1. Genel Olarak
Taraflar kira sözleşmesinde kira bedelinin ödeme yerini kararlaştırmışlarsa, kira bedelinin kararlaştırılan yerde ödenmesi gerekir. Örneğin, elden ödeme ya da banka hesabına ödeme gibi418. Tarafların ifa yeri konusunda herhangi bir yer
415 mBK m. 288 “ Müstecir kirayı vadesi hululünde tediye etmezse mucir, altmış günlük bir mehil
tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde; mehlin hitamında akdi feshedeceğini, müstecire ihtar edebilir (f.1). Bu mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden itibaren başlar (f.2). Bu mehlin tenkisine yahut kiranın tediye edilmemesi halinde akdin hemen feshedileceğine dair yapılan muameleler batıldır (f.3).”
416 GÜNAY, s. 1140.
417 ARKAN SERİM Azra, Hasılat Kirasında Tarafların Hak ve Borçları, Beşir Kitabevi, İstanbul
2010, s. 95; ÖZTÜRK, s. 200; ALTAŞ, s. 126.
418 Tarafların banka hesabına ödeme konusunda anlaşmış olmaları durumunda, kiracı kural olarak,
kararlaştırmadıkları durumda, yasal hükümler uygulama alanı bulur. Buna göre, Türk Borçlar Kanunu’nun 89’uncu maddesinin birinci bendi uyarınca, kira bedeli, bir miktar para olarak kararlaştırılmışsa kural olarak kiraya verenin ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeme yapılır419. Bu durumda kiracı, kira bedelini
kiraya verene ya elden ödeyecek ya da ödemeyi yerleşim yerinde ödemeli olarak posta havalesi ile yapacaktır420
. Aksi halde banka hesabına yatırması geçerli bir ifa olarak kabul edilmeyecektir. Uygulamada bu hususun kiraya verenler tarafından kötü niteli olarak kullanıldığına rastlanılmaktadır.
Kiraya veren, yerleşim yerinde ödemeli olarak gönderilen kira bedelini almazsa, kiracı, kendi borcunu gereği gibi ifa ettiği için temerrüde düşmez, fakat buna karşılık, kendisine ifanın sunulduğu ve haklı bir gerekçesi olmadan kira bedelini almayan kiraya veren alacaklı temerrüdüne düşer421. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi uyarınca yapılacak ihtar da geçersiz olur422. Kiracı Türk Borçlar Kanunu’nun 107’nci maddesi423 uyarınca yapacağı tevdi ile borcundan
kiralayan tarafından belirli bir teamül oluşturacak şekilde birkaç defa elden ya da yerleşim yerinde posta havalesi ile ihtirazi kayıt ileri sürmeden alınması halinde ifa yeri konusunda zımnen bir anlaşmanın olduğunun kabul edilmesi yönünde, GÜMÜŞ, Kira, s. 183, dpn. 528; Yarg. 6. HD 12.12.2005, E. 2005/10336, K. 2005/11456, “Kira ilişkisinin varlığı davacı tarafından ispatlanmalıdır.” TUNABOYLU, BK, s. 248-249; Ödemenin posta havalesi ile yapıldığı durumlarda Yargıtay’a göre, havale masraflarının da kiracı tarafından ödenmesi gerekir, bkz. Yarg. 6. HD 01.12.1983, E. 1983/12075, K. 1983/12090, UYGUR, V, s. 6080.
419 Bkz. Yarg. 6. HD 16.01.2013, E. 2012/16231, K. 2013/303, “… Kira parası götürülüp ödenmesi
gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir…” www.kazanci.com
420 Yarg. 6. HD 12.04.2010, E. 2010/13680, K. 2010/4261, “Kira parası götürülüp ödenmesi gereken
borçlardan olup, adi posta havalesi ile gönderilen ödeme usule uygun ödeme olarak kabul edilemez. Yasal sürede kiranın tamamı ödenmediği için temerrüdün gerçekleştiği kabul edilmelidir.” YKD C. 36, S. 8, Ağustos 2010, s. 1420.
421 Yarg. 6. HD 02.04.2007 E. 2007/2920, K. 2007/3644, sayılı karar göre, “Takipten önce konutta
teslim olarak gönderilen Temmuz ayı kirasını davacı alacaklı almamakla kendisi temerrüde düşmüştür. Bu nedenle takibe konu ay kiraları takipten önce PTT kanalı ile konutta teslim olarak gönderildiğine göre, davalının temerrüdünden bahsedilemez. KIRMIZI, s. 168, 169; Yarg. 12. HD 23.03.1984, E. 1984/879, K. 3709, “Kiralar konutta ödemeli gönderilmiş, ancak mal sahibi evde bulunmadığı için para iade edilmiştir. Bu kes tevdi yerine yatırılmıştır. PTT’den paranın iadesinden sonra icra takibi ile tahliye istenmiştir. Bu durum direnime esas olamaz.”, Yarg. 12. HD 23.02.1998, E. 1998/1226, K. 1998/1873 “icra takibinden önce konutta ödemeli kira parasını kabul etmeyen kiralayanın kendisi direngen olur, AYDEMİR, s. 160, dpn. 126.
422 GÜMÜŞ, Kira, s. 184.
423 TBK m. 107, “ Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait
olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir (f.1). Tevdi yerini, ifa yerindeki hakim belirler. Bununlar birlikte ticari mallar, hakim kararı olmadan da bir ardiyeye tevdi edilebilir (f.2).”
kurtulur424.
Kira bedelinin, kiraya verenin banka hesabına ödenmesi konusunda tarafların anlaşması halinde, kiraya verenin banka hesabını açık tutması ifaya katılma külfetinin bir parçasıdır ve dolayısıyla daha sonradan bu hesabı kapatıp bunu da kiracıya bildirmezse yine alacaklı temerrüdüne düşmüş olur.425
.
Kira bedelinin para değil de bir misli eşya olarak kararlaştırılması durumunda, ifa yeri Türk Borçlar Kanunu’nun 89’uncu maddesinin üçüncü bendine göre, borcun doğum anındaki borçlunun yerleşim yeridir. Buna göre, kira bedelini ödeme borcunun doğduğu anda, kiracının yerleşim yeri, ödeme yeri olarak kabul edilecektir.
2. Konut ve İşyeri Kiralarında Ödeme Yeri
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi açısından, kira bedelinin ödeneceği yer ile ilgili olarak, Maliye Bakanlığı 268 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği426
ile vergilerin ödenmesinin denetimi açısından 2008 yılın da özel bir düzenleme yapmıştır. Buna göre, 01.11.2008 tarihinden itibaren konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, iş yerlerinde, iş yerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin 01.11.2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir427
. Bu durumda ya banka havalesi yoluyla ya da PTT aracılığıyla ödemenin yapılması gerekecektir.
Yapılan bu düzenleme ile kural olarak, kira bedelinin ifa yerine ilişkin yasal kural değiştirilmemiş sadece vergi uygulaması açısından ispat şekli getirilmiştir. Buna göre, kiracı, 500 TL üzerindeki kira bedelini, kiraya verene elden vermesi halinde kira bedelini ödeme borcundan kurtulacaktır. Fakat bu durumda kiracının ve /veya
424
Yarg. 6. HD 28.03.2006, E. 2006/ 2276, K. 2006/3135, “”Kiracı tarafından konutta ödemeli olarak gönderilen kira parasının alınmamasıyla kiracı temerrütten kurtulmuş olur. Konutta ödemeli olarak gönderilen paranın alınmaması nedeniyle kiracı tevdii mahalli tayini suretiyle tevdii yerine yatırmazsa davacının alacak davası açmasına engel bir hal yoktur. YKD, C.32, S.8, s. 1227.
425
GÜMÜŞ, Kira, s. 184.
426 RG 09.07.2008, S. 26951. 427 GÜMÜŞ, Kira, s. 185.
kiraya verenin vergi hukuku bakımından sorumlulukları saklı kalacaktır428.
3. Ürün Kirası Sözleşmesinde Kira Bedelinin Ödeme Yeri
Ürün kirası sözleşmesinde de kira bedeli parasal değeri olan çeşitli edimlerin ifa edilmesi429 olarak kararlaştırılabileceği gibi sabit bir miktar para olarak ya da elde edilen ürünün bir kısmı veya şirket kirası söz konusu olduğunda da şirketin ticari faaliyeti sonucu elde edilen kazancın bir kısmının kiraya verilmesi şeklinde de kararlaştırılabilir430
.
Ürün kirası sözleşmesinde de kira bedelini ödeme yeri genel hükümlere göre belirlenecektir. Tarafların ürün kirası sözleşmesinde kira bedelinin ödeme yerini kararlaştırmış olmaları durumda, kira bedelinin kararlaştırılan yerde ödenmesi gerekir. Tarafların ifa yeri konusunda herhangi bir yer kararlaştırmadıkları durumda, yasal hükümler uygulama alanı bulur. Buna göre, Türk Borçlar Kanunu’nun 89’uncu maddesinin birinci bendi uyarınca, kira bedeli, bir miktar para olarak kararlaştırılmışsa kural olarak kiraya verenin ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeme yapılır431. Fakat günümüzde ticari hayat ve yaşam koşulları gereğince
kiracının mutlaka eylemli olarak kiraya verenin bulunduğu yere gitmesi şart değildir432. Kira bedelinin kiraya verenin oturduğu mekanda eline geçmesi koşuluyla
herhangi bir şekilde ikametgahta ödemeli posta havalesi ile gönderilmesi veya orada yaşayan bir üçüncü kişinin elden götürmesi suretiyle de mümkündür.
Şirket kiralarında, şirket kiracısının, kira bedeli borcunun, şirketin ciro veya net gelirinin bir parçası olarak belirlendiği hallerde taraflar arasında hesaplama sorunu
428 GÜMÜŞ, Kira, s. 188; Bu yaptırımlara uymayanlar hakkında Vergi Usul Kanununun mükerrer
355 inci maddesinde yer alan hüküm uyarınca, mükerrer 257 nci maddeyle getirilen zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir. Anılan madde uyarınca bu Tebliğ ile 01/11/2008 tarihinden itibaren getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, 2012 yılı için; Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.170 TL'den,- İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 580 TL'den, Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 280 TL'den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5'idir.
429 ALTAŞ, s. 204.
430 Bkz. Kira Ürün Kirası Sözleşmesinde Kira Bedeli, s.
431 Uygulamada genelde kira bedelleri banka havalesi yoluyla yapıldığı için teknolojik gelişmelerle
bu konuda eskisi kadar sorun yaşanmadığı görüşü için bkz. ALTAŞ, s. 204.
432 Zira kiraya verenin başka bir şehirde veya yurt dışında oturması halinde kiracıyı böyle bir
çıkabilmektedir. Bu nedenle, şirket kirası sözleşmesinde ciro veya net gelir tanımlarının ve hesabının iyi yapılması gerekmektedir433
.
Kira bedelinin şirketin faaliyetleriyle elde edilen ayni bir şeyin verilmesi olarak kararlaştırıldığı durumda ise, kiraya verene teslimi mümkün olan taşınır bir şey olduğu için ve para ya da parça borcu da söz konusu olmadığı için Türk Borçlar Kanunu’nun 89’uncu maddesinin üçüncü bendi uyarınca434, kira bedelini ödeme
borcunun doğduğu anca kiracının yerleşim yerinde ödenecektir. Burada kiracı artık götürülecek bir borca sahip olmayacaktır. Fakat taşınmaz gibi, taşınarak teslimi mümkün olmayan bir şey ise kira bedeli bu durumda aynın bulunduğu yerde ödenmesi gerekecektir435
.
Kira bedelinin az rastlansa da parça borcu olarak kararlaştırılması durumunda ise, Türk Borçlar Kanunu’nun 89’uncu maddesinin ikinci bendi uyarınca, kira sözleşmenin kurulması zamanında kira bedeli olarak kararlaştırılan malın bulunduğu yer, ifa yeri olarak kabul edilecektir. Para ve parça borcu dışında kalan her borç, Türk Borçlar Kanunu’nun 89’uncu maddesinin üçüncü bendi uyarınca, borcun doğumu zamanındaki kiracının yerleşim yerinde ödenecektir.