III. KİRACININ KİRA BEDELİNDEN İNDİRİM TALEBİ
2. Seçimlik Hak Olarak Kira Bedelinin İndirilmesi Talebi (TBK m 305/f.1, m 307)
Kiralananda var olan, açıkça önemli673 olup olmadığına bakılmaksızın, ister kiracıya teslimi anında var olsun isterse teslim edildikten sonra meydana gelsin kiracı her durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 305’inci maddesi674 çerçevesinde kira bedelinden ayıpla orantılı olarak indirim talep edebilecektir675. Anılan madde
671 İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 60. 672 ARPACI, Kira, s. 109; GÜMÜŞ, Kira, s. 109.
673 Kiracının hangi ayıplar söz konusu olduğunda kira bedelinden indirim talep edebileceği tartışmalı
bir konudur. mBK’nun yürürlük döneminde kiracı kira bedelinden indirim talebini ancak kiralanandaki ayıbın önemli olması halinde ileri sürebilirdi. Örneğin kiralananda kiraya verenin sorumlu olduğu bir cam kırığının olması halinde, kiracı, kira bedelinin indirilmesi seçimlik hakkını kullanamaz, bunun yerine ayıbın giderilmesi seçimlik hakkını kullanabilirdi. Bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 122; Öğretide bir görüş, her türlü ayıbın varlığı halinde kiracının kira bedelinden indirim talpe edebileceğini savunurken, WEBER, Art. 259d, N. 2; HIGI, Art. 259d, N. 8; ARAL/AYRANCI, s. 238; Başka bir görüş, kiracının ancak önemli ayıplar ile orta ayıplar bakımından bu hakkını kullanabileceğini savunmaktadır. Bu görüşe göre, hafif derecedeki ayıplarda kiracı bedelden indirim hakkını kullanamayacaktır. TANDOĞAN, s. 121; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 205; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 78-79; Diğer bir görüşe göre ise kiracı, kira bedelinden indirimi sadece önemsiz ayılar söz konusu odlunda talep edebilecektir. Buna göre önemli ayıpların varlığı halinde bu hak kullanılamayacaktır. GÜMÜŞ, Kira, s. 123; HATEMİ/SEROZAN/ARPACI, s. 166; Başka bir görüşe göre, kira bedelinden indirim hakkı sadece orta ayıpların varlığı halinde mümkün olacaktır. Buna göre, ya kiralananın kullnımı %5’den fazla sınırlanmış olmalı ya da hafif ayıplar bildirime rağmen uzun süreden beri giderilmemiş olmalıdır. SVIT-Kommmentar, Art. 259d, N. 6; Diğer bir görüş ise, kira bedelinden indirim sadece önemli ayıpların varlığı halinde mümkün olup, önemsiz ayıpların varlığı halinde de ancak sözleşme ile tanınmışsa kiracı bedelden indirim talep edebilir. ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 220; AKYİĞİT, s. 86.
674 TBK m. 305, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kiracının sahip olduğu seçimlik
hakları düzenlemektedir. Kanun koyucu, TBK m. 304 ile kiralananın teslimi anında da kiracının, kiralananın sonradan ayıplı olması durumunda uygulanacak hükümlere başvurabileceğini de düzenlediği için, TBK m. 305, kiralananın teslimi anında ayıplı olması halinde de uygulama alanı bulacaktır; Bunun yanında, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde, kiracıya tanınan bu seçimlik haklarla ilgili TBK m. 305’in açılımı, onu izleyen maddelerde yapılmıştır. AYDEMİR, s. 100.
675 Kiraya verenin ayıp dolayısıyla sorumlu olabilmesi onun kusuruna bağlanmamıştır. Kiraya veren
uyarınca kira bedelinden indirim talebi, kiracıya seçimlik hak olarak tanınmıştır676
. Kiracı bu hakkının yanında ayrıca, ayıpların giderilmesi ya da zararın giderilmesi seçimlik haklarını da kullanabilecektir. Bunun yanında kiracı, zararın giderilmesi677
seçimlik hakkını kullansa bile kira bedelinden indirim yine de talep edebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 305’inci maddesinde genel olarak kiracının ayıplar bakımından kiracının ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını talep edebileceği belirtilirken, Türk Borçlar Kanunu’nun “kira bedelinin indirilmesi” başlıklı 307’nci maddesinde, kiracının, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların olması halinde, kiraya veren tarafından bu ayıpların öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 307’nci maddesinde kiracının kira bedelinin indirilmesi talebini içeren seçimlik hakkı, “geçici etkili” sonuç doğuran ikincil nitelikte bir yenilik doğuran hak olarak düzenlenmiştir678. Zira anılan hükme göre kiracı, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden, ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden indirim talep edebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 307’nci maddesi çerçevesinde kiracı kira sözleşmesi süresince devamlı olarak kira bedelinden indirim talep edemeyecektir. Zira kanunda ifade edildiği gibi kiracı, kiraya verenin ayıbı öğrendiği zaman ile ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için ayıp oranında kira bedelinin indirilmesini talep edebilecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 307’nci maddesinde belirtildiği gibi, kiracının kira bedelinden indirim talep edebilmesi için kiraya verenin ayıbı öğrenmiş
676 Diğer seçimlik haklarla ilgili ayrıntılı bilgi için bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 116 vd; ARAL/AYRANCI,
s. 233 vd; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 258 vd; AYDEMİR, s. 99 vd; AKYİĞİT, s. 84 vd; Bu seçimlik haklara ek olarak TBK m. 305 çerçevesinde kiracının kira sözleşmesini feshetme hakkı ancak ayıbın önemli olması halinde mümkün olacaktır.
677 Örneğin, işyerinde ayıp nedeniyle işlerin durdurulması yüzünden kiracı kar yoksunluğuna
uğradıysa veya nem yüzünden mallar hasar gördüyse bundan dolayı uğradığı zararı TBK m. 308 çerçevesinde kiraya verenden talep edebilecektir. Kiracıya tanınan zararın giderilmesi seçimlik hakkı, diğer hakların kullanılmasını önlemez, bu hak, diğer seçimlik diğer seçimlik haklarla birlikte ileri sürülebilir. Kiraya veren ancak kusuru bulunmadığını ispat ederse kiralananın ayıplı olmasından doğan zararı tazmin etmekten kurtulur. Kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın talep edilebilmesi için ayıbın derecesi de önemli değildir. Bkz. ARAL/AYRANCI, s. 239.
678
Aynı doğrultuda bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 124; TBK m. 307 çerçevesinde kiracının kira bedelinin indirilmesi talebini içeren seçimlik hakkı, TBK m. 306/f.2’de yer alan sözleşmenin feshi hakkı gibi ikincil nitelikte bir seçimlik hak olarak düzenlenmemiştir.
olması gerekir679
. Bu nedenle, kiracının, kiraya verenin ayıbı bilmemesi halinde mümkün olan en kısa sürede kiralananın ayıplı olduğunu kiraya verene bildirmesinde yarar vardır680
. Bu durumda kiraya veren ne kadar kısa sürede ayıplar hakkında bilgi sahibi olursa kiracı da o kadar kısa sürede bedel indirim hakkına sahip olur. Bu bildirim herhangi bir şekle tabi değildir. Herhangi bir şekilde kiraya verenin bunu öğrenmesi yeterlidir681
. Bununla birlikte kanun açıkça, kiraya verenin öğrenmesini aradığı için, bildirimin kiraya verene ulaşması yeterli olmayacak, durumu öğrenmesi gerekecektir682
.
Türk Borçlar Kanunu’nun 307’nci maddesi, kiracının bedel indirimi talep edebilmesi için açıkça, kiraya verenin ayıbın varlığını öğrenmesi şartını aramasına karşılık, bedel indirimi geçmişe etkili olarak başka bir ifade ile ayıbın varlığı anından itibaren talep edilebilmelidir. Burada, bu indirimin, başka bir ifadeyle geçmiş dönemde fazla ödenmiş kira bedellerinin iadesinin hangi hukuki sebebe dayanarak talep edilebileceği tartışmalıdır. Öğretide bir görüşe göre683
, bu iade, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak talep edilebilmelidir. Öğretide hakim olan diğer bir görüşe göre684
ise, iade, kira sözleşmesine dayalı olarak talep edilebilmelidir. Kanaatimizce, iki görüş arasında, iade talebine işleyecek zamanaşımı açısından fark olduğu için, bunun tespitini yapmak kiracının hakkını kaybetmemesi açısından önemli bir durum oluşturmaktadır. Burada, kira sözleşmesi
679 Kiraya verenin ayıbın varlığından haberdar olması, indirim talep edilebilmesi için gerekli bir
şarttır. Bkz. PERMANN, Art. 256d, N.4; WEBER, Art. 256d, N.9; GÜMÜŞ, Kira, s. 123; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 79; Bedelden indirim seçimlik hakkının kullanılabilmesi için, kiralananın ayıplı olduğunu kiraya verenin kendiliğinden ya da kiracının bildirimiyle öğrenmesi arasında fark yoktur. Bkz. AKYİĞİT, s. 86.
680 ARAL, s. 238; AKYİĞİT’e göre, kiralananın kullanımını etkileyen bir olumsuzluğun
mevcudiyetinin, kiraya verenin iletişim adresine başka bir ifadeyle hakimiyet alanına ulaşması yeterlidir. Buna karşılık kiraya verenin ayıbın varlığını fiilen öğrenmesine gerek yoktur. Kiraya verenin ayıbın varlığını öğrenip öğrenmediği konusunda srun ve şüphe olduğu hallerde kiracının durumu tanık dahil her türlü delille ispat etmesi gerekmektedir. Bkz. AKYİĞİT, s. 86.
681 WEBER, Art. 259d, N. 2a, s. 1411; SVIT-Kommentar, Art. 259d, N. 8, s. 260; GÜMÜŞ, Kira, s.
124; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 79; AKYİĞİT, s. 86.
682 Aynı doğrultuda bkz. İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 79; Kiracı tarafından bildirim
yapılmayıp, kiraya verenin ayıbın varlığını farklı bir şekilde öğrenmesi de hükmün uygulanması için yeterli olacağı ayrıca, kiracı tarafından yapılan bildirimin, kiraya verenin hakimiyet alanına varmasının gerekli ve yeterli olacağı yönünde bkz. AKYİĞİT, s. 86-87. Örneğin, kiraya verenin, yurt dışında olması dolayısıyla ayıbın varlığını, bildirime rağmen geç öğrenmesi durumunda, kira bedelinin indirimi, kiraya verenin ayıbın varlığını fiilen öğrendiği tarihten itibaren başlayacaktır. İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 79.
683
HIGI, Art. 257d, N. 25.
684 WEBER, Art. 259b, N. 4a, SVIT-Kommentar, Art. 259d, N. 26,27, s. 248, 249; İNCEOĞLU,
çerçevesinde dönemsel olarak ödenen kira bedellerinin ayıpla orantılı bir şekilde iadesinin talep edilebilmesi için, zamanaşımı süresi iki yıl olan sebepsiz zenginleşme hükümlerinin değil de, bu iadenin sözleşme çerçevesinde yapıldığının kabul edilerek ve bunların birer dönemsel edim olduğu düşünülerek, sözleşme hükümlerinin uygulanması buna dayanılarak da zamanaşımı süresinin Türk Borçlar Kanunu’nun 147’nci maddesi çerçevesinde beş yıl olduğunun kabul edilmesi gerekmektedir.
Kiracı ayrıca, şartların var olması halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 308’inci maddesi685 çerçevesinde tazminat da talep edilebilmelidir. Bunun için, kiracının ayıp dolayısıyla bir zarara uğraması gerekmektedir. Bu çerçevede kiracı, ayıp ortaya çıkmasaydı, uğramayacak olduğu bütün olumlu (müspet) zararlarını, kiraya verenden talep edebilecektir686. Kiraya veren ise, ayıp dolayısıyla kusurlu olmadığını ispat etmedikçe, bu tazminat ödeme yükümlülüğünden kurtulamayacaktır.
Kiracının kiralananın ayıplı olması sebebiyle kira bedelinden indirim talep ettiği durumda indirimin nasıl yapılacağına ilişkin olarak mülga Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesi hükümleri arasında herhangi bir düzenleme bulunmamaktaydı. Bu dönemde öğreti687
tarafından, satım sözleşmesinde ayıplı ifa halinde satış bedelinde yapılan indirimin uygulandığı metot olan nispi metodun uygulanması gerektiği kabul edilmekteydi. Ancak, burada, satış sözleşmesinde olduğu gibi satılanın objektif piyasa değerinden değil, tarafların kararlaştırdıkları kullanım değerinden hareket edilmelidir. Buna göre, kira bedeli, kiralananın kararlaştırılan kullanımının fiilen azalmasına eşdeğer bir yüzde olarak indirilmelidir688
.
Türk Borçlar Kanunu’nda ise, 305 ve 307’nci maddelerde bedel indiriminin ayıpla orantılı olarak yapılması gerektiği düzenlenmiş ve böylece mülga Borçlar Kanunu döneminde öğreti tarafından kabul edilen yöntem yasallaşmıştır689
. Dolayısıyla kira
685 TBK m. 308’e göre, “Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı
olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.”
686
PERMANN, Art. 259e, N. 9; WEBER, Art. 259b, N. 11; SVIT-Kommentar, Art. 259e, N. 8;,s. 271; GÜMÜŞ, Kira, s. 128; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 82.
687 TANDOĞAN, s. 121; ARAL/AYRANCI, s. 238; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 206;
ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 262.
688
HIGI, Art. 259d, N. 12; ARAL/AYRANCI, s. 238.
689 GÜMÜŞ, Kira, s. 125; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 206; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 81;
bedelinden yapılacak indirim ayıpla orantılı olacaktır. Örneğin, 120 metrekarelik konut kirasında, çatıdan sular akıyor ve hiçbir oda kullanılamıyorsa ayıbın giderildiği ana kadar kira bedelinin hiç ödenmemesi gerekir. Buna karşılık 40 metrekarelik bir odanın kullanılamaz olduğu durumda, o odayla orantılı bir indirimin yapılması gerekir. Buna göre kira bedelinin de 1/3 oranında indirilmesi gerekir690
.
Kira bedelinden indirim isteme hakkının ne zaman kullanılabileceği öğretide tartışmalıdır. Bir görüşe göre, Kiracı, bir yenilik doğuran hak olarak kira bedelinin indirilmesi seçimlik hakkını, mahkeme aracılığıyla kullanımına gerek olmaksızın, bu hakkını en geç kira sözleşmesinin sona erdiği tarihe kadar kiraya verene yönelterek kullanabilir691. Zira, kira bedelinin indirilmesini talep hakkı, değiştirici yenilik doğuran bir haktır. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra, değiştirilecek bir hukuki ilişki söz konusu olamayacağı için kira sözleşmesi sona erdikten sonra bu hak kullanılmamalıdır. Diğer bir görüşe göre692
ise, kira bedelinden indirim isteme hakkı, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra da, hatta sözleşmenin kiracı tarafından feshedilmesi halinde dahi sona erdikten sonra kullanılabilmelidir. Bu görüşün temelinde yatan düşünce ise kiracının kiralanandan yeterince yararlanamaması dolayısıyla, bunun karşılığında daha az bedel ödeme imkanının sağlanmasıdır.
Ancak ayıp dolayısıyla bedel indirim talebinin dava açılarak ileri sürüldüğü hallerde, aksine bir ihtiyati tedbir kararı verilmedikçe, dava sonuçlanana kadar kiracının kira bedelinin tamamını ödemesi gerekir. Aksi halde, kira bedelini tam olarak ödemeyen kiracı temerrüde düşer ve kiralananın tahliyesi ve sözleşmenin feshi söz konusu olabilir693.
690 Bkz. AKYİĞİT, s. 87; Ayrıca Bkz. AYDEMİR, s. 101.
691 HIGI, Art. 259d, N. 21 vd; PERMANN, Art. 259d, N. 1;ARAL/AYRANCI, s. 238; GÜMÜŞ,
Kira, s. 124; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 80, 81.
692
WEBER, Art. 259d, N. 4; SVIT-Kommentar, Art. 259d, N. 8, s. 271; İNCEOĞLU, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 79.
3. Kiralanandaki Ayıbın Kiraya Veren Adına Giderilmesi ve Masrafın Kira Bedelinden Düşülmesi (TBK m 306/f.1)
Kiracının, kiralananın ayıplı olması halinde kira bedelinden indirim yapabileceği diğer bir imkan da Türk Borçlar Kanunu’nun 306’ncı694
maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Burada kiracıya tanınan imkan, ilk olarak, ayıbı kiraya veren hesabına giderme, ikinci olarak, bundan doğan alacağı kira bedelinden indirebilme695, üçüncü olarak ise, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilebilmesidir696. Bu imkanlardan yararlanabilmek açısından da ayıbın
başlangıçta olması ya da sonradan ortaya çıkması önemli ya da önemsiz olması arasında bir fark bulunmamaktadır697
.
Kiracının kiralananda bulunan ayıbı bizzat kendisinin gidererek, yapmış olduğu masrafı kira bedelinden indirebilmesi için ilk olarak kiralanandaki ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir süre verilmelidir. Verilen uygun süre içerisinde kiraya veren ayıbı gidermediği takdirde, kiracı, ayrıca hakimin iznini698
almaya gerek kalmaksızın699
kiraya veren hesabına, ayıbı gidererek yaptığı masrafı kira bedelinden indirebilir.
694
Mülga Borçlar Kanunu’nun 250. maddesini kısmen karşılamaktadır. “Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.” Şeklinde düzenlenen TBK m. 306. maddenin son fıkrası, mBK m. 250’de yer alamayan yeni bir hükümdür. TBK m. 306’nın birinci ve ikinci fıkraların düzenlenmesinde İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259b ve 259c maddeleri göz önünde tutulmuştur. Bkz. Madde gerekçesi, GÜNAY, s. 1007-1008.
695 Kiralanandaki ayıbın giderilmesi için yapılan masrafların kira bedelinden indirilmesi ifadesi, takas
anlamına gelir. Buna göre, kiracı masraflar dolayısıyla meydana gelen alacağını kira bedeli borcuyla TBK’nun 139. maddesi anlamında takas etmiş olur. Bkz ARAL/AYRANCI, s. 235.
696 Bkz. ARAL/AYRANCI, s. 234; KIRMIZI, s. 104; Kiraya veren ayıbı gidermek yolunu tercih
etmezse, kiralananı TBK m. 306/f.3 uyarınca uygun süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir ya da aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen kiracıya verip, kiracının uğradığı zararının gidermek suretiyle onun seçimlik haklarını kullanmasını engelleyebilir (TBK m. 306/f. 4).
697 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 203; ARAL, s. 234.
698 Kiracının kiraya veren hesabına hareket edebilmesi imkanının, onu, hakime başvurma gibi külfetli
ve yapılacak onarımın önemiyle orantılı olmayan masrafları gerektirici bir yoldan kurtarmak için tanındığı yönünde bkz. TANDOĞAN, s. 118; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 205.
699 ARAL/AYRANCI, s. 235; Bu durum kanun tarafından açıkça belirlendiği için ayrıca kiraya veren
bildirilmesine ya da hakim kararına gerek yoktur. Bkz. KIRMIZI, s. 105; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 205, Burada verilecek süre ayrıca tarafların iyi niyetini belirleyici de bir rol oynayacaktır. Zira, on günde giderilecek bir ayıbın var olması halinde bunun giderilmesi için bir günlük süre verilmesi ya da kiraya verenin onarım yapabilmek için iki aylık süre istemesi iyi niyetle bağdaşmayacaktır. Bkz. AYDEMİR, s. 100.
Kiraya verene ayıbın giderilmesi için verilecek sürenin belirlenmesinde, ayıbın niteliği önemli rol oynayacaktır. Bu süre ayıbın giderilmesi için yapılacak işin niteliğine uygun bir süre olmalıdır700
. Dolayısıyla her somut olayın şartları çerçevesinde ayıbın giderilebileceği dürüstlük kuralına uygun bir sürenin verilmesi gerekecektir701. Bu çerçevede kiraya verene verilen sürenin uygun olup olmadığı açısından sorun yaşanmaması için uygun sürenin belirlenmesinin mahkemeden talep edilmesi kanaatimizce yerinde olacaktır.
Kiraya veren uygun bir süre içerisinde kiralananda bulunan ayıpları gidermediği takdirde702 kiracı kiraya veren hesabına kiralanandaki ayıpları giderebilir. Burada önemli olan ve üzerinde durulması gereken nokta ayıbın önemli olup olmadığıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 306’ncı maddesinin birinci fıkrasının uygulanarak kiracının, önemli olmayan ayıplar bakımından hakimden izin alınmadan kiraya veren hesabına ayıpların giderilebilmesi konusunda öğretide görüş birliği olmasına rağmen, önemli ayıplar konusunda tartışma bulunmaktadır. Önemli olmayan ayıbın giderilmesi için hakimden izin almaya gerek olmadığı gibi, kiraya verenin onayına da ihtiyaç bulunmadığı kabul edilmektedir703
.
Önemli ayıplar açısından yapılan tartışma çerçevesinde öğreti ve Yargıtay’ın704
mülga Borçlar Kanunu’nun yürürlüğü döneminde kabul ettiği görüşe705 göre, kiralananda önemli ayıbın varlığı halinde başka bir ifadeyle, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde engelleyen ayıplarda, kiracı, kiraya veren hesabına ayıbı giderebilmesi için, Türk Borçlar Kanunu’nun
700 KIRMIZI, s. 105. 701
Bkz. AKYİĞİT, s. 85.
702 Aynı süre içerisinde aynı malın ayıpsız benzerini hemen verip kiracının uğradığı zararın tamamını
giderek kiracının seçimlik haklarını kullanmasını engelleyebilir (TBK m. 306/f. 4).
703 TANDOĞAN, s. 118; ARAL/AYRANCI, s. 235; GÜMÜŞ, Kira, s. 120; YAVUZ/ACAR/ÖZEN,
s. 204-205; WEBER, Art. 259b, N. 10.
704 Yarg. 6. HD 18.02.2002, E. 2002/1656, K. 2002/1798, sayılı karar göre, “Kiracı tarafından
kiralananın tamiratı, kiralayanın rızası dışında yapılmışsa bu masrafın kira bedelinden mahsubuna imkan yoktur. Davalı kiracı, bu mahsubu kiralayan durumundaki önceki vasinin talimatı ve muvafakatı ile yaptığını ispatlayabilirse yapılan masraf kira bedelinden mahsup edilebilir.” www.kazanci.com
705 TANDOĞAN, s. 118; GÜMÜŞ, Kira, s. 120; ARAL/AYRANCI, s. 235; İNCEOĞLU, Ayıba
Karşı Tekeffül, s. 71; PERMANN, Art. 259b, N. 6; SVIT-Kommentar, Art. 259b, N. 32; Federal Mahkeme’nin de görüşü aynı doğrultudadır. Buna göre, hakimin iznini almadan büyük onarımlara girişen veya kiraya verene uygun mehil vermeden ufak tefek onarımlar yaptıran kiracı gerçek vekaletsiz iş görme hükümlerinden yararlanamaz. Bkz. TANDOĞAN, s. 118.
113’üncü maddesi706 gereğince hakimden izin istemelidir707. Örneğin, fırtına dolayısıyla çatının uçması, kolonların tahrip olması gibi büyük masraf gerektiren önemli ayıpların olması halinde708
kiracı ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 113’üncü maddesi çerçevesinde hakimden izin alarak kiralanandaki ayıbı kiraya veren adına giderebilmelidir. Fakat kiraya verenin bulunamaması ya da başka herhangi bir sebeple kiraya verenin durumdan haberdar edilmesi ya da kiraya verenin faydalı olarak duruma müdahale etmesi mümkün olmayacaksa bu durumda kiracı kiralanandaki önemli ayıpları giderip gerçek vekaletsiz iş görme709
hükümlerine dayanabilecektir710. Dolayısıyla kiracının hakları ve borçları, vekaletsiz iş görmeye ilişkin hükümler çerçevesinde belirlenecektir711. Bu durumda, kiracı, Türk Borçlar
Kanunu’nun 306’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca kira bedelinden indirim yapamayacak fakat genel hükümler çerçevesinde (TBK m.139-145) takas hakkını kullanabilecektir.
Kanaatimizce, yukarıda belirtilen öğretide kabul edilen görüşün, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğü ile kabul edilebilirliği ortadan kalkmalıdır. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 306’ncı maddesinin birinci fıkrasında, kiracının, ayıpları giderebilmesi için, önemli-önemsiz ayıp ayrımı yapılmamıştır. Dolayısıyla bu imkanın, kiracıya,
706 TBK m. 113’e göre, “Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı
borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır (f.1). Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür (f.2). Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir (f.3).
707 TBK m. 306/f.1’in önemli ayıplarda da uygulanabileceği yönündeki aksi görüş için bkz.
AYONOĞLU/MORALI, s. 165.
708 Bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 120. 709
Gerçek vekaletsiz iş görme Türk Borçlar Kanunu’nda 526-531 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Buna göre, gerçek vekaletsiz iş göreme, bir kimsenin (iş görenin) başkasına (iş sahibine) ait bir işin görülmesi iradesiyle, onun hukuk alanına izin olmaksızın (mezuniyeti bulunmaksızın) müdahale etmesi durumudur. Burada iş görenin, iş sahibinin menfaatine ve gerçek ya da tahmin edilen amacına uygun hareket etmesi gerekmektedir. Gerçek vekaletsiz iş görmenin hukuki muamele benzeri fiil olduğu yönünde ayrıca ayrıntılı bilgi için bkz. bkz. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 641 vd.
710 Bkz. TANDOĞAN, s. 118; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 205; Ayrıca bkz. Yarg. 3. HD 15.03.2004,
E. 1763, K. 2081, www.kazanci.com.
711
TBK m. 529 çerçevesinde, iş görenin işi görmesi, iş sahibinin menfaati için zorunlu ise, iş sahibi, iş görenin yaptığı zorunlu ve yararlı masrafları faiziyle birlikte gidermekle yükümlüdür. Masrafların zorunlu ya da yararlı olduğu iş görenin objektifleştirilmiş iradesine göre belirlenir. Ayrıntılı bilgi için bkz. GÜMÜŞ Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C.II, Vedat, İstanbul 2012 (bundan