1. Genel Olarak
Kira sözleşmesi uyarınca kiralanan, kullanılmak üzere belirli bir süre için kiracıya verilir. Fakat belirli sürenin taraflarca tam olarak belirlenmesi kira sözleşmesinin geçerliliği açısından zorunlu değildir193. 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda kira
sözleşmesinin süresi düzenlenmemiş olmasına rağmen, Türk Borçlar Kanunu’nun 300. maddesinde kira süresine yer verilmiştir. Buna göre, “Kira sözleşmesi, belirli ve
belirli olmayan bir süre için yapılabilir (I). Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır (II)”. İki fıkradan
oluşan bu maddeye göre, kira sözleşmesi belirli olmayan bir süre için de yapılabilecektir. Buna göre, taraflarca kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek olan kira sözleşmesi belirli süreli194, böyle bir süre
kararlaştırılmamış ise kira sözleşmeleri belirli olmayan (belirsiz195) bir süre için
yapılmış sayılacaktır196
.
Taraflar kira sözleşmesinin süresini diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Ancak bazı kanunlarda kira sözleşmesinin süresi bakımından sınırlamalar getirilmiştir197. Örneğin 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 64’üncü maddesinin ilk cümlesine göre, kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz198. Aynı kanunun 65’inci maddesinin ilk fıkrasına göre, dalyan, voli yerleri,
193 ARAL/AYRANCI, s. 218; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 187; Kira süresinin belirlenmesi, daha çok
sona ermesi açısından önem taşımaktadır. ARAL/AYRANCI, s. 218.
194
Bu maddenin ikinci fıkrasında belirtilen “herhangi bir bildirim olmaksızın” ifadesinden, belirli süreli kira sözleşmelerinin TBK m. 328’e göre fesih bildirimi ile sona erdirilemeyecektir. Ancak olağanüstü fesih sebeplerinin varlığı halinde olağanüstü fesihle ya da ikale sözleşmesi ile sona erdirilebilecektir. WEBER, Art. 255, N. 2, s. 1358; PERMANN, N. 5, s. 244; ARAL/AYRANCI, s. 219; GÜMÜŞ, Kira, s. 33; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 187; GÜNAY, s. 993.
195 Kanunda kira süresi yönünden belirli ve belirli olmayan kavramları esas alınmış ve belirsiz ifadesi
yerine belirli olmayan ifadesi kullanılmıştır.
196 GÜNAY, s. 993; 197
RUHİ, s. 16-17; ARAL/AYRANCI, s. 219.
198 Anılan maddenin ikinci cümlesinde bu kurala istisna getirilerek, turistik tesis kurulacak yerlerin ve
doğal ve yapay göller, barajlar, havuzlar, nehirler ve nehir ağızlarındaki sular, av yerleri ile deniz ve iç sulardaki su ürünleri istihsal hakkının kiralanmasında beş yıla kadar sözleşme yapmaya idareler yetkili kılınmıştır. İkinci fıkrasına göre ise, kiracılar tarafından kurulacak tesisat, yapılacak üretme yerleri on beş yıla kadar kiraya verilebilecektir.
2. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi
Herhangi bir bildirim olmaksızın sözleşmede kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sözleşme sona erecekse bu sözleşme belirli süreli kira sözleşmesidir. Belirli süreli kira sözleşmesinin oluşabilmesi için üç unsurun birlikte var olması gerektiği öğretide kabul edilmektedir. Buna göre, kira sözleşmesinin süre ile sınırlandırılması, her iki tarafın da karşılıklı fesih bildiriminden vazgeçmesi ve bildirimsiz kira ilişkisinin sona ereceğine ilişkin tarafların anlaşması gerekir199
.
Kira sözleşmesinde belirli sürenin kararlaştırılması farklı şekillerde yapılabilir. Örneğin, gün, ay veya yıl olarak belirli bir zaman diliminin belirlenmesi şeklinde olabileceği gibi, bir başlangıç ve bitiş tarihi belirtilmek suretiyle de gerçekleştirilebilir200. Ancak ispat hukuku açısından kira sözleşmesinin başlangıç
tarihinin açıkça belirtilmesi önemlidir. Örneğin, kira başlangıç tarihi 01.01.2013 olan bir kira sözleşmesinin süresi 2 yıl olarak kararlaştırılmışsa bu kira sözleşmesi 01.01.2015 tarihinde sona erecektir. Taraflar ileride gerçekleşmesi kesin olan bir olgunun gerçekleşmesine kadar da kira sözleşmesinin süresini belirleyebilirler. Örneğin, kiralayan emekli olana kadar, şeklinde kira süresini belirleyebilirler201
.
Kira süresi taraflarca, Türk Borçlar Kanunu’nun 327’nci maddesinde belirtildiği gibi, açık veya örtülü olarak belirlenebilir. Örneğin, yukarıda verdiğimiz örnekte
arazilerin ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin" on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesinin mümkün olacağı belirtilmiştir.
199
YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 187; Yarg. 14. HD 20.09.2010, E. 2010/7643, 2010/8810, “Dava, hasılat kira ilişkisine dayalı elatmanın önlenmesi (tahliye) istemine ilişkindir. Kira sözleşmesi 1 yıl için düzenlenmiştir. Kural olarak belli bir süre için yapılan hasılat kira sözleşmesi, mücerret bu sürenin geçmesiyle ve tarafların başka bir hukuki işlemde bulunmaları gerekmeksizin sona erer.”
www.kazanci.com
200 GÜMÜŞ, Kira, s. 33; AYDEMİR, s. 66.
olduğu gibi, kiralananın başlangıç tarihi belli olup iki yıllığına kiralanması halinde belirli ve açık süre söz konusudur. Bunun yanında bir yazlığın mevsimliğine kiralanması durumunda ise, süre yönünden örtülü bir belirleme söz konusudur202
.
3. Belirli Olmayan (Belirsiz) Süreli Kira Sözleşmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 300’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, belirli süreli kira sözleşmelerinin dışında kalan diğer bütün kira sözleşmeleri, belirli olmayan kira sözleşmeleri olarak tanımlamıştır. Buna göre, kira sözleşmesinin zaman olarak ne kadar süreceği belirlenmemişse böyle kira sözleşmeleri belirli olmayan süreli kira sözleşmeleri sayılır203
.
Belirli olmayan süreli kira sözleşmeleri iki şekilde gerçekleşebilir. İlk olarak, kira sözleşmesi yapılırken, başlangıçta kira süresine yer verilmemişse, ikinci olarak da süreli olmasına karşın, bu sürenin geçmesiyle bazı kira türleri ya kendiliğinden belirli bir süre uzamış sayılır ya da belirli olmayan (belirsiz) süreli hale dönüşür204
.
Asıl olan belirli olmayan süreli kira sözleşmesidir. Dolayısıyla bir kira sözleşmesinin belirli ya da belirli olmayan süreli mi olduğu konusunda şüpheye düşüldüğü takdirde, bu kira sözleşmesinin belirli olmayan süreli olduğunun kabul edilmesi gerekir205.
Türk Medeni Kanunu’nun 2 ve 28’inci maddeleri çerçevesinde, hayat boyu devam edecek şekilde gerçekleştirilen kira sözleşmelerinin geçersiz olduğu kabul edilmektedir206.
202
ALDEMİR, s. 66; TANDOĞAN, s. 96; Kira süresinin belirli ya da belirli olmayan şekilde yapılması, kira sözleşmesinin her iki türüne bağlanan sonuçları çizmek ve kira sözleşmesinin sona ermesindeki farklılıkları belirlemek açısından Önemlidir. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 187.
203 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 190; ARAL/AYRANCI, s. 220; ALDEMİR, s. 69. 204
ARAL/AYRANCI, s. 220; ALDEMİR, s. 69.
205 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 190; ARAL/AYRANCI, s. 220; GÜMÜŞ, Kira, s. 35. 206 Bkz. WEBER, N. 8, s. 1361; PERMANN, N. 4, s. 244; GÜMÜŞ, s. 36.