Kira sözleşmesiyle taraflar daha önce489
de ifade edildiği gibi sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde kira bedelini diledikleri gibi belirleyebilirler. Kiracı da kira sözleşmesi ile belirlenen bu kira bedelini Pacta sund servanda olarak ifade edilen “ahde vefa”490
ya da sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca kira süresi boyunca kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Zira taraflar özgür iradeleri ile gerçekleştirdikleri sözleşme hükümlerine bağlı kalmak zorundadırlar491
. Bu ilke uyarınca, kiracı kira sözleşmesi ne kadar uzun olursa olsun ödemekte zorluk çektiği kira bedelinin uyarlanmasını kural olarak talep edemez492
. Kiracı sözleşmeyle kararlaştırılan bedeli
489 Bkz. “§ 2 Kira Bedeli” başlığı altında yaptığımız açıklamalar.
490 Ahde vefa (sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği
olarak sözleşme hukukunun temel ilkelerindendir. Verilen sözün tutulması prensibine dayanır. Sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve sözleşmenin bu hükümlerine uyulmalıdır. Bkz. KAPLAN İbrahim, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Sözleşmenin Yorumu, Sözleşmenin Tamamlanması, Sözleşmenin Değişen Hal ve Şartlara Uydurulması, Ankara 1987, s. 113-114; Ayrıca bkz. kavram için bkz. TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 1005; AKYOL Şener, Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı, İstanbul, 1995, s. 77.
491 Kanuna ve kamu düzenine aykırılık halleri ile irade sakatlığı halleri ve imkansızlık durumları
saklıdır, AYDEMİR, s. 239; Kira sözleşmesinin tarafları uzun süreli bir kira sözleşmesi yaparken, gelecekte kira bedeli üzerinde tarafların karşılıklı edimleri arasındaki dengenin aşırı ölçüde ve açık bir şekilde bozacak bir değişikliğin olmayacağı konusunda ortak bir iradeye sahip olurlar. Dolayısıyla kira sözleşmesinde tarafların ortak olmayan ve diğer tarafça bilinmeyen bilinebilir nitelikte olmayan tasavvurları kira sözleşmesi tarafından işlem temeli oluşturmaz. Bkz. BAYSAL Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, XII Levha, İstanbul 2009, s. 33, 148-150, ; GÜMÜŞ, Kira, s. 74, s. 74 dpn. 191.
492
ARAL/AYRANCI, s. 253; GÜMÜŞ, Kira, s. 74; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 216; Yarg. 13. HD 21.11.1991, E. 1991/8374, K . 1991/10619, “Hal ve şartların değişmesi nedeniyle borçluya (kiracıya) ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı kira parası tarafların amacına uygun
ödemek zorundadır. Aksi takdirde kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla temerrüde düşer ve temerrüdün sonuçları uygulanır493
.
Kural olarak sözleşmeye bağlılık ilkesi esas alınmakla birlikte bazı beklenmeyen durumların ortaya çıkması halinde bu kuralın katı bir şekilde uygulanması, kiracı açısından dürüstlük kuralına aykırı bir durum oluşturabilecektir. Beklenmeyen hal494
(emprevizyon) şeklinde ifade edilen bu durumların ortaya çıkması halinde, sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması hafifletilecektir495
. Özellikle uzun süreli ya da süresiz bir şekilde yapılan kira sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulmasından sonra, başlangıçta öngörülemeyen beklenmedik olaylar sebebiyle kira bedelinde kiracı aleyhine önemli derecede bir değişiklik olursa ve kiracının bu kira bedelini ödeyebilmesi önemli derecede güçleşirse bu durumda kiracıdan sözleşmeye bağlı kalmasının beklenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil eder. Bu durumda kira sözleşmesinde kira bedelinin yeniden değerlendirilerek belirlenmesi talep edilebilir496. Dolayısıyla bu hallerde kira bedelini ödeyemeyen kiracı bazı şartların gerçekleşmesiyle ödemek zorunda olduğu kira bedelinin değişen koşullara uyarlanmasını497
(Clasula rebus sic stantibus) talep edebilir498.
Uygulamada genellikle kira bedelinin yabancı para üzerinden belirlendiği uzun süreli kira sözleşmelerinde enflasyonun aşırı bir şekilde yükseldiği durumlarda
objektif iyi niyet, hakkaniyet ve nesafet (MK m. 2.4) kurallarının el verdiği ölçü ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmelidir.” YKD, 1992, s. 81; Aynı içerikte bkz. Yarg. 3. HD 30.05.2012, E. 2012/8973, K. 2012/13817, YKD, 2012, s. 1895.
493
Bkz. İkinci Bölüm olan “Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları” altında yaptığımız açıklamalar.
494 Ayrıntılı bilgi için bkz. BURCUOĞLU Haluk, Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama, İstanbul
1995 (Bundan sonra “BURCUOĞLU, Uyarlama” şeklinde anılacaktır.), s. 1 vd; Ayrıca bkz. ERMAN Hasan, İstisna Sözleşmesinde Beklenilmeyen Haller (BK.365/2), İstanbul 1979, s. 71 vd.
495 Kurulmuş bir sözleşmede, sonradan ortaya çıkan bazı oldular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi
için bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kabul edilen beklenmeyen hal (emprevizyon/clausula rebus sic stantibus) koşulunun gerçekleşmiş olması gerekir, BURCUOĞLU, Uyarlama, s. 4.
496
Kira sözleşmesinde kira bedelinin uyarlanması talebini kiracının ileri sürebileceği gibi, kiraya veren de şartların gerçekleşmesi halinde uyarlama davası açabilecektir. Yargıtay uygulamasında kira sözleşmesinin uyarlanması ilk olarak kiraya veren lehine 1981 yılında gerçekleştirilmiştir. Bkz. BURCUOĞLU, Uyarlama, s. 29.
497
Sözleşmenin uyarlanması hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. BAYSAL, s. 1 vd.
498 1863 yılında İngiltere’de görülen bir davada mahkeme ilk defa, sözleşmeye sıkı sıkıya bağlılık
ilkesinden uzaklaşarak, “eğer sözleşmeden doğan borçların ifa edilmesi, bir kişi veya bir eşyanın sonradan yok olması durumunda, ifanın imkansızlaştığı ileri sürülerek, borcun ifa edilmemesi mazur görülebilir” şeklinde bir karar vermiştir. Bkz. ŞENTÜRK Ekin, İngiliz Hukukunda Sözleşmenin Yapıldığı Andaki Koşulların Değişmesi ve Frustration Teorisi, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2013, s. 1124 ;BAYSAL, s. 51.
edimler arasındaki dengenin kiraya veren lehine aşırı bir şekilde bozulup, kiracının aşırı ifa güçlüğüne uğrayarak kira bedellerini ödeyememesi hallerinde kira bedelinin uyarlanması gündeme gelmektedir499
. Mülga Borçlar Kanunu’nda genel olarak ifa güçlüğüne ve buna dayalı olarak uyarlama davasına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktaydı500. Zaman içerisinde karşılaşılan talepler doğrultusunda Yargıtay,
konuya ilişkin vermiş olduğu kararlarıyla kira bedelinin uyarlanması davasını kabul etmiş ve içtihatlara dayalı bir kira bedelinin uyarlanması müessesesi oluşturmuştu501
. Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle 138’inci maddede, Alman Medeni Kanunu502 (AMK) § 313’den esinlenerek yeni bir hüküm olarak aşırı ifa güçlüğü düzenlenmiş ve sözleşmenin uyarlanması kanuni bir temele dayandırılmıştır. Aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesini incelemeden önce, aşağıda Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce var olan Yargıtay uygulaması incelenecektir.
II. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN YÜRÜRLÜĞÜNDEN ÖNCEKİ