T.C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ
SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ
ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI
ÖZEL HUKUK BİLİM DALI
KAT İRTİFAKI
Abdüssamet USLU
YÜKSEK LİSANS TEZİ
Danışman
Dr. Öğr. Üyesi Sinan Sami AKKURT
i T. C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürlüğü
Öğre n cin in
Adı Soyadı Abdüssamet USLU
Numarası 154233001016
Ana Bilim / Bilim
Dalı Özel Hukuk / Özel Hukuk
Programı Tezli Yüksek Lisans Doktora
Tez Danışmanı Dr. Öğr. Üyesi Sinan Sami AKKURT
Tezin Adı Kat İrtifakı
ÖZET
Geçmişten günümüze kadar insanların konut veya işyeri ihtiyaçları sürekli artış göstermiştir. Bu ihtiyaçlara cevap vermek için hukuk sistemlerinde çeşitli çareler aranmıştır. Özellikle hızlı nüfus artışı, arazi fiyatlarının ve inşaat maliyetlerinin sürekli artış göstermesi, ülkeleri çok katlı yapılara ilişkin kanuni düzenlemeler yapmaya yönlendirmiştir. Bu kanuni düzenlemelerden en çok öne çıkanlar kat mülkiyeti ve kat irtifakıdır.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile ülkemizde yürürlüğe girmiştir. Kat irtifakı, henüz yapılan veya ilerde yapılacak olan kargir nitelikteki bir yapının, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız
ii
bölümleri üzerinde kurulan, arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Kat irtifakı sahipleri yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçişi talep edebilecektir. Yani kat irtifakı, kat mülkiyetine geçilmesi için zorunlu olmayan bir geçiş aşaması niteliğindedir. Bu kurum, hak sahiplerine, daha yapı inşa aşamasında iken ya da hiç inşasına başlanmadan, aynî bir güvence sağlamaktadır.
Bu çalışma kat irtifakının kurulması, kat irtifakı sahiplerinin hak ve yükümlülükleri, kat irtifakının yönetimi ve kat irtifakının sona ermesi konularını içermektedir. Bu çalışma ile kat irtifakının kuruluşundan sona ermesine kadar olan aşamada, uygulamada ortaya çıkan problemlere çözüm önerileri sunmak amaçlanmaktadır. Bu problemlere kanun hükümleri, doktrin görüşleri ve yargı kararları doğrultusunda cevap verilmeye çalışılmıştır.
Anahtar Kelimeler: kat mülkiyeti, kat irtifakı sahibi, hak ve yükümlülükler,
iii T. C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürlüğü
Öğre n cin in
Adı Soyadı Abdüssamet USLU
Numarası 154233001016
Ana Bilim / Bilim
Dalı Özel Hukuk / Özel Hukuk
Programı Tezli Yüksek Lisans Doktora
Tez Danışmanı
Dr. Öğr. Üyesi Sinan Sami AKKURT
Tezin İngilizce
Adı Construction Servitude
SUMMARY
From the past to the present, people needs on housing and work place have constantly increase. In order to meet these needs, various solutions have been sought in legal systems. In particular, the rapid increase in population, the continuous increase in land prices and construction costs led the countries to make legal regulations for multi-storey buildings. The most prominent of these legal regulations are flat ownership and construction servitude.
Construction servitude and flat ownership entered into force in our country with 634 numbered Property Ownership Law. Construction servitude is a type of easement, which is built on the independent parts of the building, which is or will be built in the future and which is suitable for use seperately. Construction servitude owners will be
iv
able to request the transition to the flat ownership of the construction after the building is completed. In other words, the construction servitude is a non-mandatory transition stage to the flat ownership. Construction servitude provides the same assurance to the rights holders, even before or during the construction phase.
This study includes the establishment of the construction servitude, the rights and obligations of the construction servitude owners, management of the construction servitude and the termination of the construction servitude. İn this study, it is aimed to offer solutions on the problems that arise in the establishment phase until the completion of the construction servitude. These problems have been tried to be answered in accordance with the provisions law, doctrine opinions and court of cassation decisions.
Key Words: Flat ownership, construction servitude owners, rights and
v İÇİNDEKİLER ÖZET ... i SUMMARY ... iii KISALTMALAR CETVELİ ... xv GİRİŞ ... xvii BİRİNCİ BÖLÜM KAT İRTİFAKININ KAVRAMSAL ÇERÇEVESİ, TARİHSEL GELİŞİMİ, ORTAYA ÇIKIŞ SEBEPLERİ, HUKUKİ NİTELİĞİ VE ÖZELLİKLERİ, KAT İRTİFAKINDA UYGULANACAK HÜKÜMLERİN SIRASININ TESPİTİ §1. KAT İRTİFAKINI AÇIKLAMAYA YÖNELİK KAVRAMSAL TANIMLAR . 1 I- GENEL ANLAMDA SINIRLI AYNÎ HAK, İRTİFAK, KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI KAVRAMLARI ... 1
A) SINIRLI AYNÎ HAKLAR ... 1
B) İRTİFAK ... 3
C) KAT MÜLKİYETİ ... 6
D) KAT İRTİFAKI ... 8
II- KAT İRTİFAKINI AÇIKLAMAYA İLİŞKİN ÖNEMLİ TANIMLAR ... 9
A) GENEL OLARAK ... 9 B) PAYLI MÜLKİYET ... 9 C) ANAGAYRİMENKUL ... 11 D) ANAYAPI ... 12 E) BAĞIMSIZ BÖLÜM ... 13 F) EKLENTİ ... 16 G) ORTAK YERLER ... 19 H) ARSA PAYI ... 22
§2. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKININ TARİHSEL GELİŞİMİ ... 25
§3. KAT İRTİFAKINI ORTAYA ÇIKARAN SEBEPLER ... 35
I-SOSYO EKONOMİK SEBEPLER ... 35
II-HUKUKÎ SEBEPLER ... 37
§4. KAT İRTİFAKININ HUKUKÎ NİTELİĞİ ... 39
vi
II-EŞYAYA BAĞLI BORÇ OLDUĞUNU SAVUNAN GÖRÜŞ ... 39
A) EŞYAYA BAĞLI BORÇ KAVRAMI ... 39
B) KAT İRTİFAKININ EŞYAYA BAĞLI BİR BORÇ OLDUĞUNU SAVUNAN GÖRÜŞ ... 41
III-BİR İRTİFAK HAKKI OLDUĞUNU SAVUNAN GÖRÜŞ ... 44
IV-KENDİNE ÖZGÜ BİR AYNÎ HAK OLDUĞUNU SAVUNAN GÖRÜŞ ... 47
V- DEĞERLENDİRME ... 48
§5. KAT İRTİFAKININ ÖZELLİKLERİ ... 49
I- KAT İRTİFAKININ TAŞINMAZ YA DA ŞAHIS LEHİNE BİR İRTİFAK OLARAK DEĞERLENDİRİLEMEMESİ... 49
II-KAT İRTİFAKI KURUMUNUN GEÇİCİ MAHİYETTE OLMASI ... 51
III-KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ İÇİN ZORUNLU BİR AŞAMA OLMAMASI ... 53
IV-KAT İRTİFAKINDA PAYLI MÜLKİYETİN ORTADAN KALDIRILMASININ TALEP EDİLEMEMESİ ... 53
V-KAT İRTİFAKINDA KANUNÎ ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAMASI ... 56
§6. KAT İRTİFAKINA UYGULANACAK HÜKÜMLERİN SIRASININ TESPİTİ ... 60
I-GENEL OLARAK ... 60
II-KAT İRTİFAKINA UYGULANACAK HÜKÜMLERİN SIRASI ... 61
İKİNCİ BÖLÜM KAT İRTİFAKININ KURULMASI §7. KAT İRTİFAKININ KURULMASI ... 65
I-GENEL OLARAK ... 65
II-TARAF İRADELERİNE BAĞLI OLARAK KURULMASI ... 65
A) KAT İRTİFAKININ KURULMASI İÇİN GEREKEN MADDİ KOŞULLAR ... 65
1- Taşınmaza İlişkin Koşullar ... 65
a) Kadastro Görmüş Arazilerde Kat İrtifakı Kurulması ... 66
b) Kadastro Görmemiş Arazilerde Kat İrtifakı Kurulması ... 68 c) Tapu Kütüğünün Ayrı Sayfasına Kaydedilmiş Bağımsız ve Sürekli Üst
vii
Hakkına Bağlı Olarak Kat İrtifakı Kurulması ... 69
2- Arsa Payına İlişkin Koşullar ... 72
a) Arsa Payının Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Orantılı Olarak Hesaplanması Gerekliliği ... 72
aa) Arsa Payının Belirlenme Usulü ... 74
bb) Arsa Payının Belirlenmesi Aşamasında Hâkimin Müdahalesi ... 77
aaa) Genel Olarak Arsa Payını Düzeltme Dâvası ve Hukukî Niteliği . 77 bbb) Arsa Payını Düzeltme Dâvasının Konusu ... 77
ccc) Arsa Payını Düzeltme Dâvasının Şartları ... 78
ddd) Arsa Payını Düzeltme Dâvasının Tarafları ... 80
aaaa) Dâvacı ... 80
bbbb) Dâvalı ... 82
eee) Arsa Payını Düzeltme Dâvasında Yetkili ve Görevli Mahkeme.. 83
fff) Arsa Payını Düzeltme Dâvasının Açılabileceği Süre ... 83
ggg) Arsa Payını Düzeltme Dâvasının Hükmü ... 83
b) Anagayrimenkulde Lehine Kat İrtifakı Kurulmamış Arsa Payı Bırakılamaması ... 85
c) Ortak Yerler ve Eklentiler İçin Arsa Payı Ayrılamaması ... 87
3- Bağımsız Bölümlere İlişkin Koşullar ... 88
4- Anayapıya İlişkin Koşullar ... 91
a) Anayapının Tamamlanmamış Olması ... 91
b) Yapının Tümünün Kargir Nitelikte Olması ... 93
5- Hak Sahiplerine İlişkin Koşullar ... 95
a) Tek Kişi Malik Tarafından Kat İrtifakı Kurulması ... 96
b) Paylı Mülkiyetin Söz Konusu Olduğu Taşınmazlarda Kat İrtifakı Kurulması ... 97
c) Elbirliği Mülkiyetinin Söz Konusu Olduğu Taşınmazlarda Kat İrtifakı Kurulması ... 98
B) KAT İRTİFAKININ KURULMASI İÇİN GEREKEN ŞEKLÎ KOŞULLAR ... 100
1- Kat İrtifakının Kurulması İçin Malikin / Paylı Maliklerin İstemde Bulunması ... 100
2- İstemle Beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Belirtilen İstem Eki Niteliğindeki Belgelerin Hazır Bulundurulması ... 101
viii
b) Yönetim Planı ... 104
3- Resmî Senedin Düzenlenmesi ve Kat Mülkiyeti Kütüğüne Tescilin Yapılması ... 110
4-Beyanlar Hanesine Yazılma ... 113
III-PAYDAŞLARDAN BİRİNİN PAYDAŞLIKTAN ÇIKARILMASI YOLUYLA KAT İRTİFAKI KURULMASI ... 114
A) GENEL OLARAK ... 114
B) KAT MÜLKİYETİ KANUNU UYARINCA PAYDAŞLIKTAN ÇIKARMA KOŞULLARI ... 115
1- Tapuya Kayıtlı Bir Arazinin Varlığı ... 115
2- Arazi Üzerinde Paylı Mülkiyetin Varlığı ... 116
3- Araziye Paylı Malik Olanların Sayısı ... 116
4- Arazinin Paylı Malikler Tarafından Bir ya da Birden Fazla Yapı Yaptırılmak Amacıyla Edinilmiş Olması ... 117
5- Paylı Malikler Tarafından En Az Beşte Dört Çoğunlukla Kat İrtifakına Geçiş Hususunda Karar Alınmış Olması ... 119
6- Paylı Maliklerin Beşte Dört Çoğunlukla Aldığı Kat İrtifakına Geçiş Kararına veya Bununla İlgili Yükümlülüklere Noter Tarafından Yapılan İhtara Rağmen İki Aylık Süre İçerisinde Uyulmaması ... 121
7- İhtara Rağmen Karara Uymayan ya da Kararın Gerektirdiği Yükümlülükleri Yerine Getirmeyen Paylı Malik / Maliklere Paydaşlıktan Çıkarma Dâvası Açılması ... 123
a) Paydaşlıktan Çıkarma Dâvasının Hukukî Niteliği ... 125
b) Paydaşlıktan Çıkarma Dâvasının Tarafları ... 126
aa) Dâvacı ... 126
bb) Dâvalı ... 127
c) Paydaşlıktan Çıkarma Dâvasında Görevli ve Yetkili Mahkeme ... 127
d) Mahkeme Tarafından Paydaşlıktan Çıkarma Kararı Verilmesi ... 128
e) Paydaşlıktan Çıkarma Kararı Verilmesine Rağmen Kat İrtifakı Kurulamama Halinde Paydaşlıktan Çıkarılan Malik / Maliklerin Durumu ... 131
f) Mahkemenin Paydaşlıktan Çıkarma Kararı ile Birlikte Kat İrtifakının Kurulmasına İlişkin Bir Karar Verip Veremeyeceği Meselesi ... 131
IV-KAT İRTİFAKININ MAHKEME KARARIYLA KURULUP KURULAMAYACAĞI HUSUSU ... 132
ix
A) KAT İRTİFAKI SATIŞ VAADİNİN YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE TESCİLE ZORLAMA DÂVASI AÇILIP
AÇILAMAYACAĞI HUSUSU ... 132
B) PAYLI MALİKLERİN ALMIŞ OLDUĞU KAT İRTİFAKI KURULMASINA İLİŞKİN KARARA KATILMAYAN PAYLI MALİK ALEYHİNE DÂVA AÇILIP AÇAMAYACAĞI HUSUSU ... 134
C) KAT İRTİFAKI KURULMASI YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİN TALEP EDİLİP EDİLEMEYECEĞİ HUSUSU ... 136
V- TOPLU YAPILARDA KAT İRTİFAKI KURULMASI ... 137
A) TOPLU YAPI KAVRAMI ... 137
B) TOPLU YAPI ÇEŞİTLERİ ... 138
1- Tek Parsel Toplu Yapılar ... 138
2- Komşu Parsel Toplu Yapılar ... 138
C) TOPLU YAPILARDA KAT İRTİFAKI KURULMASI ... 139
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI VE BORÇLARI §8. KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI ... 140
I-GENEL OLARAK ... 140
II- KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN ARSA PAYINA BAĞLI OLARAK, YARARLANMA, BORÇLANDIRICI VE TASARRUF İŞLEMLERİ YAPABİLME HAKKI ... 140
A) YARARLANMA HAKKI ... 140
B) BORÇLANDIRICI VE TASARRUF İŞLEMLERİ YAPABİLME HAKKI ... 141
1- Borçlandırıcı İşlemler Yapabilme Hakkı ... 141
2- Tasarruf İşlemleri Yapabilme Hakkı ... 143
a) Genel Olarak ... 143
b) Kat İrtifakına Konu Olan Arsa Üzerinde Bu Hakla Bağdaşması Mümkün Olmayan İrtifaklar Kurulamaması ... 145
C) KAT İRTİFAKINA KONU YAPININ SÖZLEŞMEDE BELİRTİLEN SÜREDE YAPIMINA BAŞLANMASINI VE YAPIMININ TAMAMLANMASINI TALEP HAKKI ... 148
x
E) KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLMESİNİ TALEP HAKKI ... 149
§9. KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN BORÇLARI ... 151
I-KAT İRTİFAKINA DAYALI BORCUN KAYNAKLARI ... 151
A) RESMİ SENET ... 151
B) YÖNETİM PLANI ... 152
C) KAT İRTİFAKI SAHİPLERİ KURULUNUN VE YÖNETİCİ / YÖNETİCİLERİN ALDIĞI KARARLAR ... 152
II-KAT İRTİFAKINDAN DOĞAN BORÇLARIN HUKUKÎ NİTELİĞİ ... 153
III-KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI ... 155
A) GENEL OLARAK ... 155
B) KATLANMA BORCU ... 155
1- Kat İrtifakı Sahibinin Yararlanma Hakkına Diğer Kat İrtifakı Sahiplerinin Katlanma Borcu ... 155
2- Bağımsız Bölümün Belirlenmesine Katlanma Borcu ... 156
C) YAPININ SÖZLEŞMEYE VE PLANA UYGUN OLARAK YAPILMASI VE TAMAMLANMASI BORCU ... 156
1- Genel Olarak ... 156
2- Yapının Sözleşmeye ve Plana Uygun Olarak Tamamlanması ... 157
a) Genel Olarak ... 157
b) Bağımsız Bölümleri Tamamlama Borcu ... 158
aa) Klasik Kat İrtifakı Açısından ... 159
bb) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı Açısından ... 161
c) Ortak Yerleri Tamamlama Borcu ... 161
aa) Klasik Kat İrtifakı Açısından ... 162
bb) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı Açısından ... 162
D) ORTAK YER VE TESİSLERİN İŞLETİLMESİNDEN KAYNAKLANAN GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ ... 163
E) YAPI İŞİNİ DOĞRULUK KAİDELERİ UYARINCA KOLAYLAŞTIRMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ ... 167
F) KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ YÜKÜMLÜLÜĞÜ ... 170
G) KUSURLU DAVRANIŞIYLA KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİNE YOL AÇAN KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN ZARARI TAZMİN YÜKÜMLÜLÜĞÜ ... 170
H) DİĞER GİDERLERE KATILMA BORCU ... 171
xi
A) GENEL OLARAK BORCA AYKIRILIK KAVRAMI ... 171
B) KAT İRTİFAKINDA BORCA AYKIRI DAVRANMANIN YAPTIRIMLARI ... 172
1- Genel Olarak ... 172
2- Aynen İfa Dâvası ve Gecikme Tazminatı / Faiz Talebi ... 173
a) Aynen İfa Dâvası Açılması ... 173
b) Gecikme Tazminatı Talebi ... 177
c) Para Borçları Açısından Gecikme Faizi ... 179
d) Aynen İfa Dâvasının Tarafları ... 182
aa) Dâvalı ... 182
bb) Dâvacı ... 183
e) Aynen İfa Dâvasında Görevli ve Yetkili Mahkeme ... 185
aa) Görevli Mahkeme ... 185
bb) Yetkili Mahkeme ... 185
3- İcra Takibi Başlatılması ... 185
4- Kanunî İpotek Hakkı Talebi ... 187
5- Kat İrtifakının Zorunlu Olarak Devrini Talep Etme Hakkı ... 187
a) Genel Olarak ... 187
b) Şartları ... 188
aa) Kat İrtifakı Sahiplerinden Birinin Kat İrtifakı ile İlgili Muaccel Bir Borcu Olması ... 188
bb) Kat İrtifakı Sahibinin Muaccel Olan Borcunu Noter Aracılığıyla Yapılan İhtara Rağmen İki Ay İçerisinde Yerine Getirmemiş Olması ... 190
cc) Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 26/2 Maddesi Uyarınca Kat İrtifakının Zorunlu Devrinin Talep Edilebilmesi İçin Kat İrtifakı Sahipleri Kurulunun Bu Yönde Bir Karar Alması Gerekip Gerekmediği Hususu ... 192
dd) Diğer Kat İrtifakı Sahiplerinin Hâkimden Yazılı Talepte Bulunması ... 193
c) Kat İrtifakını Devre Zorlama Dâvası ... 193
aa) Dâvanın Konusu ... 193
bb) Dâvanın Niteliği ... 193
cc) Dâvanın Tarafları ... 194
xii
bbb) Dâvacı ... 194
dd) Dâvanın Açılacağı Süre ... 196
ee) Görevli ve Yetkili Mahkeme ... 197
aaa) Görevli Mahkeme ... 197
bbb) Yetkili Mahkeme ... 197
ff) Hâkimin Kat İrtifakının Devrine Karar Vermesi ... 197
6- Kusuru İle Kat İrtifakının Sona Ermesine Sebep Olan Kat İrtifakı Sahibinin Tazmin Yükümlülüğü ... 199
a) Genel Olarak ... 199
b) Şartları ... 200
aa) Kat İrtifakının Sona Ermesine Kusurlu Olarak Sebep Olunması .... 200
bb) Yapının Kanuni Süre İçerisinde Tamamlanamamış Olması ... 200
cc) Kat İrtifakının Sona Ermiş Olması ... 201
dd) Zarara Uğranılmış Olması ... 201
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM KAT İRTİFAKININ YÖNETİMİ VE SONA ERMESİ § 10. KAT İRTİFAKININ YÖNETİMİ ... 203
I-GENEL OLARAK YÖNETİM KAVRAMI ... 203
II-KAT İRTİFAKI AÇISINDAN YÖNETİM KAVRAMI ... 204
III-KAT İRTİFAKINDA YÖNETİM ÇEŞİTLERİ ... 205
A) KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA YER VERİLEN YÖNETİM ÇEŞİTLERİ ... 205
1- KMK. m.17/2 Uyarınca Kat İrtifakının, Kat İrtifakı Sahipleri Tarafından Tayin Edilen Yönetici / Yöneticiler Tarafından Yönetimi .... 205
a) KMK. m.17/2 Uyarınca Yönetici Atamanın Zorunlu Olup Olmadığı Hususu ... 206
b) Yönetici / Yöneticilerin Atanması Usulü ... 207
c) Yöneticilerin Görev, Yetki ve Sorumlulukları ... 208
d) Yönetici / Yöneticilerin Görevinin Sona Ermesi ... 210
2- Yapının Fiilen Tamamlandığı ve Bağımsız Bölümlerin Üçte İkisinin Fiilen Kullanılmaya Başlandığı Kat İrtifakı Kurulu Anagayrimenkullerde Yönetim ... 210
xiii
B) DOKTRİNDE KAT İRTİFAKININ YÖNETİMİ AÇISINDAN
UYGULANABİLECEĞİ SAVUNULAN YÖNTEMLER ... 212
1- Kat İrtifakının Yönetim Planına Konulan Hükümler ile Yönetimi ... 212
2- Kat İrtifakının Paylı Mülkiyet Hükümleri İle Yönetimi ... 212
3- Kat İrtifakı Sahipleri Kurulu Tarafından Kat İrtifakının Yönetimi ... 215
a) Kat İrtifakı Sahipleri Kurulu Kavramı ... 215
b) Kat İrtifakı Sahipleri Kurulu Tarafından Yönetim Kavramı ... 217
aa) Kat İrtifakı Sahipleri Kurulunun Oluşması ve İlk Toplantının Yapılması ... 217
bb) Kat İrtifakı Sahipleri Kurulunun Görev ve Yetkileri ... 219
aaa) Yönetim Planını Değiştirme Yetkisi ... 219
bbb) Yönetici Seçimi ... 220
ccc) Yönetimin Denetlenmesi Yetkisi ... 221
ddd) Kat İrtifakı ile İlgili Ortaya Çıkan Uyuşmazlıkları Çözme Yetkisi ... 222
eee) Anataşınmaza İlişkin Bazı İdari İşleri Yerine Getirme Yetkisi . 222 cc) Kat İrtifakı Sahipleri Kurulu Kararlarının Hukukî Etkisi ve Şekli .. 223
dd) Kat İrtifakı Sahipleri Kurulu Açısından Karar Yeter Sayısı ... 224
ee) Kat İrtifakı Sahipleri Kurulunun Tayin Ettiği Yönetici / Yönetim Kurulunun Görevleri ... 225
ff) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı Sahiplerine İlişkin Özel Durumlar ... 225
4- Toplu Yapılar Açısından Yapımı Tamamlanan Yapıların Kat Mülkiyetine Çevrilmesi Halinde Yönetim ... 226
§11. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ ... 227
I-GENEL OLARAK ... 227
II-KAT İRTİFAKININ SONA ERME SEBEPLERİ ... 227
A) OLAĞAN SONA ERME SEBEBİ: KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLMESİ ... 227
B) KAT MÜLKİYETİ KANUNU MADDE 49 UYARINCA SONA ERME SEBEPLERİ... 229
1- Kat İrtifakı Sahipleri Tarafından İradi Olarak Kat İrtifakının Sona Erdirilmesi ... 229
2- Kendiliğinden Sona Erme Sebepleri ... 230
a) Genel Olarak ... 230
xiv
bb) Kat İrtifakına Konu Arsanın Üzerinde Yapı Yapılamayacak
Hale Gelmesi ... 231
cc) Kat İrtifakına Konu Arsanın Kamulaştırılması ... 233
b) Kendiliğinden Sona Ermenin Hukukî Sonuçları ... 233
3- Kat İrtifakının Süreye Bağlı Olarak Mahkeme Kararıyla Sona Ermesi ... 235
a) Genel Olarak ... 235
b) Şartları ... 235
aa) Kat İrtifakının Kurulması Sırasında Verilen Plan Uyarınca Yapının Beş Yıl İçinde Yapılmamış Olması ... 235
aaa) Beş Yıllık Sürenin Başlangıç ve Bitiş Zamanının Saptanması .. 235
bbb) Plana Göre Yapının Yapılmaması ... 237
bb) Kat İrtifakı Sahiplerinden Birinin Kat İrtifakının Sona Ermesini veya Sürenin Uzatılmasını Mahkemeden Talep Etmesi ... 241
cc) Mahkemenin Kat İrtifakının Sona Erdirilmesi veya Süre Uzatımı Talepleri Hakkında Bir Karar Vermesi ... 242
c) Kat İrtifakının Sona Erdirilmesi / Süresinin Uzatılması Dâvaları ... 244
aa) Dâvaların Hukukî Niteliği ... 244
bb) Dâvaların Tarafları ... 244
aaa) Dâvacı ... 244
bbb) Dâvalı ... 245
cc) Görevli ve Yetkili Mahkeme ... 246
aaa) Görevli Mahkeme ... 246
bbb) Yetkili Mahkeme ... 246
dd) Mahkemenin Süre Uzatımı veya Kat İrtifakının Sona Erdirilmesi Hususunda Verdiği Kararların Hukukî Sonuçları ... 247
aaa) Kat İrtifakının Sona Erdirilmesi Kararının Hukukî Sonuçları ... 247
bbb) Kat İrtifakının Süresinin Uzatılması Kararının Hukukî Sonuçları ... 248
III-KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİNİN SONUÇLARI ... 249
SONUÇ ... 251
xv
KISALTMALAR CETVELİ
ABD. : Ankara Barosu Dergisi
AD. : Adalet Dergisi
AÜHFD. : Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
AÜSBFD. : Ankara Üniversitesi Siyasal Bilimler Fakültesi Dergisi
BATIDER. : Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi
b. : bent
bkz. : bakınız
C. : Cilt
dn. : dipnot
E. : Esas
EÜFHD. : Erzincan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
f. : fıkra
GÜHFD. : Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
HD. : Hukuk Dairesi
HHFD. : Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi
HMK. : 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
İBD. : İstanbul Barosu Dergisi
İBK. : Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
İD. : İdare Dergisi
İİK. : 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu
İK. : 3194 Sayılı İmar Kanunu
İÜHFM. : İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası
İÜMHAD. : İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi
K. : Karar
KMK. : 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
xvi
MÜHFD. : Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
MÜHFHAD. : Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi m. : madde no. : numara RG. : Resmî Gazete s. : sayfa S. : Sayı
SÜHFD. : Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
T. : Tarih
TAAD. : Türkiye Adalet Akademisi Dergisi
TBK. : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
TBBD. : Türkiye Barolar Birliği Dergisi
THD. : Terazi Hukuk Dergisi
TMK. : 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu
vb. : ve benzeri
vd. : ve devamı
Y. : Yıl
YAR. : Yargıtay
YÜHFD. : Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
HGK. : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
xvii GİRİŞ
Geçmişten günümüze farklı coğrafyalarda, farklı devletlerde ve farklı hukuk sistemlerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurumları, o dönemler itibari ile belki bu isimlerle adlandırılıyor olmasalar da hem hukukçuların hem de devletlerin ilgisini çeken konular olarak karşımıza çıkmıştır. Bu konuların bu derece yoğun ilgi görmesinin sebebi insanların barınma ve işyeri gibi konulardaki gereksiniminden kaynaklanmaktadır. Kat mülkiyeti kavramının net olarak hangi toplumda ortaya çıktığını tespit edebilmek güç ise de bu kurumun Roma Praetor Hukuku’nda ve Cermen Hukuku’nda var olduğu hukukçu müelliflerce ifade edilmiştir. Yine kat mülkiyeti kurumunun İslam Hukuku tarafından da kabul gördüğü ifade edilmiştir. Nitekim Mecelle’de direkt kat mülkiyeti kavramı geçmese de buna cevaz veren, kat mülkiyeti ilişkisini düzenleyen hükümlere yer verildiği görülmüştür.
1900’lü yıllara gelindiği zaman ise kat mülkiyeti kurumunun bazı devletler tarafından yasaklandığı, bazı devletlerin ise bu kurum için kanuni düzenlemelere yer verdiği görülmektedir. Nitekim Fransa, Belçika, Romanya, Yunanistan, İtalya gibi ülkeler bu kurumun kanuni düzenlemeler yoluyla önünü açarken, Almanya, İsviçre gibi ülkeler başta bu kuruma cevaz vermemiştir. Nitekim ülkemizde de 1926 yılında İsviçre Medenî Kanunu iktibas edildiğinden dolayı, başlangıçta kat mülkiyeti kurumuna müsaade edilmemiştir.
Kat mülkiyeti kurumun ülkemizde men edilmesinin ana sebebi olarak, bir şeye malik olan kimsenin onun bütünleyici parçalarına malik olacağı prensibi ve bir evin muhtelif katları üzerinde üst hakkı kurulamayacağını düzenleyen 743 Sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 652/2. maddesi gösterilmiştir. Ancak toplumlar zaman içinde geliştiği, nüfus miktarları arttığı, toplumsal ve sosyo-ekonomik hayat yeni gelişmeler ve gereksinimler ortaya çıkardığı için, bu kurumları başta yasaklayan ülkeler bu kurumlara alternatif birtakım çareler aramaya başlamıştır. Bu çarelerden en çok öne çıkanı İsviçre’de önerilen müşterek mülkiyet-irtifak formülü olmuştur. Bu formül uyarınca öncelikle hak sahipleri gayrimenkulün ve onun mütemmim cüzü olan binanın müşterek malikleri olarak tapuya kaydediliyor, ardından bu müşterek maliklerden her biri lehine, katlardan ve dairelerden tek başlarına yararlanabilmeleri amacıyla bir irtifak hakkı tesis olunuyordu. Nitekim İsviçre’de geliştirilen bu yöntem, kat mülkiyeti
xviii
ve kat irtifakı ihtiyacına cevap vermek adına 06.01.1954 tarih 6217 Sayılı Kanun ile ülkemizde de kabul görmüştür. Bu kanun uyarınca, hak sahipleri, gayrimenkul ve gayrimenkul üzerinde bulunan binanın müşterek mülkiyet malikleri olarak tapuya kaydedilir, ardından ise gayrimenkul üzerinde bulunan binanın kat, daire gibi bölümlerinden hak sahiplerinin yararlanabilmelerini sağlamak maksadı ile 743 Sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 753. maddesi uyarınca lehlerine irtifak hakkı tesis edilirdi. Bu yöntem bir süre kat mülkiyeti ve kat irtifakına cevap vermekle birlikte, temelinde paylı mülkiyet ilişkisine dayandığından ve paylı mülkiyet hükümleri bu kurumun ihtiyaçlarına yeterince cevap veremediğinden dolayı birçok uyuşmazlığa sebep olmuştur.
Kat mülkiyeti ihtiyacını karşılamak için önerilen birtakım hukukî çarelerin toplumun ihtiyaçlarına cevap verememesi, özellikle II. Dünya Savaşı sonrası artan konut ihtiyacı, hızlı nüfus artışı, kırsal kesimden kentlere doğru yoğun bir şekilde göçlerin yaşanması, arazi fiyatlarının sürekli yükselmesi, kat mülkiyetini men eden ülkelerde bu kurumun yeninden ele alınmasına sebep olmuştur. Nitekim ülkemizde de mesken, işyeri gibi toplumsal taleplere daha hızlı ve daha ihtilafsız çözüm sunabilmek adına 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurumları hukuk sistemimize dahil edilmiştir.
Kat Mülkiyeti, tamamlanmış ve kargir nitelikteki bir yapının kat, daire, işyeri gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümlerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkını ifade eder. Kat irtifakı ise, henüz yapılmakta olan ya da ileride yapılması planlanan yapının kat, daire, işyeri gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlanınca kat mülkiyetine çevrilmek üzere, arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkını ifade eder. Yani kat mülkiyeti hak sahiplerine bağımsız bir mülkiyet hakkı tanırken, kat irtifakı ise kat mülkiyetine geçiş için zorunlu olmayan bir ön aşama olarak düzenlenmiş, ileride kat mülkiyetine geçişi sağlamak için, hak sahiplerine aynî bir güvence sağlayan bir kurum olarak ihdas edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat irtifakı ile ilgili hükümlere genellikle kat mülkiyeti hükümleri ile birlikte yer verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat mülkiyetine ilişkin hükümlerle kıyas edildiği zaman ise kat irtifakına ilişkin
xix
hükümlerin sayısının oldukça az olduğu görülmektedir. Hal böyle olunca da özellikle kat irtifakı sahiplerinin hak ve yükümlülükleri ve kat irtifakının yönetimi gibi bazı hususlarda ihtilafların çok sık ortaya çıktığı söylenebilir. Ortaya çıkan ihtilaflara, Kat Mülkiyeti Kanunu, doktrin görüşleri, yargı kararları çerçevesinde cevap verebilmek amacıyla, bu çalışmada kat irtifakı kurumu ele alınmıştır.
Çalışmanın birinci bölümünde kat irtifakını açıklamaya yönelik kavramsal tanımlara, kat irtifakının tarihsel gelişimine, kat irtifakını ortaya çıkaran sosyo-ekonomik ve hukukî sebeplere, kat irtifakının hukukî niteliğine, kat irtifakının özelliklerine ve kat irtifakına uygulanacak hükümlerin sırasının tespitine yer verilmiştir. Çalışmanın ikinci bölümünde ise kat irtifakının nasıl kurulacağından ve kuruluş türlerinden bahsedilmiştir. Çalışmanın üçüncü bölümünde kat irtifakı sahiplerinin hak ve borçları (yükümlülükleri), kat irtifakına ilişkin borcun kaynakları, kat irtifakı açısından borca aykırılık ve borca aykırı davranmanın hukukî sonuçları ele alınmıştır. Çalışmanın dördüncü bölümünde ise, kat irtifakının yönetimi, kat irtifakında yönetim türleri ve kat irtifakının sona ermesine ilişkin açıklamalara yer verilmiştir.
BİRİNCİ BÖLÜM
KAT İRTİFAKININ KAVRAMSAL ÇERÇEVESİ, TARİHSEL
GELİŞİMİ, ORTAYA ÇIKIŞ SEBEPLERİ, HUKUKİ NİTELİĞİ VE
ÖZELLİKLERİ, KAT İRTİFAKINDA UYGULANACAK
HÜKÜMLERİN SIRASININ TESPİTİ
§1. KAT İRTİFAKINI AÇIKLAMAYA YÖNELİK KAVRAMSAL TANIMLAR
I- GENEL ANLAMDA SINIRLI AYNÎ HAK, İRTİFAK, KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI KAVRAMLARI
A) SINIRLI AYNÎ HAKLAR
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda1 kat irtifakı kurumu düzenlenmiştir. Kanunkoyucu, bu kurumun ismini “irtifak” olarak adlandırmıştır. Bu yüzden sınırlı aynî hak kavramının tanımsal olarak çerçevesinin belirlenmesi, kat irtifakı kurumunun değerlendirilmesinde faydalı olur.
“Aynî hak”, bu hakkın sahibine, bir şey üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet
kurabilme yetkisi sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen bir malvarlığı hakkıdır2.
1 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 02.07.1965 Tarihli ve 12038 Sayılı Resmî Gazete ’de
yayımlanmıştır.
2 Aynî hak için bkz., AYAN, Mehmet, Eşya Hukuku -I- Zilyetlik ve Tapu Sicili, 13. Baskı, Ankara
2017, s.31-32; AKINTÜRK, Turgut, Eşya Hukuku, 1. Baskı, İstanbul 2009, s. 6-7-8; AYİTER, Nuşin, Eşya Hukuku Kısa Ders Kitabı, 2. Baskı, Ankara 1983, s.1; ERTAŞ, Şeref, Eşya Hukuku, 13. Baskı, İzmir 2017, s.3 vd.; TEKİNAY, S. Sulhi / AKMAN, Sermet / BURCUOĞLU, Haluk /
ALTOP, Atilla, Tekinay Eşya Hukuku, C.1, Yeniden İncelenmiş ve Genişletilmiş 5. Bası, İstanbul
1989, s.6 vd.; HATEMİ, Hüseyin / SEROZAN, Rona / ARPACI, Abdulkadir, Eşya Hukuku, İstanbul 1991, s.8 vd.; AKİPEK, G. Jale, Türk Eşya Hukuku (Zilyetlik ve Tapu Sicili), C.1, Ankara 1972, s.2 vd.; ERMAN, Hasan, Eşya Hukuku Dersleri, Gözden Geçirilmiş 7. Basım, İstanbul 2017, s.3 vd.; SİRMEN, A. Lale, Eşya Hukuku, 5. Baskı, Ankara 2017, s.4 vd.; AYBAY, Aydın /
HATEMİ, Hüseyin, Eşya Hukuku, İstanbul 2014, s.1 vd.; ESENER, Turhan / GÜVEN, Kudret,
Eşya Hukuku, Genişletilmiş ve 6750 Sayılı Kanun Eklenmiş 7. Baskı, Ankara 2017, s.50 vd.;
ÜNAL, Mehmet / BAŞPINAR, Veysel, Şeklî Eşya Hukuku, Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 8.
Baskı, Ankara 2016, s.11 vd.; OĞUZMAN, Kemal / SELİÇİ, Özer / OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku, Gözden Geçirilmiş 19. Bası, İstanbul 2016, s.2 vd.; GÜRSOY, K. Tahir / EREN, Fikret / CANSEL, Erol, Türk Eşya Hukuku, Gözden Geçirilmiş 2. Baskı, Ankara 1984, s.1 vd.;
BERTAN, Suad, Aynî Haklar (Medenî Kanunun 618 – 764 üncü Maddelerinin Şerhi), C.1, Ankara
1976, s.27 vd.; DURAL, Mustafa, Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1981, s.2 vd.; TEKİNAY, S. Sulhi, Eşya Hukuku, Genişletilmiş Üçüncü Baskı, C. I, İstanbul 1978, s.6 vd.; SAYMEN, H. Ferit /
2
Bu hak, hakkın sahibine hem kullanma hem yararlanma hem de tasarrufta bulunma gibi, geniş yetkiler sağlamaktadır. Sahibine tanıdığı yetkilerden hareketle mülkiyet, irtifak, taşınmaz yükü ve rehin olmak üzere dört gruba ayrılmaktadır3.
Sınırlı aynî haklar ise, hak sahibine aynî hakkın sağlamış olduğu yetkilerden biri ya da birkaçını bünyesinde barındırır. Aynî hakka nazaran bünyesinde sınırlı yetkiler barındırdığı için sınırlı aynî hak kavramı ile ifade olunmaktadır4. Bu sınırlandırma kimi zaman hakkın süresi bakımından, kimi zamanda hakkın içeriğinin sağladığı yetkiler açısından karşımıza çıkar5.
Sınırlı aynî haklar Türk Medenî Kanunu’nun6 dördüncü kitabının ikinci kısmında düzenlenmiştir. Sınırlı aynî haklar içeriklerinden yola çıkılarak yararlanma hakları, teminat (güvence) hakları ve taşınmaz yükü olmak üzere üç bölüme ayrılabilir7.
Hukuku, C.1, 6. Bası, Ankara 1980, s.3 vd.; WIELAND, C., Kanunu Medenîde Aynî Haklar (Çev. İ. Hakkı Karafakı), C.1, 2. Baskı, Ankara 1946, s.11 vd.; VELİDEDEOĞLU, Hıfzı V., Türk Medenî Hukuku, 3. Baskı, İstanbul 1963; ANTALYA, Gökhan, Eşya Hukuku (Giriş, Temel Kavramlar, Genel İlkeler), C.1, İstanbul 2017, s. 57 vd.
3 AYAN, Mehmet, Eşya Hukuku – III – Sınırlı Aynî Haklar, 8. Baskı, Ankara 2017, s.23; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.24 vd.; AYAN, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.49 vd.; AKINTÜRK, Eşya
Hukuku, s.18 vd.; ÜNAL / BAŞPINAR, s.61 vd.; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.23 vd.; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.7; TURHAN / ESENER, s.56 vd.; SİRMEN, s.29 vd.;
ATİYER, s.7 vd.; AKİPEK, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.22 vd.; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.13-15; BERTAN, C.1, s.30-31; DURAL, s.3-4; REİSOĞLU, Eşya Hukuku, s.11-12; TEKİNAY, Eşya
Hukuku, s.15; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.77 vd.
4 Sınırlı aynî hak için bkz., BERKİ, Şakir, Aynî Haklar, Ankara 1965, s.98; AKİPEK, G. Jale, Türk
Eşya Hukuku (Mahdut Aynî Haklar), C.3, Ankara 1974, s. 3; KÖPRÜLÜ, Bülent / KANETİ, Selim, Sınırlı Aynî Haklar, Genişletilmiş ve Yenilenmiş 2. Baskı, İstanbul 1982-1983, s.3-4;
NOMER, H. Nami / ERGÜNE, M. Serkan, Eşya Hukuku, Gözden Geçirilmiş 4. Bası, İstanbul
2017, s.163-164; ERMAN, s.157; AYİTER, s.157; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.23; SİRMEN, s.503; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.495; TURHAN / ESENER, s.373; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.693; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.767-768; AYBAY / HATEMİ, s.242-243-244; ÜNAL / BAŞPINAR, s.62; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.611; HATEMİ / SEROZAN /
ARPACI, s.669-670; DURAL, s.119; SAYMEN / ELBİR,s.424; VELİDEDEOĞLU, Türk
Medenî Hukuku, s.748; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.81 vd.
5 AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s. 611; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.24; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.693; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.14 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.244-245; NOMER / ERGÜNE, s.163; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.769; ÜNAL / BAŞPINAR, s.61 vd.; ERMAN, s.158; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.495; SİRMEN, s.503; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.81 vd.
6 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu, 08.12.2001 Tarihli ve 24607 Sayılı Resmî Gazetede
yayımlanmıştır.
7 OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.769; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.698 vd.; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.14-18.
3 B) İRTİFAK
İrtifak, bir eşya üzerinde, hak sahibine, o eşyayı kullanma veya o eşyadan yararlanma ya da hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren ya da malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan yetkilerinden bir kısmını kullanmaktan kaçınmasını gerektiren, bir sınırlı aynî haktır8. İrtifak hakkı, irtifak hakkına konu eşyadan, ancak irtifak hakkının içeriğinde bulunan şekilde sınırlı bir şekilde kullanma ve / veya yararlanma yetkisi verir. Dolayısıyla hak sahibi hakkını belirli bir şekilde kullanmak zorundadır. Hak sahibinin eşyadan istediği gibi yararlanma ve istediği gibi kullanma yetkisi bulunmamaktadır. İrtifak hakkının, hak sahibine ne ölçüde kullanma ve/veya yararlanma yetkisi tanıyacağı, irtifak hakkının mahiyetine göre belirlenir9.
İrtifak hakkı, hak sahibine mülkiyet kadar geniş yetkiler sağlamasa da sonuç olarak bir aynî haktır ve dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilmesi mümkündür10. İrtifak hakkının biri aktif, diğeri pasif olmak üzere iki farklı yönü bulunmaktadır. İrtifak hakkının pasif yönü, malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerinin sınırlandırılmasını veya malikin bu yetkileri hiç kullanamamasını ifade ederken; aktif yönü ise, irtifak hakkı sahibinin, malikin vasıtasına gerek kalmadan direkt olarak, irtifak hakkına konu eşya üzerinde kullanma veya yararlanma ya da hem kullanma hem de yararlanma yetkisini ifade eder11.
İrtifak hakkı kaynağına göre, muhtevalarına göre, yararlanma yetkisinin kapsamına göre, hak sahibine göre olmak üzere çeşitli ayrımlara tabi tutulmaktadır. İrtifak hakları kaynağına göre “iradî irtifak hakları” ve “kanunî irtifak hakları” olarak, muhtevalarına göre “olumlu (müspet) irtifak hakları” ve “olumsuz (menfi)
irtifak hakları” olarak, yararlanma yetkisinin kapsamına göre “tam yararlanma yetkisi veren irtifaklar” ve “sınırlı yararlanma yetkisi veren irtifaklar” olarak, hak sahibine
8 BERTAN, Suad, Aynî Haklar (Medenî Kanunun 618-764 üncü Maddelerinin Şerhi), C.2, Ankara
1976, s.1088; SAYMEN / ELBİR, s.438; OĞUZMAN / SELİÇİ/ OKTAY – ÖZDEMİR, s.780;
AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.37; AYİTER, s.158; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar,
s.41-42; SİRMEN, s.513; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.498; ERMAN, s.160 vd.; AYİTER, s.158;
ESENER / GÜVEN, s.381; ÜNAL / BAŞPINAR, s.62-65; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.699; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.684; AYBAY / HATEMİ, s.250 vd.; AKINTÜRK, Eşya
Hukuku, s.636; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.37; BERKİ, Aynî Haklar, s.98; SAYMEN /
ELBİR, s.438; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.82.
9 GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.699; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.636.
10 AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.39; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.781; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.637.
4
göre ise “taşınmaz lehine kurulabilen irtifak hakları”, “şahıs lehine kurulabilen irtifak
hakları” ve “hem taşınmaz hem şahıs lehine kurulabilen irtifak hakları” olarak
ayrılmaktadır12. Bu ayrımlardan, kat irtifakı açısından en önemlisi hak sahibinin tayinine yönelik ayrımdır. Şahıs lehine kurulabilen irtifak hakları, irtifak hakkının elde edilebilmesi için malik olmanın gerekli olmadığı irtifak haklarıdır. Bu irtifak türünde, irtifak hakkı kişiye tanınmıştır ve hak sahibinin kişiliği ön plana çıkarılmıştır13. Kişi lehine irtifaklar “intifa hakkı14” ve “oturma (süknâ) hakkı15” ve “diğer irtifaklar16”
12 OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.782- 786; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.40- 45; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.45-52; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.43-45; ESENER / GÜVEN, s.382-385; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.738-743; AKINTÜRK, Eşya
Hukuku, s.642-647; AYBAY / HATEMİ, s.250-251; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.684-687; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.498; SİRMEN, s.514-516; BERTAN, C.2, s.1093; BERKİ, Aynî Haklar, s.98; SAYMEN / ELBİR, s.441-442; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.81.
13 AYİTER, s.160; OĞUZMAN/ SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.785; AYAN, Sınırlı Aynî
Haklar, s.44; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.643; GÜRSOY/ EREN / CANSEL, s.700.
14 İntifa hakkı bir başkasına ait malvarlığı ya da hak üzerinde veyahut bir başkasına ait taşınır-taşınmaz
eşya üzerinde kurulabilen bir sınırlı aynî hak türüdür. İntifa hakkının kurulması ile birlikte, intifa hakkı sahibi intifa hakkına konu şey üzerinde tam bir yararlanma hakkına sahip olur. Detaylı bilgi için bkz., ÖZEN, Burak, Türk Medenî Hukukunda Eşya Üzerinde İntifa Hakkı, İstanbul 2008;
CANARSLAN, Gökçe, İntifa Hakkının Sona Ermesi, Ankara 2016; OĞUZMAN / SELİÇİ/ OKTAY – ÖZDEMİR, s.827; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.674; AYİTER, s.160; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.814; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.67 vd.; SİRMEN, s.531 vd.; ERTAŞ,
Eşya Hukuku, s.505 vd.; ERMAN, s.165 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.258 vd.; ESENER / GÜVEN, s.417 vd.; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.95 vd.; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.86 vd.; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.701 vd.; BERTAN, C.2, s.1355 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.105 vd.; DURAL, s.126 vd.; SAYMEN /ELBİR, s.462 vd.; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.85; WIELAND, C., Kanunu Medenîde Aynî Haklar (Çev. İ. Hakkı Karafakı), C.2, 2. Baskı, Ankara 1946, s.425 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.751 vd.
15 Oturma hakkı, hak sahibine, taşınmazların oturmaya elverişli bölümlerinin tamamında veya bir
kısmında, oturma imkânı sağlayan bir sınırlı aynî hak türüdür. Bu imkân oturma hakkı sahibine tek başına sağlanabileceği gibi, malik ile birlikte oturma şeklinde de olabilecektir. Detaylı bilgi için bkz., AYİTER, s.160; OĞUZMAN / SELİÇİ/ OKTAY – ÖZDEMİR, s.861; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.696; GÜRSOY/ EREN / CANSEL, s.884; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.152 vd.; ERMAN, s.168; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.515 vd.; SİRMEN, s.550-551; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.94 vd.; TURHAN / ESENER, s.440 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.263; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.116 vd.; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.703; BERTAN, C.2, s.1515 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.116 vd.; DURAL, s.129; SAYMEN / ELBİR, s.492 vd., WIELAND, C.2, s.491 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.759 vd.; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.85-86.
16 4271 Sayılı Türk Medenî Kanunu m.838: “Diğer İrtifak Hakları: Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir.” Diğer irtifak
hakları kavramı için bkz., AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.100; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY –
ÖZDEMİR, s.882; AYİTER, s.166; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.709; AKİPEK, Mahdut
Aynî Haklar, s.142 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.267; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.719-720;
ESENER / GÜVEN, s.474-475; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.906 vd.; SİRMEN, s.558 vd.; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.532 vd.; ERMAN, s.170; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar,
s.177; BERTAN, C.2, s.1560 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.120 vd.; DURAL, s.131; SAYMEN /
ELBİR, s.499; WIEALAND, C.2, s.506 vd.; VELİDEDEĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.766 vd.; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.89-90.
5
dan oluşmaktadır. İntifa ve oturma hakkı taşınmaz lehine kurulamaz ve devredilebilmeleri ya da miras yoluyla geçebilmeleri mümkün değildir. Taraflar bunun aksini kararlaştıramaz17. Diğer irtifak hakları ise kural olarak devredilemez ve mirasçılara geçmesi mümkün değildir ancak taraflar bunun aksini kararlaştırabilir18. Kanunda hem taşınmaz hem şahıs lehine kurulabilen irtifak hakkı olarak düzenlenebileceği belirtilen “Üst Hakkı19”, “Kaynak Hakkı20” olmak üzere iki irtifak
17 OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.828; s.862; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.696; AYİTER, s.163, 164; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.95; SİRMEN, s.531; ERMAN, s.164-165; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.504-505; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.814; TURHAN / ESENER, s.413-414; AYBAY / HATEMİ, s.257-258; AKİPEK, Mahdut Aynî
Haklar, s.86; DURAL, s.126; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.67-68.
18 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu m.838/2: “Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir.” Detaylı bilgi için bkz., AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.100; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.882; AYİTER, s.166; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.709; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.142 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.267; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.719-720; ESENER / GÜVEN, s.474-475; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.906 vd.; SİRMEN, s.558 vd.; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.532 vd.; ERMAN, s.170; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.177; BERTAN, C.2, s.1560 vd.; BERKİ, Aynî
Haklar, s.120 vd.; DURAL, s.131; SAYMEN / ELBİR, s.499.
19 Üst hakkı, üst hakkı sahibine, bir taşınmaz üzerinde ya da altında bir inşaat yapma hakkı ya da
mevcut bulunan bir inşaatı muhafaza etme imkânı sağlayan hem kişiye hem taşınmaza bağlı olarak kurulabilen bir irtifak türüdür. Üst hakkına dayalı olarak başkasının taşınmazı üzerinde sürekli kalmak amacıyla yapı inşa eden üst hakkı sahibi, yapının maliki olacaktır. Üst hakkı için bkz.,
AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.704; OĞUZMAN/ SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.866; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.100; GÜRSOY / EREN/ CANSEL, s.891; KÖPRÜLÜ / KANETİ,
Sınırlı Aynî Haklar, s.158 vd.; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.122 vd.; HATEMİ / SEROZAN
/ ARPACI, s.704 vd.; AYİTER, s.165; TURHAN / ESENER, s.446 vd.; AYBAY / HATEMİ,
s.265-266; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.518 vd.; ERMAN, s.169; SİRMEN, s.546 vd.; BERTAN, C.2, s.1528 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.118 vd.; DURAL, s.130; SAYMEN / ELBİR, s.495-496;
TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.625 vd.; AKİPEK, Jale, ‘’Üst Hakkı Kavramı, Muhtevası ve
Mahiyeti’’, Prof. Dr. H. C. Oğuzoğlu’na Armağan, Ankara 1972, s.59 vd.; ÜNAL, Mehmet, Türk Medenî Hukukunda Yapı (Üst) Hakkı, Ankara 1988, s.6 vd.; GÜRZUMAR, O. Berat, Türk Medenî Hukukunda Üst Hakkı, 2. Baskı, İstanbul 2001, s.27 vd.; ARAL, Vecdi, İnşaat (Üst) Hakkı: (MK Mad. 652, 751) İstanbul 1962, s.9 vd.; WIELAND, C.2, s.495 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.761-762; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.86-87.
20 Kaynak hakkı, bu hakkın sahibine, başkasına ait bir taşınmaz üzerinde bulunan kaynaktan kullanma
veya yararlanma hakkı veren bir irtifak türüdür. Kaynak hakkının konusu, başkasına ait bir taşınmazdaki kaynaktan su almak veya kaynak suyunu başka bir yere akıtmak şeklinde olabilir. Kaynak hakkı konusunda ayrıntılı bilgi için bkz., YAZMAN, İrfan, Kaynakların Türk Medenî Hukukunda Tâbi Olduğu Rejim, Ankara 1970; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.714; OĞUZMAN /
SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.880; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.116; AKİPEK, Mahdut
Aynî Haklar, s.135 vd.; SİRMEN, s.557 vd.; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.531; KÖPRÜLÜ /
KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.172 vd.; ERMAN, s.170; AYBAY / HATEMİ, s.266; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.901 vd.; ESENER / GÜVEN, s.456 vd.; AYİTER, s.165; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.708; BERTAN, C.2, s.1551 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.119 vd.; DURAL, s.131; SAYMEN / ELBİR, s.497; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.616 vd.; WIEALAND,
C.2, s.504 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.763 vd.; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.87-88.
6
hakkı bulunmaktadır21. Ancak doktrinde “Mecra Hakkı22” nın da aynı grupta olduğunu ifade eden görüşlerde bulunmaktadır23. Üst hakkı, kaynak hakkı ve mecra hakkı kural olarak devredilebileceği gibi, mirasçılara da geçmesi mümkündür24. Taşınmaz lehine irtifak hakkı ise bir taşınmaz malikine, başka bir taşınmazı kullanma veya ondan yararlanma yetkisi veren sınırlı aynî haktır25.
Bu çalışma için önem arz eden husus kat irtifakının hukukî nitelik açısından bir irtifak hakkı olup olmadığı; eğer irtifak hakkı olarak kabul edilecekse, kişi lehine irtifak hakkı – taşınmaz lehine irtifak hakkı ayrımına dahil edilip edilemeyeceği meselesidir. Bu husus ayrıntılı olarak hukukî nitelik kısmında ele alınmıştır26.
C) KAT MÜLKİYETİ
Tamamlanmış kârgir27 nitelikte bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapının bulunduğu arazinin maliki ya da
21 AYİTER, s.165; ESENER / GÜVEN, s.413; OĞUZMAN / SELİÇİ/ OKTAY – ÖZDEMİR,
s.865-866.
22 Mecra hakkı, hakkın sahibine başkasına ait bir taşınmazın üzerinden ya da altından kural olarak
elektrik, gaz ve su gibi akıcı şeylere ait boruların ve bunlarla ilgili tesisatı geçirmesine olanak sağlayan bir sınırlı aynî hak türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Mecra hakkı konusunda ayrıntılı bilgi için bkz., TANDOĞAN, Haluk, Türk Hukukunda Mecralar, AÜHFD., C.9, S.3-4, 1952, s.135-165; TANDOĞAN, Haluk, Türk Hukukunda Mecralar, AÜHFD., C.10, S.1-2, 1953, s.613-644;
AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.123; ÖZAKMAN, Cumhur, Türk Hukukunda Mecra İrtifakları,
İstanbul 1978; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.598 vd.; ESENER / GÜVEN, s.266 vd.; AYİTER, s.128; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.882 vd.; OĞUZMAN
/ SELİÇİ / OKTAY / ÖZDEMİR, s.508 vd.; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.403; SİRMEN, s.437; AYBAY / HATEMİ, s.209-210; ERMAN, s.116; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.540 vd.; AKİPEK, Aynî Haklar, s.199 vd.; WIELAND, C.1, s.230-231; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî
Hukuku, s.716.
23 AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.122; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.122.
24 AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.105; ESENER/ GÜVEN, s.447; OĞUZMAN/ SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.865, s.880; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.708; s.717.
25 Taşınmaz lehine irtifaklar konusunda ayrıntılı bilgi için bkz., AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.47 vd.; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.648 vd.; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.790
vd.; ESENER/ GÜVEN, s.387 vd.; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.700 vd.; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.501 vd.; ERMAN, s.160 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.251 vd.; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.49 vd.; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.690 vd.; SİRMEN, s.517 vd.;
AYİTER, s.158 vd.; SAYMEN / ELBİR, s.443 vd.; DURAL, s.122 vd.; BERKİ, Aynî Haklar,
s.99 vd.; BERTAN, C.2, s.1094 vd.; WIELAND, C.1, s.387 vd.; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.53 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.748 vd.; ANTALYA, Giriş, Temel Kavramlar, s.88-89; ÜNAL, Mehmet, Taşınmaza Bağlı İrtifakın Kurulması, MÜHFHAD., Cevdet YAVUZ’a Armağan, Özel Sayı, C.22, S.3, 2016, s.2839 vd.
26 Kat irtifakının hukukî niteliği için bkz., Bölüm I, §4.
27 Taş ve tuğladan yapılmış yapı anlamına gelmektedir. Bkz.,
http://www.tdk.gov.tr/index.php?option=com_bts&arama=kelime&guid=TDK.GTS.5a16a938d5a 745.68175577 (E. T. 23.11.2017.)
7
müşterek malikleri tarafından kurulan özel mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denilmektedir28. Ayrıca kat mülkiyeti, bağlantılı bulunduğu paylı mülkiyet ilişkisine ve paylı mülkiyet payına bağlı olarak kurulan özel bir mülkiyet türü olarak da ifade edilebilir29. Kat mülkiyetine sahip olan kimselere de kat malikleri denilmektedir (KMK. m.1- m.2). Kat mülkiyeti ifadesinden yola çıkılarak sadece bir binanın katlarında kurulabileceği yargısına varmak hatalı olur30. Zira tanımında da belirtildiği üzere iş bürosu, dükkân, mahzen, depo gibi bir binanın tek başına kullanılmaya elverişli bölümlerinde kurulmasına herhangi bir engel bulunmamaktadır31.
Kat mülkiyetinin tanımından yola çıkılarak, her kat malikinin kendi bağımsız bölümü üzerinde özel bir mülkiyet hakkına sahip olduğu söylenilebilir. Kat mülkiyeti bağımsız bölümler açısından malike tek kişi mülkiyeti imkânını sağlarken, ortak yerler üzerinde ise müşterek (paylı) mülkiyeti devam ettirmiştir (KMK. m.3/1-m.16/1)32. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, anagayrimenkul ile fiziki ve maddi olarak bağlantısını ve ortak mülkiyet ilişkisini sürdürmeye devam ettiği için, kurulacak mülkiyet hakkı kendine özgü özellikler arz eder33.
28 AYBAY / HATEMİ, s.217; AYAN, Mehmet, Eşya Hukuku -II- Mülkiyet, Güncelleştirilmiş 9.
Baskı, Ankara 2016, s.448; GÖKALP, Şerafettin, Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat Yöneticinin El Kitabı, Güncellenmiş 9. Baskı, Ankara 2016, s.19; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.425; SİRMEN, s.448; REİSOĞLU, Sefa, Kat Mülkiyeti, Ankara 1967, s.43; AKİPEK, Jale, Türk Eşya Hukuku , (Aynî Haklar – Mülkiyet), C.2, 2.Baskı, Ankara 1973, s.56-57.
AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.416; ESENER / GÜVEN, s.295; GÜRSOY / EREN/ CANSEL,
s.444-445; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.608-609; AYBAY, Aydın, Kat Mülkiyeti Kanunu Tasarısı Hakkında Düşünceler, ABD., S.2, Nisan 1963, s.185.
29 SUNGURBEY, İsmet, Kat Mülkiyetinin Temel Sorunları, İÜMHAD., C.1, S.2, İstanbul 1968,
s.149.
30 AKİPEK, Jale, Türk Hukuku’nda Kat Mülkiyeti, ABD., C.23, S.3, Ankara 1966, s.476; AKİPEK,
Mülkiyet, s.57; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.416; GÜRSOY / EREN/ CANSEL, s.445;
REİSOĞLU, Kat Mülkiyeti, s.44.
31 AKİPEK, Kat Mülkiyeti, s.476; AKİPEK, Mülkiyet, s.57; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.416; GÜRSOY / EREN/ CANSEL, s.445; REİSOĞLU, Kat Mülkiyeti, s.44.
32 REİSOĞLU, Sefa, Yeni Kanun’a Göre Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı, Ankara 1966, s.24-25; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.445; AKİPEK, Mülkiyet, s.57; AYAN, Mülkiyet, s.394; SİRMEN, s.448-449; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.608-609; AKINTÜRK,
Eşya Hukuku, s.416; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.156-157; AYBAY / HATEMİ, s.217-218, TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.636-637; SUNGURBEY, Kat Mülkiyetinin Temel Sorunları, s.152-153; ARPACI, A. Murat, Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Karşılaştırılması – Kat İrtifaklı Yerlere Kat Mülkiyeti Hükümlerinin Uygulanması, Prof. Dr. Rona Serozan’a Armağan, C.1, İstanbul Eylül 2010, s.227; CONWAY, A. Michael, Accouting Considerations Relating To Developers of Condominium Projects, St. Johns Law Review, Volume 48, İssue 4, 1974, s.912.
33 AYBAY, Aydın; SANAL, Nezihi, Açıklamalı İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu, 1. Baskı, İstanbul
8
Kat mülkiyetine, bağımsız bölüm sahibinin arsa payı ve sahip olduğu ortak yerler üzerindeki müşterek mülkiyet payı da bağlanmıştır (KMK. m.3). Kat mülkiyetinin temelinde paylı mülkiyet kurumu yer almaktadır, bağımsız bölümlere tek kişi malik iken, arsa ve ortak yerlerde paylı mülkiyet devam etmektedir34. Anagayrimenkul üzerinde bir paylı mülkiyet payına sahip olunmadan, bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetine sahip olmak hukuken mümkün değildir. Çünkü anagayrimenkul üzerinde sahip olunan paylı mülkiyet ile bağımsız bölüm üzerinde kat maliki olmak birbirine sıkı şekilde bağlıdır35.
D) KAT İRTİFAKI
Kat irtifakı, halihazırda yapılan veya ileride yapılacak olan kargir nitelikte bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakına konu arsanın malikine ya da ortak maliklerine kat mülkiyeti kurulması hususunda bir talep imkânı getiren, arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır (KMK. m.1/1- m.2/1/c). Bu hakka sahip olanlara ise kat irtifak sahibi denir (KMK. m.2/1/c)36. Dolayısıyla kat irtifakı, paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen düzenlemelere uygun olarak, paylı maliklerin sahip oldukları paylı mülkiyet paylarına, inşaat yapma ve bu inşaatı tamamlama, tamamlandıktan sonra da kat mülkiyetine geçme yükümlülüğü bağlanması olarak tarif edilebilir37. Doktrinde Kat Mülkiyeti Kanunu ile sistemimize dahil edilen kat irtifakı kurumunun henüz yapılmakta ya da yapılacak olan bir yapının bağımsız bölümlerinin inşası tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine konu olmasını sağlama yolunda aynî bir güvence verdiği; ancak böyle bir düzenleme yapılmasaydı da bu güvencenin hak sahiplerinin yapacakları bir sözleşme ve bunun şerh edilmesi ile de sağlanabileceği, kat irtifakı kurumunun pratik bir faydasının olmadığı yönünde
34 ERMAN, s.136; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.417; GÜRSOY / EREN/ CANSEL, s.445; AKİPEK, Mülkiyet, s.57; AYAN, Mülkiyet, s.394; SİRMEN, s.448-449; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.608-609; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.156-157; AYBAY / HATEMİ, s.217-218, TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.636-637.
35 TEKİNAY, S. Sulhi: Kat Mülkiyeti (Eşya Hukuku II/2), İstanbul 1991, s.4.
36 Kanunkoyucunun kat irtifak sahibi yerine kat irtifakı hakkı sahibi sözcüğünü kullanmasının daha
yerinde olduğu hususunda bkz. ARPACI, Abdulkadir, Açıklamalı İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu Devre Mülk Sistemi, Genişletilmiş 2. Baskı, İstanbul 1987, s.25; AYBAY / SANAL, s.30.
9
eleştiriler de söz konusu olmuştur38.
Kat irtifakı arsa payına bağlı olarak kurulmaktadır. Arsa payının irtifak hakkından ayrı olarak devredilebilmesi mümkün olmadığı gibi, yine arsa payı üzerinde kat irtifakı dışarıda tutularak sınırlı aynî hak kurulması da mümkün değildir (KMK. m.5/1/2)39. Bu hak ile kat irtifak sahibi, yapının sözleşmede vaat edilen süre içerisinde bitirilmesini, yapı tamamlandıktan sonra ise kat mülkiyetine geçilmesini talep edebilir ve irtifak hakkını herkese karşı ileri sürebilir (KMK. m.3/3)40. Kat irtifakı müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olduğu için, bu hakka sahip olan her paydaş, diğer paydaşlardan yapının inşa edilmesini ve yapının inşası tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine çevrilmesini talep etme hakkına sahip olmakta ve aynı zamanda kendisi de diğer paydaşlara karşı yapıyı inşa etme ve tamamlama yükümlülüğü altına girmektedir41.
II- KAT İRTİFAKINI AÇIKLAMAYA İLİŞKİN ÖNEMLİ TANIMLAR A) GENEL OLARAK
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda birtakım kavramlara tanımsal olarak yer verilmiştir. Bunlar kat irtifakının kurulmasından sona ermesine kadar sık sık temas edilen kavramlar olarak karşımıza çıkar. O yüzden bu kavramların açıklığa kavuşturulması, kavramsal olarak çerçevesinin çizilmeye çalışılması, bu çalışmanın diğer bölümleri için yol gösterici olur. Bu başlık altında kısaca bu kavramlar açıklanmaya çalışılmıştır.
B) PAYLI MÜLKİYET
Kat irtifakı kurumunun temeli paylı mülkiyet payına dayandığı için söz konusu kavramı açıklamak önem arz etmektedir. Nitekim kanunkoyucu da kat irtifakının arsa payına zorunlu olarak bağlı olan irtifak hakkı olduğunu belirtmiştir (KMK. m.5/2- m.3/3). Kat irtifakı kurumu arazide bölünmezlik olgusuna42 dayandığından dolayı,
38 AYBAY, s.187-188.
39 AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s. 76; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.664; GÖKALP, Kat
Mülkiyeti Kanunu, s.19; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.632; AYBAY /
HATEMİ, s.226; ESENER / GÜVEN, s.303.
40 GÜRSOY / EREN/ CANSEL, s.466; AKİPEK, Mülkiyet, s.62. AYBAY / HATEMİ, s.225. 41 OĞUZMAN, Kemal; SELİÇİ, Özer, Eşya Hukuku, 7. Bası, İstanbul 1997 s.479.
42 Paylı mülkiyette paylı mülkiyet konusu şeye belirli paylarla fakat taksim edilmeksizin sahip
10
fiilen bölünmemiş olan arazideki hak sahiplerinin, paylı malik olarak o araziyi elinde bulundurmalarını gerektirmektedir43. Müşterek (paylı) mülkiyet olmadan kat mülkiyeti ve kat irtifakından bahsedilemez; çünkü arsa ve duvar, çatı, kolon gibi diğer inşaat unsurları olmadan bir yapı oluşturulabilmesi mümkün değildir.44. Yine aynı şekilde kat irtifakına ya da kat mülkiyetine konu bağımsız bir bölüm üzerinde hak sahibi olabilmek için, tek kişi malik tarafından kat irtifakı kurulması bir tarafa bırakılırsa, öncelikle kat irtifakı ya da kat mülkiyetine konu taşınmazda paylı (müşterek) mülkiyet sahibi olmak gerekmektedir (KMK. m.5/1/2)45.
Birden çok kişinin maddi olarak bölünmüş olmayan bir eşyaya belli paylarla malik olmasına paylı (müşterek) mülkiyet denilmektedir (TMK. m.688/1)46. Paylı mülkiyette tek bir mülkiyet vardır, ancak mülkiyet hakkının sağladığı hak ve yetkiler birden fazla malike ait bulunmaktadır. İşte birden çok malik arasında bu mülkiyet durumundan kaynaklanan ilişkiye “paylı mülkiyet birliği” adı verilmektedir47.
Paylı mülkiyet ilişkisinde pay, fiilen taksim edilmemiş, fikrî, soyut bir payı ifade eder; bu pay oran olarak ifade edilse de eşyanın üzerinde yapılan fiili bir taksim yoktur. Taksim eşyanın tamamına yayılmıştır. Pay, paylı maliklerin tasarruf edebileceği miktarı tayin etmektedir ve paylı mülkiyet ilişkisinin paylı maliklere sağladığı yetki
43 ÖZMEN, E. Saba / HAMAMCIOĞLU V. Gülşah, Kat İrtifakı, Yenilenmiş 2. Basıdan Tıpkı Bası,
İstanbul 2017, s.102; EREL, Şafak, Devre Mülk Kanunu Üzerine Bir İnceleme, AÜSBFD., C.43, S.1, 1988, s.170-171.
44 REİSOĞLU, Sefa, Kat Mülkiyeti ve Yeni İsviçre ve Türk Kanun Tasarıları İncelenmesi, Tenkidi
ve Yeni Tasarı Teklifi, Ankara 1963, s.27; REİSOĞLU, Yeni Kanun, s.90.
45 REZAKİ, Sait / GERMEÇ, E. Mahir, Kat Mülkiyeti ve Devre Mülk (Açıklamalar – Kararlar –
İlgili Mevzuat), Ankara 1999, s.70; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.7; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.76; GÜRSOY / EREN/ CANSEL, s.914.
46 EREN, Fikret, Mülkiyet Hukuku, Gözden Geçirilmiş 4. Baskı, Ankara 2016, s.85; AYAN,
Mülkiyet, s.57 vd.; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.303; GÜRSOY / EREN/
CANSEL, s.398; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.389; AYİTER, s.89; AYBAY / HATEMİ, s.123; ESENER/ GÜVEN, s.191; SİRMEN, s.275; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.231; ERMAN, s.69; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.565; AKİPEK, Mülkiyet,
s.21; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.98; BERTAN, C.1, s.367 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.6 vd.; WIELAND, C.1, s.67; DURAL, s.66; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.382 vd.; SAYMEN /
ELBİR, s.237 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.705.
YAR., 1. HD., T., 31.03.2005, E.,2005/2669, K.,2005/3880. “…Türk Medenî Kanununun 688 ve devamı maddelerinde düzenlenen paylı mülkiyet hükümlerine göre paylı mülkiyet üzere olan taşınmazda, paydaşların taşınmazın tamamı bakımından her yerinde hak sahibi olmaları asıldır. Aralarında tüm paydaşları kapsar şekilde anlaşma olmadıkça, bir ya da birden fazla taşınmazın belli ve muayyen bir yeri üzerinde hak sahibi olmalarına yasal olanak yoktur. Böyle bir tespit hükmü açıklanan mülkiyet hükümlerine aykırılık teşkil eder…” (YKD., C.31, S.12, 2005, s.1856-1857). 47 SİRMEN, s.275; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.313; EREN, s.86; ERTAŞ,
11
ve haklarını payları oranında kullanmasına imkân sağlamaktadır48. Paylı mülkiyet ilişkisi, paylı maliklere bazen bölünebilen hak ve yükümlülükler getirirken, bazen de nitelikleri dolayısıyla bölünemeyen hak ve yükümlülükler getirmektedir. İşte pay, paylı maliklerin paylı mülkiyet konusu eşya üzerinde sahip olduğu bölünebilen ve bölünemeyen hak ve yükümlülüklerinin tümünü ifade etmektedir49.
C) ANAGAYRİMENKUL
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anagayrimenkul “kat mülkiyetine konu
olan taşınmazın bütünü” olarak belirtilmiştir (KMK. m.2/a). Kanunkoyucu “anagayrimenkul” kavramı ile kat mülkiyetinin kurulduğu ya da henüz yapılmakta
olan ya da ileride yapılacak olan kat irtifakına konu yapı / yapıların bulunduğu arazi parçasını ifade etmektedir50.
Kanunda yapılan anagayrimenkul tanımı doktrinde çeşitli sebeplerle eleştiri konusu olmuştur. Öncelikle aslında bu tanım yapılırken 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu’nda belirtilen arazi – bütünleyici parça kavramlarından yola çıkılarak bir tanım yapılması gerektiği ifade edilmiştir51. Arazi – bütünleyici parça kavramlarından yola çıkılırsa, kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu olan taşınmaz üzerindeki yapıların birlikteliği anagayrimenkul olarak tanımlanabilir52. Bu tanıma getirilen diğer bir diğer eleştiri ise kanunda yer alan kat mülkiyetine konu olma ifadesidir; kat
48 AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.389; SİRMEN, s.275; ESENER/ GÜVEN, s.192; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.304; EREN, s.86-87; AYBAY / HATEMİ, s.123; ERTAŞ,
Eşya Hukuku, s.231; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.399; AKİPEK, Mülkiyet, s.21; TEKİNAY
/ AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.565-566; AYAN, Mülkiyet, s.58; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.98-99; ERMAN, s.69-70; AYİTER, s.89; DURAL, s.66; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.383; WIELAND, C.1, s.67-68.
49 AKİPEK, Mülkiyet, s.22; EREN, Mülkiyet, s.87; ESENER / GÜVEN, s.193; GÜRSOY / EREN
/ CANSEL, s.399; SİRMEN, s.277; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.98; WIELAND, C.1, s.68; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.383.
YAR., 14. HD., T.,01.05.2007, E.,2007/1243, K.,2007/4792. “…Türk Medenî Kanunun 688 ve devamı maddeleri uyarınca paylı mülkiyetin konusu fiili olarak bölünmemiş eşya ve müşterek mülkiyet ise, aynı hukukî statüde bulunan birden çok kişinin belirli bir eşyaya aynı anda paylı olarak malik oldukları bir topluluk mülkiyeti şeklidir. Paydaşların eşya üzerinde sahip bulundukları hisse maddi olarak (fiilen) bölünmüş olmayan soyut bir hisse niteliğindedir. Başka bir anlatımla, fiziki bölünme değil, fikri bölünmenin söz konusu olduğu, dolayısıyla her paydaşın müşterek eşyanın her parçasında hakkının bulunduğu, ayrıca müşterek eşya ile ilgili bölünebilen yetkiler üzerinde her hissedarın payı oranında bağımsız hakkının bulunduğu, fakat bölünemeyen yetkilerde herkesin hakkının eşyanın tamamını kapsadığı açıktır…” (YKD., C.35, S.11, 2009, s.2103-2104).
50 AYBAY / SANAL, s.22; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.159. 51 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.34.
