III. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN SÖZLEŞMENİN KURULMASINDAN SONRA ÜSTÜN HAK
1. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi (Temliki) ve
Olması
Kiralananın kira sözleşmesinin kurulmasından sonra bir üçüncü kişiye, iradi ya da irade dışı yollarla761
geçmesi durumunda, üçüncü kişi kiracıya üstün hak iddiasında bulunabilir. Öğretide, gerçek olmayan zapt olarak da nitelendirilen762 bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 310 ve 311’inci maddelerinde düzenlenmiştir.
kıyasen, kiraya verenin ayıptan dolayı sorumluluğu hükümlerinin uygulanabileceğini kabul etmektedir. GÜMÜŞ, Kira, s. 134.
761
Kiralanan, satım, bağışlama, mal değişimi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, paylı mülkiyette payın devri gibi iradi yollarla ya da, cebri icra veya iflas gibi irade dışı yollarla devredilebilir. ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 266. Burada önemli olan mülkiyetin devrinin gerçekleşmesidir. PERMANN, Art. 261-261a, N. 2, s. 262. TBK m. 310’un uygulanabilmesi için mülkiyetin devrinin de mutlaka, kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasından sonra gerçekleşmesi gerekir. Ancak, kiralanan, kira sözleşmesi kurulduktan fakat, kullanımının kiracıya bırakılmasından önce devredilmişse, bu durumda TBK m. 310 değil, subjektif imkansızlık nedeniyle TBK m. 112 uygulanacak ve kiracı, kiraya verenden olumlu zararının tazminini talep edebilecektir. HIGI, Art. 261-261a, N. 13, s. 625,626; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 213, 214; ARAL/AYRANCI, s. 239, 240; GÜMÜŞ, Kira, s. 144.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310’uncu maddesine763
göre, “ Sözleşmenin
kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (f.1). Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır (f.2).” Bu
hükme göre, yeni malik, kanun gereğince kira sözleşmesinin tarafı olmakta ve kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve borçlar yeni malike geçmektedir764
. Burada eski malik ile kiracı arasında yapılan sözleşmenin hükümleri aynen uygulanmaya devam edecektir. Bu çerçevede kira bedelinin miktarı ve ödenmesine ilişkin hükümler de aynen uygulanacaktır. Burada, kanun gereğince sözleşmenin devri söz konusu olur ve üçüncü kişi başka bir işleme gerek kalmadan kiraya verenin yerini alır ve ileriye etkili olarak da bütün hak ve borçlar üzerine almış olur765.
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümler, mülga Borçlar Kanunu’nda 254’üncü maddede766
farklı bir şekilde
763 TBK m. 310, mehaz İsviçre Borçlar Kanunu’nun 261’inci maddesinin birinci fıkrası esas alınarak
hazırlanmıştır. İBK m. 261/f.2 “a” bendinde yeni malikin, konut ve iş yeri kiralarında kendisinin ya da yakın kan veya sıhri hısımlarının konut ve iş yeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini en yakın yasal sürede feshedebileceği düzenlenmiştir. TBK m. 310’da yer verilmeyen bu hüküm, TBK m. 351’de düzenlenmiştir. Yine TBK m. 310’dan farklı olarak, İBK m. 261/f.2 “b” bendinde de, konut ve iş yeri dışında kalan kira sözleşmelerinde, sözleşme, daha önce sona erdirilemiyorsa, en yakın yasal sürede feshedilebileceği düzenlenmiştir. İBK m. 261’in üçüncü fıkrası da TBK m. 310’a alınmamıştır. Bu fıkrada da yeni malikin, kira sözleşmesini, kiraya verenin sözleşmeye göre sahip olduğu şekilde, kira sözleşmesini erken feshetmesi durumunda, kiracının bundan dolayı uğrayacağı zararı karşılayacağı düzenlenmiştir. İBK m. 261’in son fıkrası ise, TBK m. 310/f.2 ile paralellik göstererek, kamulaştırmaya ilişkin hükümleri saklı tutmuştur. SVIT-Kommentar, Art. 261-261a, N. 1 vd; GÜMÜŞ, Kira, s. 142.
764 Yarg. 13. HD 26.02.2003, E. 2003/112483, K. 2003/1925, “BK.nun 254. maddesi gereği satımla
birlikte kira sözleşmesinin bütün şartlarıyla birlikte davacıya geçtiğinin kabulü gerekir. Diğer bir deyişle davacı, kiralananı davalıdan satın almakla, satın aldığı mecurla birlikte bütün hak ve yükümlülüklerde devredilmiş olur.Davalı satıcı, mecurun satış tarihine kadar depozitonun teminat olarak verildiği konularda kiracıdan talep edebileceği bir hak ve alacağı olduğunu, bu hak ve alacakları için teminatı yedinde tutmak hakkı olduğunu kanıtlamadığı gibi bu yönde bir savunması da yoktur. Bu durumda davalının depozitoyu elinde tutmasının yasal dayanağı kalmadığından yeni malik olarak kiralayan sıfatını kazanan davacıya devretmesi gerekir.”
765 PERMANN, Art. 261-261a, N. 1, s. 267; HIGI, Art. 261-261a, N. 22, s. 629; WEBER, Art. 261,
N. 4, s. 1431; SVIT-Kommentar, Art. 261-261a, N. 9, s. 344; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 214; ARAL/AYRANCI, s. 241; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 266; GÜMÜŞ, Kira, s. 154; AYRANCI Hasan, Sözleşmenin Yüklenilmesi (Devri), Yetkin, Ankara 2003 (bundan sonra “AYRANCI, Sözleşmenin Devri” şeklinde anılacaktır), s. 119, 120.
766
mBK m. 254’e göre, “Kiranın akdinden sonra, kiralanan, kiralayan tarafından ahara temlik yahut icraen takibat veya iflas tariki ile kendisinden nezedildiği takdirde; kiracı kiralananın ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şartı ile kiranın devamını ve kiralayandan akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir (f.1). Bununla beraber kiralanan şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, kiraya riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur (f.2). Ammenin menfaati için istimlake dair olan hususi hükümler mahfuzdur (f.3)"
düzenlenmekteydi767
. Anılan hükmün başlığı “satım ile kiranın infisahı” şeklindeydi. Ancak, kiralananın, üçüncü kişinin eline geçmesi için tek imkanın satım olmadığı ve kiralananın üçüncü kişinin eline geçmesiyle de infisah söz konusu olmadığı gerekçesiyle bu başlık eleştirilmiştir768
. Mülga Borçlar Kanunu’nun yürürlüğü döneminde, her ne kadar taşınmaz kiralarında yeni malikin belli bir süre769
daha kira sözleşmesine uyması gerekli olmasına rağmen genel olarak “satım kiranın önüne geçer (satım kirayı bozar)770” kuralı hakimdi. Yeni malik, kira sözleşmesini kabul
etmek zorunda değildi. Taşınır kiralarında, feshi ihbar süresi dahi söz konusu olmadan, istemediği takdirde, yeni maliki kira sözleşmesi bağlamıyordu771
. Yeni malik, kira sözleşmesiyle bağlı olmayı kabul ettiğinde772
ise, alacağın temliki ve borcun nakli hükümlerinin773
mi yoksa halefiyet774 hükümlerinin mi uygulama alanı bulacağı tartışmalıydı. Bunun yanında, kiracının, borcundan kurtulmasına rıza
767 Ayrıntılı bil için bkz. TANDOĞAN, s. 126; FEYZİOĞLU, s. 512, 513;
ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 266; ARAL, s. 255; GÜMÜŞ, I, s. 355 vd.
768 Bkz. TANDOĞAN, s. 126; FEYZİOĞLU, s. 512, 513; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 268; 769
mBK m. 254/f.2 uyarınca bu süre, sözleşme daha önce feshe elverişli olmadıkça yasal yönden feshi bildirme mümkün olan tarihe kadardı. Buna göre, sözleşmenin süresi daha kısaysa, bu sürenin sonuna kadar, eğer sözleşmenin süresi daha uzunsa, mBK m. 262 çerçevesinde, belli olmayan süreli kiralardaki feshi bildirme döneminin sonuna kadar sözleşmeye bağlı kalmakla yükümlüydü.
770
“Satım kirayı bozar” kuralının yerini TBK m. 310 ile, “kira satımı bozar” kuralının geldiği yönünde bkz. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 214.
771 Taşınmaz kiralarında ise, ancak, tapu siciline şerh verilerek, yeni malik ya da şerhten sonra tesis
edilecek ayni hakların sahiplerine kira sözleşmesi ileri sürülebiliyordu. Aynı düzenleme, TBK m. 312’de de yer almaktadır. Buna göre, “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle, kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.”
772 Yeni malikin kira sözleşmesini kabul etme zorunluluğunun bulunduğu haller de vardı. Örneğin,
mBK m. 255/f.2 uyarınca, taşınmaz kiralarında, kira sözleşmesi tapu siciline şerh verilmişse, yeni malik de kira sözleşmesini kabul etmek zorunda kalıyordu. Kiraya veren, kiralananı temlik ederken kiracı lehine şart koymuşsa, kiracı yeni malikten kira sözleşmesine uymasını talep edebiliyordu. Anca, kiracı bu talebini uygun bir zamanda yeni malike ileri sürmediği takdirde, yeni malikin feshi bildirme hakkının da saklı olduğu kabul ediliyordu. Miras yoluyla intikal, şirketlerin veya işletmelerin birleşmesi, bir mamelek veya işletmenin alacak ve borçları ile temliki gibi külli halefiyet hallerinde de, külli halefler kira sözleşmesi ile bağlı olurlardı. ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 270, 271; TANDOĞAN, s. 129; Yarg. 1. HD 04.12.2003, E. 2003/13416, K. 2003/14195, “Gerek önceki kayıt maliki gerekse davacı tarafından Borçlar Kanunu'nun 254. ve 262. maddeleri gereğince usulüne uygun yapılmış fesih ihbarı mevcut değildir. Bu durumda önceki kayıt maliki ile aktedilen kira sözleşmesinin sonradan taşınmazı satış yoluyla edinen davacıyı da bağlayacağı kuşkusuzdur. Hal böyle olunca davalının çekişmeli taşınmazı kira ilişkisine dayalı olarak kullandığı, fuzuli şagil bulunmadığı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekir.” www.kazanci.com.
773
TANDOĞAN, s. 127; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 269; ARAL, s. 255;
774 Yargıtay ise, yeni malikin kirayı kabul etmesi halinde, onun kanunen eski malike halef olacağını
kabul etmekteydi. Yeni malikin kira sözleşmesine taraf olmamasına rağmen, kanunen halef olduğu için kiraya veren gibi feshi bildirme hakkına sahip olduğunu ve bu nedenle, alacağın temliki ve borcun nakli hükümlerinin uygulanmasına gerek olmadığını belirtmiştir. Bkz. Yarg. 3. HD 27.03.1984, E. 1984/786, K. 1984/1501, YKD 1984/7, s. 1021 vd; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 269, dpn. 226.
gösterene kadar, borca katılma ve borç üstlenme söz konusu olacağı gerekçesiyle eski malik de (kiraya veren) yeni malik ile birlikte müteselsil sorumlu oluyordu775.
Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğü ile birlikte mülga Borçlar Kanunu’nun 254’üncü maddesi, öğretide yapılan eleştiriler çerçevesinde büyük ölçüde değişikliğe uğramıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310’uncu maddesinin kenar başlığı, “kiralananın el değiştirmesi” şeklinde düzenlenmiş ve üçüncü kişinin, kira sözleşmesini devamını kabul edip etmemesine, kiralananın taşınmaz olup olmamasına göre bir ayrım yapılmaksızın, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı hüküm altına alınmıştır. Böylece borca katılmaya bağlı eski malik (kiraya veren) ile yeni malik arasındaki müteselsil sorumluluk da ortadan kalkmıştır776.
Kiraya verene, kira bedelinin teminatı için, rehin ve kefalettin verilmiş olması halinde, bunların yeni malik için de geçerli olup olmayacağı tartışmalıdır. Verilmiş olan teminatların, Türk Borçlar Kanunu’nun 189’uncu maddesi777
uyarınca, kira alacağının fer’ileri olarak yeni malike geçeceği bir görüş778
tarafından ileri sürülse de, kanaatimizce779 burada, Türk Borçlar Kanunu’nun 189’uncu maddesi değil, 198’inci maddesinin780
ikinci fıkrasının uygulanması gerekir. Buna göre, rehin veren üçüncü kişinin ve kefilin sorumlulukları, yeni malik için de rehin vermeyi ve kefil olmayı yazılı olarak beyan ettikleri takdirde geçerli olur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310’uncu maddesi uyarınca, yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olacağı için, kiracının, kira bedellerini, temlikten781
itibaren yeni
775 ARAL, s. 255; TANDOĞAN, s. 130 776 GÜMÜŞ, Kira, s. 142.
777
TBK m. 189’a göre, “Alacağın devri ile devredenin kişiliğine özgü olanlar dışında öncelik hakları ve bağlı haklar da devralana geçer (f.1) Asıl alacakla birlikte işlemiş faizler de devredilmiş sayılır (f.2).
778 HIGI, Art. 261-261a, N. 22; ARAL/AYRANCI, s. 242. 779
Aynı doğrultuda bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 145.
780 TBK m. 198’e göre, “Borçlu değişmiş olsa bile, alacaklının borçlunun kişiliğine özgü olanlar
dışındaki bağlı hakları saklı kalır (f.1). Bununla birlikte borcun güvencesi olarak rehin veren üçüncü kişinin ve kefilin sorumlulukları, ancak onların borcun üstlenilmesine yazılı olarak rıza göstermeleri halinde devam eder (f.2).
781 Mülkiyet hakkının, tapu veya kat mülkiyeti kütüğüne tescili tarihinden itibaren değil, TMK m.
kiracıya ödemesi gerekir. Ancak, temlikten önce muaccel olmuş kira bedellerinin yine eski malike (kiraya verene) ödenmesi gerekecektir. Kanunda herhangi bir açıklık olmasa da kiralananın el değiştirdiğinin kiracıya bildirilmesi gerekir. Bu durumu bilmeyen kiracının iyi niyetle, eski malike kira bedellerini ödemesi halinde kanaatimizce Türk Borçlar Kanunu’nun 186’ncı maddesinin782 burada da kıyasen uygulanması gerekir. Buna göre, iyi niyetli kiracının eski malike yaptığı ödemeyle borcundan kurtulması gerekir783
. Kiracı, durumu bilmesine rağmen, kira bedellerini eski malike öderse, bu durumda kira bedelini ödeme borcundan kurtulamayacak ve temerrüde düşecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310’’uncu maddesi ile her ne kadar, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı belirtilmiş olsa da konut ve çatılı iş yeri kiraları açsından, Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesi ile, yeni malike, kira sözleşmesini ihtiyaç nedeniyle sona erdirebilme imkanı tanınmıştır. Buna göre, yeni malik, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, konut ve iş yeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu olduğu takdirde, kiralananı edinme tarihinden itibaren, bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilecektir. Eğer kira sözleşmesinin süresi, altı aydan daha kısa bir süre içinde doluyorsa bu durumda yeni malik, dilerse, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı bir dava ile de kira sözleşmesine son verip tahliye talep edebilir.
Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesine son vermesi halinde, eski kiraya veren, kira sözleşmesi çerçevesinde, kiralananı, sözleşme süresince kiracının kullanımında bırakma borcuna aykırı davranmış olur. Zira, kira sözleşmesine rağmen kiralananı başkasına satarak bu borca da aykırı davranmış olur. Borca aykırı davranışı açısından kiraya verenin tazminat yükümlülüğü ise, yeni malikin kiracıyı
itibaren, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. WEBER, Art. 261, N. 3, s. 1431; GÜMÜŞ, Kira, s. 145; Tescil tarihinin esas alınacağını ileri süren aksi görüş için bkz. SVIT-Kommentar, Art. 261- 261a, N. 2, s. 341, 342.
782 TBK m. 186’ya göre, “Borçlu, alacağın devredildiği, devreden veya devralan tarafından kendisine
bildirilmemişse, önceki alacaklıya; alacak birkaç kez devredilmişse, son devralan yerine önceki devralanlardan birine iyi niyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur.
783 Aynı doğrultuda, durumdan haberdar olmayan kiracının temerrüde düşmeyeceği yönünde bkz.
tahliye etmesi üzerine, kiracının zarara uğraması durumunda ortaya çıkar. İsviçre Borçlar Kanunu’nun 261’inci maddesinin üçüncü fıkrasında açıkça düzenlenen, kiraya verenin bu tazminat yükümlülüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 310’uncu maddesine alınmamıştır. Ancak, buna rağmen aynı sonucun, Türk Hukukunda da geçerli olması kanaatindeyiz784
. Buna göre, yeni malikin ihtiyaç sebebiyle, kira sözleşmesine son vermesi halinde, kiracının zarara uğraması durumunda, kiracı bu zararlarının tazminini eski malikten (kiraya verenden) talep edebilecektir. Örneğin, sona eren kira sözleşmesindeki kira bedelinden daha yüksek bir bedelle, aynı nitelikte bir konut ya da iş yeri kiralaması durumunda, aradaki bu farkı, eski malikten talep edebilmelidir. Bu farkın, kiracının, kira sözleşmesini, birer yıllık uzatabildiği durumlar da hesaba katılarak, kiralananda oturma imkanının bulunduğu süre boyunca istenebilmesi gerektiği kanaatindeyiz785
.
Türk Borçlar Kanunu’nun 311’inci maddesinde, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde sınırlı ayni hak (üst ya da intifa hakkı gibi) elde etmesi halinde de Türk Borçlar Kanunu’nun 310’uncu maddesinin kıyasen uygulanacağı belirtilmiştir. Bu nedenle yukarıdaki paragraflarda, kiralananın el değiştirmesine ilişkin yapmış olduğumuz açıklamalar, kiralanan üzerinde, üçüncü kişinin sınırlı ayni hak kazanması hallerinde de geçerli olacaktır.