A) KAT İRTİFAKININ KURULMASI İÇİN GEREKEN
3- Bağımsız Bölümlere İlişkin Koşullar
Anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerine, kanun uyarınca, bağımsız bölüm adı verilmektedir (KMK. m.2/a). Kat irtifakı kurumunun kurulabilmesi için bağımsız bölümlerin taşıması gereken birtakım özellikler bulunmaktadır.
Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçilmesinden evvel kurulması zorunlu olmayan ara bir kurumdur. Kat irtifakı ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere henüz inşa aşamasında olan ya da ileride inşa edilecek bağımsız bölümler üzerinde kurulan irtifak hakkı olarak kanunda tanımlanmıştır (KMK. m.2/c). Dolayısıyla kat irtifakı ileride kat mülkiyetine konu olacağından, kat mülkiyetinin bağımsız bölümler ile alakalı getirdiği şartlar kat irtifakı açısından da geçerli olur121.
117 YAR., 1. HD., T.,24.09.1970, E.,1970/7175, K.,1970/5582 (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T.
30.08.2018).
118 KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.119.
119 KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.117; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.119; ARCAK, Değişik ve
Yeni, s.171; YALÇIN, s.141; ÖZER, s.86.
120 KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.86.
YAR., 1. HD., T.,24.02.1972, E.,1972/10576, K.,1972/946. “…İmarın tasdikli projede niza konusu mahal kömürlük ve sığınak olarak müşterek maksatlar için tahsis edilmiştir. Bu projeden ayrı olarak tapuya verilen birinci projeyi tadil eden ikinci proje imarca tasdik edilmedikçe geçerli kabul edilemez. Sicil dayanağı olan tasdikli projeye aykırı olarak taşınmaz mal iktisap edenlerin Medenî Kanunu’nun 931. Maddesinden (TMK. m.1023) yararlanmasına imkân yoktur. Gerçekten İmar Kanunu kamu düzeniyle alakalı bir kanun olduğu için bu kanuna göre kurulan yetkili merciin onayından geçen ve tapuya mesnet tutulması gereken plan ve projeye aykırı olarak yapılan sözleşmeler ve bunun sonucu olarak tapu sicilinde mal iktisap edenlerin işbu iktisapları mutlak butlan ile malûl olduğu için geçerli kabul edilemeyeceğinden davalının da esas proje dışında vaki olan iktisabı geçerli kabul edilemez.” (KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.86).
89
Bağımsız bölümlerin sadece ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kat mülkiyeti ve ara bir kurum olan kat irtifakının kurulabileceği kanunda belirtilmiştir. Kat irtifakının eklentiler ya da ortak yerler üzerinde kurulabilmesi mümkün değildir122.
KMK. m.1 hükmünde kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi yerlerin bağımsız bölümlere örnek teşkil edebileceği belirtilmiş bulunmaktadır. Ancak kanun bunları sınırlı sayıda olarak belirtmemiştir, dolayısıyla ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olma niteliğini taşıyan, yapının başka bölümleri de bağımsız bölüm olarak değerlendirilebilir123. Ancak KMK. m.4/1/a hükmünde yer alan kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık, kurutma yerleri, genel kömürlük gibi yerler, kanunun ifadesiyle her halde ortak yer sayılacağı için, bunlar ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli niteliğe sahip olsalar bile bağımsız bölüm olarak değerlendirilemez124.
Kanunkoyucunun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli tabirinden neyi kastettiğini belirlemek önem arz etmektedir. Bu şekilde başlı başına kullanılmaya elverişlilik durumu her bağımsız bölümün kullanım amacına ve yapının niteliğine göre belirlenmelidir125. Burada başlı başına kullanılmaya elverişli olmak ile kast edilen şey,
122 KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.198; REİSOĞLU, Kat Mülkiyeti, s.139; REİSOĞLU, Uygulamada Kat Mülkiyeti, s.144.
123 ARPACI, Kat Mülkiyetinde Yönetim, s.20; ŞAKAR, s.30-31; ÖZER, s.80-81; YALÇIN, s.85; GÖKNAR, s.27; KORU, s.28; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.115; ARCAK, Kanun, s.131; ARCAK / ERDOĞAN, s.83; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.54; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.62; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.64; DÖRTGÖZ, s.29; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.428; AYAN,
Mülkiyet, s.450.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 08.12.1965 tarih ve 1392 Sayılı Mülga Genelgesi
uyarınca: “Bu müstakil bölümler Kat Mülkiyeti Kanunu 1. maddesinde sayılan nev’ideki bağımsız
bölümlere münhasır olmayıp, bu türlü bölümler haricinde ortak yerler ve eklentiler hariç, diğer nev’ideki müstakil bölümler üzerinde de kat mülkiyeti kurulabilir…” Metnin tamamı için bkz.,
https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/1392.pdf ( E.T. 30.08.2018).
YAR., 5. HD., T., 11.04.1983, E., 1983/3585, K., 1983/3642. “…Dâva konusu yer niteliği bakımından garaj ve eklentisi depodur. Kat irtifakı kurulurken onaylı inşaat planına göre de garaj ve eklentisi depo niteliği belirtilmiş ve Tapu Sicil Muhafızlığınca 4/83 pay verilerek kayıt kurulmuştur. Bu anlatıma göre bu kayıt bağımsız bölüm ve eklentisi niteliği kazanmıştır. Gerçekte garaj ve depo gibi yerler hem bağımsız bölüm hem eklenti hem de ortak yer niteliğinde görülebilir…” (KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.683-684).
124 ARPACI, Kat Mülkiyetinde Yönetim, s.21; ÖZER, s.81; KORU, s.28; AYAN, Mülkiyet, s.450-
451.
125 ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu (1987), s.23; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.15; AYBAY / SANAL, s.7; ARPACI, Kat Mülkiyetinde Yönetim, s.23; ŞAKAR, s.32-33; YALÇIN, s.77; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.115; ARCAK, Kanun, s.132; ARCAK / ERDOĞAN, s.83;
90
bağımsız bölümün ekonomik açıdan tahsis edildiği amaç çerçevesinde bir bağımsızlığının olmasıdır126. Mesela mesken olarak kullanılacak bir bağımsız bölümde, tuvalet ve banyo gibi yerlerin bulunması ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişlilik niteliğini belirlemek açısından zorunlu unsur olarak aranabilir, ancak söz konusu yer işyeri niteliğindeyse bunlar ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişlilik açısından zorunlu unsur olarak kabul edilemeyebilir127. Bir iş hanında tek bir oda dahi bağımsız bölüm olarak kabul edilebileceği gibi, bir binanın zemin katının açık veya kapalı tenis kortu olarak128 kullanılması da elverişlilik koşulunu gerçekleştirerek bağımsız bölüm olarak kabul edilebilir129. Ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli nitelikte olmayan örneğin mesken niteliğinde inşa edilen bir dairenin bir veya iki odası bağımsız bölüm olarak değerlendirilemez130. Yani yukarıda verilen örneklerden de hareketle burada başlı başına kullanılmaya elverişli olma durumu belirlenirken sadece fiziksel ve maddi açıdan değerlendirme
GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.53; REZAKİ / GERMEÇ, s.70; AYBAY / HATEMİ, s.217; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.428; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.160.
126 AYBAY / SANAL, s.7; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s.35; KARAHASAN, M. Reşit,
Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, C.3, İstanbul 1999, s.59; KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.59.
127 TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.15; ARPACI, Kat Mülkiyetinde Yönetim, s.23; YALÇIN, s.83-84; GÖKNAR, s.29; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.115; ARCAK, Kanun, s.132; ARCAK / ERDOĞAN, s.83; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, s.59; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.62; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.64; DÖRTGÖZ, s.41; EREN, Mülkiyet, s.149-
150; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.428; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.160; GÜRSOY / EREN
/ CANSEL, s.448.
128 YAR., 5. HD., T.,16.06.1981, E.,1981/4267, K.,1981/6861. “…Gerek tapu kayıt örneğinde yazılı bilgilere, gerek yönetim planında yazılan ve kat maliklerince kabul edilen hükümlere göre dâva konusu yerin değişiklik projesine uygun olarak ve kat irtifakı kurulurken dahi arsa payı verilmek suretiyle (49) numaralı bağımsız bölüm olarak tescil olunduğu ve kat mülkiyetine de buna göre geçildiği ve böylece bağımsız bölüm olduğu gerçekleşmiş ve üzerine bina yapılan tenis kortu niteliğindeki yer dahi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız bölüm sayılabileceğinden ve dâva konusu alanın ortak yer kabul edilmesine olanak görülmediğinden…”
(KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, s.59, dpn.16).
129 TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.15; REİSOĞLU, Kat Mülkiyeti, s.61; REİSOĞLU, Uygulamada Kat
Mülkiyeti, s.42; REİSOĞLU, Yeni Kanun, s.27; AYBAY / SANAL, s.7; YALÇIN, s.77;
ODYAKMAZ, Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları, s.14; KORU, s.28-29; ARCAK, Değişik ve
Yeni, s.115; ARCAK, Kanun, s.132; ARCAK /ERDOĞAN, s.83; DÖRTGÖZ, s.41; AYBAY /
HATEMİ, s.217.
Bkz., YAR., 5. HD., T., 16.06.1981, E., 1981/4267, K., 1981/6861. (KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.684).
130 REİSOĞLU, Uygulamada Kat Mülkiyeti, s.41-42; REİSOĞLU, Kat Mülkiyeti, s.61; REİSOĞLU, Yeni Kanun, s.27; AYBAY / SANAL, s.7; ŞAKAR, s.32; YALÇIN, s.77; ODYAKMAZ, Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları, s.14; ERDOĞAN, Kat Mülkiyeti ve Bundan
Doğan Dâvalar, s.33; KORU, s.29; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s.35; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.115; ARCAK, Kanun, s.132; ARCAK / ERDOĞAN, s.83; AYBAY /
91
yapılmamalı, bu nitelik ekonomik anlamda bir değerlendirme ile tespit edilmelidir131. Kanunkoyucu “ayrı ayrı” kavramı ile, bir bölümün diğer bölümlerden ayrılmasını sağlayan duvar, kapı cam gibi maddi engellerle fiilen ve fiziken ayrılmış olmasını ifade etmektedir132. Bir bölümün diğer bölümden herhangi bir maddi engelle ayrılmamış ya da yere çizilen bir çizgi ya da kumaştan bir perdeyle ayrılmış olması, onun kanunun ifadesi ile ayrı ayrı kullanılmaya elverişli olduğunu göstermez133.
Bir yapı üzerinde bulunan bölümlerden hangisinin bağımsız bölüm niteliğinde olduğu, belediyece veya imar müdürlüğünce onaylanan projelerine bakılarak görülebilmektedir134.