hükmü yer almamaktaydı. Ancak, işlem temelinin çökmesi durumunda borçluya sözleşmeden dönme imkanı öğretide kabul edilmekteydi ve işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmeden dönme, kanunda düzenlenmemiş sözleşmeden dönme hallerinden biri olarak kabul edilmekteydi. Bkz. SEROZAN, İfa Engelleri, § 20, N. 9; KAPLAN, s. 154; DURAL Mustafa, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık(BK m. 117), Fakülteler Matbaası, İstanbul 1976, s. 74; BAYSAL, s. 259; ARAT’a göre, uyarlama kavramı, hem sözleşmenin içeriğinin değiştirilmesi hem de sona erdirilmesini kapsayacak şekilde geniş anlamda kullanılmıştır, bkz. ARAT, s. 165 dpn. 158; Uyarlamanın (adaptasyonun, revizyonun) arttırma, indirme, ertemele, ifa yerini değiştirme, masraf ödeme gibi değişik yollarla yapılabileceği yönünde bkz. . SEROZAN, İfa Engelleri, § 20, N. 9; Değişen durumların sözleşmeyi etkilemesi durumunda, ne sözleşmede ne de kanunda bir hüküm varsa, başka bir ifadeyle sözleşme ve kanun boşluğu varsa TMK m. 1 uyarınca boşluk doldurma yoluna gidileceği, bu boşluğun da TMK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralına göre yapılacağı, adil bir riziko paylaştırılmasının yapılamamsı durumunda ise, ya fesih ya da dönme yoluyla sözleşmenin sona erdirileceği, bazı hallerde ise, sona erme ile birlikte, karşı tarafa uygun bir tazminat ödeneceği yönünde bkz. DURAL, s. 74.
.TBK’da yer alan bu yeni düzenleme AMK § 313 dikkate alınarak düzenlenmiştir
560
AYDEMİR, s. 243.
561 Borçluya tanınan sözleşmeden dönme imkanının, işlem temelinin çöktüğü durumlarda son çare
Borçlu ifa güçlüğüne düştüğü anda dilediği hakkını seçemeyecek, ancak uyarlamanın mümkün olmaması halinde, sözleşmeden dönebilecektir. Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme olduğu için Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinin son cümlesi uyarınca burada kiracı, uyarlamanın mümkün olmaması halinde kira sözleşmesini feshedebilecektir562
.
Kiracının, Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesi uyarınca kendisine tanınan bu hakları nasıl kullanacağına ilişkin bir düzenleme yer almamakta ve bu konuda bir belirsizlik bulunmaktadır. Öğretide bir görüşe göre, borçlu bu haklarını, kiraya verenle anlaşamadığı takdirde hakim aracılığıyla kullanabilecektir563
. Bir başka görüşe göre ise, sözleşmeden dönme ve sözleşmenin feshi yenilik doğuran bir haktır ve dava yoluyla kullanılması zorunlu değildir. Uyarlama hakkı, sözleşmeden dönme- sözleşmenin feshi hakkına nazaran daha hafif bir yaptırıma sahip olduğu için bu hakkın da mutlaka mahkeme aracılığı ile kullanılmasına gerek yoktur564
. Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde de açıkça “hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir” yer aldığına göre, aşırı ifa güçlüğüne düşen kiracı kendisi uyarlama yapamaz. Ancak hakim uyarlamayı kabul etmezse, bu durumda kiracı, dönme veya fesih hakkını bizzat da kullanabilir, ayrıca hakimden de bu yönde karar verilmesini talep edebilir.
Kiracının, olağanüstü bir olayın meydana gelmesi dolayısıyla, işlem temelinin çökerek ifa güçlüğüne düşmesi üzerine bu durumu derhal kiraya verene bildirmesi
562 AMK’nda Borçlar Hukuku Reformundan sonra AMK § 313’de işlem temelinin sürekli borç
ilişkilerinde çökmesi halinde sözleşmeden dönme hakkının yerini sözleşmenin feshinin alacağı açıkça düzenlenmiştir.
TBK m. 138’in son cümlesinde yer alan bu yeni düzenleme de AMK § 313 dikkate alınarak düzenlenmiştir. AMK § 313’te ve TBK m. 138’de yer alan bu düzenlemenin anlamsız olduğu görüşü için bkz. SEROZAN, Tasarı, s. 49.
563 Aynı görüş için bkz. AYDEMİR, s. 244; Sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması konusunda
tarafların müzakerede bulunmasının dürüstlük kuralının bir gereği olduğu konusunda bkz. BAYSAL, İfa Güçlüğü, s. 141-142.
564 Sözleşmeden dönme, bozucu yenilik doğuran bir haktır ve sahibine tek taraflı bir beyanda
bulunarak, sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırma imkanı verir. Dönme beyanı karşı tarafa ulaşır ulaşmaz etkisini gösterir. SEROZAN Rona, Sözleşmeden Dönme, Vedat Kitapçılık, 2. Bası, İstanbul 2007 (bundan sonra “SEROZAN, Dönme” şeklinde anılacaktır), s. 43, 451, 452; TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 964; BAYSAL, İfa Güçlüğü, s. 137. Zira, sözleşmeden döneme gibi ağır bir yaptırımın hakime gitmeden, uyarlama gibi hafif bir yaptırımın ise, hakime gidilerek devreye sokulması, öğretide tezat bir durum oluşturacağı gerekçesiyle, iki sonuç arasında çok büyük bir farkın bulunmadığı ileri sürülmüştür. BAYSAL, İfa Güçlüğü, s. 137 ve dpn. 49’da belirtilen yazarlar; Sözleşmeden dönme, bozucu yenilik doğuran bir haktır ve
gerekmektedir565. Bu bildirimde sözleşmenin değişen şartlara göre değiştirilmesini de talep edebilir. Sözleşmenin değişen şartlara göre değiştirilmesinin mümkün olmaması, başka bir ifadeyle somut olayın özellikleri dikkate alındığında değişiklik mümkün olmuyorsa kiracı, sözleşmeyi feshedebilir566567
. Bu durumda kiracı, kiraya verenden sözleşmenin değiştirilmesini talep eder ve kiraya veren bunu kabul etmezse, kiracı kendiliğinden sözleşmeyi değiştirip, değiştirdiği koşullara göre uygulayamaz. Fakat diğer halde, yani sözleşmenin değiştirilmesinin mümkün olmaması halinde tek taraflı olarak, kiraya verene varması gereken bir irade beyanıyla kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak bu durumda, kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinin şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin takdirinin nasıl ve kime göre yapıldığı sorunuyla karşılaşabilir. Zira, kiraya verenin ifa güçlüğü olmadığını iddia edip, feshin hukuken geçersiz olduğunu belirterek aynen ifa davası açması durumunda568
kiracı, ifa güçlüğüne düştüğü ve sözleşmenin de değişen şartlara uyarlanmasının mümkün olmadığı ve Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinin kendisine tanıdığı bu haktan yararlandığı savunmasında bulunabilir. Fakat hakim, Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinin şartlarının oluşmadığına kanaat getirirse bu takdirde, kiracı ödemediği kira bedelleri için temerrüde düşmüş sayılır ve bu sırada temerrüdün bütün sonuçlarına katlanır. Dolayısıyla bu durumda kiracının zor durumda kalmaması açısından kiracının, uyarlama ya da uyarlamanın mümkün olmaması halinde sözleşmeyi fesih talebinin mahkeme aracılığıyla yapılması yerinde olacaktır.
Kiracı, mahkemeden569
sadece sözleşmenin değişen koşullara göre uyarlanmasını talep edebileceği gibi uyarlamanın mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshini
565 Alacaklının durumdan haberdar edilmesi dürüstlük kuralı gereğidir. ARAT, s. 174. 566
Kira sözleşmesi, sürekli edimli bir sözleşme olduğu için TBK m. 138 son cümle anlamında, sözleşmeden dönme mümkün olmayacak, kiracı kira sözleşmesini feshedebilecektir. Sözleşmeden dönmeden farklı olarak sözleşmenin feshi, ileriye etkili sonuç doğuracaktır. Sözleşme sona erme anına kadar geçerli olacağı için tarafların birbirlerinden olan alacak ve borçları değerlendirilerek tespit edilecektir.
567 Sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmayıp, sözleşmeden dönüldüğü durumlarda, “sıfıra
uyarlama”dan söz edilir. Bkz. BAYSAL, s. 258.
568 Bkz. ARAT, s. 175-176. 569
Borçlu uyarlama davasını makul bir süre içinde açmalıdır. Durumu değerlendirmesi ve kendisine olan etkisini hesap edebilmesi için bir süreye ihtiyaç vardır. Somut olaya göre bu sürenin hesabı değişir. Bkz. ARAT s. 175.
de talep edebilir. Kiracı bu durumda iki istemli (terditli) bir dava açacaktır570. Bu durumda hakim ilk olarak sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasının mümkün olup olmadığına ilişkin bir inceleme yapacak, Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde belirtilen şartların oluşmasına rağmen somut olay açısından uyarlamanın mümkün olmaması halinde ise sözleşmenin feshini değerlendirecektir.
Kiracı, iki istemli değil de sadece sözleşmenin uyarlanması talebinde bulunursa, hakim uyarlamanın şartlarının var olup olmadığını değerlendirecek şartlar gerçekleşmişse uyarlama yapacak, şartlar gerçekleşmemiş ise davayı reddedecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinin şartlarının gerçekleşmiş olmasına rağmen uyarlamanın somut olay açısından mümkün olmaması halinde ise uyarlamanın mümkün olmadığına karar verecektir. Zira hakim usul hukuku açısından taleple bağlı kalmak zorundadır571
. Kiracı dava dilekçesinde sadece uyarlama talep etmişse, hakim kendiliğinden, uyarlamanın mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshine karar veremeyecektir. Uyarlamanın şartlarının gerçekleşmesine rağmen somut olay açısından uyarlamanın mümkün olmadığı bu halde kiracı sözleşmenin feshi hakkını Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesine göre hakim aracılığıyla kullanacaktır.
Olağanüstü bir olayın meydana gelmesi dolayısıyla ifa güçlüğüne düşen ve kira bedelini ödeyemeyen kiracının, uyarlama talep etmeyip sadece sözleşmenin feshi hakkını kullandığı durumda572
ise, kanaatimizce yapılan fesih haksız olacaktır. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde borçluya tanınan bu hak, hakimden
570 AYDEMİR, s. 243; Açılan davada birden fazla talepte bulunuluyor ve fakat davacı, asıl talebi
kabul edilmediği takdirde yardımcı talebi hakkında karar verilmesini istiyorsa terditli veya kademeli dava söz konusudur. Terditli dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 111. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, “Davacı, aynı davalıya karşı birden fazla talebini aralarında asilik-ferilik ilişkisi kurmak suretiyle aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir. Bunun için talepler arasında hukuki veya ekonomik bir bağlantının bulunması şarttır (f.1). Mahkeme davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe fer’i talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz (f.2). Ayrıntılı bilgi için bkz. PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, s. 399; KURU/ARSLAN/YILMAZ, Medeni Usul, s. 281.
571 Hakimin taleple bağlılığı ilkesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde
düzenlenmiştir. Buna göre, “Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir (f.1). Hâkimin, tarafların talebiyle bağlı olmadığına ilişkin kanun hükümleri saklıdır (f.2). Ayrıntılı bilgi için bkz. KURU/ARSLAN/YILMAZ, Medeni Usul, s. 350, 351.
572 İşlem temelinin çökmesine sebep olan olağanüstü olay, aynı zamanda, TBK m. 331 çerçevesinde,
kiralananın kullanımı kiracıya bırakıldıktan sonra, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hale getiriyor ve uyarlama da mümkün olmuyorsa, mağdur olan tarafın kira sözleşmesini TBK m. 331’e dayalı olarak feshedebileceği görüşü için bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 79.
uyarlamanın talep edilip de, uyarlama şartlarının gerçekleşmesine rağmen somut olay açısından uyarlamanın mümkün olmaması halinde söz konusu olacaktır. Kiracı, uyarlamanın mümkün olmaması halinde, fesih hakkını kullandığını ileri sürdüğü durumda bu fesih Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesi çerçevesinde haklı olacaktır.
Dolayısıyla kiracı, ifa güçlüğüne düştüğü durumda ilk olarak hakimden uyarlama talep etmek zorundadır. Uyarlamanın, şartların gerçekleşmesine rağmen mümkün olmadığının hakim kararıyla tespit edilmesi üzerine, artık hakimin aracılığına ihtiyaç olmadan kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilecektir. Zira yukarıda da bahsedildiği gibi sözleşmenin feshi yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran haklar karşı tarafa varması gerekli bir irade beyanıyla kullanılır. Yenilik doğuran haklar ancak kanunda açıkça belirtildiği durumlarda hakim aracılığıyla kullanılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinin yorumu yapıldığında, sözleşmenin feshi hakkının kullanılması açısından bir istisna getirmemiştir. Dolayısıyla bu hakkın hakim aracılığıyla kullanılmasına gerek yoktur. Sadece dikkat edilmesi gereken bu hakkın kullanımı, uyarlamanın şartlarının gerçekleşmesine rağmen mümkün olmaması şartına bağlanmıştır.
Kiracının uyarlama talebi karşısında hakim, Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinin şartlarının oluştuğuna kanaat getirirse, sözleşmenin şartlarını değişen koşullara göre uyarlayacaktır573. Kiracı, hangi şartlarla uyarlama isterse istesin,
hakim bu noktada somut olaya göre hareket edip, uyarlama talep edilen şartlar dışında da uyarlama yapabilecektir574
. Örneğin, kiracının kira bedelinde belli bir
573
Uyarlama davası, taraflar arasındaki kira sözleşmenin bedele ilişkin hükümlerinin mahkeme müdahalesi yoluyla düzenlenmesi sonucunu doğurur. Taraflar arasındaki sözleşmenin bedele ilişkin hükümleri kaldırılarak bir hükümle belirlenen yeni kira miktarı sözleşme hükmü haline gelir. Sözleşmede, kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm olması halinde ise, kira bedeliyle ilgili bir hüküm olduğu için bu hüküm, uyarlama davası ile birlikte ortadan kalkmış olur. Dolayısıyla uyarlama kararı ile belirlenen ve kesinleşen miktar üzerinden bir arttırma istenemez. Bu nedenle davacının uyarlama kararı ile belirlenen kira bedeli haricinde ödenmesi istenen başka miktar olmadığı için davalı temerrüdünden de söz edilemez. Bkz. Yarg. 6. HD 24.06.1998, E. 1998/5606, K. 1998/5641, ERTÜRK, s. 689.
574 Dolayısıyla hakimin bu şekilde verdiği karar yenilik doğuran bir karar niteliğindedir. GÜMÜŞ,
Kira, s. 79; Öğretide bunun aksini savunan görüşler de vardır. Bu savunulan görüşe göre, borçlunun sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanılmasından sonra olay hakimin önüne gelip de hakim uyarlamaya ilişkin verdiği bu karar açıklayıcı bir tespit kararıdır. Bkz. SEROZAN, Dönme, s. 355-356. Ayrıca bu konuda yaşanan tartışma için bkz. BAYSAL, s. 235 vd.
oranda indirim istemesi üzerine, hakim, kira bedelinin artış oranına ilişkin olan şartlarda uyarlama yapabilecektir575
. Ancak hakim, taleple bağlılık ilkesi gereğince, kiracının talep ettiğinden daha yüksek bir indirime karar veremeyecektir.