a. Genel Olarak (TBK m.314)
Kiracı kira bedelini, sözleşmede belirlenen zamanda ödemek zorundadır. Taraflar kira sözleşmesi ile ifa zamanını bir vade ya da bir süre olarak kararlaştırabilirler402
. Tarafların ifa zamanı konusunda uyuşamadıkları durumda ise Türk Borçlar Kanunu’nun 314’üncü maddesi tamamlayıcı bir yedek hukuk kuralı olarak devreye girer403. Buna göre, “Kiracı, aksine sözleşme veya yerel adet olmadıkça, kira
bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Buna göre, kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan
giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Bu kuralın aksine taraflar sözleşme yapabilir ya da yerel adet olabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 314’üncü maddesi, mülga Borçlar Kanunu’nun 257’nci maddesini karşılamaktadır. İfa zamanının kira süresine göre belirlenmesine ilişkin mülga Borçlar Kanunu’nun 257’inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü, Türk Borçlar Kanunu’nun 314’üncü maddesine alınmamıştır. İfa zamanının kararlaştırılmadığı durumda uygulamada genellikle kira bedelinin aylık olarak ödendiği göz önünde tutularak, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin altı ayda bir ödeneceğine ilişkin hükme gerek duyulmamıştır404. Bunun yanında Türk Borçlar
Kanunu’nun 314’üncü maddesindeki yedek hukuk kuralı niteliğindeki düzenleme, mülga Borçlar Kanunu’nun 257’inci maddesinden farklı olarak konut ve çatılı iş yeri kiralarında ayrıca hem belirli süreli kira sözleşmelerinde hem de belirsiz süreli kira
402 GÜMÜŞ, Kira, s. 181.
403 İfa zamanına ilişkin olan TBK m. 314, İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257c hükmüne uygun bir
şekilde düzenlenmiştir; mülga 818 sayılı BK m. 257’nin kenar başlığında kullanılan “II. Kiranın Tediyesi” şeklindeki ibare Yasada “2. İfa Zamanı” şeklinde değiştirilmiştir. mBK m. 257’ye göre, “Kiracı kirayı akid ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur (f.I). Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, kira altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın mürurundan sonra nihayet kira müddetinin hitamında verilmek lazımdır (f.2).
sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır405
. Anılan hüküm, sadece kira bedelinin değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 303’üncü maddesi gereğince, taraflar arasında yapılan anlaşma uyarınca veya Türk Borçlar Kanunu’nun 341’inci maddesi uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiraları açısından kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderlerin ödenmesi gereken zaman açısından da uygulama alanı bulacaktır406
.
Uygulamada genel olarak sıklıkla kullanılan basılı, matbu kira sözleşmelerinde, genelde kira bedelinin ne zaman ödeneceği belirtilir. Bunun haricinde bir de özel hükümler kısmında, bedelin ne zaman ödeneceğine ilişkin bir hüküm olması halinde, bu özel şartlar kısmında yazılı olan hüküm esas alınır. Zira, özel hükümler kısmında yazılı olan tarih dikkate alınacaktır407
.
Kiracı, sözleşmede ifa zamanı kararlaştırılmamışsa ya da ifa zamanına ilişkin bir adet bulunmuyorsa, kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemek zorundadır. Örneğin sözleşme ile kira bedelinin her ay ödeneceği kararlaştırılmış olmasına rağmen peşin ödeneceği kararlaştırılmamışsa Yargıtay ve öğretiye göre, kira bedelinin ay sonunda ödenmesi gerektiği kabul edilir408
. Fakat uygulamada genellikle taşınmaz kiralarında kira bedeli peşin olarak ödenmektedir. Taraflar kira bedelinin ay başında peşin olarak ödenmesi gerektiğini kararlaştırmışlarsa Yargıtay409’a göre, ödemenin her ayın üçüncü günü akşamına
kadar yapılmış olması gerekir410
.
405 GÜMÜŞ, Kira, s. 182; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 228.
406 GÜMÜŞ Mustafa Alper, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesinde Yan
Giderler, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi, Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Y. 2013, C.9, S. 103-104 (bundan sonra “GÜMÜŞ, Yan Gider” şeklinde anılacaktır), s. 12.
407 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 284 – 285; Bkz. Yarg. 6. HD 22.09.2008, E. 2008/9222, K.
2008/9934, Yargı Dünyası, 2009/I, S. 69.
408 Yarg. 6. HD 24.01.1991, E. 1991/291, K. 1991/738, “”İbraz edilen kira sözleşmesinde kira
parasının her ay ödenmesi dendiğine ve peşin ödemeden bahsedilmediğine göre, BK’nun 257. maddesindeki hüküm ereğince ay sonlarında ödeneceğinin kabulü gerekir.” TUNABOYLU, BK, s. 111, AYDEMİR, s. 159, dpn. 124; Yarg. 6. HD 19.09.1996, E. 19967001, K. 1996/7381, TUNABOYLU, BK, s. 277; GÜMÜŞ, Kira, s. 182; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 228; ZEVKLİLİER/GÖKYAYLA, s. 284.
409 Yargıtay’ın yerleşmiş bir içtihadına göre, kira bedelinin, her ay işlemeden peşin olarak
ödeneceğinin kararlaştırıldığı durumlarda, ödemenin her ayın üçüncü günü akşamına kadar yapılması gerekmektedir. Bkz. Yarg. 6. HD 05.04.2007, E. 2007/1865, K. 2007/3965, YKD 2007, S. 6, s. 1083- 1084.; Yarg. 6. HD 05.04.2007, E. 2007/ 1868, K. 2007/3965, YKD, C.33, S. 6, s. 1083; Yarg. 6. HD, 29.09.1994, E. 1994/8840, K. 1994/9314, YKD, 1995, s. 398.
Kira bedelinin peşin olarak kararlaştırılması durumunda, kiralanan kiracıya teslim edilmedikçe, kiracının borcu muaccel olmayacaktır ve kiracı da temerrüde düşmeyecektir411. Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, kiraya veren, borcunu,
kiracının asli edimi olan kira bedelini ödeme borcundan önce ifa etmekle yükümlü olacaktır. Bu çerçevede kural olarak kiraya veren, kiralananın kullanımını kendisine vermesini isteyen kiracıya karşı ödemezlik def’ini ileri süremez412. Fakat sözleşme
ile kiracının kiraya verenden önce kira bedelini ifa borcunu yerine getireceğinin kararlaştırıldığı durumda, kiracı kiralananın kendisine tesliminden önce kira bedelini ödemek zorundadır. Bu durumda kiracı kira bedelini ödemekten kaçınırsa, kiraya veren, kiracıyı Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesine göre değil, genel temerrüt hükümlerine (TBK m.117 vd.) göre temerrüde düşürebilecektir413. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesinde açıkça “kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini” ifadesi yer almaktadır. Oysa kira bedelinin kiralananın tesliminden önce muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi uygulama alanı bulmayacaktır.
b. Ürün Kirası Sözleşmesinde (TBK m. 362)
Türk Borçlar Kanunu m. 362’nci maddesine göre, “ Kiracı sözleşmede aksine bir
hüküm veya yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür (f.1). Kiracı kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedebileceğini bildirebilir (f.2)”.
Yukarıda anılan madde, Mülga Borçlar Kanunu’nun 281’inci414
maddesinin birinci
411 TANDOĞAN, s. 110-111; DOĞAN, s. 286; YHGK 30.09.1981, E. 1979/3-372, K. 1981/657, “…
davalı kiralayanın, kira sözleşmesinin kendisine yüklediği, gerçek anlamda bir teslim ve yararlanmaya amade bulundurma borcunu yerine getirmediği açık ve seçik olarak anlaşılmaktadır. Oysa kiralayan teslim mükellefiyetini tam yerine getirmedikçe, kiranın peşin ödenmesi şart edilen hallerde dahi kira alacağı doğmaz” www.kazanci.com.; ALTAŞ, s. Hasılat Kirası, s. 55.
412 GÜMÜŞ, Kira, S. 183. 413 GÜMÜŞ, Kira, S. 183. 414
mBK m.281 “Kiracı kirayı, akit ile yahut mahalli adet ile taayyün eden zamanda tediye ile mükelleftir (f.1). Böyle bir zaman taayyün etmemiş ise kira, beher senenin mürurundan sonra ve nihayet kira müddetinin hitamında verilmek lazımdır (f.2).
ve ikinci fıkraları ile 288’inci415
maddesinin ilk fıkrasını karşılamaktadır. Mülga Borçlar Kanunu m. 281’den farklı olarak, kiracının yükümlü olduğu yan giderler de ürün kirası sözleşmesinde kira bedeliyle aynı düzenlemeye tabi tutulmuştur. Mülga Borçlar Kanunu’nun 281 ve 288’inci maddelerinde yer alan diğer konuların Türk Borçlar Kanunu’nun 362’nci maddesine alınmamasının sebebi ise, bunların kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin arasında düzenlenmiş olmasıdır416
.
Ürün kirası sözleşmesinde de kanun koyucu ilk olarak, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde ifa zamanını tarafların kararlaştırabileceğini düzenledikten sonra, tarafların ifa zamanını belirlememiş olmaları halinde ise, yerel adete atıf yapmıştır. Bu çerçevede örneğin, kira bedelinin ürünün belli bir kısmı olarak kararlaştırıldığı durumlarda, ürünün elde edilmesini takiben, kiracının kira bedelini ödemesi gerektiği sonucuna varılabilir. Özellikle zirai ürün kiraları bakımında bu uygulamanın bir teamül haline geldiği kabul edilmektedir417
.
Tarafların ifa zamanı kararlaştırmadıkları durumda ya da yerel adete göre de ifa zamanının belirlenememesi durumda, kira bedeli ya da yan giderler, ürün kirası sözleşmesinde, kira sözleşmesinden farklı olarak, “her kira yılının” ve en geç kira süresinin sonunda ödenmesi gerecektir.