Arazinin Paylı Malikler Tarafından Bir ya da Birden Fazla Yapı

KMK. ek m. 4 hükmü paydaşlardan birinin kat irtifakına geçme hususundaki karara uymaması ya da kararın gerektirdiği yükümlülükleri yerine getirmemesi üzerine kanundaki prosedürün uygulanarak paydaşlıktan çıkarılabilmesi için, en az beş tane paydaşın edinmiş olduğu taşınmazı, üzerinde bir ya da birden çok yapı yaptırmak amacıyla edinmelerini şart koşmuştur252_{. Bu edinimin illa ki satış yoluyla} gerçekleşmesi şart değildir, bağış, trampa, vb. yollar ile de gerçekleşmiş olabilir253_.

Doktrinde bir görüşe göre, hükmün lafzından hareket edilirse, hükmün uygulanma alanı oldukça sınırlandırılmış olmaktadır; bir yerde yapı inşa edilmesi sadece tarafların anlaşmasına bağlı değildir, bazen imar hukukun emredici kuralları gereğince, yapı inşa etmek için alınan bir arazi de yapı inşa etmek mümkün olmayabilir ya da baştan yapı inşa etmek amaçlanmamasına rağmen imar mevzuatındaki hükümler yapı inşa edilmesine sebep olabilir254_{. Bu yüzden bu görüşe göre bu hüküm düzeltici} yoruma tabi tutulmalıdır255_{. Burada bahsedilen husus, başlangıçta bir yapı inşa etmek}

250 _{ÖZMEN, Kat İrtifakına Geçiş Kararına Uymama, s.46-47; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.161;} ARCAK, Değişik ve Yeni, s.1093; ARCAK, Kanun, s.1331.

251 _{ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.161.}

252 _{YAR., 18. HD., T.,02.12.2010, E.,2010/11062, K.,2010/15491. “…Dosya içerisindeki bilgi ve} belgelerin incelenmesinde, dâva açıldığı tarihte dâva konusu taşınmazın beş veya daha çok kişi tarafından yapı yaptırılması için edinilmiş bir taşınmaz olmayıp daha önce üzerinde 26 blok yapılmak üzere kat irtifakı kurulan ve projesine uygun olarak blokların yapılmaması nedeniyle kat irtifakı kaldırılarak müşterek mülkiyete geçilen bir taşınmaz olduğu anlaşıldığına göre ek madde 4 hükmü kapsamında değerlendirilemeyeceğinden bu maddeye dayanarak sulh hukuk mahkemesinden dâvalının payının iptali ile adlarına tescilini isteyemeyecekleri…” (ARSLAN / KIRMIZI, s.915). 253 _{REZAKİ / GERMEÇ, s.1149; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.1316; YALÇIN, s.620.} 254 _{ÖZMEN, Kat İrtifakına Geçiş Kararına Uymama, s.47; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.162.} 255 _{ÖZMEN, Kat İrtifakına Geçiş Kararına Uymama, s.47; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.162.}

118

maksadıyla en az beş kişinin bir araziyi edinmesi ancak imar mevzuatının buna müsaade etmemesi halinde dahi ek m. 4 hükmünün uygulanabilmesidir256_{. Bu hükmün} düzeltici yoruma tabi tutulması gerektiğini ifade eden görüş uyarınca, imar düzenlemeleri sonucu bir taşınmaz üzerinde paylı malik haline gelen kişilerin ya da mirasçıların oybirliği ile bir taşınmazdaki elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmeleri halinde, bu kişiler bu taşınmazı yapı inşa etmek için edinmemiş olsalar bile, imar hukuku kuralları müsaade ediyorsa ve emredici hukuk kurallarına aykırılık yoksa ek m. 4 hükmü uygulanmalıdır257. Doktrinde bir başka görüş ise, kanunkoyucunun kat irtifakının oy birliği ile kurulacağı ilkesini, ek m. 4 uyarınca taşınmaz üzerinde bir yapı yaptırılması amacına binaen esnettiğini, miras yoluyla ya da yapı yaptırma amacı dışında başka bir anlaşma yolu ile edinilmiş taşınmazlarda bu hükmün uygulanamayacağını savunmaktadır258_{. Arsayı edinenler baştan burada bir} yapı yapma hususunu amaçlamayıp örneğin seracılık, tenis kortu, kümes hayvanları beslemek için yapı yapma amacı gütmeden edinmişlerse ek m. 4 hükmünün uygulanma olanağı bulunmamaktadır259_.

KMK. ek m. 4 hükmünde asgari beş kişi tarafından bir yapı inşa etmek amacıyla taşınmaz edinilmesinden bahsettiği için, bu şekilde bir amacın gerçekleşmediği durumlarda bu hükmü çok geniş yorumlamamak gerekir. Kanunkoyucu burada birlikte yapı inşa etmek amacıyla bir arazi edinenlerden, bu yönde alınan karara uymayan ya da kararın uygulanmasına ilişkin yükümlülüğü yerine getirmeyenlere yönelik ağır bir

256 _{Özmen / Hamamcıoğlu’na göre bir arazi en az beş paylı malik tarafından bir ahşap fabrikası yapmak}

amacıyla edinilmiş olsa, ancak edinilen arazi imar mevzuatı uyarınca konut yapılabilecek bir imara sahip olsa ve oraya fabrika yapılsa dahi çıkaracağı gürültü sebebiyle işletme izni verilmeyecekse, bu arazinin paylı malikleri KMK. Ek madde 4 uyarınca kat irtifakına geçiş hususunda karar alabilmelidir. Bkz., ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.163.

257 _{ÖZMEN, Kat İrtifakına Geçiş Kararına Uymama, s.47-48.}

258 _{REZAKİ / GERMEÇ, s.1149; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.1316; YALÇIN, s.620.} 259 _{ÖZMEN, Kat İrtifakına Geçiş Kararına Uymama, s.47; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.162-163;}

REZAKİ / GERMEÇ, s.1149.

YAR., 18. HD., T.,13.04.2010, E.,2010/1765, K.,2010/5916. “…söz konusu sözleşmelerle, dâvacı kooperatifin bir kısım dâvacılar ile dâvalı Ömer Koca’nın taşınmaz malları üzerinde kat karşılığı inşaat yapmak üzere anlaştıkları görülmüştür. Maddi olayın bu özelliği dikkate alındığında, tarafların söz konusu taşınmaz malları edinmelerinin amacının 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının EK 4. maddesi kapsamında kabul edilip değerlendirilmesi mümkün değildir. Çünkü dâvalı da dahil olmak üzere tarafların söz konusu taşınmazlar üzerinde kat irtifakına geçmek amacıyla anlaşıp irade birliğine vardığından söz edilemez…” (KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.1282); Aynı yönde

bkz., YAR., 18. HD., T., 13.03.2010, E., 2010/1765, K., 2010/5916. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 06.09.2018).

119

yaptırım olan paydaşlıktan çıkarmayı öngörmüştür. Bu denli ağır bir yaptırımın kanunun anlamı dışında kapsamının genişletilmesi, başta bu yönde bir yapı inşa etme niyeti olmayan kimseleri buna mecbur etmek manasına gelir ki bu da irade özgürlüğüne uygun düşmez.

Kanunkoyucu ek m. 4 hükmünde arazinin yapı inşa etmek amacıyla edinilmesinden bahsetmiş ancak yapının niteliğinin ne olması gerektiği hususunda bilgi vermemiştir. Doktrinde isabetli olan görüşe göre burada inşa edilecek yapı, KMK. m.1’de belirtilen kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli niteliklere sahip olması şartıyla her türden olabilir260. Doktrinde bir başka görüşe göre ise ek m. 4 hükmünde geçen bir veya birden fazla yapı yaptırma ifadesinden, yapının mesken (ev) niteliğinde olması ve bağımsız bölümlere yerleşilmesi anlaşılmaktadır 261_.

Doktrinde ek m. 4 hükmünde belirtilen bir ya da birden çok yapı yaptırma koşulunun kapsayıcı bir üst başlık olarak değerlendirilmesi gerektiği, örneğin başta edinme sebebinin mesken içeren bir yapı inşa etmek olmasına rağmen, sonradan işyeri ihtiyacı üzerine ek m. 4 hükmüne binaen işyeri yapılması hususunda beşte dört çoğunlukla bir karar alınabilmesinin de mümkün olduğu savunulmaktadır262_.

5- Paylı Malikler Tarafından En Az Beşte Dört Çoğunlukla Kat İrtifakına