Kira bedeli alacağına840
ilişkin zamanaşımı süresinin dolup dolmadığını anlayabilmek için, ilk olarak kira bedeli alacağının tabi olduğu zamanaşımı süresini bilmek gerekir. Daha sonra, bu sürenin başlangıç tarihini ve sürenin nasıl hesaplanacağını, bundan sonra ise, zamanaşımını durduran ya da kesen bir sebebin bulunup bulunmadığını belirlemek gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 147’nci maddesinin birinci bendine841
göre, kira bedeli, ana para faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler beş yıllık zamanaşımına tabidir. Buna göre kira bedeli ve bundan kaynaklanan faiz alacakları beş yıllık zamanaşımına tabi olacaktır. Burada sadece genel kira değil, ürün kirasına ilişkin başka bir ifadeyle her türlü kira sözleşmesinden kaynaklanan kira bedeli alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabi olacaktır842
. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderler de dönemsel olarak ödeniyorsa bunlar da beş yıllık zamanaşımına tabi
839 ÇELİK, Görüşler, s. 67.
840 Zamanaşımı süreleri hesaplanırken, sözleşmedeki her alacağın ayrı ayrı ele alınması
gerekmektedir. BUCHER, Allgemeiner Teil, s. 453; OĞUZMAN/ÖZ, s. 605.
841 818 sayılı mülga BK’nun 126. maddesinin birinci bendini karşılamaktadır. Genel olarak mBK m.
126’nın karşılığı olan TBK m. 147’de bazı küçük değişiklikler halinde önemli bir fark bulunmamaktadır. Bkz. YAVUZ, Değişiklikler, s. 250.
842
TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 1038-139; ERDEM, s. 61; Yarg. 14. HD 20.02.2007, 2007/111, K. 2007/1552, “Taraflar arasındaki 15.02.1986 günlü rödovans sözleşmesi hasılat kira sözleşmesinin bir türüdür. Davalının zamanaşımı def’inin Borçlar Kanunu’nun
genel hükümleri çerçevesinde çözümü gerekir. Gerçekten Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmünce (TBK m. 146) kanuda başka suretle hüküm mevcut olmadığı takdirde kural olarak her dava on yıllık zamanaşımına tabidir. Ne var ki, yasanın 126. maddesinde (TBK m. 147) bazı özel sözleşme ilişkileri için zamanaşımının beş sene ile sınırlı olduğu hükme bağlanmış, 1. fıkrada her türlü kira ilişkisinden kaynaklanan davaların 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu kabul edilmiştir. Az yukarıda sözü edildiği üzere, rödovans sözleşmesi hasılat kira ilişkisinin özel bir türü olduğundan duraksamadan rödovans sözleşmesinden doğan davaların 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu söylenebilir.” ERDEM, s. 61, dpn. 237.
olacak, fakat tek seferde ödeniyorlarsa genel on yıllık zamanaşımına tabi olacaklardır843
.
Türk Borçlar Kanunu’nun 147’nci maddesinin birinci bendinde, düzenli aralıklarla ödenmesi gereken borçların başka bir ifadeyle dönemsel edimlerin beş yılda zamanaşımına uğrayacağını belirtilmiştir. Aynı borç ilişkisi gereğince belirli aralıklarla doğan veya belirli aralıklarla muaccel olan, borçlunun düzenli devrelerde ifa etmeye yükümlü bulunduğu edimler dönemsel edimlerdir844
.
Kira bedelinin de belirli ve düzenli aralıklarla ödeneceğinin karalaştırıldığı durumlarda kira bedeli alacağı ve kira alacağından doğan faizler beş yıllık zamanaşımına tabi olacaktır845. Buna karşılık, kira bedelinin dönemsel olarak değil
de toptan olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı durumlarda kira bedeli borcu, Türk Borçlar Kanunu’nun 147’nci maddesinin birinci bendi gereğince beş yıllık zamanaşımına tabi olmayacak, 146’ncı maddedeki on yıllık zamanaşımı burada uygulanacaktır846
. Zira, her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nun 147’nci maddesinde kira bedeli alacaklarının beş yıllık zamanaşımına tabi olacağı belirtilse de, burada beş yıllık zamanaşımına tabi olacak kira bedellerinin özelliği dönemsel edim niteliğinde olmasıdır. Aynı şekilde örneğin, kira bedelinin yıllık ya da beş yıllık olarak peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığı hallerde de kanaatimizce dönemsel edim olduğu kabul edilmeli ve burada da Türk Borçlar Kanunu’nun 147’nci maddesinin birinci bendi gereğince beş yıllık zamanaşımı uygulanmalıdır. Buna karşılık, kira sözleşmesi çerçevesinde fakat, kira bedeli dışında kalan ve özellikle yan edim yükümlülüklerine aykırı davranıştan doğan tazminat847
talepleri ile iade borcundan kaynaklanan talepler848 de beş yıllık değil Türk Borçlar Kanunu 146’ncı maddesi gereğince on yıllık zamanaşımına tabi olacaktır849
.
843
PERMANN, Art. 257a257b N. 10, s. 248; GÜMÜŞ, Yan Gider, s. 11.
844 YAVUZ, Değişiklikler, s. 249; OĞUZMAN/ÖZ, s. 340. 845 Her edim için ayrı bir zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır.
846 OĞUZMAN/ÖZ, C.I, s. 606; EREN, s. ; ERDEM, s. 61; AKÇAY, s. 44. 847
Yarg. 13. HD 24.10.2005, E. 2005/8366, K. 2005/15733, “… kira alacağı dışında, kira sözleşmesine dayanılarak açılan alacak ve tazminat davaları BK’nun 125. maddesi (TBK m. 146) hükmüne göre on yıllık zamanaşımı süresine tabidir.” www.kazanci.com.
848 Mermer ocağı olarak işletilmek üzere on yıllığına kiralanan sahanın sözleşmeye aykırı olarak
kullanılması sonucu, ocak etrafına ve ocak ağzına dökülen mermer artıklarının temizlenmeden bırakılması nedeniyle üretim yapılamayan 19 ay için uğranılan kar kaybının istenilmesi halinde zamanaşımı süresinin sözleşmenin sona ermesinden itibaren işleyeceği belirtilmiştir. Zira, kiralananın
Geçersiz bir kira sözleşmesine dayanarak kiracının kira bedellerini ödedikten sonra, ödenen kira bedellerinin iadesini içeren taleplerin hangi zamanaşımına tabi olacağı tartışmalı olsa da ortada hukuken bir kira bedeli söz konusu olmadığı için, genel olarak, öğretide850, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde Türk Borçlar
Kanunu 82’nci maddesine tabi olacakları kabul edilmektedir. Buna göre, geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl herhalde zenginleşmenin gerçekleştiği andan itibaren de on yıllık zamanaşımı uygulanacaktır.
Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tazminat talepleri ve kiracıya ait elektrik ve su bedellerinin vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde ödenmesi nedeniyle açılan davalarda da taleplerin kaynağı kira sözleşmesi ve bu talepler de vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde ileri sürüleceği için burada da on yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır851
.
Bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği ya da bilebilecek durumda olduğu taşınmazı, kendi taşınmazıymış gibi kiraya verip, kira bedellerini de almış olması halinde, kiralanan taşınmazın sahibinin, bu kimseden, kira bedellerinin kendisine verilmesi için açacağı dava ise, Türk Borçlar Kanunu’nun 530’uncu maddesi (mBK m. 414) uyarınca vekaletsiz iş görme, Türk Medeni Kanunu’nun 995’inci maddesi uyarınca ecrimisil hükümlerine dayanan bir dava olarak kabul edilmekte ve bu nedenle on yıllık zamanaşımına tabi olacağı kabul edilmektedir852
.
sözleşmenin sonunda, kira sözleşmesine uygun olarak teslimi kiracının borcudur. İhtilaf sözleşmeye aykırı davranış sonucu uğranılan kar kaybıdır ve BK’nun 125. maddesi (TBK m. 146) uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir. Bkz. Yarg. 13. HD 08.02.1988, E. 1988/6516, 1988/605, ÖZTÜRK, s. 451-452.
849 ERDEM, s. 51.
850 HIGI, Art. 269d, N. 227; ERDEM, s. 62.
851 Bkz. Yarg. 13. HD 18.02.1994, E. 1994/1004, K. 1994/1530-1540, “Davada yer alan istemler; kira
ile tahliye taahhüdü sözleşmelerine aykırı davranılması dolayısıyla uğranılan zararın giderimi ve vekaletsiz tasarruf hükümlerince kiracıya ait elektrik ve su paralarının ödetilmesinden ibarettir. Kira alacağı dışındaki kira maddesi uygulanmaz. Anılan yasa maddesindeki beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu birinci bendinde bildirilen husus yalnız kira alacakları içindir. Bu konuda yasada başkaca bir özel hüküm de mevcut olmadığına göre davada BK.nun 125. maddesindeki 10 yıllık zamanaşımının uygulanması gerektiği kabul edilmelidir.” www.kazanci.com; ÖZTÜRK, s. 452.
852 YİBK 04.06.1958, S. 15/6, “Bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda
bulunduğu bir gayrimenkulü kendi malı imiş gibi kiraya verip kiraları toplamış olması sebebiyle hak sahibinin o kimseden kiraların alınması için açacağı davanın gerek Borçlar Kanunun 414. Maddesine dayanan, gerekse Medeni Kanunun 908. Maddesine dayanan bir dava olarak tavsifi mümkün olduğuna ve fakat tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. Maddesi hükmüne dayanan menfaatların