A) KAT İRTİFAKININ KURULMASI İÇİN GEREKEN
2- Arsa Payına İlişkin Koşullar
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken, arazi de bulunan bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan ve müşterek mülkiyet kurallarınca bağımsız bölümlere özgülenen pay arsa payı olarak ifade edilmektedir (KMK. m.2/d). Kanunkoyucunun “arsa payı” sözcüğüne yer vermesi, paylara ayrılan şeyin arsa değil, mülkiyet olması sebebiyle eleştiri konusu olmuştur40. Kat irtifakı kurumu açısından arsa payı büyük bir önem arz etmektedir41 çünkü kat irtifakı arsa payına bağlı bir kurum olup, kat irtifakı kurulurken arsa paylarının saptanmış olması gerekmektedir. Bu başlık altında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payına ilişkin olarak getirilen düzenlemelere, arsa payının belirlenme usulüne, arsa payının belirlenmesi aşamasında çıkan uyuşmazlıkların nasıl çözümleneceğine yer verilmiştir.
a) Arsa Payının Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Orantılı Olarak Hesaplanması Gerekliliği
KMK. m.3 hükmünde, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması esnasında anagayrimenkulün bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüklerine göre değerinin hesaplanması gerektiği ifade edilmiştir. Türk Medenî Kanunu’na göre gerek üst hakkı gerekse de diğer irtifak hakları kurulurken arsa payına ilişkin bir tespitin yapılması zorunlu değilken, kanunkoyucu kat irtifakı açısından arsa pay oranlarının belirtilmesi zorunluluğu getirmiştir42. Arsa paylarının kanunun ifadesine göre hesaplanması önemlidir, çünkü kat irtifakı kurumunda kat irtifakı sahiplerinin hak ve yükümlülüklerinin çerçevesi arsa payları oranında belirlenmektedir43. Dolayısıyla arsa
37 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunu, 16.03.1982 tarihli ve 17635 sayılı Resmî Gazete’ de
yayımlanmıştır.
38 6831 Sayılı Orman Kanunu, 08.09.1956 tarihli ve 9402 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanmıştır. 39 Bu yönde detaylı açıklamalar için bkz., KUNTALP, s.530; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.100. 40 KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.75.
41 GERMEÇ, M. Ersen, Kat İrtifakına ve Kat Mülkiyetine Konu Olan Anataşınmazda Bağımsız
Bölümlere Arsa Payı Arsa Payı Özgülenmesi, Arsa Paylarının Yeniden Düzenlenmesi, THD., C.11, S.113, Ocak 2016, s.33.
42 ARCAK, Kanun, s.146; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.133.
43 ARCAK, Kanun, s.146-147; KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.76; ERTAŞ, Eşya
73
payı belirlenmeden kat irtifakının kurulması mümkün değildir44. Kanun uyarınca arsa payları bağımsız bölümlerin değerine oranla hesap edilerek projede yer alır, bağımsız bölüme tahsisi istenen bu arsa payı arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kat irtifakı kurulur45.
Kat irtifakına konu bağımsız bölümler ile arsa payı arasında çok sıkı bir bağlantı bulunmaktadır. Nitekim KMK. m.5 hükmünde arsa payının kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği, miras yoluyla bir başkasına geçemeyeceği ve başka hakla takyit edilemeyeceği düzenlenmiştir. Arsa payının hukukî kaderi bağımsız bölüme bağlanmıştır46. Kira gibi şerh edilebilen alacak hakları açısından da aynı prensip geçerlidir47, örneğin kat mülkiyetine konu daire kiralanmışsa, bağımsız bölüm niteliğinde olan daire ile birlikte eklenti ve ortak yerler de kiraya verilmiş olur48. Kısaca ifade etmek gerekirse, tasarruf işlemlerine konu olabilecek süje bağımsız bölümlerdir, arsa payları böyle bir tasarruf işlemi gerçekleşince bağımsız bölümleri takip eder49. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda devirden söz edilse de bu devrin bağımsız bölümün bir kısmına ilişkin olması da mümkün olup, böyle bir durumda bağımsız bölümün devredildiği oranda arsa payı da devredilmiş olur50. Arsa payının bağımsız bölümden ayrı olarak başka bir hakla takyit edilememe hususunun hem sınırlı aynî haklar hem de bu arsa payı üzerinde tasarrufu gerektirecek borçlandırıcı işlemler ile takyit edilememe şeklinde anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir51. Eğer böyle bir borçlandırıcı işlem yapılmışsa, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin sona ermesi koşuluna
ARCAK, Değişik ve Yeni, s.129; REİSOĞLU, Uygulamada Kat Mülkiyeti, s.33; ERDOĞAN,
Kat Mülkiyeti ve Bundan Doğan Dâvalar, s.35.
44 ARCAK, Kanun, s.155; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.132; ESMER, s.232. 45 GERMEÇ, Arsa Payı Özgülenmesi, s.33. Bkz., Kat Mülkiyeti Kanunu madde 14/2.
46 ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu (1987), s.36; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR,
s.610-611; ESENER / GÜVEN, s.297; AYAN, Mülkiyet, s.455-456; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.24-25; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.914; ARCAK, Kanun, s.197-198; REZAKİ /
GERMEÇ, s.122; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.135; KARAHASAN / ERGİN, s.118-119; SİRMEN, s.456; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.116; ARSLAN / KIRMIZI, s.78; ARCAK,
Değişik ve Yeni, s.168; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.420; ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.32; REİSOĞLU, Yeni Kanun, s.24; AYBAY / SANAL, s.53-54; ÖZER, s.84.
47 OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.611; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.116; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.137; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.168-169; REİSOĞLU,
Yeni Kanun, s.34; YALÇIN, s.142.
48 KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.119.
49 OĞUZMAN / SELİÇİ, s.462; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.166-167; DÖRTGÖZ, s.44; ÖZER,
s.85.
50 AYBAY / SANAL, s.53-54. 51 AYBAY / SANAL, s.54.
74
bağlanmadıkça, imkânsızlık sebebiyle bir hüküm ifade etmeyeceği söylenebilir52. Aynı şekilde henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce anagayrimenkul üzerinde tescil edilmiş ipotek gibi sınırlı aynî haklar, kat irtifakı kurulduktan sonra bağımsız bölümler üzerinde arsa payı oranında devam eder (KMK. m.5/son)53. Eğer anagayrimenkulün tamamı değil de belli bir pay üzerinde böyle bir sınırlı aynî hak kurulmuşsa, bu durumda, böyle bir hak sadece o paya ayrılan arsa payını ve bağımsız bölümü kayıtlar54.
aa) Arsa Payının Belirlenme Usulü
Kanunkoyucu kat irtifakının kurulabilmesi için, arsa paylarının ortak mülkiyet esasları uyarınca açıkça gösterilmesini şart koşmuştur55. Arsa payları, her bağımsız bölümün değeri ayrı ayrı tespit edilerek hesaplanmaktadır. Bağımsız bölümlerin değeri ayrı ayrı hesap edildikten sonra, toplam miktar anagayrimenkulün değerini ortaya çıkarmaktadır. Bir bağımsız bölümün değerinin anagayrimenkulün toplam değerine oranlanması suretiyle arsa payı hesap edilmiş olmaktadır56. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak hesaplanması gerekir. Örneğin eşit değere sahip bulunan iki bağımsız bölümden oluşan bir yapıda, bağımsız bölümlerden birisine 1/3 oranında diğerine ise 2/3 oranında arsa payı verilmek suretiyle tapuda işlem yapılmamalıdır57.
Kanun uyarınca kat irtifakı tesisi talep edilirken, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak hesap edilmesi ve arsa paylarının belirtilmesi gerekmektedir. Arsa paylarının oranlarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı
52 AYBAY / SANAL, s.54.
53 REZAKİ / GERMEÇ, s.122; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.119; SİRMEN, s.451; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.116; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.136; ARCAK, Değişik
ve Yeni, s.169.; ARSLAN / KIRMIZI, s.79-80; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.439; ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.43; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.666; DÖRTGÖZ, s.44; REİSOĞLU, Yeni Kanun, s.34-35; YALÇIN, s.140; AYBAY / SANAL, s.55-56; ÖZER, s.85.
54 ÖZER, s.85. Aybay / Sanal, böyle bir durumda anagayrimenkulü takyit eden ipotek açısından TMK.
m.889’da düzenlenen taşınmazın bölünmesi hükümlerinin uygulanabileceğini, ancak aynî bir irtifak söz konusu ise TMK. m.793 uyarınca yüklü taşınmazın bölünmesi hükmünün uygulanmasının güç olacağını ifade etmiştir Yazar uygulamada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, daha sonra problem yaşamamak adına taşınmaz üzerinde bulunan böyle aynî hakların ortadan kaldırılması yoluna gidildiğini belirtmektedir. (AYBAY / SANAL, s.56).
55 PULAK, s.56; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.103; REZAKİ / GERMEÇ, s.84-85; DÖRTGÖZ, s.44; YALÇIN, s.95.
56 YALÇIN, s.101; ERDOĞAN, Kat Mülkiyeti ve Bundan Doğan Dâvalar, s.35.
57 AYBAY / SANAL, s.35; REZAKİ / GERMEÇ, s.85; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.75-
75
olarak belirlenmesi hususu, kat irtifakı sahiplerinin yükümlülüğüdür. Eğer kat irtifakı kurulurken arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak hesap edilmemişse, Tapu Sicili Müdürlüğü yetkilileri bu hususta tarafları uyarabilir, ancak kat irtifakı sahipleri uyarıya rağmen arsa paylarının bu şekilde dağıtılması hususunda ısrarcı olursa, bu ısrarları da kayıt altına alarak Tapu Sicili Müdürlüğü yetkililerinin işlemi yerine getirmesi gerekir. Tapu Sicili Müdürlüğü yetkililerinin ikaz etme dışında, bu işlemi yapmaktan imtina etme şansları bulunmamaktadır58.
Arsa payı açısından, hesaplama yapılırken değerlendirilecek hususların neler olduğu, bu hesaplamanın hangi çerçevede yapılacağı büyük önem arz etmektedir. Arsa payı hesap edilirken kanunkoyucu bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğünün göz önünde bulundurulacağını ifade etmiştir. Bağımsız bölümlerin değerinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanacağı hususu 5711 Sayılı Kanun Değişikliği ile getirilmiştir59. Kanunkoyucu böyle bir değişiklikle bağımsız bölümlerin değerinin ve dolayısıyla arsa paylarının uzman bir mimar tarafından hesaplanmasını hedeflemiş ve kat irtifakı sahipleri tarafından bilerek ya da bilmeyerek yapılan hatalı hesaplamaların önüne geçmek istemiştir60. Burada bağımsız bölümün konum ve büyüklüğünden hareketle, arsa payı hesap edilirken bağımsız bölümün alım satım değeri göz önünde bulundurulabilir61. Bağımsız bölümlerin değerinin hesaplanmasında sadece bağımsız bölümün büyüklüğü değil, coğrafi olarak konumu, hangi katta yer aldığı, kullanım amacının ne olduğu ve bunun gibi değerinin belirlenmesinde etkili olabilecek şeyler göz önünde bulundurulmalıdır62. Örneğin bu çerçevede, arsa payı belirlenecek yerin yeşil alana, doğa ya da deniz manzarasına, spor tesislerine, otoparka, güvenlik
58 Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün mülga edilen 06.07.1983 tarihli ve 1454 sayılı Genelgesi için
bkz., https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/mulga-genelgeler (E.T. 30.08.2018).
59 5711 Sayılı Kat Mülkiyetinde Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun 28.11.2007 tarihli ve 26714
sayılı Resmî Gazetede yayımlanmıştır.
60 PULAK, s.57; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.74; TOK, Türker, Kat Mülkiyeti Kanununda
Yapılan Değişiklikler, THD., C.3, S.17, Ocak 2008, s.132; GÖKALP, Şerafettin, Kat Mülkiyeti Kanununda Yapılan Değişiklikler, THD., C.3, S.18, Şubat 2008, s.183. Doktrinde arsa payının belirlenmesinin sadece metrekare hesabıyla alakalı olmadığı, aslolanın bağımsız bölümlerin toplam değerlerinin teşkil ettiği paydaya dayalı belirleme olduğu, bu işi de gayrimenkul değerlemesi işinin uzmanı olmayan proje müellifi bir mimar ya da mühendise bırakılmasının doğru olmadığı ifade edilmiştir. Bkz., Bkz., ÖZMEN, E. Saba / ÇAKMAK, Berna, 6306 Sayılı Yasa Uygulamalarında Arsa Payının Düzeltilmesi Dâvasına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar, İBD., C.87, S.5, 2013, s.731-732.
61 YALÇIN, s.101; AYBAY / SANAL, s.39; ERDOĞAN, Kat Mülkiyeti ve Bundan Doğan Dâvalar,
s.35.
62 PULAK, s.54-55; REZAKİ / GERMEÇ, s.85; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.25; GERMEÇ, Kat
76
sistemine, kapıcı dairesine vb. sahip olup olmadığı hususları ile ulaşım imkânları, şehir merkezine ve alışveriş merkezlerine uzaklık durumları da değerlendirmeye esas alınmalıdır63. Nitekim Yargıtay da bağımsız bölümün değeri belirlenirken, bağımsız bölümün metrekare hesabıyla büyüklüğü, cephe olarak hangi cephede yer aldığı, güneşten yararlanma imkânının bulunup bulunmadığı, hangi katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, aydınlanma durumu, ısınma sistemi, rüzgâr veya bunun gibi dış etmenlerden ne kadar etkilendiği gibi hususların göz önünde bulundurulması gerektiğini ifade etmiştir64. Proje müellifinin, bağımsız bölümlerin değerini hesaplarken birtakım faraziyelerden yola çıkmaması, proje kapsamında anlaşılan hususlardan hareketle arsa payını belirlemesi gerekmektedir65.
Eğer arsa payı kanunkoyucunun ifadesiyle bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanmamış ise, bu orantısız hesabı düzeltebilmek için kat irtifakı sahiplerinin önünde iki seçenek bulunmaktadır. Bunlardan ilki, kat irtifakı sahiplerinin hepsinin bir araya gelerek arsa paylarını düzeltme hususunda anlaşmalarıdır. Böyle bir durumda arsa paylarını içeren proje bütün kat irtifakı sahipleri tarafından imza edilip, imar işlem müdürlüğü tarafından onaylandıktan sonra, bu projenin onaylı bir örneğinin tapuya tescil ettirilmesi gerekmektedir66. Ancak kat irtifakı sahipleri bu şekilde anlaşamazsa kanunkoyucu onlara, arsa payının
63 ALPÖĞÜNÇ, Erkan, Arsa Payı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Dâvası, TBDD., C.89, 2010,
s.496-497.
64 YAR., 20. HD., T.,16.01.2018, E.,2017/3465, K.,2018/158. “…Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 30.08.2018);
Aynı yönde bkz., YAR., 5. HD., T.,30.01.1984, E.,1984/746, K.,1984/628 (Bkz., Yargıtay Kararları Dergisi, C.10, S.10, 1984, s.1505-1506); YAR. 18. HD., T.17.02.2009, E.2008/13132,
K.2009/1268; YAR. 18. HD., T.05.02.2009, E.,2008/10404, K.,2009/700 ; YAR., 18. HD., T.,05.02.2009, E.,2009/10404, K.,2009/700. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 30.08.2018) ; YAR., 18. HD., T.,13.10.2015, E.,2015/10381, K.,2015/14245. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası –
E.T. 30.08.2018).
65 ALPÖĞÜNÇ, s.497; GERMEÇ, Arsa Payı Özgülenmesi, s.34.
66 PULAK, s.62; YALÇIN, s.102; GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.135-136; ARPACI, Kat
Mülkiyeti Kanunu (1987), s.30; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.72; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.78; DÖRTGÖZ, s.45; ARCAK, Kanun, s.148-149; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.131- 132; KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.76; REİSOĞLU, Uygulamada Kat Mülkiyeti, s.33-34; ERDOĞAN, Kat Mülkiyeti ve Bundan Doğan Dâvalar, s.36.
77
düzeltilmesi için hâkimin müdahalesini talep edebilme imkânı getirmiştir. Arsa payının belirlenmesinde hâkimin müdahalesi hususu alt başlıkta ele alınmıştır.
bb) Arsa Payının Belirlenmesi Aşamasında Hâkimin Müdahalesi
KMK. m.2/3’te, kanunkoyucu kat irtifakı sahiplerine bu imkânı tanımıştır. İlgili madde uyarınca, arsa payları bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesap edilmemişse, her kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
aaa) Genel Olarak Arsa Payını Düzeltme Dâvası ve Hukukî Niteliği
Arsa payının düzeltilmesi dâvası imkânı, TMK.’ da düzenlenen yolsuz tescilin düzeltilmesi dâvasına benzemektedir67. Kanunkoyucu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak hesaplanması gerektiği hususunu emredici olarak belirtmiştir. Kanun uyarınca eğer orantısız bir belirleme söz konusu ise, yapılan bu belirlemenin ve tescilin yolsuz olması sebebiyle, hak sahiplerinin başvurusu üzerine mahkeme öncelikle arsa paylarının doğru oranını tespit ettirir. Ardından ise mahkemenin vereceği kararla tescile gerek kalmadan68 arsa payları belirlenmiş olur (KMK. m.3/2). Daha sonra mahkeme kararının tapuya bildirilmesi ise bildirici tescile69 bir örnektir.
bbb) Arsa Payını Düzeltme Dâvasının Konusu
Arsa payını düzeltme dâvasının konusu, arsa paylarının oranının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre orantılı hesaplanmaması durumunda, arsa
67 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu m. 1025: “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dâva edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.”
68 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu m. 705/2: “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemlerini yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”
69 Bildirici tescil, tescilsiz kazanım yollarından biriyle kazanılan bir aynî hakkın aleniyet
kazanabilmesi maksadıyla tapuya tescilinin yapılmasıdır. Bildirici tescil için bkz., AYAN, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.367; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.250; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.485-487; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.148; AYBAY / HATEMİ, s.86; SİRMEN, s.173; AKİPEK, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.376; ESENER / GÜVEN, s.228; TEKİNAY / AKMAN /
BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.701 vd.; EREN, Mülkiyet, s.244 vd.; ERMAN, s.92; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.405; AYİTER, s.111; DURAL, s.83; ANTALYA, Gökhan, Eşya Hukukuna Hâkim Olan İlkelerden Aleniyet İlkesi, MÜHFHAD., Prof.
78
payının hatalı olarak hesap edildiğini düşünen kat irtifakı sahibinin, arsa payı oranlarının gerçek hak durumuna uygun düşecek şekilde yeniden hesaplanmasını mahkemeden istemesidir. Bu dâvada arsa payının arttırılması istenebileceği gibi azaltılabilmesini de istemek mümkündür70.
ccc) Arsa Payını Düzeltme Dâvasının Şartları
Bu dâvanın açılmasının temel şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklerine göre hesap edilmemiş olmasıdır71. Dolayısıyla kat irtifakı sahiplerinden birisinin genel giderlere katılma payının fazla olduğundan hareketle arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep etmesi mümkün değildir72. Yine kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulan anagayrimenkulde, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasından önce taşınmazda bulunan payların, arsa payları ile orantılı olmadığından bahisle arsa payının düzeltilmesi dâvası açılamaz73.
Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre arsa payı belirlenirken aynı paydanın kullanılmasına dikkat edilmelidir74.
Bağımsız bölümlerin değerinin hesaplanacağı an kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu andır. Bu durum 5711 Sayılı Kanun Değişikliği’nden önce kanunda yer almasına rağmen değişiklikle birlikte bu hükme yer verilmemiştir. Ancak
70 AYAN, Mülkiyet, s.455; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.77; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.25. 71 YAR., 20. HD., T., 15.01.2018, E.,2017/1315, K., 2018/61. “Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır…”
Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 30.08.2018); Aynı yönde bkz., YAR., 18. HD., T.,02.06.2016,
E.,2015/10200, K.2016/8899.(GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.92); YAR., 18. HD., T.05.02.2009, E.2008/10404, K. 2009/700; YAR., 18. HD., T.,25.05.2015, E.,2014/19945, K.,2015/8503; YAR., 18. HD., T., 02.04.2005, E.,2014/20868, K.,2015/5086. (Kazancı İçtihat
Bilgi Bankası – E.T. 30.08.2018).
72 YAR., 18. HD., T.22.01.1993, E.1992/13835, K.1993/328. “…Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin değişik 2. fıkrasına göre, her ne kadar bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarında değişiklik yapılabilmesi mümkün ise de bu değişikliğin tek nedeni arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oransız olarak kat mülkiyetine geçildiği haldir. O nedenle dâvacı genel giderlere katılma payının fazla olduğu gerekçesiyle arsa paylarının yeniden düzenlenmesini dâva edemez…” (Yargıtay Kararları Dergisi, C.19, S.4, Nisan 1993, s.576-577-578) Aynı yönde bkz., YAR., 5. HD., T.,03.06.1975, E.,1975/5314, K.,1975/10502. (TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.25-26). 73 YAR., 18. HD., T.,17.10.2002, E.,2002/9729, K.,2002/9977; YAR., 5. HD., T.,19.06.1978,
E.,1978/3290, K.,1978/5378. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 30.08.2018).
74 YAR., 18. HD., T.,06.10.1994, E.1994/8178, K.,1994/11723. (REZAKİ / GERMEÇ, s.95-96);
Aynı yönde bkz., YAR., 5. HD., T.,28.02.1983, E.,1983/1813, K.,1983/11725. (KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.80); YAR., 18. HD., T., 06.10.1994, E., 1994/8178, K.,
79
gerek eski kanun hükmü gerekse de yerleşmiş yargı kararları arsa payının, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanıp hesaplanmadığının saptanacağı anın kat irtifakının kurulduğu an olarak belirtmektedirler75. O yüzden arsa payının düzeltilmesi dâvası açılmışsa, hâkimin, kat irtifakının kurulduğu anda arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı hesaplanıp hesaplanmadığını tespit etmesi gerekir76. Kat irtifakının kurulduğu sırada bağımsız bölümlerin değerine göre tahsis edilen arsa payları, bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artma veya azalma sebebiyle değiştirilemez77. Dolayısıyla kat irtifakının kurulması esnasında arsa payının oranı bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak hesaplanmış, daha sonra bağımsız bölümün bulunduğu taraftan bir cadde açılmış ve değeri artmışsa, bu durum arsa payını düzeltme dâvasına konu edilemez78. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sonradan meydana gelen artma ve azalmaların dikkate alınmayacağına ilişkin hükmü
75 REZAKİ / GERMEÇ, s.85; GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.136; ARPACI, Kat Mülkiyeti
Kanunu (1987), s.28; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.72; ARCAK, Kanun, s.147; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.77-78.
76 YAR., 18. HD., T.,17.02.2009, E.,2008/13132, K.,2009/1268. “…Dâva, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleriyle orantılı olup olmadığının saptanması gerekir. Bunun için mahkemece taşınmazın yerinde uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, her bir bağımsız bölümün değerini etkileyen unsurlar belirlenmelidir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T.
30.08.2018); Aynı yönde bkz., YAR., 18. HD., T.,03.05.1993, E.,1993/4215, K.,1993/5891. (REZAKİ/GERMEÇ, s.96-97); YAR., 18.HD., T.,21.04.1993, E.,1993/3025, K.,1993/5313. (REZAKİ/GERMEÇ, s.98).
77 YAR., 20. HD., T., 06.12.2017, E., 2017/2774, K., 2017/ 10253. “Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz…” (Kazancı İçtihat Bilgi
Bankası – E.T. 30.08.2018); Aynı yönde bkz., YAR. 18. HD., T., 27.06.2016, E.,2015/9964,
K.,2016/10111.(GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.90-91); YAR., 18. HD., T.,05.02.2009, E.,2008/10404, K.,2009/700; YAR. 18. HD., T.01.10.2013, E.,2013/8142, K.,2013/12513.
(Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 30.08.2018).
78 ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu (1987), s.30; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.27; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.73; ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.32; GERMEÇ, Kat
Mülkiyeti Hukuku, s.78; DÖRTGÖZ, s.45; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.75-76; ARCAK, Kanun, s.153.
YAR., 18. HD., T., 07.07.1998, E., 1998/5277, K., 1998/8427. “…Dâvalılar savunmalarında yapının 1972 yılında inşa edildiği ve kat irtifakı tesis edildiği, o tarihte yapının üst katlarının denizi gördüğü, kuzey cephesinde sokak bulunmadığını ileri sürerek o tarihteki durumu itibariyle deniz gören katların bu nitelikleri değerlerine yansıtılarak daha çok arsa payı verildiği, ayrıca yapının kuzey cephesinde yol vs. sokak mevcut değil iken daha sonra bir sokak açıldığı bu sebeple o tarihte değerlerine uygun olarak belirlenen arsa paylarında, sonradan çoğalma ve azalma olduğunu ileri sürmüşlerdir.Sözü edilen 3. maddesinin 2. fıkrasının son cümlesi hükmü karşısında değere etkili olan unsurlardaki sonraki değişikliler, bağımsız bölümlerin değerinde çoğalma veya azalma meydana getirdiği takdirde dahi bunların dikkate alınmayacağını hükme bağlanmış