Taraflarca Kira Sözleşmesinin Kurulduğu Sırada Öngörülemeyen ve Öngörülmesi de

Kira sözleşmesinin kurulması sırasında taraflarca öngörülemeyen bir durum söz konusu olmalıdır. Kira bedelini ödeyemeyen kiracının kira bedelinin uyarlanması davası açabilmesi için kira sözleşmesi bakımından işlem temelinin çökmesi sonucunu doğuran başlangıçta öngörülemeyen olağanüstü bir değişikliğin meydana gelmesi gerekir523. Meydana gelen olayın524 olağanüstü başka bir ifadeyle sosyal boyut taşıyan (sosyal felaket niteliğinde, sosyal hayatı çok geniş boyutta etkileyen)525526, kişiler üstü, ferdi mahiyeti aşan nitelikte bir olay olması gerekir527. Deprem, savaş, ekonomik kriz, sel vs. örnek olarak gösterilebilir. Bunun dışında olağanüstü nitelik taşımayan olaylara dayanılarak kira bedelinin uyarlanması talep edilemeyecektir.

Taraflar başlangıçta somut olarak öngöremeseler bile, eğer bu durum beklenebilir (öngörülebilir) nitelikte ise uyarlama talep edilemez528_{. Örneğin, ülkede ekonomik}

523 _{GÜMÜŞ, Kira, s. 80; ERTÜRK Erkan, Uygulamada Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları, Etki Yayınevi,}

Ankara 2007, s. 683; CAMCI, s. 15; SCHMID Emil, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, das Obligationenrecht, Teilband V 2b (Miete, Pacht, Leihe), 1. Lieferung (Art. 261-274) 3. Auflage, Zurich, 1977, Art. 269, N. 14, s. 171.

524 _{Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada meydana gelen sosyal boyut taşıyan olağanüstü olaylar nedeniyle}

uyarlama yapılamaz. Şartları oluşursa TBK m. 32’de öngörülen temel (saik) hatası nedeniyle kira sözleşmesi iptal edilebilir. GÜMÜŞ, Kira, s. 81; Ayrıca bkz. Yarg. 13. HD 12.11.2002, E. 2002/6990, K. 2002/10324. www.kazanci.com

525 _{İşlem temelinin çökmüş sayılabilmesi için sosyal felaket olarak nitelenebilecek olağanüstü olaylar}

hakkında ayrıntılı bil için bkz. KOCAYUSUFPAŞAOĞLU Necip, İşlem Temelinin Çökmüş Sayılabilmesi İçin Sosyal Felaket Olarak Nitelenebilecek Olağanüstü Bir Olayın Gerçekleşmesi Şart Mıdır? Prof. Dr. Kemal OĞUZMAN’ın Anısına Armağan, İstanbul 2000 (131-167, 503-514), s.

526 _{AMK § 313’de işlem temelinin çökmüş sayılabilmesi için sadece sosyal felaketler değil, sosyal felaket}

düzeyinde olmayan olayların meydana gelmesi halinde de uyarlama yapılabilecektir. Büyük-küçük işlem temeli ayrımı için ve ayrıntılı bilgi için bkz. BAYSAL, s. 37.

527

KAPLAN, s. 147; KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, s. 505; ERMAN, s. 75; OĞUZMAN/ÖZ, C.I, s. 157; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 250; Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması için olağanüstü bir durum değişikliği aramayan görüş için bkz. BAYSAL, s. 161-162.

528 _{Zira sözleşme kurulurken taraflar her olasılığı hesaba katmazlar. Fakat bazı durumlar vardır ki,, hesaba}

katılmasalar, somut olarak düşünülmeseler öngörülmeseler bile bunların sonuçlarına katlanılır ve bu durumlarda uyarlama talep edilemez. Bu durumların taraflar tarafından hesaba katılmalarının beklendiği ve bunların öngörülebilir nitelikte olduğu söylenir. Bkz. BAYSAL, İfa Güçlüğü, s. 124-125.

krizin başladığı sırada taraflar bir kira sözleşmesi yapıp, kira bedelini de yabancı para üzerinden kararlaştırmışlarsa, kiracının döviz fiyatlarının artacağını tahmin etmesi mümkündür. Dolayısıyla yabancı para değerinin artması karşısında kiracının bunu öngöremediğini ileri sürmesi kabul edilemez529_{. Yargıtay da konuya ilişkin bir}

kararında530_{, devalüasyon ve ekonomik krizlerin bir anda oluşmadığını, bu krizlerin}

belli ekonomik dar boğazlardan sonra meydana geldiğini belirterek yabancı para karşısında sürekli değer kaybeden Türk parası yerine döviz ile sözleşme yapan ve borç altına girenlerin, dövizdeki artışların yaşanabileceğini öngörmesi ve tahmin etmesi gerektiğini savunmuştur.

Periyodik olarak belli dönemlerde ekonomik krizlerin yaşandığı bir ülkede yeniden bir ekonomik krizin meydana gelmesi kanaatimizce öngörülebilir niteliktedir531

. Dolayısıyla yıllardır döviz fiyatlarının artmadığını ileri sürmek uyarlama talebi açısından yerinde görülmemelidir532

. Aynı şekilde özellikle kiracının tacir olması halinde Türk Ticaret Kanunu’nun 18’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tacirin basiretli533 bir tacir gibi davranarak tedbirli olması gerekmektedir534. Dolayısıyla tacirin ekonomik krizleri öngöremeyeceği kabul edilmemelidir535

.

529

Aynı görüş için bkz. AYDEMİR, s. 241.

530 _{Yarg. 13. HD 09.06.2005, E. 2005/1874, K. 2005/9749, www.kazanci.com}

531 _{Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra uygulanan politika veya iç kargaşalık sonucu kira}

bedelinde aşırı artış olması halinde uyarlamanın istenebileceği yönünde bkz. AYDEMİR, s. 241; Ekonomik olağanüstü gelişmelerin öngörülebilirliği varsa, buna rağmen borçlu gereken tedbiri almamışsa, uyarlama imkanının oratdan kalkabileceği yönünde bkz. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 251.

532 _{Aynı görüş için bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 81.}

533 _{Türkçe bir sözcük olmayan basiret, tedbir, öngörü, sağduyu, ileriyi görebilme şeklinde ifade}

edilebilir. Burada tacirin kendi işlerinde gösteregeldiği özen (subjektif ölçüt) değil, objektif ölçüt olan, aynı koşullar altında bulunan normal bir tacir nasıl davranacak idiyse, o davranış, basiretli davranmanın ölçütü olarak esas alınır. Bkz. BAHTİYAR, s. 97

534 _{YHGK 07.05.2003, E. 2003/13-332, K. 2003/340, “ Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum,}

tacir olan davacı tarafından tahmin edilebilecek keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülemezlik unsuru oluşmamıştır.” YKD, C.29, S. 10, s. 1495.

535 _{Yargıtay da tacirin döviz fiyatlarındaki artışı önceden öngörebileceğine ilişkin kararlar vermiştir.}

Bkz. “YHGK 15.10.2003, E. 2003/15-599, K. 2003/599, “Türkiye'de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşulamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bilinmektedir. Davacı tacirin ekonomik krizin işaretlerinin belli olduğu bir dönemde, Şubat 2001 krizinden bir ay önce taşınmazda kiracı olarak oturmakta iken üstelik bir müzayaka olmadan yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapması, basiretli bir tacir olarak davranmadığını göstermektedir. Bu itibarla tacir olan davacı yönünden, uyarlamanın temel koşullarından biri olan "Sonradan ortaya çıkan olguların tahmin edilemez nitelikte olması veya olgular tahmin edilebilmekle birlikte, bunların sonuçlarının somut olaya etkilerinin bu derecede ağır olabileceğinin öngörülememiş olması" unsuru gerçekleşmemiştir.” www.kazanci.com; YHGK 18.04.1984, E. 1984/11-139, K. 1984/426, bu kararda tacirin, Maliye Bakanlığı’nın döviz

Kanaatimizce ülkede ekonominin, çok uzun yıllar istikrarlı olmasına güvenilerek, kira bedelinin de döviz üzerinden kararlaştırılması halinde, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, dünyada bir ekonomik krizin patlak vermesi ve bunun ülkeyi de etkilemesi üzerine dövizde yaşanan ani ve olağanüstü bir artış öngörülemez niteliktedir. Dolayısıyla kira bedelini ödeme konusunda aşırı ifa güçlüğü çeken kiracının uyarlama talebinin kabul edilmesi hukuki güvenlik ve adalet açısından yerinde olacaktır.

Ancak sadece tacir olmanın da kanaatimizce tek başına uyarlama talebinin reddi için geçerli bir sebep olmaması gerekir. Olayın bütün şartlarının değerlendirilip, basiretli bir tacir olarak hareket edilip edilmediğine bakılmalıdır. Basiretli bir tacirin de öngöremeyeceği olağanüstü bir olayın olması halinde kiracı tacir olsa da uyarlama talebi kabul edilmelidir536.

Olağanüstü bir şekilde meydana gelen olayın öngörülebilir olup olmadığı kira sözleşmesinin yapıldığı andan önce meydana gelen gelişmelerle beraber, sözleşmenin yapıldığı andaki koşullara göre belirlenmelidir537

. Zira ekonominin yavaş yavaş değişmeye başlaması halinde ekonomik krizin öngörülebilir olduğu kabul edilmelidir.