KOLAYLAŞTIRMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
KMK. m.26/1’de kat irtifakı sahiplerinin birbirlerine karşı yapı işini doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırma yükümlülüğü altında olduğu hükme bağlanmıştır. Bu maddede doğruluk kaideleri ile kast edilen TMK. m.2’de düzenlenmiş bulunan objektif iyiniyettir143.
139 YALÇIN, s.610; ARCAK, Kanun, s.1320; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.1090; REZAKİ / GERMEÇ, s.1135-1136; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.315-316.
140 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.315-316.
YAR., 18. HD., T., 04.04.2011, E., 2011/1537, K., 2011/4475. “…Birden fazla bloktan oluşan anataşınmazda sadece bir blokla ilgili giderlerden o blok malikleri sorumlu olup tüm blokların ortak yerleriyle ilgili giderleri ise 634 sayıl Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi gereğince anataşınmazdaki tüm kat malikleri ödemekle yükümlüdür. Somut olayda anataşınmazın ( B )blokunda birden fazla bağımsız bölümün maliki olan davalının ödememekte direndiği borç, bütün siteyi ilgilendiren ve sitenin ortak alanlarının bakım vs, gibi gereksinimlerini karşılamak için ödenmesi gereken ortak gider ve aidat borcudur. Buna göre 5.8.2007 tarihli anataşınmazın kat malikleri kurulu toplantısında ortak giderler için 50 TL aidat belirlendiği, bu giderlerden davalının da sorumlu olduğu gözönönde bulundurularak tüm deliller toplanıp davalının borçlu olduğu miktar kesin olarak belirlenip oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T.
10.10.2018).
141 YALÇIN, s.610; ARCAK, Kanun, s.1320; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.1090; REZAKİ / GERMEÇ, s.1135-1136; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.315-316.
142 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.315-316.
143 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.317; AYBAY / SANAL, s.187; AYAN, Mülkiyet, s.474; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.668; RESİOĞLU, Yeni Kanun, s.95; GÖKNAR, s.225; RESİOĞLU, Uygulamada Kat Mülkiyeti, s.152; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.80; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.210; ÖZMEN, Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu,
168
TMK. m.2 uyarınca; “Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine
getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” Görüldüğü üzere, eğer Kat Mülkiyeti
Kanunu’nda böyle bir yükümlülüğe yer verilmeseydi dahi, TMK. uyarınca temel bir prensip olan dürüstlük ilkesi144 yine kat irtifakı açısından da uygulama alanı bulurdu145.
Kanunkoyucu tarafından kat irtifakı sahiplerine yüklenen yapı işini doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırma yükümlülüğünün çerçevesi gerek kanunda gerekse de mahkeme kararlarında belirlenmemiştir. Bu hükümle hedeflenen amaç, yapının inşasının karşılıklı fedakârlık ve iyiniyet çerçevesinde tamamlanabilmesini sağlamaktır146. Doktrinde bir görüş uyarınca yapının sözleşmede yazan sürede yapımına başlanması ve yapımının bitirilmesine ilişkin verme, yapma ve yapmama borçlarının bu kaide çerçevesinde değerlendirilmesi mümkün değildir147. Çünkü yapının inşasına ilişkin borçların zamanında ve gereği gibi yerine getirilmesi yapının tamamlanması borcunun içeriğine dahil olup, doğruluk kaidelerine uyma yükümlülüğü çerçevesinde değerlendirilemez148. Yapı işini doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırma yükümlülüğü ile haksız yere dâvalar açarak inşaatın ilerlemesini zorlaştırmamak kastedilmiş olabilir149. Örneğin, yapının kanuna uygun şekilde yapımına devam edilmesine rağmen, bir kat irtifakı sahibinin yapının kanuna aykırı şekilde yapıldığı yönünde iftiralar ile sürekli hâkimin müdahalesini istemesi ya da sırf
144 Dürüstlük kuralı, kişilere, hukuk düzeni tarafından tanınan hakların nasıl kullanılacağını, yine hukuk
düzeninin izin verdiği ölçüde edinilen borçların nasıl yerine getirileceğini gösteren, hakların kapsamını ve içeriğini belirleyen bir ilkedir. Dürüstlük kuralı için bkz., AYAN / AYAN, Medenî Hukuka Giriş, s.189 vd.; AKİPEK / AKINTÜRK / ATEŞ, s.163 vd.; OĞUZMAN / BARLAS, s.261 vd.; DURAL / SARI, s.241 vd.; KILIÇOĞLU, Medenî Hukuk, s.93 vd.; SEROZAN, s.279 vd.; ÖZTAN, s.173 vd.; ANTALYA / TOPUZ, s.355 vd.; HATEMİ, s.192 vd.; HELVACI /
ERLÜLE, s. 44 vd.; TEKİNAY, Medenî Hukuka Giriş, s.145 vd.; ÖZSUNAY, s.305 vd.; İMRE,
Medenî Hukuka Giriş, s.286 vd.; ATAAY, Medenî Hukuk, s.416 vd.; SAYMEN, Türk Medenî Hukuku, s.288 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.139 vd.; KÖPRÜLÜ, Bülent, Medenî Hukuk, C.1-2, Genişletilmiş ve Yenilenmiş 2. Baskı, İstanbul 1984, s.135 vd.
145 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.317; AYBAY / SANAL, s.187; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti
Hukuku, s.632.
146 ÇATALKAYA / TARIKOĞLULLARI / ÖZCAN, s.92.
147 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.317; ÖZMEN, Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.195; TELEK, s.281.
148 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.318; ÖZMEN, Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.195; TELEK, s.281.
149 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.317; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.632; ÖZMEN, Kat
169
yapının kanunda belirtilen süre içerisinde tamamlanması engellemek ve paylı mülkiyet kuralları uyarınca binanın yapılacağı araziyi mülkiyetine geçirmek maksadıyla bir kat irtifakı sahibinin sık sık açacağı dâva ve takipler bu ilkenin çiğnenmesine örnek verilebilir150. Doktrinde diğer görüş uyarınca ise, yapı işini doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırma yükümlülüğünün kapsamına, gerekirse yapının inşasında çalışacak işçileri ve ustabaşıları bulmak, gerekli malzemeyi temin etmek, inşaatın ilerlemesini takip etmek gibi yükümlülükler girer151. Bu görüş uyarınca bir kat irtifakı sahibi vadesinde borcunu ödemeyip inşaatın ilerlemesine engel olmuş ya da inşaatta çalışan işçilerin denetlenmesi hususunda ihmal göstermişse, bu ilkeyi çiğnemiş olur152. Yine belirtmek gerekir ki, eğer yapının inşasına başlama ve inşasının tamamlanma tarihine ilişkin tarafların bir belirlemesi söz konusu değil ise, yapının inşasına en kısa süre içerisinde başlanması ve en iyi şekilde ve zamanda bitirilmesi bu ilke çerçevesinde değerlendirilir153. Burada KMK. m.26/1 ile kat irtifakı sahiplerinin birbirlerine karşı yapı işini doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırma yükümlülüğü açısından, dürüstlük ilkesine kat irtifakına konu yapının yapımı, inşası ve tamamlanması açısından da başvurabilmek daha isabetli gözükmektedir, çünkü TMK. m.2 hükmünde haklar ve borçlara ilişkin bir ayrım getirilmeden genel bir prensibe yer verilmiştir.
Hangi davranışın yapı işini kolaylaştırma adına dürüstlük kurallarına aykırı bir davranış olduğunu hâkim takdir eder. Dürüstlük kuralına uygun davranma gereği, bazen kat irtifakına konu anagayrimenkulün bulunduğu arazi yapısından da kaynaklanabilir154. Örneğin kat irtifakına konu yapının yapımına başlandığı arazinin çok sert ve kayalık olması halinde, patlayıcıları temin etmek için ödenmesi gereken ücretlerin ödenmesi ve gerekli izinlerin alınması hususunda bütün kat irtifakı sahipleri üzerine düşeni yerine getirmelidir155.
150 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.317; ÖZMEN, Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.195. 151 ARCAK, Değişik ve Yeni, s.635; ARCAK, Kanun, s.762-763; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku,
s.632.
152 ÇATALKAYA / TARIKOĞULLARI / ÖZCAN, s.92. 153 AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.80.
154 TELEK, s.280-281. 155 TELEK, s.280-281.
170