KMK. m.66/2 hükmünde toplu yapıların bitişik ya da komşu olmaları gerektiği ifade edilmiştir. Doktrinde toplu yapılar tek parsel toplu yapı ve komşu parsel toplu yapı şeklinde ikili bir ayrıma tabi tutulmaktadır.
1- Tek Parsel Toplu Yapılar
Tek parsel toplu yapı, tek parsel üzerinde, belirli bir onaylı yerleşim planı uyarınca yapılmış veya yapılacak olan birden fazla yapıyı ifade etmektedir; bu yapılar arasında alt yapı tesisleri, ortak kullanım alanları, sosyal tesis ve hizmetler ve bu yerlerin yönetimi açısından bir bağlantı bulunmaktadır351.
2- Komşu Parsel Toplu Yapılar
Komşu parsel toplu yapılarda ise, toplu yapı kurumuna konu yapılmış veya yapılacak olan birden fazla yapı birbirinden farklı ancak birbirine komşu ya da bitişik parsellerde bulunmakta, bunların inşası belli bir onaylı yerleşim planı uyarınca yapılmakta ve bu komşu parsellerde kurulan toplu yapılar arasında alt yapı tesisleri, ortak kullanım alanları, sosyal tesis ve hizmetler ve bu yerlerin yönetimi açısından bir bağlantı bulunmaktadır352.
Mülkiyeti Kanuna Eklenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler, İBD., C.82, S.2, 2008, s.673 vd.;
TOK, Değişiklikler, s.129 vd.; GÖKALP, Değişiklikler, s.183 vd.
351 ŞENGÜL, Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, s.51; ÇEVİK, s.28 vd., GERMEÇ, Kat
Mülkiyeti Hukuku, s.1208 vd.; ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.663 vd.; GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.433 vd.; PULAK, s.764 vd.; ARSLAN / KIRMIZI, s.803 vd.; YILMAZ, s.674; KURT, Kat İrtifakı, s.801.
352 ŞENGÜL, Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, s.52; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.1208
vd.; ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.663 vd.; GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.433 vd.;
139
C) TOPLU YAPILARDA KAT İRTİFAKI KURULMASI
Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapılar açısından kat irtifakının kurulabileceğine ilişkin direk bir hükme yer vermemiş, ancak KMK. m.66/3 hükmünde, yapımı tamamlanan yapılarda kat irtifakından kat mülkiyetine geçilebileceğini ifade ederek, toplu yapılar açısından kat irtifakı kurulmasının mümkün olduğunu kabul etmiştir. Nitekim böyle bir yargıya toplu yapının tanımını yapan KMK. m.66/1 hükmünden de ulaşabiliriz. İlgili hükümde “…belli bir onaylı yerleşim planı uyarınca … veya
yapılacak” birden fazla yapıdan söz etmektedir. Toplu yapılarda kat irtifakının
kurulabileceğini net olarak ifade eden kanuni düzenleme ise Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakına Tesisine Dair Yönetmeliktir353. Yönetmeliğin 4. maddesinin g bendi uyarınca kat irtifakı: “Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine
konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından KMK. hükümlerine göre kurulan irtifak hakkını” ifade etmektedir.
Toplu yapılarda, klasik kat irtifakı kurulması esnasında aranan şartlar ile toplu yapının niteliğinden kaynaklanan bazı ek şartlar aranmaktadır354. Bu yüzden toplu yapılarda kat irtifakının kurulması, toplu yapının özellikleri hususunda temel eserlere atıf yapmakla yetinilmiştir.355
353 Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakına Tesisine Dair Yönetmelik, 16.08.2008 tarihli ve
26969 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanmıştır.
354 Bkz., Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakına Tesisine Dair Yönetmelik madde 6- madde
7- madde 8; Bkz., Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hakkında 2008/1 Sayılı Genelgesi (https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/20081-sayili-kat-mulkiyeti- kanununda-degisiklik-hk-genelge – E.T. 06.09.2018); Bkz., Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 2009/14 Sayılı Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Genelgesi (http://www.tapu- kadastro.net/index.php/mevzuat/genelgeler/272-200914-sayili-genelge-kat-irtifak-ve-kat-
muelkiyeti – E.T. 06.09.2018).
355 Toplu yapı kavramı, kurulması, yönetimi, denetimi ve sona ermesi için bkz., ÇEVİK, Öktem Seda,
Toplu Yapılarda Yönetim, 1. Baskı, İstanbul 2010; ŞENGÜL, Mehmet, Türk Medenî Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, 1. Baskı, İstanbul 2011; KAŞIKÇI, Günseli, Toplu Yapıların Denetimi, 1. Baskı, İstanbul 2014; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.1208 vd.;
ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.663 vd.; GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.433 vd.; PULAK,
s.764 vd.; ARSLAN / KIRMIZI, s.803 vd.; EREN, Mülkiyet, s.191 vd.; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.431 vd.; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.716 vd.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
§8. KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI I-GENEL OLARAK
KMK. m.17’de kat irtifakı sahiplerinin haklarına kısaca yer verilmiştir. İlgili maddede, her kat irtifakı sahibinin, ortak arsa üzerinde yapılacak olan yapının, sözleşmede yer alan yazılı süre içerisinde tamamlanması için diğer kat irtifakı sahiplerinden üstlendikleri borçları yerine getirmesini talep hakkı ve aynı zamanda dâva hakkının bulunduğu ifade edilmiştir. Ancak kat irtifakı kurumunun, kat irtifakı sahiplerine sağladığı imkân ve haklar maddeyle sınırlı değildir, kat irtifakının bir aynî hak olmasından bahisle de kat irtifakı hakkı sahiplerine sağladığı birtakım haklar bulunmaktadır. Alt başlıkta bunlara yer verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bir kat irtifakı sahibinin hakkı karşısında genelde diğer bütün kat irtifakı sahipleri de borçlu konumundadır. O yüzden bütün kat irtifakı sahipleri hem hak sahibi hem de borçlu durumunda olduğundan, hak ve borçların kapsamı içerisinde aynı yerlere temas edilmiştir. Ancak kat irtifakına ilişkin borçları yerine getirmemenin detaylı birtakım yaptırımları düzenlendiğinden, bu konuya daha geniş olarak yer verilmiştir.
II-KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN ARSA PAYINA BAĞLI OLARAK, YARARLANMA, BORÇLANDIRICI VE TASARRUF İŞLEMLERİ YAPABİLME HAKKI