A) KAT İRTİFAKININ KURULMASI İÇİN GEREKEN
4- Anayapıya İlişkin Koşullar
KMK. m.2/a hükmünde “yalnız esas yapı kısmına” anayapı denileceği ifade edilmiştir. Kat irtifakı müessesesinin kurulabilmesi açısından, anayapının da taşıması gereken birtakım özellikleri bulunmaktadır. Bunlar, anayapının henüz tamamlanmamış olması ve anayapının kargir nitelikte olmasıdır.
a) Anayapının Tamamlanmamış Olması
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat irtifakı kurumu, “yapılmakta olan veya ileride
yapılacak olan bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlar üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine konu olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından kurulan bir aynî hak” olarak tanımlanmıştır. Görüldüğü üzere
tanımda yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapıdan söz ederek, kat irtifakının
131 AYBAY / SANAL, s.24; YALÇIN, s.83; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.53.
132 YALÇIN, s.84; AYBAY / SANAL, s.6; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, s.59; AYBAY / HATEMİ, s.217.
133 AYBAY / SANAL, s.6; YALÇIN, s.84; GÖKNAR, s.28; KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku,
C.1, s.59; AYBAY / HATEMİ, s.217.
134 ÖZER, s.81; YALÇIN, s.84; ERDOĞAN, Kat Mülkiyeti ve Bundan Doğan Dâvalar, s.33; KORU,
s.28; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.115; ARCAK, Kanun, s.132; ARCAK / ERDOĞAN, s.83;
GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.54; DÖRTGÖZ, s.41; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY- ÖZDEMİR, s.612.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 08.12.1965 tarih ve 1392 Sayılı Mülga Genelgesine göre “Bu husus tapu sicil muhafızlıklarınca re’sen aranılacak ve ibraz edilen inşaat planında tespit edilecektir. Buna uygun olmayan talepler reddedilmelidir…” Metnin tamamı için bkz.,
92
sadece anayapının henüz tamamlanamadığı ya da yapımının devam ettiği hallerde kurulabileceğini kabul etmiştir.
Kat irtifakı kurumunu kat mülkiyeti kurumundan ayıran temel özelliklerden birisi anayapının tamamlanmamış olmasıdır. Kat mülkiyetinin kurulması için kanun
“tamamlanmış bir yapıdan” bahsetmektedir. Dolayısıyla kat mülkiyeti kurumu
tamamlanmış bir yapıda kurulurken, kat irtifakı henüz yapımı devam eden ya da yapımına hiç başlanmamış yapılar üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere kurulmaktadır135.
Bir anayapının tamamlanmış olup olmadığı hususu, yapı ve bağımsız bölümlerin her biri açısından, yapı kullanma izin belgesi alınıp alınmadığı hususuna bakılarak belirlenmektedir. Eğer tek parselden oluşan bir arsada bulunan bir anayapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi alınmışsa, artık bu yapı tamamlanmış niteliktedir136. Dolayısıyla tamamlanmış bir yapı söz konusu olduğu için de kat irtifakı kurulması da mümkün değildir. Bu durum 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun137 31. maddesinin ilk cümlesinde de “inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir.” şeklinde belirtilmiştir. Yapı kullanma izni elverişli olan bir bağımsız bölüm adına da alınabilir (İK. m.30), ancak yapının bütün bağımsız bölümleri adına bu izin alınmadıkça, yapı tamamlanmış sayılamaz (KMK. m.10/2)138.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 2814 Sayılı Kanun’la yapılan değişiklik ile bir arsa üzerinde birden çok yapının bulunması durumunda, vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda her biri en az sekiz
135 AYBAY / SANAL, s.9-10; ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu (1987), s.20; EREN, Mülkiyet, s.149; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.63; AYBAY / HATEMİ, s.220; SİRMEN, s.450; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s.34; KORU, s.25; AKİPEK, Mülkiyet, s.62; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.197-198; ERANIL, s.3; ÇATALKAYA / TARIKOĞULLARI / ÖZCAN, s.42; ERDOĞAN, Kat Mülkiyeti ve Bundan Doğan Dâvalar, s.33; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.167; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.617; AYİTER,
s.131.
136 AYBAY / SANAL, s.10; ARCAK / ERDOĞAN, s.82; ARCAK, Kanun, s.130; ARCAK, Değişik
ve Yeni, s.114; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.52; KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.57; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, s.57; KARAHACIOĞLU /
ERGİN, s.62; AYBAY / HATEMİ, s.220; SİRMEN, s.450; YALÇIN, s.83; ÖZER, s.111; ŞAKAR, s.31; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.13; ERANIL, s.3.
137 3194 Sayılı İmar Kanunu, 09.05.1985 tarihli ve 18749 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanmıştır. 138 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.52; DÖRTGÖZ, s.88; REİSOĞLU, Yeni Kanun, s.27;
TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.12; GÖKNAR, s.51; AYAN, Mülkiyet, s.451; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.448-499; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.167; KURT, Kat İrtifakı, s.789.
93
bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebileceğine ilişkin bir hüküm öngörülmüştü139. Bu düzenleme 5711 Sayılı Kanun140 ile kaldırılmış ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na toplu yapılara ilişkin hükümler getirilmiştir. Tek parsel üzerinde kurulu anayapılar açısından yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi alınınca anayapı tamamlanmış olur. Toplu yapılar açısından ise, yani bir ya da birden fazla parselde birden çok anayapı söz konusu ise, bu yapılardan her birinde yapım aşamasında kat irtifakı kurulabilir, anayapılardan her biri tamamlandıkça, diğer anayapılar beklenmeden kat mülkiyetine geçilebilir141.
b) Yapının Tümünün Kargir Nitelikte Olması
Taş, briket ve/veya tuğla ile yapılan ve betonun yapıştırıcı bir malzeme gibi kullanıldığı yapılara, kargir yapı adı verilmektedir142. Kanunkoyucunun sadece kargir yapılarda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulabileceğine ilişkin hükmüne, ahşap yapıların kargir yapılara göre daha hızlı eskimesi, sık sık tamire ihtiyaç göstermesi, doğa olaylarından ciddi şekilde etkilenmesi gibi sebepler gerekçe göstermiştir143. Kanunkoyucunun ahşap yapılarda kat mülkiyeti ve kat irtifakına izin vermemesinin başka bir sebebi olarak da ahşap yapılarda ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler meydana getirmenin kargir yapılara göre zor olması gösterilmiştir144.
Yapının tümünün kargir nitelikle olması ile kastedilen durum yapının duvarlarının, taşıyıcı kolonlarının, ana yapısının kargir olmasıdır yoksa yapının çatısının ahşap olması ya da duvarlarında ahşap süsleme olması ya da kapı ya da
139 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.52; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.113-114; ARCAK, Kanun,
s.129-130; KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.57-58; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, s.58; YALÇIN, s.83; ÖZER, s.112; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.13-14;
HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.167-168.
140 5711 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun, 28.11.2007 tarihli ve
26714 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanmıştır.
141 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.53; ÖZER, s.112; Toplu yapılarda yapıların tamamlanmış
olması ile ilgili bkz., ŞENGÜL, Mehmet, Türk Medenî Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, 1. Baskı, İstanbul 2011, s.71-79.
634 Kat Mülkiyeti Kanunu m. 66/3: “…yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları, kat mülkiyetine çevrilebilir.”
142 KURT, Kat İrtifakı, s.788.
143 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.120; ARSLAN / KIRMIZI, s.756; ERTAŞ, Eşya Hukuku,
s.428; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.14.
94
pencerelerinin ahşap doğramadan yapılması gibi durumlar kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına engel olmaz145.
KMK. m.50/2 uyarınca tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Kat irtifakı kurumu da kat mülkiyeti kurumunun öncüsü olduğundan, kat irtifakına konu yapılarında tümünün kargir olması gerekmektedir. Tamamı ya da bir kısmı ahşap ya da toprak olan binalarda kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulamaz146. Yapının bir kısmı kargir özellik taşırken, bir kısmı ahşap özellik arz ediyorsa, kargir özellik arz eden kısımlarında konu olmak üzere kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulamaz147.
145 DÖRTGÖZ, s.89; ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.640; REZAKİ / GERMEÇ, s.156. YAR., 18.HD., T.,16.12.2003, E.,2003/8047, K.,2003/10024. “…Yerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda anayapının kargir, ancak çatı katı olarak ayrılan bölümün tavan döşemesinin ahşap olduğu, bu nedenle kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığı belirtilmiş ise de, bu durumun binanın kargir niteliğini bertaraf edip etmediği diğer bir deyişle salt ahşap olan oturma çatı ile bütünlük arz eden çatı katı tavan döşemesinin ahşap olmasının binanın tümünün kargir sayılmasına engel teşkil edip etmediğinin imar mevzuatı açısından incelenip, bu hususta yetkili mercii olan Belediye İmar Müdürlüğünden istenilmesi sağlıklı bir sonuca ulaşılması bakımından gereklidir. Bu husus gözetilmeden mücerret bilirkişi raporu esas alınarak, kat mülkiyetine geçilmesine mümkün olmadığı sonucuna varılıp, taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T.
30.08.2018).
146 ARCAK / ERDOĞAN, s.83; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.62; REZAKİ / GERMEÇ, s.1034; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.64; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.428; AYİTER, s.131; AYBAY / HATEMİ, s.219-220; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.1444; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.167; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.617; PULAK, s.736; ÖZER,
s.111; ÇATALKAYA / TARIKOĞULLARI / ÖZCAN, s.128; REİSOĞLU, Yeni Kanun, s.28;
ERDOĞAN, Kat Mülkiyeti ve Bundan Doğan Dâvalar, s.33; GÖKNAR, s.55.
147 ARCAK, Değişik ve Yeni, s.1046; ARCAK, Kanun, s.1242; ARCAK / ERDOĞAN, s.785; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, s.61; EREN, Mülkiyet, s.149; REZAKİ / GERMEÇ, s.1034; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.64; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.52; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.457; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.167; ŞAKAR, s.142; ERANIL, s.78; YALÇIN, s.565; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s.35-36; GÖKNAR,
s.55.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 08.12.1965 tarih ve 1392 Sayılı Mülga Genelgesine göre: “Yapı kısmen kargir ise, bu binanın müstakil bölümleri veya sadece kargir kısımlarına münhasır olmak üzere kat mülkiyeti tesis edilemeyecektir. Ahşap bir bina da kat mülkiyetine konu olamaz. Bu bu gibi taleplerin reddi gerekir.”
Bkz., https://www.tkgm.gov.tr/tr/sites/default/files/icerik/ekleri/1392.pdf. (E.T. 30.08.2018).
YAR., 5. HD., T.,20.04.1981, E.,1981/3407, K.,1981/4405. “...634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi uyarınca, tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Toplanan delil ve belgelere ve alınan bilirkişi raporu içeriğine göre dâva konusu yapının tümünün kargir olmayıp bir kısmının ahşap yapı bulunduğu belirtilmiş olduğundan, bu taşınmaz malda kat mülkiyetine geçilmesi anılan yasa hükümlerine aykırı görüldüğünden, Kat Mülkiyeti kaydının iptali ile ortak mülkiyete geçilmesi yasa hükümlerine uygun görülmüştür…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T.
30.08.2018); Aynı yönde bkz., YAR., 5. HD., T.,04.10.1990, E.,1990/7224, K.,1990/25888. (KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.787).
95
Bir yapının kargir nitelikle olup olmadığı hususu yapının tasdikli planı ve vergi kıymet kâğıdı üzerinden tespit edilmektedir148.
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu olabilecek nitelikteki bir kargir yapının bulunduğu arazide, kargir yapının dışında birde ahşap yapı bulunuyorsa, doktrinde böyle bir durumda, kargir yapı üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına bir engel olmadığı, ayrıca bulunan ahşap yapının taşınmazın ortak yerlerinden sayılacağı ifade edilmiştir149.
Doktrinde, teknolojinin gelişmesiyle birlikte ahşap yapıların da uzun yıllar boyunca ayakta kalabildiği gerekçe gösterilerek, sadece kargir yapılarda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına müsaade eden hükmün, düzeltici yoruma tabi tutularak, ahşap yapılar üzerinde de kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasına müsaade edilmesi gerektiği savunulmaktadır150. Yine ülkemizin deprem kuşağında bulunması sebebiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bulunan “kargir” ifadesinin günün ihtiyaçlarına artık cevap veremediği, özellikle çok katlı binalarda beton yerine çelik malzemelerin tercih edilmeye başlandığı ifade edilmiştir151.