I. KİRACININ İFLAS ETMESİ
3. Kiracının Kiralananın Tesliminden Sonra İflas Etmesi
Kiralanan henüz kiracıya teslim edilmeden kiracının iflas etmesi halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 98’inci maddesi uygulama alanı bulurken, kiralanan teslim edildikten sonra başka bir ifadeyle, kiraya veren kira sözleşmesi uyarınca kiralananın kullanımının kiracıya bırakılması borcunu ifa ettikten sonra Türk Borçlar Kanunu’nun 98’inci maddesi589 uygulanamaz590. Bu durumda kiraya vereni koruma amacıyla özel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 332’nci maddesi591
düzenlenmiştir592
.
587
Müflis kiracının da kiraya verenin teminat talebi üzerine, iflas masasına dahil olmayan malvarlığından teminat gösterebileceği yönünde bkz. TERCAN, s. 242.
588 TERCAN, s. 242; TAŞ KORKMAZ, s. 225, dpn. 221.
589 Anılan hüküm tam iki tarafa borç yükleyen bütün sözleşmelerde henüz borcun ifa edilmediği
durumda uygulama alanı bulur.
590 Uygulanabileceği yönünde bkz. SELİÇİ Özer, Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan
Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi İstanbul 1977, s. 173; TUNÇOMAĞ, s. 592; ERZURUMLUOĞLU, s. 95; BURCUOĞLU, Tahliye, S. 277.
591
TBK m. 332, sadece kiracının iflası halinde kiraya verene fesih hakkı tanımıştır. TANDOĞAN, s. 227; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 320.
592 TANDOĞAN, s. 227; Mülga Borçlar Kanunu’nun ve mülga 6570 sayılı Kanun’un yürürlükte
olduğu dönemde, mBK m. 261’in, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kapsamına giren kiralarda uygulanıp uygulanmayacağı tartışılmıştır. GKHK’un tahliye sebeplerini sınırlamış olması dolayısıyla bir görüş, anılan kanun kapsamına giren kiralarda mBK m. 261’in uygulanmayacağını savunmuşlardır. Bkz. BİLGE, s. 136; FEYZİOĞLU, s. 616; Diğer bir görüş ise, kiracının iflası sebebiyle fesih, GKHK ile bağdaştırılması mümkün olmayan bir sona erme sebebi değildir. Kira bedellerinin ödenmemesi halinde mBK m. 260’ın uygulanmasına en gel olunmadığı için mBK m. 261’in de uygulanması gerekeceğini ileri sürmüştür. Bkz. TANDOĞAN, s. 228; SUNGURBEY İsmet, Medeni Hukuk Eleştirileri, İstanbul 1963, s. 146; Ayrıca bu konuda ayrıntılı bilgi için bkz.
Türk Borçlar Kanunu 332’nci maddesi hükmüne göre, kiracının iflas etmesi halinde kira bedellerini alma tehlikesiyle karşılaşan kiraya verenin bu hükümden yararlanabilmesi için kiracının mallarının haczedilip sattırılmış olması yeterli değildir. Mutlaka mahkeme tarafından kiracının iflasına karar verilmiş olması gerekir593. Ancak iflas kararının ilan edilmesine gerek yoktur594. Kiraya veren, iflas kararından sonra, uygun bir süre zarfında, kira bedeli alacağı için teminat gösterilmesini talep edebilir ve teminat gösterilmediği takdirde de kira sözleşmesini feshedebilir.
b. Kiraya Veren İşleyecek Kira Bedelleri İçin Teminat Talep Edebilir
Kiraya veren kiracının iflası üzerine, Türk Borçlar Kanunu 332’nci maddesi çerçevesinde sadece işleyecek olan kira bedelleri için teminat talep edebilecektir595
. Mülga Borçlar Kanunu’nun 261’inci maddesinin yürürlüğü zamanında işlemiş olan kira bedelleri için de teminat istenebilirken, işlemiş olan kira bedelleri için teminat istenebilmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 98’inci maddesi uyarınca talep edilebileceği gerekçesiyle596
Türk Borçlar Kanunu 332’nci maddesinin kapsamına alınmamıştır. Bununla birlikte kiraya veren ayrıca, işlemiş ödenmeyen kira bedelleri için Türk
TERCAN, s. 235; TANDOĞAN, s. 228, 228 dpn. 133; Kanaatimizce de, kiracının iflas etmesi sebebiyle kira sözleşmesinin sona ermesi konut ve çatılı iş yeri kiralarına yabancı bir konu değildir. Zira, TBK’nun yürürlüğünden sonra böyle bir tartışmaya da gerek kalmayacaktır. Zira TBK m. 332, genel hükümler arasında düzenlenmiştir. Dolayısıyla diğer kira sözleşmelerinde hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlerin uygulanacağı belirtildiği için, m. 332, konut ve çatılı iş yeri kiraları açısından da uygulama alanı bulacaktır.
593 TANDOĞAN, s. 228; TERCAN, s. 235; TBK m. 332 (mBK m.261) hükmünün kiracının aciz
haline düştüğü durumlarda uygulanıp uygulanamayacağına yönelik tartışmalar için bkz. SELİÇİ, s. 173; Uygulanabileceği yönünde bkz. SELİÇİ, s. 173; TUNÇOMAĞ, s. 592; ERZURUMLUOĞLU, s. 95; BURCUOĞLU, Tahliye, S. 277; Karşı görüş için bkz. FEYZİOĞLU, s. 616 dpn. 298; BİLGE, s. 179; TBK m. 98’de (mBK m. 82), karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan birinin borcunu ifada güçsüzlüğe düşmesi halinde, diğer tarafın hakkının tehlikeye düşmesi durumunda karşı edimin ifası güvence altına alınıncaya kadar, kendi ediminin ifasından kaçınabileceği düzenlenmektedir. Kanaatimizce, kira sözleşmesinde, kiraya verenin kiralananı, sözleşmeye uygun bir şekilde kiracıya teslim ettikten sonra, TBK m. 98 uygulanamayacaktır. Aynı doğrultuda bkz. TANDOĞAN, s. 226; Ancak, kira bedelinin, kiralananın tesliminden önce verileceğinin kararlaştırılması halinde, uygulanması mümkün olabilecektir.
594 SVIT-Kommentar, Art. 266h, N. 6a, s. 449; GÜMÜŞ, Kira, S. 294; Aynı zamanda iflasın kimin
tarafından talep edildiği ve sebebi önemli değildir. Bkz. DOĞAN, s. 244.
595 Kiraya veren iflas kararının verilmesi üzerine hemen teminat istemek zorunda değildir. Bkz.
GÜMÜŞ, Kira, s. 294; Talep edilecek teminatın cinsi konusunda bkz. TERCAN, s. 237.
596 Bkz. DOĞAN/BAYGIN, s. 125; Madde gerekçesinde açıkça, birikmiş kiraların, genel hükümlere
Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi çerçevesinde temerrüt hükümlerine göre kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir597
.
İşleyecek kira bedellerinin toplam miktarına ilişkin mülga Borçlar Kanunu’nda herhangi bir hüküm bulunmamaktaydı. Bu konuda bir boşluk olmasına rağmen, Türk Borçlar Kanunu 322’nci maddesinde teminatın toplam miktarına ilişkin bir kıstas belirlenmemiştir. Mülga Borçlar Kanunun yürürlüğü döneminde öğretide598
kabul edilen uygulama Türk Borçlar Kanunu döneminde de geçerli olacaktır. Buna göre, işleyecek kira bedeli, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimine kadar, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, sözleşmeye göre veya Türk Borçlar Kanunu’nun 328 ve devamında yer alan hükümlere göre, ilk fesih süresinin sonuna kadar olan kira bedellerinin toplamından ibaret olacaktır599.
Mülga Borçlar Kanunu’nun 261’inci maddesinin yürürlüğü döneminde, kira sözleşmesinde, muacceliyet şartının bulunması dolayısıyla, kiracının iflasından önce bir kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle diğer kira bedelleri de muaccel hale gelmişse, bunlar için de teminat istenip istenemeyeceği belirsiz bir durumdu. Bu dönemde öğretide600, muaccel hale gelmiş kira bedelleri için de teminat
istenebileceği kabul edilmekteydi. Ancak bu dönemde, işlemiş olan kira bedelleri için de teminat istenebilmekteydi. Fakat, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğü ile 346’ncı madde uyarınca, konut ve çatılı iş yeri kiralarında muacceliyet koşulları geçersiz sayılacağı için böyle bir durumla karşılaşılmayacaktır. Buna karşılık, konut ve çatılı iş yeri kiraları dışında kalan kira sözleşmelerinde ve taraflardan birinin tacir olduğu iş yeri kiralarında601
, muacceliyet klozları geçerli sayılacaktır. Türk Borçlar Kanunu 332’nci maddesi, sadece işleyecek olan kira bedelleri için teminat
597 WEBER, Art. 266h N. 3, s. 1466; GÜMÜŞ, Kira, s. 294.
598 TANDOĞAN, s. 229; TUNÇOMAĞ, s. 613; BURCUOĞLU, Tahliye, s. 279; ARPACI, Kira
Hukuku, s. 146; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 320-321; TERCAN, s. 237.
599
WEBER, Art. 266h N. 3, s. 1467; PERMANN Art. 266h N. 4, s. 281; SVIT-Kommentar, Art. 266h N. 7 s. 449; GÜMÜŞ, Kira, s. 294; DOĞAN, s. 243; DOĞAN/BAYGIN, s. 125-126.
600 AYDINLIYIM, s. 16; DOĞAN, s. 245.
6014 Temmuz 2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun'un (53. maddesi ile değiştirilen 31 Mart 2011 tarih ve
6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi hükmü gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”.
gösterilmesini düzenlediği için kanaatimizce, bu kira sözleşmelerinde kiraya veren, muacceliyet kaydı dolayısıyla muaccel olmuş kira bedelleri için de, Türk Borçlar Kanunu’nun 98’inci maddesi uyarınca kiraya veren, kendisine teminat gösterilmesini talep edebilecek, ayrıca daha önce işlemiş ödenmeyen kira bedelleri gibi Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi çerçevesinde temerrüt hükümlerine göre kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olacak ve muaccel olmuş kira bedelleri de alacak olarak iflas masasına yazdırılabilecektir.
b. Kiraya Veren Kendisine Teminat Gösterilmesi İçin Uygun Bir Süre Vermelidir
Kiraya veren, kendisine teminat602 verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre vermelidir. Sürenin uygun olması, somut olayın şartlarına göre belirlenecektir603
. Sürenin uygun verilip verilmeyeceği konusunda çıkabilecek uyuşmazlıkları bertaraf etmek için, sürenin mahkeme aracılığıyla verilmesi daha yerinde olacaktır604
.
Sürenin, mahkemeye müracaat edilmeksizin kiraya veren tarafından verildiği durumlarda, sürenin uygun olmadığı tespit edilirse, İsviçre öğretisinde kabul edilen bir görüşe göre605, verilen süre geçersiz sayılmaz, uygun bir süre olarak
yorumlanarak ayakta tutulur. Diğer bir görüşe606
göre ise, verilen sürenin kısa olduğunun tespiti halinde, yeniden süre verilmesi gerekir. Kanaatimizce, sürenin amacı, özellikle kiracı açısından kira sözleşmesinin devamının önemli olduğu noktada, gerekirse üçüncü kişilerden de teminat bulmak amacıyla araştırmada bulunmaktır607
. Bu durumda biz de ikinci görüşe katılarak, sürenin teminat bulmak
602
Hapis hakkına konu olan eşyaların paraya çevrilmesi durumunda elde edilecek miktar kiraya verenin teminat isteğini karşılıyorsa ya da müflis kiracı, satım sonunda elde edilecek miktarın kiraya verenin talebini karşılayacağını ispatlayabiliyorsa, kiracının ayrıca teminat göstermesine gerek olmamalıdır. Aynı yönde bkz. TERCAN, s. 237; YAVUZ/ACAR/ÖZAN, s. 239.
603
PERMANN, Art. 266h N. 5, s. 1467.
604 AYDINLIYIM, s. 16; DOĞAN, s. 244.
605 PERMANN, Art. 266h N. 5, s. 281; WEBER, Art. 266h N. 6, s. 1467; Ayrıca aynı görüş için bkz.
GÜMÜŞ, Kira, s. 295.
606
DOĞAN, s. 244.
607 Kiracıya kendisi için teminat gösterecek bir üçüncü kişiyi bulma hakkının tanınması gerektiği
amacıyla yetersiz kaldığı durumlarda, sözleşmenin de ayakta tutulabilmesi açısından sürenin yeniden verilebilmesi gerektiğini düşünmekteyiz.
Teminat talebi için uygun süre, kiracıya ve iflas idaresine birlikte verilir. Yukarıda “Kiracının Kiralananın Tesliminden Önce İflas Etmesi” başlığı altında, iflas idaresinin, sözleşmenin kira sözleşmesinin aynen ifasına ya da aynen ifanın reddine karar vermesi konusunda yaptığımız açıklamalar burada da aynen geçerlidir. Dolayısıyla iflas idaresi teminat gösterirse, bu durum kira sözleşmesinin aynen ifasının kabul edildiği anlamına gelir ve iflas idaresi kira sözleşmesine katılarak608
sözleşmenin tarafı olur.
Kiracıya ve iflas idaresine süre verilmesini içeren teminat talebinin yazılı bir şekilde yapılması gerekir. Yazılı şeklin adi yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğu kabul edilmiştir609
.
c. Kiraya Veren Teminat Gösterilmediği Takdirde Kira Sözleşmesini Feshedebilir
Kiracı, iflas idaresi ya da üçüncü kişi tarafından kiraya verene verilecek teminat ayni ya da şahsi olabilir. Üçüncü bir kişi kira bedelinin ödenmesinin teminatı olarak kefil olabileceği gibi, üçüncü kişinin taşınır ya da taşınmaz malları üzerinde kiraya verene rehin hakkı da tesis edilebilir610
.
Kiracı, iflas idaresi ya da üçüncü kişi tarafından verilecek teminatın, işleyecek kira bedellerine yetecek miktarda verilmesi gerekir611. Kanaatimizce taraflar arasında uyuşmazlık halinde, teminatın yeterli olup olmadığını hakim karar verecektir. Örneğin, özellikle herhangi bir kişinin kefaletinin, yeterli olup olmadığına, onun ödeme kabiliyeti çerçevesinde, karar verilmelidir. Kiraya verenin, kendisine verilen teminatı yeterli bulmayıp, kira sözleşmesini feshetmesi üzerine, kiracının açacağı
608 WEBER, Art. 266h N. 8, 1467; GÜMÜŞ, Kira, s. 294. 609 GÜMÜŞ, Kira, s. 295.
610
ERZURUMLUOĞLU, s. 43; HATEMİ/SEROZAN/ARPACI, s. 249; ARPACI, Kira Hukuku, s. 146; DOĞAN, s. 245.
davada, kiracının verdiği teminatın yeterli olduğuna karar verilirse fesih geçersiz sayılmalı ve burada geçersiz feshin sonuçları uygulanmalıdır.
Kiraya veren, verilen süre içinde hiç ya da yeterince teminat verilmediği takdirde, kira sözleşmesini derhal feshedebilir612
. Bu durumda sözleşmeyi sona erdirme yetkisi sadece kiraya verene tanınmıştır613. Kiraya veren, teminat için süre verilmesini içeren ihbarında, verilen süre içerisinde teminat verilmediği takdirde sözleşmenin feshedileceğini de belirtmişse, kira sözleşmesi sürenin sonunda kendiliğinden sona erer614
. Ancak, teminat için süre verilirken, sözleşmenin, teminat verilmediği takdirde sona ereceği belirtilmemişse bu durumda kiraya verenin yapacağı fesih bildiriminin kiracıya ulaşmasıyla kira sözleşmesi sona erecektir615
. Aksi takdirde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermeyecektir616.
Kira sözleşmesinin kiraya verenin fesih beyanıyla sona ermesi halinde, kiracının kiralananı iade etmesi gerekecektir. Kiracının kiralananı iade etmemesi üzerine, tahliye davası açılması gerekir. Açılacak bu dava, kira sözleşmesi kiraya verenin fesih beyanıyla sona erdiği için, yenilik doğurucu değil, sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve kiralananın iadesini sağlamaya yönelik bir eda davası niteliğinde olacaktır617
. Birden fazla kiracının olması durumunda, fesih beyanının hepsine
612 Zira TBK m. 332’nin, kiraya verene, sözleşmenin olağanüstü feshine yönelik teknik anlamda bir
fesih hakkı tanıdığı yönünde bkz. PERMANN, Art. 266h N. 1, s. 280; GÜMÜŞ, Kira, s. 296.
613
TERCAN, s. 238; Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesine ilişkin olarak kendisine teminat verilmediği için, kira sözleşmesini, sürenin bitiminden önce feshettiği için, kiracıya tazminat ödemek zorunda değildir. Aynı şekilde, kiraya veren de iflas ettiği için kiracıdan tazminat talep edemez. Ancak, kira sözleşmesinde, kiracının iflas etmesi halinde kiraya verene tazminat ödeyeceğine ilişkin bir hüküm varsa, bu halde kiraya verenin, kiracıdan tazminat talep edebileceği yönünde Bkz. TANDOĞAN, s. 229; TUNÇOMAĞ, s. 613; ERZURUMLUOĞLU, s. 43; TERCAN, s. 238; DOĞAN, s. 247; Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesi çerçevesinde, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir yükümlülük getirilemeyeceğinden, artık TBK’nun uygulama döneminde, kira sözleşmelerine, kiracının iflas etmesi halinde, kiraya verene tazminat ödeyeceğine ilişkin hüküm de geçersiz olacaktır. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. İNCEOĞLU, Armağan, s. 673 vd.
614 BURCUOĞLU, Tahliye, s. 279-280; GÜMÜŞ, s. 246; DOĞAN, s. 246. 615
BURCUOĞLU, Tahliye, s. 279-280; GÜMÜŞ, s. 246; DOĞAN, s. 246; Burada, kiraya verenin kendisine teminat gösterilmemesi halinde, kira sözleşmesiyle artık bağlı kalmak istemiyorsa, sözleşmeyi derhal feshetmesi gerekir. Zira mBK m. 261’de, fesih beyanının ne zaman yapılacağına ilişkin bir açıklık bulunmamasına rağmen, TBK m. 332 açıkça sözleşmenin sona erdirilmesi hakkının derhal kullanılması gerektiğini aramaktadır. Bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 296.
616 PERMANN, Art. 266h N. 1, s. 281.
yapılması, iflas idaresinin de davaya dahil edilerek618, iade davasının da bütün
kiracılara karşı açılması gerekmektedir.
Fesih beyanıyla kira sözleşmesi sona erdiği için, açılan tahliye davasında, iade anına kadar işleyecek süre için de ecri misil619
tazminatının talep edilmesi gerekir. Zira herhangi bir hukuki sebebe dayanmaksızın ve kötü niyetli bir şekilde kiralanandan çıkmayan kiracının kararlaştırılan ecrimisili ödemesi gerekir620
.
II. ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ İFLASI
Kanun koyucu diğer kira sözleşmelerinden farklı olarak ürün kirası sözleşmesinde, kiracının iflas etmesi üzerine, iflasın açıldığı anda Türk Borçlar Kanunu’nun 370’inci maddesinde621 ürün kirası sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceğini düzenlemiştir622
. Kanun koyucu bu kuralı düzenlerken, kiracının işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence vermesi halinde bir istisna getirerek, kiraya verenin, kira sözleşmesini kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlü
618 Yarg. 6. HD 29.11.1979, E. 1979/6758, K. 1979/9555, “Borçlar Kanunu’nun 261. maddesi (TBK
m. 332), kiracının iflası halinde, özel hukuki durumu düzenleyen bir hüküm getirmiştir. Bu madde hükmü ve İcra ve İflas Kanunu’nun 193, 194. maddeleri nazara alınarak, aynı Kanunun 226. maddesine göre, masanın kanuni mümessili olan iflas idaresi memurluğu huzuruyla davaya bakılması gerekir. Bu nedenle gerekli tebligat için davacıya mehil verilmesi ve teşkili taraf yapılması gerekirken bundan zühul ile yazılı şekilde davaya bakılıp karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.” TUNABOYLU, Müslim, Kira Kanununa Göre Tahliye Davaları, Seçkin, Ankara 2007, s. 371-372
619 Ecrimisil, önceden belirlenmiş kira bedeli olan “ecri müsemma"nın karşılığı olarak, önceden
belirlenmemiş kira bedelini ifade etmektedir. Kira bedeli önceden belirlenmemişse, şeyden yararlanmanın karşılığı olarak alınacak ücret veya kira karşılığı ecrimisili oluşturmaktadır. Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu Yayını, 1944, s. 80; Uygulamada ecrimisil, haksız işgal tazminatı olarak ifade edilmekte ve, zilyet olmayan malikin, malik olmayan zilyetten isteyebileceği tazminat olarak kabul edilmektedir. YHGK, 01.11.2000, E. 2000/3-1341, K. 2000/1584, Ecrimisil talep edilebilmesi için, davalının haksız zilyet olması ve kötü niteli olması gerekmektedir. Ayrıntılı bilgi için bkz. DÜZCEER Ali Rıza, Ecrimisil Davaları, Yetkin Yayınları, Ankara 1997, s. 19 vd; GÜRLEK İLGÜN Mühübe, Ecrimisil Davaları ve Yargılama Usulü, Adalet, Anakara 2007, s. 1 vd.
620 YİBK 08.03.1950, 22/4 sayılı kararı uyarınca, “ Başkasının taşınmazını haksız olarak zapt edip
kullanmış olan kötü niyetli kimsenin o taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazmin ile mükellef olup, bir zarar uğramamış olan malik veya zilyede ecrimisil veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermekle yükümlü tutulamaz.” GÜRLEK İLGÜN, s. 2.
621
TBK m. 370’e göre, “Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.” Anılan madde,mBK m. 290’ı karşılamaktadır. Kanun metninde yapılan arılaştırma dışında hüküm değişikliği bulunmamaktadır.
622 Kira sözleşmesinin kiracının iflası halinde sona ermesi ve dolayısıyla kiraya verenin, müflis
olduğunu belirtmiştir. Burada kiraya verene verilen teminat sadece, içinde bulunulan kira yılının sonuna kadar sözleşmenin sona ermesine engel teşkil edecektir623
.
Kiracının iflası ile kiracının her türlü hakkı iflas idaresine geçer. Dolayısıyla kiracının hakları iflas idaresi tarafından kullanılır. Ancak müflis kiracının iş gücü, iflas masasına dahil olmadığı için624, iflas idaresi, müflis kiracıyı, iş gücü
karşılığında ücret vermesine rağmen kira sözleşmesini devam ettirmeye zorlayamaz. Bu durumda iflas idaresinin ürün kirası sözleşmesini devam ettirebilmesi için üçüncü bir kişiyi görevlendirmesi gerekebilir625
.
İflas idaresi, kiraya verene işlemekte olan kira bedelleri ve deftere kaydedilen eşya için yeterli miktarda teminat verirse, kiraya veren ürün kirasını kira yılının bitimine kadar devam ettirmek zorundadır. Bu durumda, kira yılının bitmesiyle sözleşme kendiliğinden sona erecektir. Fakat kanaatimizce, kiraya veren ile iflas idaresi ile anlaşarak, örneğin, yeterli teminat gösterilmesi durumunda kira sözleşmesinin bu tarihten sonra da devam edeceğini kararlaştırabilirler. Dolayısıyla, tarafların bu yöndeki ortak irade beyanlarını açıklamaları durumunda sözleşme, kendiliğinden sona ermeyecektir.
İflas idaresinin teminat göstermemesi halinde ise, iflasın açılmasıyla, ürün kirası sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş olur. Dolayısıyla ürün kirası sözleşmesinden doğan haklar iflas masasına dahil olmayacağı gibi, iflas idaresi tarafından da kullanılamaz. Kiraya veren bu durumda sadece iflasın açılması anına kadar işleyen kira alacağını iflas masasına yazdırabilir626
. Ancak bu durumda kiralananın tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 372’nci maddesi uyarınca geri verilmesi gerekmekte olup, iade yükümlüsü iflas idaresi iadeyi sağlayana kadar geçecek süre için, kiraya verenin tazminat (ecrimisil) talep hakkı doğacaktır. Bu talepler de masa borcu olarak kaydedilmelidir.
623 HIGI, Art. 266, N. 4; LINDENMEYER, s. 143; TANDOĞAN, s. 229; ALTAŞ, s. 264.
624 Ayrıntılı bilgi için bkz. KURU, C. III, s. 2835; ÜSTÜNDAĞ, İflas, s. 79; TAŞ KORKMAZ, s.
59.
625 KURU, C. III, s. 2951, dpn. 7; TERCAN, s. 267; TAŞ KORKMAZ, s. 231. 626 KURU, C. III, s. 2951; TERCAN, s. 267.
§ 9. KİRALANANIN AYIPLI OLMASININ KİRA BEDELİNİN
ÖDENMESİNE ETKİSİ
I. GENEL OLARAK
Türk Borçlar Kanunu’nun 301’inci maddesinin birinci cümlesine göre, kiraya veren, kiralananın kullanımını, sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmekle ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya verenin bu asli borcunun karşılığında kiracı da, kira bedeli borcunu ödemekle yükümlüdür. Kiralanan kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim edilmemişse ya da teslim edildikten sonra amacına uygun kullanmaya elverişliliğini yitirmişse kiraya veren kiracıya karşı sorumlu olur. Kiraya verenin kiralananı teslim borcunu düzenleyen bu hüküm, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez, diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz (TBK m. 301,c.2).
Tam iki tarafa borç yükleyen kira sözleşmesinde kiracı kiralanandaki ayıp dolayısıyla, başka bir ifadeyle kiraya verenin sözleşmeden kaynaklanan asli yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle kira bedelini ödemekten kaçınamaz. Zira burada, sürekli borç ilişkilerinde ödemezlik def’inin işlemezliği kuralı kiracı