1. Genel Olarak
Kanunda herhangi bir düzenleme olmamasına rağmen, öğreti ve mahkeme içtihatları çerçevesinde kiralananda var olan ayıp, maddi, hukuki ve ekonomik ve manevi (rahatsız edici haller638
) olabilir639. Ayrıca kiraya veren tarafından vaat edilen veya sözleşmeyle kararlaştırılan kullanma amacına göre beklenen niteliklerin bulunmaması şeklide de olabilir640
.
Kiralananın eksik ya da kusurlu olması durumunda, kiralananda maddi bir ayıbın var olduğu kabul edilmektedir. Örneğin, otomobil kirasına ilişkin bir sözleşmede,
637 Aynı doğrultuda bkz. İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 77; GÜMÜŞ, Kira, s. 129. 638
ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 253-254; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 53.
639 Satım sözleşmesinde maddi hukuki ve ekonomik ayıp kabul edilmesine rağmen manevi ayıp kabul
edilmemektedir.
640 WEBER, Art. 258, N. 1; HIGI, Art. 258, N. 29; ZIHLMANN, s. 70; Örneğin, konut olarak
kiralanan yerin manzarasının inşaatla kapatılamayacağı ya da iş yerinin belirli bir sürüm sağlayacağı vaat edilmiş olmasına rağmen vaatler yerine gelmemişse kiralananın ayıplı olduğu kabul edilir. Örnek için bkz. ARAL, s. 242-243.
otomobilin arka camının kırık olması, frenlerinin tutmaması, konut ya da çatılı işyeri kirası sözleşmesinde konut ya da iş yerinin duvarlarının çatlak olması, çatısından sular sızması, çiftlik niteliğindeki bir taşınmazın kiralanmasında, çiftliğe su sağlayan kanalların yıkık olması, kiralananda maddi ayıbın varlığını gösterir641
.
Kiralananda kiracının haksız bir şekilde rahatsız edilmesi642
gibi manevi ayıplar643 da söz konusu olabilir. Örneğin taşınmaz kiralarında kiracının kiralananı kullanırken, aynı taşınmazda oturan kiraya veren ya da diğer kişiler644
tarafından rahatsız edilmemesini talep etme hakkı vardır. Dolayısıyla kiraya veren, kendisi kiracısını rahatsız etmeyeceği gibi, diğer kişilerin de kiracısını rahatsız etmelerine engel olmakla yükümlüdür645
.
Kiralananda kiraya veren tarafından taahhüt edilen veya sözleşmenin amacı gereği kiralanandan beklenen verim ya da geliri getirmeyen başka bir ifadeyle, kiralanandan kolaylıkla yararlanmayı azaltan ekonomik ayıplar da söz konusu olabilir646. Örneğin, üç katlı bir konutta 16.000 kalorilik kombinin bulunması ancak bu nitelikteki bir kombinin bu üç katlı konutu ısıtmasının mümkün olmaması ekonomik ayıbın varlığını gösterir647
.
641 Örnekler için bkz. AYDEMİR, s. 96; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 253; İNCEOĞLU, Murat
Kira Hukukunda Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi, Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Y. 2013, C.9, S. 103-104 (bundan sonra “İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül” şeklinde anılacaktır.), s. 56.
642 Örneğin, gürültü yapma, duman koku yayma, kiracıya devamlı hakaret ve onu tehdit, azgın bir
köpeği taşınmazın girişinde ya da merdivenlerde başıboş bırakmak. Bkz. TANDOĞAN, s. 112; ARAL, s. 227; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 254; Aynı binada aynı kiraya verene ait yan veya üst dairenin randevu evi ya da terör örgütü evi çıkması, AKYİĞİT, s. 82 Yarg. 13. HD 12.04.1996, E. 1996/3139, K. 1996/3683, YKD 1996, 971 vd; ARAL, s. 227, dpn. 13; kiraya verenin sözleşme ile üstlendiği bahçe temizliğini yapmaması, kiraya verenin kiracının arabasını sırf kiracıya zarar vermek amacıyla çizmesi gibi, GÜMÜŞ, Kira, s. 102; Tabiî ki bu ayıpların kiracının kendi kusurundan kaynaklanmaması ve kiraya verene yüklenebilir konumda olması gerekir, ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 254.
643 BİLGE, s. 132; TANDOĞAN, s. 112; GÜMÜŞ, Kira, s. 102; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül,
s. 57.
644 Kiraya veren, üçüncü kişilerin (örneğin komşuların) de kira sözleşmesinden beklenen kullanımı
azaltacak şekilde kiracıyı rahatsız etmelerini önlemekle yükümlüdür. TANDOĞAN, s. 113. Bkz. Yarg. 13. HD 12.04.1996, E. 1996/3139, K. 1996/3683, YKD 1996, 971 vd; ARAL, s. 227, dpn. 13.
645
TANDOĞAN, s. 112.
646 Bkz. YAVUZ Nihat, Kira Sözleşmesinde Kiralayanın Bozukluklardan Dolayı Sorumluluğu,
Yargıtay Dergisi, C.8, S. 1-2, Ocak-Nisan, 1982 (bundan sonra “YAVUZ, Bozukluk” şeklinde anılacaktır), s. 192.
Kiralananın değerini ve ondan beklenen yararları etkileyen kamu hukukunun koyduğu bir takım sınırlama ve yasaklardan doğan eksikliklerin söz konusu olması halinde kiralananda hukuki ayıbın var olduğu kabul edilir648
. Örneğin kiralanan konut veya iş yeri için yapı kullanma izin belgesi olmaması649, kiralanan yerin yapı
(iskan) izninin bulunmaması650, kiralanan işyerindeki eksiklikler nedeniyle işyeri
ruhsatının alınamaması651
hallerinde hukuki bir ayıbın var olduğu kabul edilir.
2. Önemli - Önemli Olmayan Ayıp Kavramı
Kiracının kiralananın ayıplı olması dolayısıyla kira bedelinden indirim talep edebilmesi için kiralanandaki ayıbın önemli olması gerekmemektedir652
. Önemli- önemli olmayan ayıp kavramları Türk Borçlar Kanunu’nun 304’üncü maddesinde, kiralananın teslimi anında kiralanandaki ayıbın önemli olması halinde kiracının borçlu temerrüdüne ilişkin hükümlere de başvurabileceği; 305 ve 306’ncı maddelerde de kiralananda sonradan meydana gelen ayıbın önemli olması halinde ise kiracının sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir. Ancak anılan hükümlerde önemli ayıptan ne anlaşılacağı belirtilmemiştir653
. Bu nedenle öğretide654, önemli ayıptan ne anlaşılması gerektiği konusunda İsviçre Borçlar Kanunu’nun 258’inci maddesinin birinci fıkrası dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir. Aynı zamanda İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259/b.a maddesinde buna paralel bir düzenleme yer alarak aynı niteleme yapılmış ve Türk Borçlar Kanunu’nun 306’ncı maddesinin ikinci fıkrası da aynı düzenlemeyi karşılamıştır. Dolayısıyla biz önemli ayıp kavramını Türk Borçlar Kanunu’nun 306’ncı maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde
648 SVIT-Kommentar, Art. 258-259i, N. 41; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 56; Bkz. Yarg. 3.
HD 03.02.2005, E. 2005/45, K. 2005/676, Yarg. 3. HD 07.08.2004, E. 2004/8423, K. 2004/7719, www.kazanci.com.
649 ARAL, s. 227; AYDEMİR, s. 96.
650 Bkz. ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 254; GÜMÜŞ, Kira, s. 101; AKYİĞİT, s. 82. 651 İNCEOĞLU, Ayına Karşı Tekeffül, s. 56.
652
Hafif düzeydeki ayıp dolayısıyla kira bedelinden indirim talep edilemeyeceği, buna karşılık kiralananın kullanımını etkileyen ayıbın var olması gerektiği yönünde bkz. TANDOĞAN, s. 121; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 207; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 78; Önemsiz ayıplar yüzünden kira bedelinden indirim talep edilemeyeceği ancak bunun sözleşmede kararlaştırılmışsa mümkün olabileceği yönünde bkz. AKYİĞİT, s. 86; Türk Borçlar Kanunu’nun ayıp dolayısıyla indirimi düzenleyen maddelerinde, kira bedelinden indirim talep edilebilmesi için, ayıbın önemli olmadığı açıkça belirtilmiştir. Bu çerçevede, yukarıda kabul edilen görüş, TBK’nun yürürlüğü döneminde kabul edilemez.
653
GÜMÜŞ, bu durumu, kanun yapma tekniği açısından bir eksiklik olarak nitelendirmektedir. GÜMÜŞ, Kira, s. 106.
değerlendirmeliyiz655
. Buna göre, önemli ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini kaldıran veya önemli ölçüde azaltan ayıptır656
. Örneğin, kiralananda yeterli ısınmanın olmaması, sağlığa zararlı rutubet olması, su, gaz, elektrik tesisatının zarar verici olması657
gibi.
Kiralananda var olan ayıbın önemli ya da önemsiz olduğunun tespitinde dikkat edilmesi gereken temel kriter kiralananda var olan ayıbın, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan kullanım elverişliliğine olan etkisinin derecesidir658
.
Önemli olmayan ayıp, kiralananın öngörülen kullanım elverişliliğini azaltmayan, azaltmış olsa bile, tamamen ya da esaslı biçimde ortadan kaldırmayan ayıp olarak nitelendirilebilir659. Örneğin kapıların iyi kapanmaması, musluğun iyi çalışmaması gibi660.
Kira bedelinden indirimi düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 305’inci maddesinin birinci fıkrası, 306’ncı maddesinin birinci fıkrası ve 307’nci maddelerinde, kiralanandaki ayıbın önemli olması şartı aranmamıştır. Dolayısıyla kiracı kiralananda var olan ancak kiralananın öngörülen kullanım elverişliliğini azaltmayan ya da azaltsa bile tamamen ya da esaslı biçimde ortadan kaldırmayan ayıpların varlığı halinde de kira bedelinden indirim talep edebilecektir.
655 Aynı doğrultuda, GÜMÜŞ, Kira, S. 107; AYANOĞLU MORALI, s. 163; YAVUZ/ACAR/ÖZEN,
s. 194.
656 Bkz. HIGI, Art. 258, N. 45; WEBER, Art. 258, N. 2, s. 1398; SVIT-Kommentar, Art. 258-259i, N.
52, S. 214; GÜMÜŞ, Kira, s. 106-107; ARAL, s. 232; ARAL/AYRANCI, s. 232; Karş. ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 254; İNCEOĞLU, Murat Kira Hukukunda Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi, Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Y. 2013, C.9, S. 103-104 (bundan sonra “İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül” şeklinde anılacaktır.), s. 54-55.
657
HUGUENİN, N. 478, ; HIGI, Art. 258, N. 45
658 İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül s. 54.
659 GÜMÜŞ, önemli olmayan ayıpları da kendi içerisinde “hafif ayıp” ve “orta ayıp” şeklinde ikiye
ayırmıştır. Buna göre, kiralananın kullanım elverişliliğini etkilemeyen ayıpları hafif ayıp olarak nitelendirmiştir. Örneğin, deprem nedeniyle duvarda meydana gelen çatlaklar, duvardan soğuk hava girişine yol açıyorsa orta ayıp, soğuk hava girişine yol açmıyorsa hafif ayıptır, duvar deprem nedeniyle kısmen ya da tamamen yıkılmışsa ayıp önemlidir. Bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 107.
660 YAVUZ Nihat, Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kira Bedelinin Belirlenmesi Davaları, Ankara 2012,
s. 37; YALÇINDURAN Türker, Türk Borçlar Kanunu’na Göre, Ayıp Nedeniyle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Erken Tahliye Etme İmkanı, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Haziran 2013, C. XXIX, S. 2, s. 66.
3. Kiralananın Teslimi Anında Var Olan veya Sonradan Ortaya Çıkan Ayıp
Ayıp, kiralananın teslimi anında var olabileceği gibi, teslim anında olmayıp kiralananın tesliminden kira sözleşmesinin sona ermesine kadar geçen süre içinde başka bir ifadeyle, sözleşmenin devamı sırasında da ortaya çıkabilir.
Kira bedelinin indirilmesi talebi açsından ayıbın teslim anında ya da sonradan ortaya çıkması önemli değildir. Kiracı, kiralananın teslimi anında ayıplı olması halinde kira bedelinden indirim isteyebileceği gibi (TBK m. 304), teslim anında ayıp olmayıp, ayıbın sonradan, kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkması halinde de, bedelden indirim talep edebilecektir (TBK m. 305/f.1, 307).