I. KİRALANAN
2. Ürün Kirası Sözleşmesinde Kiralanan
Ürün kirasının konusunu ürün veren bir mal ya da hak, ürün getiren bir taşınır ya da taşınmaz ya da ticari veya zirai işletmeler oluşturur.
Ürün kirasına konu olan maddi mallar genellikle doğal ürün getiren mallardır. Bunun yanında medeni123 ürün elde edilen mallar da ürün kirasının konusunu oluşturur. Örneğin, bir alışveriş merkezinin, bir benzin istasyonunun, otel ve pansiyonun işletilmesinin124
veya bir hakkın kiraya verilmesi halinde kiracının bu işletmenin yürütülmesinden veya hakkın kullanılmasından elde ettiği kar medeni ürün niteliğindedir125
. Hemen belirtmek gerekir ki, ürün veren maddi mallar her zaman ürün kirasının konusunu oluşturmak zorunda değildir. Bazen üzün veren bir mal da genel kira sözleşmesinin konusunu oluşturabilir.
Ürün kirası genelde bir işletme kirası olduğu için daha çok taşınmazlar126
ürün kirası sözleşmesinin konusunu oluşturur127
. Bunun yanında doğrudan doğruya ürün getirmeyen, taşınmazda bulunan malzemeler, araç-gereç, mobilya, alet ve makine
05.05.1983, E. 1983/4927, K. 1983/4953, YKD, C. 9, S.12, s.1755;YAVUZ, s. 259; ZEVKLİLER/HAVUTÇU, s. 183; Ancak kiralananın mülkiyetinin başkasına geçirilmesi durumunda kiralananın yeni malikinin, örneğin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunarak tarafı olmadığı kira sözleşmesine müdahale etmesi mümkündür. Bunun haricinde, ödenmeyen kira bedellerinin de yeni malik tarafından istenebileceği yönünde bkz. Yarg. 6. HD, 07.03.2011, E. 2010/11822, K. 2011/2609, “Davacının kiralayanın halefi olarak ödenmediğini iddia ettiği kira bedellerini yeni malik sıfatıyla durumu ihtar ve açılan el atmanın önlenmesi davasıyla öğrenen kiracı davalıdan istemesinde ve İcra İflas Kanununun 269/b maddesi gereğince itirazın kaldırılmasını talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece takibe konu diğer belgeler üzerinde durulmadan sadece yazılı kira sözleşmesine değer verilerek davacının kiralayan olmaması sebebiyle takip ve dava açma hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.” www.kazanci.com; Yargıtay’ın konuya ilişkin aksi yönde vermiş olduğu bir kararda, başkasına ait bir taşınmazın kiraya verilebilmesinin mümkün olduğu ve sözleşmenin de geçerli olduğu vurgulandıktan sonra, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına atıf yapılarak, mal sahibinin, kiralananın kendi mülkiyetinde olduğunu, kiracıya ihbar ederek, salt bu sıfatına dayanmak suretiyle, tarafı bulunduğu sözleşmedeki kira bedelinin, kendisine ödenmesini istemek, ödenmediği takdirde icra takibi ve dava yoluna başvurmak yetkisinin olduğu belirtilmişti. Bkz. YHGK 26.12.2001, E. 2001/3-1165, K. 2001/1186.
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=33736.
123
Medeni ürün, bir mal veya haktan gelir elde edilmesine yöneltilmiş bir hukuki ilişkiye dayanılarak toplanan gelirlerdir.
124 ALTAŞ, s. 78.
125 TANDOĞAN, s. 3; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 315. 126
MK m.704 uyarınca, “Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler” taşınmaz olarak kabul edilir.
gibi taşınırlar da tarımsal ve sınai bir işletmenin parçası olarak ürün kirası sözleşmesinin konusunu oluşturabilirler128
.
Taşınmazların yanında yukarıda da belirttiğimiz gibi taşınırlar da ürün kirasının konusunu oluşturabilirler. Örneğin, bir taşıt aracı, bizzat veya çalışanları vasıtasıyla kullanılarak gelir elde etmek üzere kiralanmışsa ya da bir vapur, personeli ile birlikte kendi ad ve hesabına işletmek üzere kiralanmışsa, ürün kirasının konusunu oluşturur129
. Taşınmaz mülkiyetine tabi olmayan elektrik, atom enerjisi gibi doğal kuvvetler de kişilerce hakimiyet altına alındıktan sonra taşınır mülkiyetinin kapsamına girerek ürün kirasının konusunu oluşturabilirler130
.
Taşınırların ürün kirasına verilmesinin özel bir türü de doğal ürün getiren ehil hayvanların bu ürünlerinden yararlanmak üzere kiraya verilmesidir. Bu durum “Hayvan Kirası” başlığı altında Türk Borçlar Kanunu’nun 376-378. maddeleri arasında ürün kirasının bir çeşidi olarak131
ayrıca düzenlenmiştir.
Ürün kirasının konusunu hakların oluşturmasına örnek olarak da ihtira hakkının işletilmesinin devri (lisans132
sözleşmesi), fikir ve sanat eserleri işletme hakkının devri133 verilebilir. Örneğin televizyon yayıncılığında yaygın olarak yapılan ve bir televizyon kanalına veya bir televizyon programına ilişkin sinyalleri, uydu, kablo ve internet gibi taşıyıcı bir ortam üzerinden bir yayıncıya veya dijital platform işletmecisine teslim edilmesine ilişkin olarak tarafların hak ve yükümlülüklerini
128 Böyle bir işletme içerisinde tüketilmek için kullanılan gübre, tohumluk, kömür, akaryakıt gibi
misli şeyler de bulunabilir. Bu durumda TBK m. 358 (mülga BK m. 271) uyarınca kiralananda bulunan aletler, hayvanlar, stoklanmış mallar ve tahıl gibi şeyler de kira kapsamının içinde ise sözleşmenin taraflarından her biri diğerinden bu eşyaların tamamının yazıldığı imzalı bir tutanak düzenlenmesini istemek ve bunların değerlerini birlikte takdir etmek hakkına sahiptir.
129
ÖZTÜRK, s. 63.
130 ÖZTÜRK, s. 63.
131 Bu nedenle, hayvan kirasında (TBK m. 376-378) hüküm bulunmayan durumlarda, ürün kirasına
ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır.
132
Lisans veya ruhsat verme, ilgili mali hakka özgü olan kullanma veya yararlanma yetkilerinden bir kısmının veya tamamının mali haktan ayrılarak ruhsat sahibine tesisini konu alır. Bkz. EREL, Şafak N., Türk Fikir ve Sanat Hukuku, 3. Bası, Yetkin, Ankara 2009, s. 304.
133 RG 7981, 13.12.1951 tarihli yayımlanan 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu’nun 48. ve 50.
maddeleri çerçevesinde fikir ve sanat eseri sahibi eseri ile ilgili haklarını yasa kapsamında korunması ve sahip olduğu lisans sözleşmesinden doğan hakkın kullanılmasını bir ücret karşılığında belli bir süre için başkasına devredebilir.
düzenleyen sinyal teslim sözleşmeleri bulunmaktadır134
. Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu hükümlerine tabi olan bu sinyal sözleşmelerinin hukuki niteliği lisans sözleşmesidir135
. Bu sözleşme ile sinyali teslim eden televizyon kanalına ilişkin işaret, ses ve görüntü taşımaya yarayan cihazlarla, umuma iletimine ilişkin olarak hak sahipliğinden doğan haklar, sözleşmede belirlenen şartlarla sinyali teslim alana kullandırılmaktadır. Eğer bu kullandırma, sinyali teslim edenin sözleşme dışı üçüncü kişilere de sinyali kullandırmasına engel olmuyorsa 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserler Kanunu’nun 56. maddesi uyarınca basit ruhsattın136 varlığından bahsedilir. Bu sözleşmeler hakkında da ürün kirasına ilişkin hükümler uygulanır. Bunların yanında deniz, göl veya kara hayvanlarının avlanması hakkının, intifa hakkının137
bir maden138 imtiyazının veya kamuya ait bir sudan139 faydalanma imtiyazının kiraya verilmesi gösterilebilir140
.
134 ÖZDİLEK Ali Osman, “Sinyal Teslim Sözleşmeleri”, İstanbul 2006,
http://www.turkhukuksitesi.com/makale_296.htm
135
ÖZDİLEK, ÖZTÜRK, s. 65.
136 Sözleşme gereğince bu kullandırma sinyali teslim edenin diğerlerine de sinyali kullandırmasına
engel oluyorsa tam ruhsat sayılır ve FSEK m.56’ya göre tam ruhsat sayılır. Tam ruhsata da intifa hakkı hükümleri uygulanır. Ayrıntılı bilgi için bkz. EREL, s. 305.
137
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 794 uyarınca “intifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. (I) Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. (II). TMK m. 803’te intifa hakkı sahibinin hakkın konusu malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahip olduğu; TMK m. 806’da ise, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde ya da durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa intifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilebileceği belirtilmiştir.
138 RG 18785, 1.06.1985, 3213 sayılı Maden Kanunu’nun 4. maddesi, madenlerin devletin hüküm ve
tasarrufu altında olduklarını ve arzın mülkiyetine tabi olmadıklarını, 5. madde ise, madenler üzerinde tesis olunan arama ruhsatnamesi, işletme ruhsatı ve bu hakların bölünemeyeceği ve her birinin bir bütün halinde işleme tabi olacağını belirtmiştir. Bu çerçevede Madenlerde arama ve işletme ruhsatları hisselere bölünemeyecek ve bu ruhsatlar tek bir gerçek kişiye veya tüzel kişiye ait olacaktır. Bu kuralın sonucu olarak maden hakları özel sözleşmelerle 3. kişilere devredilemeyecektir. Ancak bunlarda yer maden çıkarma ve satış hakları bazı sözleşmelerle belirli bir bedel karşılığında özel kişilere bırakılabilir. Bu sözleşmeler uygulamada maden kira sözleşmesi ya da rödovans sözleşmesi olarak nitelendirilmektedir. 3.2.2005 yılında yayımlanan Maden Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin geçici 2. maddesi uyarınca ruhsat sahibi ve 3. kişi arasında yapılan rödovans sözleşmeleri özel hukuk işlemi olduğu belirtilmiştir.Ayrıntılı bilgi için bkz. ÖZTÜRK, s. 68-72.
139 Örneğin, belediyeye ait kaplıca hamamları ile otel ve müştemilatının işletilmek üzere kiralanması
gibi kaplıca ve ona bağlı otel ve motellerin kiraya verilmesinde, kira konusu kaplıcanın işletilmesi ve onun gelirlerinden yararlanılmasıdır. Dolayısıyla böyle bir kira sözleşmesi ürün kirası olarak nitelendirilir, Yarg. 6. HD. 10.09.1977, E. 1977/5179, K. 1997/5619, ÖZTÜRK, s. 77 ve dpn. 57.
Şirket141
ve işletmeler142 de ürün kirasının konusunu oluşturabilir. 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 11. maddesinin birinci fıkrası uyarınca “Ticari işletme, esnaf
işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir.” Bir ticari iletmenin tamamı
veya bir kısmı ürün kirasına konu olabilir. Böyle bir sözleşmede sadece faaliyetin sürdürüldüğü taşınmazın değil, faaliyetin sürdürüldüğü işletme de taşınmazla birlikte kiracıya devredilir ve kiracıya ürün ve kar sağlamak için bu işletmeyi devam ettirme hak ve yetkisi verilir143.
Türk Borçlar Kanunu’nun 357. maddesinde yer alan ürün kirası tanımında geçen, ürün veren bir şeyin veya hak kavramının içine şirketin dahil olup olmadığı tartışmalıdır. Ürün kirasında asıl amaç gelir getiren bir varlığın kiraya verilmesidir. Şirket de gelir getiren bir özel hukuk tüzel kişidir. Bu çerçevede günümüz ekonomik şartlarında ve günlük hayatın akışında şirketin de kiraya verilebileceğini kabul etmektedir144. Şirket kirasında da şirketin bir bütün olarak kiraya verilmesi söz konusu olur145. Şirket kirasında kiralayan, kiracıya genellikle periyodik şekilde ödenen bir bedel karşılığında şirketin yararlanılmasını ve yönetimini terk etmeyi taahhüt eder146
.
141
Şirket kirası, kiraya verenin, kiracıya bir bedel karşılığında şirketinin yararlanmasını ve yönetimini terk etmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Şirket kirası sözleşmesi ile bu şirketi devralan, şirketi kendi adına ve hesabına işletir.
142 İşletme, bir girişimci tarafından, ekonomik çıkar (kazanç) sağlamak amacıyla emek ve sermayenin
bağımsız bir şekilde (bir organisazyon içerisinde) bir araya getirilmesidir. Ekonomik anlamda her işletme ticari işletme değildir. Fakat her ticari işletme ekonomik anlamda bir işletmedir. Gelir sağlamak amacıyla devamlı bir şekilde faaliyet gösteren bir işletme ticari işletmedir. İşletme içinde yürütülen faaliyetin Esnaf faaliyeti düzeyini aşması gerekir. Ticari işletmeler, küçük ve orta büyüklükteki işletmeler ve büyük işletmeler olmak üzere sınıflandırılır. Bkz. ARKAN Sabih, Ticari İşletme Hukuku, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, 16. Bası, Ankara 2012 (Bundan sonra ARKAN, Ticari İşletme” şeklinde anılacaktır.), s. 26-27; BAHTİYAR Mehmet, Ticari İşletme Hukuku, Beta, 13. Bası, İstanbul, 2013, s. 17-18/
143
ÖZTÜRK, s. 78.
144 Zira ürün kirasında asıl amacın, gelir getiren bir şeyin kiraya verilebilmesi olduğu yönünde bkz.
TANDOĞAN, s. 3; Günümüz ekonomik çartlarında da en iyi gelir getiren varlıklar ticarti işletmeler olacağı için bunların kiraya verilebilmesi gerekir. Şirketin malikinin belirli nedenlerle şirketin işletim riskine katlanmak istememesi durumunda, şirketini ürün kirası sözleşmesi ile kiraya verebilir. Bu durumda şirketin varlığı devam eder ve malik işletme ve yönetim risklerinden kurtulur. Kiracı şirket üzerinde zilyetlik elde eder, bunun yanında şirketin sahip olduğu cari varlıklar, örneğin, ürün stoku veya müşterilerinden olan alacakları üzerinde mülkiyet hakkını elde eder. Burada şirketin bir bütün olarak kiraya verilmesi söz konusudur. Ayrıntılı bil için bkz. ALTAŞ, s. 142 vd.
145 ALTAŞ, s. 141.