II. KİRALANANIN ZAPTININ KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNE ETKİSİ
2. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğunun Şartları
Kira sözleşmesi çerçevesinde kiralananın kullanımının kiracıya bırakılması gerekir. Başka bir ifade ile, üçüncü kişi, üstün hak iddia ettiği sırada, kiralanan kiracının
719 FEYZİOĞLU, s. 509, 510; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 210. 720 FEYZİOĞLU, s. 510.
721 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 253. maddesini karşılamaktadır. Tek fıkradan oluşan bu
maddede zaptan sorumluluk düzenlenmektedir. Maddenin düzenlemesinde kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259f maddesi göz önünde tutulmuştur.
722 İsviçre Borçlar Kanunu’nda 259f maddesinde, “hukuksal ihtilafın üstlenilmesi” başlığı altında
düzenlenerek, kiralananın zaptı, “hukuksal ayıp” olarak nitelendirilmiş ve kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu çerçevesinde düzenlenmiştir. Bkz. WEBER, Art. 259f, N. 2, s. 1417.
723 Yarg. 14. HD 29.04.2010, E. 2010/4027, K. 2010/4910, “Borçlar Kanunu'nun 275. maddesinin
yaptığı gönderme sebebiyle hem adi kirada hem hasılat kirasında uygulanması zorunlu Borçlar Kanununun 253. maddesi uyarınca kiralanan üzerinde kiracının haklarıyla telifi kabil olmayacak bir iddiada bulunulması durumunda kiralayan husumeti üzerine alarak kiracının akit uyarınca kullanmasına engel bir hal meydana gelmişse bunu izale etmek mecburiyetindedir.” www.kazanci.com.
kullanımına tahsis edilmiş olmalıdır. Aksi takdirde, kira sözleşmesi kurulmuş fakat, kiralananın kullanımı kiracıya bırakılmadan üçünçü kişi hak iddiasında bulunmuş ve bu nedenle, kiralanan kiracının kullanımına bırakılamamışsa bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 309’uncu maddesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 112’nci maddesi724 ya da 118’inci maddesi725 uygulama alanı bulacaktır726.
Üçüncü kişinin iddia ettiği727
üstün hak nedeniyle, kiracının kiralananı kullanımı ortadan kalkmalıdır728
. Üçüncü kişinin iddia ettiği hakkın niteliği konusunda Kanun’da bir açıklık bulunmamaktadır. Öğretide729, bu hakkın ayni hak730
, komşuluk hukukundan kaynaklanan bir hak731
ya da tapu siciline şerh verilmiş şahsi bir hak732 da olabileceği olduğu kabul edilmektedir.
Kiracının zaptta karşı sorumluluk hükümlerinden yararlanabilmesi için, kiralananın kullanımını ortadan kaldıracak üçüncü kişinin üstün hakkını, kira sözleşmesi
724 TBK m. 112’ye göre, “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun
yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”
725 TBK m. 118’e göre, “Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat
etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.”
726 WEBER, Art. 259f, N. 2, s. 1417; PERMANN, Art. 257f, N. 2, s. 261; ARAL/AYRANCI, s. 239,
240; GÜMÜŞ, Kira, s. 131; Ancak, kira sözleşmesi kurulup, kiralananın kullanımı kiracıya bırakılmadan önce, üçüncü kişi bir üstün hak kazanırsa bu durumda, TBK m. 112 değil, TBK m. 310 uygulama alanı bulacaktır. Aynı doğrultuda bkz. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 213-214.
727 Üçüncü kişinin kiralanan üzerindeki iddiası farklı nitelikte olabilir. Örneğin, üçüncü kişi,
kiralananın tamamı ya da bir kısmı üzerinde mülkiyet iddiasında bulunarak, kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilir. İrtifak hakkı olduğunu ileri sürerek, kiralananı kullanmak isteyebilir. FEYZİOĞLU, s. 510.
728 Kiralananın kullanımının kiracıya, üçüncü kişinin ayni hakkına rağmen bırakılabildiği fakat bu
kullanımın üçüncü kişinin hakkıyla sınırlandırıldığı hallerde, kısmi zaptın uygulanamayacağı ve kiracın, kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu kapsamında (TBK m. 305 vd) seçimlik hakları kullanabileceği yönünde bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 131, 132.
729 FEYZİOĞLU, s. 510; TANDOĞAN, s. 124; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 266;
YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211; ARAL/AYRANCI, s. 239; GÜMÜŞ, Kira, s. 131;
730 Mülkiyet hakkı, üst hakkı, oturma hakkı, geçit hakkı gibi.
731 Türk Medeni Kanunu’nun 737 ve devamı maddelerinde düzenlenen komşuluk hukukuna ilişkin
hükümler çerçevesinde.
732
Örneğin, daha önce yapılmış bir kira sözleşmesi çerçevesinde tapu siciline şerh verilmesi durumunda sahip olunan bu hakkın ileri sürülmesi. Bkz. FEYZİOĞLU, s. 510; TANDOĞAN, s. 124; ARAL/AYRANCI, s. 239; Buna karşın, şerh verilmiş olsa bile, şahsi hakkın bu kapsamda olmayacağına ilişkin aksi yönde bkz. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211; GÜMÜŞ, Kira, S. 132; Kanaatimizce, önemli olan, üçüncü kişinin üstün bir hakka sahip olmasıdır. Şahsi hak da tapuya şerh verilerek, etkisi kuvvetlendirilebilir ve yeni kiracıya karşı üstün bir hak olarak ileri sürülebilir niteliktedir.
kurulduğu anda bilmemelidir733
. Aksi takdirde, kiraya veren, ayrıca taahhütte bulunmamışsa, sorumluluktan kurtulur734
.
Üçüncü kişinin iddia ettiği hakkın, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak hakkıyla bağdaşmaması gerekir. Başka bir ifadeyle, kiralananın sözleşme ile öngörülen kullanım elverişliliğini ortadan kaldıran veya daraltan her türlü hakkın, kiracının hakkıyla bağdaşmadığı kabul edilir735
.
Üçüncü kişinin sahip olduğu hakkını nasıl ileri süreceği, dava yolu ile mi yoksa dava dışı yollarla mı zaptın gerçekleşeceği konusunda Kanun’da bir açıklık bulunmamaktadır. Buna karşılık, Türk Borçlar Kanunu’nun 309’uncu maddesinde kiraya verenin “davayı üstlenme” yükümlülüğünden söz edildiği için bu hakkın, kiracıya karşı dava yoluyla ileri sürülmesi gerektiği öğretide kabul edilmiştir736
. Aksi takdirde, noter yoluyla ya da özel yollarla ihtarname gönderilmesi hallerinde, kiracıya karşı hak iddiası zapt sayılmayacak737
ve Türk Borçlar Kanunu’nun 309’uncu maddesi uygulanamayacaktır.
Kiracının kendisine üstün hak dolayısıyla açılan davayı, kiraya verene bildirerek, onu durumdan haberdar etmesi gerekmektedir738. Bu bildirimin de ne zaman ve ne şekilde yapılacağı konusunda Kanun’da bir açıklık bulunmamaktadır. Öğretide bu bildirimin bir yükümlülük olmayıp, bir külfet olduğu kabul edilmekte ve bu nedenle bildirimin yapılma zamanının önemli olduğu kabul edilmektedir739. Buna göre,
733 TANDOĞAN, s. 125; GÜMÜŞ, Kira, s. 132; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211. 734 GÜMÜŞ, Kira, s. 132.
735 Her somut olayın şartlarının ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Örneğin, kiralanan konutun
çatısında üst hakkı uyarınca kurulan basit bir tesisin kiracının taşınmazı kullanmasına engel teşkil etmeyeceği kabul edilebilir. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211.
736 TANDOĞAN, s. 125; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211; ARAL/AYRANCI, s. 240; GÜMÜŞ, Kira,
s. 132; AKYİĞİT, s. 95.
737
YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211.
738 Yarg. 14. HD 18.10.2010, E. 2010/9168, K. 2010/10791, “Kiracı, işletmede kendisinin gidermesi
gerekmeyen esaslı tamiratların ortaya çıkması veya kiracılık hakkı ile bağdaşmayan 3. kişilerin hak iddiaları karşısında sessiz kalmamalı, kiralananı ilgilendiren bu gibi hak iddialarını kiralayana ihbar etmelidir. Kiracının ihbar mükellefiyeti, kiralayanın B.K. m. 251,253 ve 276'daki vecibelerini ifa etmesini ve ifa etmediği takdirde kiracının haiz olduğu hakları talep etmek imkanını hazırlar. Kiracının ihbar mükellefiyetini yerine getirmemesi yalnız kendi haklarının kaybedilmesine intaç etmeyip aynı zamanda, husule gelecek zararlardan da mesul olmasına sebep olabilir.”
www.kazanci.com.
739 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211; Kiracının davayı bildirmesinin gerçek anlamda bir borç olduğu
bildirimin, kiraya verenin, davada delilleri ikame edebileceği, savunma imkanlarını kullanabileceği, bir zamana kadar yapılması gerekir740
. Kiracı, örneğin, kiraya verene, üstün hak iddiası dolayısıyla kendisine karşı açılan davayı, yine mahkeme aracılığıyla bildirebilir741
. Kiracının kendisine karşı açılan davayı, kiraya verene bildirmemesi durumunda, kiracı, kiraya verenin zaptan dolayı sorumluluğu hükümlerinden tamamen ya da kısmen742
yararlanamayacaktır743.
Kiracının, zapt durumunda, kiraya verene gerekli bildirimi yapması üzerine, kiraya verenin, üçüncü kişinin yönelttiği davayı üstlenmesi gerekir. Kiraya verenin davayı üstlenmesi için, üçüncü kişinin hak iddiasında kusurlu olup olmaması önemli değildir744
. Kiraya veren, davanın bildirilmesi üzerine davayı üstlenip745, kiracı yerine geçerek, savunmada bulunacaktır. Aksi takdirde, kiraya veren, savunmaya yardımcı olmazsa, kiracının uğramış olduğu olumlu zararı gidermekle yükümlü olacaktır746
.
kiraya verenin zapttan dolayı sorumluluğu hükümlerinden yararlanabilmesi için bir şarttır. Dolayısıyla bir borç değil, külfet niteliğindedir.
740
YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211; Öğretide bir görüş, bildirimin, kiracının, kiralananı öylece kabullendiği sonucu çıkarılamayacak bir süre içinde yapması gerektiğini belirtmektedir. Bkz. AKYİĞİT, s. 95.
741 GÜMÜŞ, Kira, s. 132; Üçüncü kişinin üstün hak iddiasını dava dışı bir yolla ileri sürmesi halinde,
kiraya verene yapılacak bildirimin öğretide bir görüş tarafından TBK m. 318’e göre yapılması gerektiği ileri sürülmüştür. TBK m. 318 hükmü, ayıba karşı sorumluluğa ilişkin bir hükümdür. Buna göre, “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.” Anılan hüküm, kiraya verene bildirilecek hususları, “ayıplarla” sınırlandırmış olmasına rağmen, bu görüş, üçüncü kişinin üstün hak iddiasının, kiraya verene gecikmeksizin bildirmeyen kiracının bundan doğan zarardan sorumlu olmaması gibi, adaletsiz bir sonuçla karşılaşılmaması gerekçesiyle, “kiralananın kullanımının kiracıya bırakıldığı anda” kiracının kullanıma yönelik alacak hakkıyla bağdaşmayan bir hakka sahip olmasını, İsviçre Hukukundan esinlenerek, hak ayıbı olarak kabul etmektedir. Bu çerçevede ise, bu görüş, hak ayıbının söz konusu olduğu hallerde, TBK m. 318’in uygulanabileceğini kabul etmektedir. Bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 133; Kanaatimizce, TBK m. 318 hükmünü uygulayarak, kiracıyı bir yükümlülük altına sokmak, kiracının korunması açısından yerinde değildir. Anılan durumu bir hak ayıbı olarak kabul edip, bunun dava dışı ileri sürülmesi halinde, kiracıyı, bu durumu, derhal gecikmeksizin, kiraya verene bildirim yükümlülüğü altına sokmak ve bunun yerine getirilmemesi halinde ise, meydana gelecek zararlardan sorumlu tutmak yerinde değildir.
742 Zamanında ihbar yapılmış olsaydı, kiraya verenin yapabileceği savunmaya bağlı kiracının
hukuksal ve ekonomik alanında oluşacak farazi olumlu durum ile ihbar yapılmayan durum arasındaki farkın, kiraya verene tazminat olarak yüklenemeyeceği yönünde bkz YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211.
743 Yarg. 6. HD 14.04.1967, E. 1967/6083, K. 1967/1647 sayılı kararda, ihbar mükellefiyetini yerine
getirmeyip, kiralananı terk eden kiracı, kiralanandan yararlanmadığından bahisle, ödediği kira parasını ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı kiraya verenden isteyemeyeceği belirtilmiştir. Bkz. TANDOĞAN, s. 125, dpn. 55c.
744 TANDOĞAN, s. 125; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 211.
745 Kiraya veren tarafından davanın üstlenilmesi, davada taraf değişikliği ile gerçekleşir. WEBER,
Art. 259f, N. 4, S. 1417; GÜMÜŞ, Kira, s. 133.
746 FEYZİOĞLU, s. 510; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 266; ARAL/AYRANCI, s. 240;