C) YAPININ SÖZLEŞMEYE VE PLANA UYGUN OLARAK YAPILMAS
2- Yapının Sözleşmeye ve Plana Uygun Olarak Tamamlanması
KMK. m.17/1 ve KMK. m.26/1’ de yapının tamamlanmasını sağlamanın, kat irtifakını sahipleri açısından bir borç teşkil ettiği ifade edilmiştir. Ancak yapının tamamlanmasından kastedilen şeyin çerçevesinin ne olduğu belirlenmemiştir. Yapının tamamlanması ile hem bağımsız bölümlerin hem ortak yerlerin hem de KMK. m.6/1 hükmü uyarınca bağımsız bölümlerin bütünleyici parçası olarak sayılan eklentilerin yapımının tamamlanması ifade edilmektedir102. Yapının tamamlanması borcu, henüz
99 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.256; TELEK, s.246.
100 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.256-257; KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.213; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti, s.199-200.
101 KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.213; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.256; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, s.200; TELEK, s.246.
158
yapının tamamlanmadığı ve yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı yapılar açısından kat irtifakı sahiplerine getirilmiş bir borçtur103.
b) Bağımsız Bölümleri Tamamlama Borcu
KMK. m.17/1 ve KMK. m.26/1 hükümleri uyarınca yapının tamamlanması borcu kapsamına, bağımsız bölümleri tamamlama borcunun gireceği muhakkaktır. Bağımsız bölümlerin tamamlanması, kat irtifakı kat mülkiyetine geçişi hedeflediği için, bu kurumun ortaya çıkardığı en temel borçlardan biridir104.
Kat irtifakına konu yapının tamamlanmasına ilişkin borcun kapsamına, kat irtifakına konu yapının resmî senede ve onaylı mimari projeye uygun bir şekilde tamamlanması için yapılması gereken her türlü masraf girmektedir105. İnşaata başlamak için alınan ruhsat ve imar işlemleri için ödenen harçlar ve vergiler, inşaatın yapım aşamasında alınan malzeme masrafları, işçilere verdikleri hizmet karşılığı ödenen tutarlar ve diğer hizmetler için yapılan masraflar bu kapsamda değerlendirilebilir106. Dolayısıyla kat irtifakı sahipleri yapının inşasının tamamlanması için yapılan masraflardan kendilerine düşen tutarı zamanında ödemelidir. Aksi takdirde borcunu yerine getirmeyen kat irtifakı sahipleri, genel hükümler ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen hükümler uyarınca birtakım yaptırımlarla karşı karşıya kalırlar.
103 REZAKİ / GERMEÇ, s.659.
YAR., 18. HD., T., 17.06.2015, E., 2015/594, K., 2015/10481. “…Dâvacı anataşınmazın inşaat ruhsatı alınabilmesi için eksikliklerin tamamlanmasını istediğine göre bu eksikliklerin tamamlanmasından dâvacı da dahil tüm kat irtifakı hakkı sahipleri sorumlu olacağından dâvacıya eksiklikleri tamamlaması konusunda yetki verilerek bunun için gereki masraflar bilirkişiye hesaplattırılıp belirlenen miktar avans niteliğinde kabul edilip tüm kat maliklerinden arsa payları oranında tahsili masrafların daha fazla olması halinde fazla kısmının da arsa payları oranında dâvacı da dahil tüm kat maliklerinden tahsili ile dâvacıya verilmesi yönünde hüküm kurulması gerekirken, dâvacının da binanın tamamlanmasından sorumlu bulunduğu, sadece dâvalıların sorumlu olmadıkları gerekçesiyle dâvanın tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…”
(GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.640).
104 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.299; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.631; ÖZMEN, Kat
İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.191.
105 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.632; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.299; ÖZMEN, Kat
İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.191.
106 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.632; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.299; ÖZMEN, Kat
İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.191.
YAR., 18. HD., T., 29.02.2016, E., 2016/1298, K., 2016/3358. “…davalılar yapının projesine göre tamamlanması için gerekli giderleri ödemek zorunda olup, Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklanan davaya bu Kanun'un Ek 1.maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesinde bakılarak tüm deliller toplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T.
159
Ödenmesi istenen borcun kat irtifakına konu yapının tamamlanması için gerekli bir borç olup olmadığı hususunda kat irtifakı sahipleri arasında bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, hâkimden, bu talebin kat irtifakına konu yapının tamamlanması için gerekli olup olmadığı hususunda karar vermesi talep edilebilir107.
Kat irtifakına konu yapının resmî sözleşme ve onaylı mimari projeye uygun olarak yapılması her ne kadar taraf iradeleriyle alınmış bir karar gibi gözükse de devreye emredici imar hukuku düzenlemeleri girdiği için kamu düzenini de ilgilendirmektedir108. Dolayısıyla bu borcu bütün kat irtifakı sahipleri yerine getirmek zorundadır; kat irtifakı sahipleri oybirliği ile karar almış olsalar dahi, bunun aksini kararlaştırmazlar, bu yönde alınan kararlar geçersiz olur109.
aa) Klasik Kat İrtifakı Açısından
Klasik kat irtifakı denilince, tek bir anagayrimenkul üzerinde, tek bir anayapının inşa edildiği kat irtifakları anlaşılmaktadır110. Yapının inşasının tamamlanması için bütün bağımsız bölümlerin tamamlanıp, yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekmektedir. Ancak yapının tamamlanması kavramını salt bağımsız bölümlerin tamamlanması şeklinde anlamak doğru olmaz, KMK. m.4 uyarınca “ana duvarlar, tavan, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar
ile taşıyıcı sistemi diğer elemanları, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar” ortak yerlerden sayılarak bunlar üzerinde paylı mülkiyetin söz konusu
olacağı ifade edilmiştir111. Dolayısıyla sadece bağımsız bölümlerin tamamlandığı ancak ana duvarlar, tavan, taşıyıcı kiriş kolonların olmadığı veyahut bağımsız bölümleri ayıran duvar, tavan ve tabanların olmadığı bir yapının tamamlandığından ya da bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya müsait olduğundan bahsetmek güçtür112. Dolayısıyla bağımsız bölümlerinin tamamlandığından söz edebilmek için, yapının sağlıklı ve fiziki şartlara uygun şekilde yükselmesini ve tamamlanmasını sağlayacak bu unsurların da göz önünde bulundurulması gerekir.
107 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.633; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.632; ÖZMEN, Kat
İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.191.
108 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.631; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.299. 109 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.631; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.299. 110 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.300.
111 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.300. 112 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.300.
160
Her kat irtifakı sahibinin kendisine ait bağımsız bölümün inşasını tek başına tamamlayabileceği bir an için düşünülse bile, ana duvarlar, taşıyıcı kolon ve kirişler, bağımsız bölümleri ayran duvarlar, tavan ve tabanların da inşası göz önünde tutulduğunda, anayapının bütününün tamamlanabilmesi için kat irtifakı sahiplerinin birlikte hareket etmesi gerekir113. Dolayısıyla kat irtifakı sahiplerinden birinin, herhangi bir temsil yetkisi olmadan, diğer kat irtifakı sahiplerini de bağlayıcı şekilde bir müteahhitle yapının tamamlanması hususunda bir sözleşme yapması mümkün değildir114. Burada TMK. m.693’ de düzenlenen “Paydaşlardan her biri bölünemeyen
ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.” hükmünün
uygulanması mümkün değildir115. Kanunkoyucunun TMK. m.693’te bahsettiği temsil hukukî anlamda bir temsili ifade etmemektedir116. Burada bir paylı malikin kendi payını korumak için başvurduğu imkânlardan, diğer paylı maliklerin de yararlanabileceği ifade edilmektedir117.
113 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.301.
114 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.302; ÖZMEN, Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.192-193. 115 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.302; ÖZMEN, Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.192-193. 116 HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.112-113-114; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-
ÖZDEMİR, s.312-313-314; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.419-420-421; EREN, Mülkiyet,
s.112-113.
YAR., İBK., T., 21.06.1944, E., 1944/13-30, K., 1944/24. “…Medenî Kanunu’nun 623. maddesine göre, menkul veya gayrimenkul müşterek bir malın hissedarlarından, her biri kendi hissesine malik ve yalnız o hissenin hak ve mükellefiyetlerine haiz olup diğer hisseler ve hissedarlara karşı, kanunun tayin ve tasrih ettiği münasebetlerden gayri, hallerde müstakil olarak hareket etmek zaruretindedirler. Bundan ötürüdür ki, bir hissedar hiçbir zaman 625 inci maddedeki temsil salahiyetine dayanarak diğer hissedarların hissesinde temliki tasarrufta bulunamayacağı gibi, ufak tefek tamirat ve ziraat işleri gibi, alelade idari tasarruflar hariç olmak üzere, diğer türlü tasarrufları da yapamaz. Yine bu sebepledir ki, temsil kelimesinden tam ve kâmil bir şekilde hukukî mana kastedilmiş değildir. Buradaki, temsilden maksat müşterek malın zilyetliğine veya mülkiyetine ve maddiyetine üçüncü şahısların bir hakka müstenit olmaksızın tecavüzleri halinde her hissedarın müşterek mülkün tamamını muhafazaya ait tedbirleri almak ve bunu men için dâva etmek hakkını kullanabilmek salahiyetine haiz olmasından ibarettir…” (11.01.1945 Tarih, 5902 Sayılı Resmî
Gazete ‘de yayımlanmıştır).
117 EREN, Mülkiyet, s.112; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.239; AYBAY / HATEMİ, s.128-129; TURHAN / ESENER, s.198; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.324-325; SİRMEN, s.292; AYAN, Mülkiyet, s.92-94; ERMAN, s.75. Bu hükümle, bölünemeyen ortak menfaatler için,
paydaşlardan her birine kanunî bir temsil hakkı tanındığına ilişkin açıklamalar için bkz.,
AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.399. 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu yürürlüğe girmeden evvel
aynı mesele MK. m.625’te düzenlenmişti ve öğretide bu madde açısından da kanuni veya hukukî bir temsilden söz edilemeyeceğini ifade edilmişti. Bu eserler için bkz., TEKİNAY / AKMAN /
BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.588 vd.; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.418 vd.; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.112 vd.; AYİTER, s.92; AKİPEK, Mülkiyet, s.34-35; BERTAN, C.1, s.394; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.400 vd.; SAYMEN / ELBİR, s.244-245.
161
bb) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı Açısından
Kat irtifakının toplu yapılarda kurulması bölümünde, toplu yapıların tek parsel toplu yapılar ve komşu parsel toplu yapılar olmak üzere ikiye ayrıldığından bahsedilmişti118. Tek parsel toplu yapılarda, parselde dağılmış halde birden çok yapı bulunmakta, bu yapılar alt yapı, ortak yer, yönetim vb., açılardan birbirine bağlı bulunmakta iken, komşu parsel toplu yapılarda, birden fazla parsel üzerinde dağılmış şekilde yapılar bulunmakta ve bunların alt yapı, ortak yer, yönetim açısından birbiriyle bağlantısı söz konusu olmaktadır.
Toplu yapılarda, eğer kat irtifakı sahipleri aralarındaki aldıkları geçerli bir karar ile bütün blokların tamamlanması yükümlülüğünü kabul etmişlerse, kimin hangi blokta hangi bağımsız bölüme sahip olduğuna bakılmaksızın, bütün blokların tamamlanması gerekir119. Ancak kat irtifakı sahipleri, bütün blokların tamamlanması yönünde bir karar almamışsa, KMK. m.69/1 uyarınca, sadece sahip oldukları bağımsız bölümün bulunduğu bloğu tamamlama borcu altına girerler ve buna ilişkin giderlere katılırlar120.
c) Ortak Yerleri Tamamlama Borcu
Ortak yer kavramı KMK. 2/b maddesinde, “anagayrimenkulün bağımsız
bölümleri dışında kalıp, korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler” olarak ifade edilmiştir. KMK. m.4’te “temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, taban ve tavanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon
118 Bkz., Bölüm II, §2., V, A), B), C).
119 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.303-304; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.631. 120 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.304; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.631.
162
için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri” kanun uyarınca herhalde
ortak yerlerden sayılmıştır. Yine KMK. m.4’ün son cümlesinde, ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerin de ortak yere konu olacağı belirtilmiştir.
Önemle belirtmek gerekir ki, onaylı mimari projede yer alan bir ortak yerin tamamlanması yükümlülüğünden taraflar bir takım şahsi sebepler ileri sürerek kaçınamazlar. Örneğin bir kat irtifakı sahibi, yüzme bilmediğini ileri sürerek yüzme havuzunun inşasına ya da çocukları olmadığı için çocuk parkının inşasına veya arabası olmadığı için otopark inşasına ilişkin borcunu yerine getirmekten kaçınamaz121.
aa) Klasik Kat İrtifakı Açısından
KMK. m.17 ve m.26’da öngörülen yapının tamamlanması borcunun kapsamına, bağımsız bölümler dahil olduğu gibi, çatı, ortak duvar, kiriş, kolon, vs., ortak yerlerin de tamamlanması dahildir122. Çünkü bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişliliğinden, fiziki ve hukukî olarak tamamlanmış bir yapıdan söz edebilmek için, bağımsız bölümlerin ortak yerlerden ayrı olarak değerlendirmeye tutulabilmesi mümkün değildir. Bağımsız bölümlerin inşasının tamamlandığından bahsedebilmek için ortak yerlerin de inşasının bitmiş olması gerekmektedir.
bb) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı Açısından
Tek parsel toplu yapılarda kat irtifakı kurulması durumunda, KMK. m.72 uyarınca, kat irtifakı sahipleri sahip oldukları blok açısından ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tabanlar ve tavanlar gibi ortak yerleri tamamlama borcu altındadır. Örneğin kat irtifakı sahibi bağımsız bölüm sahibi bulunmadığı başka blokların temelleri, ana duvarları, kolonları vb., ortak yerlerinin
121 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.313. 122 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.308.
YAR., 5. HD., T., 23.09.1985, E., 1985/9188, K., 1985/10002.“…Kat irtifaklı bir apartmanın yapımcısı tarafından eksik bırakılan bir kısım ortak yer ve tesislerin tamamlanması için 634 Sayılı Yasanın 17. maddesi hükümlerine uygun bir biçimde yapılan harcamalardan davalı kat irtifakı sahiplerinin paylarına düşen ve ödenmeyen miktarın kendilerinden alınması dâva edilmiştir. Yapılan harcamaların belgelere dayalı olduğu ve yerine sarfedildiği bilirkişi raporu ile saptandığından bu toplam harcamadan davalıların paylarına düşen kısmının kendilerinden alınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur…” Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 09.10.2018).
163
tamamlanması borcuna katılmak zorunda değildir. Dolayısıyla ilgili blokta kat irtifakı sahibi olan kimseler, bu bloktaki ortak yerlerin inşasını tamamlanma borcu altındadırlar123. Öte yandan eğer bir ortak yerin inşası sadece bir bloğu ilgilendirmiyor, bütün bloklar açısından ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan çocuk parkı, yüzme havuzu, ortak otopark gibi ortak yerlere ilişkin ise, blok ayrımı olmaksızın bütün kat irtifakı sahipleri bu tür ortak yerlerin inşası için üzerine düşen borcu yerine getirmelidir124.
Komşu parsel toplu yapılarda kurulan kat irtifakında, bir parsel üzerinde yapı / yapılar inşa edilmekte, bu parsel üzerinde inşa edilen ortak yerler, aynı zamanda komşu parsellere de özgülenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda komşu parsel toplu yapılar açısından ortak yerlerin tamamlanmasını düzenleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Doktrinde, bu şekildeki toplu yapılarda, ortak yerlerin inşası ve tamamlanması borcunun sadece bulunduğu parseldeki kat irtifakı sahiplerine değil, tüm toplu yapı kat irtifakı sahiplerine yüklenmesi gerektiği savunulmaktadır125.
Ortak yerlerin yapımı ve inşasının tamamlanması için yapılan giderlere katılım, kat irtifakı sahipleri aralarında aksine bir anlaşma yapmadıkça, arsa payı oranında olur126.