Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat irtifakı sahipleri kurulu kavramından bahsedilmemiştir, ancak KMK. m.17/2 uyarınca kat irtifakı sahiplerinin yapının tamamlanmasını sağlamak amacıyla kendi aralarından ya da dışarıdan yönetici atayabileceklerine ilişkin hükümden yola çıkılarak, kat irtifakı sahipleri kurulunun aldığı kararlar ile kat irtifakı açısından bir borç kaynağı oluşturabileceği ifade edilmiştir79. Dolayısıyla kat irtifakı sahipleri yönetime katılma hakları doğrultusunda,
77 KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.212-213; YALÇIN, s.227; ARCAK / ERDOĞAN,
s.241; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.292-293; ÖZER, s.44; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-
ÖZDEMİR, s.639; ÖZMEN, Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.186-187; KURT, Ortak
Giderlere Katılma Yükümlülüğü, s.304-305.
78 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.293; KURT, Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü, s.306. 79 ÖZMEN, Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.187.
YAR., 12. HD., T., 12.03.2015, E., 2015/3844, K., 2015/5733. “…Müteahhidin inşaatı yarım bıraktığı ve sözleşmenin feshine karar verildiği, kat irtifakı kurulan binanın tamamlanması hususunun görüşülmesi ve karar alınması için kat irtifakı sahiplerinin olağanüstü toplantıya
153
kat irtifakı sahiplerinin hak ve borçlarına ilişkin birtakım kararlar alabilirler. Örneğin, inşaatın başlama ve bitimine ilişkin ya da hangi kat irtifakı sahibinin ne kadar ödemeye yapacağına ilişkin kararlar alabilmeleri mümkündür. Dolayısıyla kat irtifakı sahiplerinin kanunun aradığı koşullara uygun olarak, kat irtifakına konu yapının yapımı ve tamamlanması için aldığı kararlar da kat irtifakında borcun kaynağı olabilir80.
Aynı şekilde, kat irtifakı sahiplerinin, kendi aralarından ya da dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilmeleri de mümkündür. (KMK. m.17/2) İşte kat irtifakı sahiplerinin kendi aralarından ya da dışarıdan atadıkları yönetici / yöneticilerin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak aldığı kararlar da kat irtifakı sahiplerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin olabilir81.
II-KAT İRTİFAKINDAN DOĞAN BORÇLARIN HUKUKÎ NİTELİĞİ
Kat irtifakının hukukî niteliği kısmında82, doktrinde kat irtifakının eşyaya bağlı bir borç olduğunu savunan yazarlardan bahsedilmişti83. Eşyaya bağlı borç ise84, bir kimseyi sırf bir mal üzerinde malik olduğu için yükümlülük altına sokan borç şeklinde tanımlanabilir85. Bu görüşe katılanlar, verme ve yapma edimlerinin TMK. uyarınca irtifaka asıl edim olarak konu olamayacağı ancak yardımcı edim niteliğinde olabileceğini, kat irtifakı kurulduktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi
çağrıldığı, 17/09/2011 tarihli toplantıda tüm blokların ve inşaatın kat malikleri tarafından arsa payları oranında masraflara katılmak suretiyle yaptırılıp bitirilmesine karar verildiği, 01/10/2011 tarihli toplantıda inşaatın tamamlanması için gerekli miktarın belirlendiği ve kat irtifakı sahiplerinin arsa payları oranında on iki taksitle ödenmesine karar verildiği anlaşılmıştır…”
(https://www.kararara.com/ - E.T. 10.10.2018).
80 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.294.
81 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.294; ÖZMEN, Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu, s.190. YAR., 20. HD., T., 20.11.2017, E., 2017/4158, K., 2017/9681. “…Dâva dilekçesinde, ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ve 4 bloktan oluşan yarım inşaat için 23/03/2014 tarihinde olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı yapılıp inşaatın tamamlanması için taşeron firma ile anlaşma yapılmasının kararlaştırıldığını, kararın toplantıya katılmayanlara iadeli taahhütlü mektup ile bildirildiğini, kararın kesinleştiğini…dâvacı kat irtifakı sahiplerinin oluşturduğu kat malikleri kurulunun Kat Mülkiyeti Kanunun 17. maddesi 1 ve 2. fıkrası kapsamında yapıldığı…” (Kazancı
İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 07.09.2018).
82 Kat irtifakının hukukî niteliğinin eşyaya bağlı bir borç olduğunu savunan görüş için bkz., Bölüm I,
§4, II, B.
83 SİRMEN, s.455; EREL, Eşyaya Bağlı Borç, s.251; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.23; OĞUZMAN / SELİÇİ, s.479; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.632; OĞUZMAN, KMK.
Tasarısı Hakkında, s.1037; AKİPEK, Ş., Kat İrtifakının Hukukî Niteliği, s.239; AYİTER, s.132.
84 Eşyaya bağlı borç kavramına ilişkin açıklamalar için bkz. Bölüm I, §4, II, A. 85 ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.12; OĞUZMAN, Eşyaya Bağlı Borçlar ve Haklar, s.214.
154
yükümlülüğünün cüzî halefler açısından da devam etmesi sebebiyle kat irtifakının hukukî niteliğinin eşyaya bağlı bir borç olduğunu savunmuşlardır86. Bu görüş uyarınca, kat irtifakının tescilinin ardından inşaatı tamamlama borcu eşyaya bağlı bir borç haline gelmektedir; dolayısıyla kat irtifakının devri halinde, kat irtifakına konu inşaatı tamamlama borcu da devralana geçmektedir87.
Doktrinde kat irtifakının hukukî niteliğinin eşyaya bağlı bir borç olduğunu kabul etmeyen ancak müşterek mülkiyet – irtifak esasına dayalı olarak, kat irtifakına ilişkin borçların, kat irtifakı sahipleri, onların cüzi ve küllî halefleri açısından eşyaya bağlı borç niteliği taşıyabileceğini ifade eden görüşler mevcuttur88. Eğer resmî senette veya yönetim planında, kat irtifakı sahiplerinin borçlarına ilişkin bir hüküm varsa, bunun TMK. m.1020 (tapu sicilinin aleniyeti) dolayısıyla cüzî halefleri de bağlayacağı muhakkaktır89. Ancak kat irtifakına ilişkin olarak kanunda yer almayan ve kat irtifakı sahipleri tarafından saptanmayan, kat mülkiyetine ilişkin hükümler kıyasen uygulanması sonucu meydana gelen borçlarda eşyaya bağlı borç teşkil edebilir90.
KMK. m.5 hükmü uyarınca, kat irtifakının devri ile birlikte arsa payı da devredilen kişiye geçeceğinden, yine KMK. m.9’un genel hükümlere yaptığı yollamadan yola çıkılırsa, irtifak hakkı içeriğinde aslî edim olarak bulunması mümkün olmasa da TMK. m.779/2 uyarınca bir yan edim olarak, arsa payını devralan cüzî halefe TMK. m.787 hükmü uyarınca, yapıyı tamamlama borcu da geçmektedir91.
Kat irtifakını tapuda resmî senet ve tescil ile iktisap eden kimseler, bu kurumun kat mülkiyete geçişi hedeflediğini, kat irtifakı kurumunun kendilerine kat irtifakına konu yapıyı tamamlama yükümlülüğü yüklediğinin bilincindedirler. Dolayısıyla gerek resmî senette gerek yönetim planında gerekse de KMK. m.32/2 hükmü uyarınca kat irtifakı sahiplerinin aldıkları kararlarda kat irtifakı sahiplerinin hak ve yükümlülüklerine ilişkin getirilen düzenlemeler, eşyaya bağlı borç niteliği taşıyacağından, cüzî halefleri de bağlaması gerekir92. Burada hem eşyaya bağlı borç
86 TURANBOY, s.179; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.637. 87 OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.638.
88 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.295. 89 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.295. 90 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.295. 91 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.296. 92 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.296.
155
oluşturmasından hareketle, hem de kat mülkiyetine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla kat irtifakına uygulanması yolu ile, kat irtifakının nihai amacı olan kat mülkiyetine geçişin gerçekleşmesini sağlamak gerektiği için, cüzî haleflere yeni statü sağlanarak, borç ve yükümlülüklerden sorumlu olmayacaklarını söylemek doğru bir yaklaşım değildir93.
III-KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI A) GENEL OLARAK
KMK. m.26 uyarınca “kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa
üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini doğruluk kaidelerince kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
KMK. m.26/1 ile kat irtifakı sahiplerinin borçlarından bir kısmı ifade edilmiştir, ancak kat irtifakından kaynaklanan borçlar, kanun maddesinde sayılanlar ile sınırlı değildir.
KMK. m.26/1 hükmü, kat irtifakı sahiplerinin haklarını düzenleyen “kat irtifakı
sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlamasını ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak istemek ve dâva etme hakkına sahiptir.” hükmü (KMK. m.17) ile
paralel bir şekilde düzenlenmiştir. Çünkü bir kat irtifakı sahibinin, diğer kat irtifakı sahiplerinden, yapının tamamlanması için üzerinde düşen görevleri yerine getirmesini talep etmesi bir hak görünümündeyken, aynı zamanda bir borcu oluşturmaktadır.