A) KAT İRTİFAKININ KURULMASI İÇİN GEREKEN
2- İstemle Beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Belirtilen İstem Ek
KMK. m.14 hükmünde arsa malikinin ya da paydaşlarının istem ile birlikte, proje ve yönetim planını da tapu idaresine sunmaları gerektiği hususu düzenlenmiş
ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.119-120; AYAN, Mülkiyet, s.471; EREN, Mülkiyet, s.185; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.666; SİRMEN, s.456; PULAK, s.161-162; ÖZER, s.12; AYBAY / HATEMİ, s.226; AYBAY / SANAL, s.105; GÖKNAR, s.204; GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu,
s.125.
171 5711 Sayılı Kanun Değişikliği ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu 14. maddesindeki “dilekçeyle başvuruda bulunulması ve tapu idaresi tarafından arsa paylarına ilişkin tutanak tutulması işlemleri” ilişkin hüküm değiştirilerek istem ile kat irtifakının kurulmasına müsaade edilmiştir.
Kanunu’nun eski metini için bkz., ARCAK, Değişik ve Yeni, s.280.
172 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.225; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.280; AYAN,
Mülkiyet, s.471; PULAK, s.162; AYBAY / SANAL, s.90; ARSLAN / KIRMIZI, s.131.
173 ARSLAN / KIRMIZI, s.138. 174 AYBAY / SANAL, s.90.
175 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.141. Bkz., https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/200914-sayili-kat-
irtifaki-ve-kat-mulkiyeti-konulu-genelge (E.T. 31.08.2018).
176 7099 Sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına
102
bulunmaktadır. İstem eki niteliğindeki belgelerde herhangi bir eksik olması halinde, tapu idareleri, kat irtifakının tescilini gerçekleştiremez, böyle bir durumda arsa sahibi veya paydaşlardan bu eksikliğin giderilmesinin talep edilmesi gerekir.177.
Önemle belirtmek gerekir ki, arsa malikinin ya da paylı maliklerin kat irtifakının kurulmasına yönelik taleplerine eklenecek belgelerin daha hızlı ve sorunsuz olarak elde edilebilmesi amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7099 Sayılı Kanun ile değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklikle birlikte KMK. m.12/1/a fıkrasında düzenlenen arsa maliki veya bütün paylı maliklerin imzasını taşıyan ve yetkili kamu kurum veya kuruluşlarınca onaylanan mimari projenin ve yönetim planının elektronik ortamda tapu idaresine gönderileceği düzenlenmiştir.
a) Proje
KMK. m.14 hükmünde, istemle birlikte, KMK. m.12/a’da belirtilen şartlara uygun olarak düzenlenmiş projenin tapu idaresine verilmesi gerektiği hususu düzenlenmiştir. Yapının statik projesi, sıhhî tesisat projesi, ısı tesisatı projesi gibi projeler de bu kapsamda değerlendirilmelidir178. KMK. m.12/a uyarınca bu projede, anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmelidir. Bu proje, proje müellifi mimar tarafından yapılmalı, anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmalı ve yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanmış olmalıdır (KMK. m.12/a)179. Ancak KMK.
177 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti, Hukuku, s.207. 178 PULAK, s.142.
179 Bkz., Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12/a. “Belediyece Tasdikli İnşaat Projesi: Anagayrimenkulun dış cepheleri ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçülerini açıkça gösteren belediyece tasdik edilmiş inşaat planı, yani proje istenecektir.Bu projede aranacak hususlar şunlardır: aa) Proje bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olmalıdır. Bu hususta 07/07/1956 gün 6785 Sayılı İmar Kanunu ile 3458 Sayılı kanun hükümleri saklıdır. Bu kanunlar ve İmar Tüzüğü ve o bölgeye mahsus imar yönetmeliğinde, mimar veya mühendis yerine salahiyetli kılınan sorumlu fen elemanlarının tasdiki yeterli görülmelidir. Tereddüt halinde yetkili kimselerin tespiti, mahalli belediye başkanlığından sorularak tespit edilmelidir. bb) Projede anayapının kargir olduğu belirtilecektir. cc) Proje malik veya hissedarların tamamının imzasını havi olacaktır. İmzalar projenin boş kısmına veya arkasına alınmalı ve imzanın kime ait olduğu üst kısmında adı soyadı yazılarak belirtilmelidir. İmzalar behemahal proje üzerine alınmalıdır. Diğer bir kağıda imza alınmayacaktır. İmzaların ayrıca notere tasdik edilmesine lüzum yoktur. İmzaların hissedarlara ait olmadığı hususunda şüphe varsa, o şahsın resmî senetteki veya 12. Maddenin d bendinden aranan
103
m.10/4 uyarınca, bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması kaydıyla, arsa sahibi ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat, kat karşılığı temlik veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesi yapılmışsa, yüklenici kat irtifakının tesisini ilgili idareden talep edebilmektedir, bu talebin eki niteliğinde olan ve elektronik ortamda tapu idaresine gönderilen onaylı mimari projede arsa malikinin imzası aranmamaktadır.
5711 Sayılı Kanun Değişikliği’nden180 önce Kat Mülkiyeti Kanunu’nda projenin bir mühendis tarafından da çizilebileceğinden bahsediliyordu, kanunkoyucu 5711 Sayılı Kanun Değişikliği ile proje müellifi bir mimardan bahsettiği için, mühendislerin bu projeyi hazırlayabilmesi olanağı kaldırılmıştır181. Eğer proje, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanmamışsa ya da kanuna uygun olarak düzenlenmemişse, tapu memuru bu durumu re ‘sen göz önünde bulundurarak, bu eksikliklerin giderilmesini taraflardan talep etmeli, eksiklikler giderilmeden işlemi tamamlamamalıdır182. Proje, KMK. m.56 uyarınca, ilgili taşınmazın bulunduğu belediye tarafından, eğer o yerde
listedeki imzasiyle karşılaştırılmalı ve başkaca teşvik yoluna gidilmemelidir. Bağımsız bölüm tedavül ettikçe, yeni maliklerin bu planı imza etmelerine ihtiyaç yoktur. dd) Proje binanın bütün taksimatına ait detaylı ölçüleri muhtevi olmalıdır. ee) Proje belediyenin inşaat planlarını tetkike salahiyetli organı tarafından (mesela varsa imar müdürlüğünce) mühür ve imza ile tasdik edilmelidir. İmar planları ile alakalı olmayan bir kısmın tasdiki muteber addedilmemeli ve keyfiyet belediye başkanlığından tevsik edilmedikçe, proje işleme konu edilememelidir. Bölgedeki belediye başkanlığından imar planlarını tasdik edecek yetkili mercii öğrenilmeli ve imza sirküleri istenilmelidir. ff) Bu projeden sadece anagayrimenkul için bir adet istenecek ve anagayrimenkulun dosyasında saklanacaktır. Bir yapı belediye sınırı ve mücavir saha dışında inşa ediliyorsa (mesela köylerde) belediye teşkilatı olmayan bu yerlerde, o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince bu kanunun yüklediği görevler yerine getirilir. (KMK. m.56). Bağımsız Bölüm
Planları: Anagayrimenkulun tamamına ait bu kısmın (b) fıkrasında izah edilen belediyece tasdikli
genel plandan başka, kat mülkiyetine konu olacak her bağımsız bölümün niteliğini, bulunduğu kat veya katları, iç taksimatını ve müştemilatın ölçülerini ve 12. Maddenin (b) bendince yazılı cetvele göre verilen bağımsız bölümleri gösteren, her bağımsız bölüm için ayrı ayrı belediyece tasdikli planlar istenecektir. Bu planlar ait olduğu bağımsız bölümün dosyasında muhafaza edilecektir. Belediye, bağımsız bölümün arsa payı, sıra numarası ve niteliği ile ilgi olmadığı mülahazasıyla tasdikten imtina ederse, listeden tespit ile yetinecektir. Bu planların bağımsız bölüm malikleri tarafından yani sadece o daire veya dükkana sahip olanlar tarafından imza edilmesi yeterlidir. Bir bağımsız bölüme bağlı eklentilerin dahi, aynı şekilde detaylı ve belediyece tasdikli planı alınacak ve o bağımsız bölümün dosyasında saklanacaktır. Bağımsız bölüm planlarının belediyece tasdik edilmesi bilhassa sağlanacaktır. Bağımsız bölüm planları ile anagayrimenkulun planı arasında aykırılık tespit edildiğinde, aykırılık giderilmedikçe, kat mülkiyeti kurulmamalıdır.’’ Bkz., Mülga 1392 Sayılı Genelge Eki- Kat Mülkiyeti Kanunu Hakkında İzahname-
https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/1392.pdf (E.T. 31.08.2018).
180 5711 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun 28.11.2007 tarihli ve
26714 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
181 DÖRTGÖZ, s.75; AYBAY / SANAL, s.93; PULAK, s.146. 182 AYBAY / SANAL, s.93-94; REZAKİ / GERMEÇ, s.205.
104
belediye teşkilatı yoksa o yerin bağlı olduğu il veya ilçe merkez belediyelerince onaylanır183.
Kat irtifakı açısından böyle bir projeye yer verilmesi, yapıyı tamamlama borcunun kapsamının belirlenmesi, kat irtifakı sahiplerinin katlanma yükümlülüğünün düzenlenmesi, kat irtifakı sahiplerinin ortak yer ve tesislerinin yapımı ve işletmesi hususunda katılması gereken giderlerin belirlenmesi, uyuşmazlık konusu olan yerlerin hukukî niteliğinin tespiti açısından önemlidir184. Yine bu projede bağımsız bölümler ve varsa eklentiler de belirtileceğinden, proje kat irtifakı sahipleri arasında çıkan uyuşmazlıkların çözümünde etkili olarak kullanılabilir185. Kat irtifakının kuruluşu sırasında kanuna uygun olarak düzenlenen bu projenin daha sonradan değiştirilmesi bütün kat irtifakı sahiplerinin bu hususta oybirliği ile karar vermelerine bağlıdır186.
5912 Sayılı Kanun Değişikliği187 ile birlikte “her bağımsız bölümün arsa payını,
kat, daire, iş bürosu gibi nev’ini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste” getirilmesine ilişkin hüküm kaldırılmıştır.
b) Yönetim Planı
Kat irtifakının kurulmasına ilişkin düzenlemeler getiren KMK. m.14 hükmünde istem eki niteliğinde bir belge olarak yönetim planına da yer verilmiştir. Kanunkoyucunun, kat irtifakının kuruluşu esnasında, sunulması gereken belgelerden biri olarak düzenlediği yönetim planı, 2814 Sayılı Kanun Değişikliği ile getirilmiş ve 5912 Sayılı Kanun Değişikliği ile de bu durum devam ettirilmiştir. Kanunkoyucu, kat irtifakının ileride kat mülkiyetine çevrilmesi durumunu göz önünde bulundurarak, yönetim planına sunulması gereken belgeler arasında yer vermiştir188. Yönetim planı,
183 GÖKNAR, s.63; AYBAY / SANAL, s.94; ESENER / GÜVEN, s.300.
184 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.142; KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.103; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, s.94.
185 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.209.
186 YAR., 14. HD., T.,16.12.1986, E.,1986/3944, K.,1986/8112. “…Başlangıçta, belediyece tasdik edilip, tapu dosyasına giren projeye göre, kat irtifakı kurulmuş ve bundan sonra iktisaplar olmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, artık proje tadilinin tüm kat maliklerinin (kat irtifakı sahiplerinin), ittifakı ile yapılması gerekir…” (Yargıtay Kararları Dergisi, C.13, S.7, Temmuz 1987, s.1052-
1054).
187 5912 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun 07.07.2009 tarihli ve
27281 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanmıştır.
105
kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurumunun nasıl yönetileceğini gösteren bir yönetmelik gibidir, yönetmelik ifadesine yer verilmemesinin sebebi, kamu hukuku açısından düzenlenen yönetmelik ile karıştırılmasını önlemektir189.
Uygulama açısından yönetim planında çoğunlukla kat mülkiyetine geçilen evreye ilişkin hükümlere yer verilmektedir190. Ancak yönetim planına ara bir kurum olan kat irtifakına ilişkin hükümler koyabilmek de mümkündür191.
Yönetim planı KMK. m.28’de açıklığa kavuşturmuş bulunmaktadır. İlgili madde uyarınca yönetim planı, bütün kat maliklerini / irtifak hakkı sahiplerini bağlayıcı nitelikte bir sözleşme olup192, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve deneticilerin alacakları ücretleri ve yönetimle ilgili diğer meseleleri düzenleyen bir belgedir193. Kanunkoyucu yönetim planında bulunabilecek birtakım durumlardan bahsederek, en son yönetim ile ilgili diğer meseleler ifadesine yer vermiş, bu planda yer alabilecek diğer hususları tarafların ihtiyaç ve iradeleriyle belirleyebileceğine işaret etmiştir194. Yönetim planı, bütün kat irtifakı sahipleri tarafından imzalanmış olmalı ve anagayrimenkul üzerinde bulunan yapı sayısına uygun olarak
189 AYBAY / SANAL, s.194.
190 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.143-144; GÖKÇE, Abbas, s.624
191 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.143-144; GÖKÇE, Abbas, s.624. Yönetim planına ilişkin bir
örnek için bkz., KISACIK, Şeref, Yeni Kat Mülkiyeti Yasasına Göre Site Yönetim Planı Örneği, İBD., C.82, S.2, 2008, s.1151-1177.
192 Yönetim planın hukukî niteliğinin sözleşme değil eşyaya bağlı bir borç veya statü olduğunu savunan
görüşler için Bkz., Bkz., BOZKURT, Cemile, Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi), İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2010, s.19 vd., Yönetim planın teknik anlamda sözleşme kabul edilemeyeceğine ilişkin bkz., ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Açıklaması, Temel Yayınları, 6. Bası, 2002 s.129; NOMER, Haluk, Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının Hukukî Niteliği, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, İstanbul 2013, s.828 vd.; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.576.
193 Bkz., Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28/1. Yönetim Planının içeriği ile ilgili detaylı bilgi için bkz., ARCAK, Değişik ve Yeni, s.648-649-650-651; ARCAK, Kanın, s.783-784-785-786; GERMEÇ,
Kat Mülkiyeti Hukuku, s.651-652-653-654-655; AYYILDIZ, Güneş, Kat Mülkiyetinde Yönetim Düzeni ve Uygulama, İBD., C.80, S.2, 2006, s.677 vd.; ARSLAN, Zeynep, Yönetim Planının Değiştirilmesi ve Muarazanın Men’i, KÜHFD., C.7, S.13, Ocak 2016, s.166 vd., BOZKURT, s.7 vd.; ÇELİKER, Gönül, Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi), İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2010, s.41 vd.; ÖZTRAK, İlhan, Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı, AÜSBFD., C.22, S.3, Ankara 1967, s.113 vd., KARAHASAN, M. Reşit, Kat Mülkiyeti Kanununda Düzenlenen Yönetim Planının Niteliği ve İşlevi, İBD., C.1, s.80, İstanbul 2016, s.27 vd.; ŞAZ, Hasan Said, Kat Mülkiyeti Kanununda Yönetim Meselesi ve Yöneticinin Husumet Ehliyeti, THD., C.12, S.126, Şubat 2017, s.114.
194 ARCAK, Değişik ve Yeni, s.648; ARCAK, Kanun, s.786; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku,
106
hazırlanmalıdır195. İmzaların geçerliliği açısından kanunkoyucu noterden tasdik edilmesi hususunu aramamıştır, dolayısıyla imzaların geçerliliği tapu memuru tarafından değerlendirilmelidir196. Yönetim planının bütün kat irtifakı sahiplerince imzalanması gerektiğine ilişkin yargıya, “arsanın maliki veya bütün paydaşlarınca
imzalanmış” yönetim planının verilmesi gerektiğine ilişkin düzenleme getiren KMK.
m.12/a-m.15 hükümlerinden hareketle ulaşılmaktadır197. Yönetim planının arsa maliki veya bütün paydaşlarca imzalanması hali yönetim planının düzenlendiği tarih dikkate alınarak belirlenir. İlgili bağımsız bölümü sonradan satın alanlar yönetim planında imzasının bulunmadığından bahisle geçersiz olduğunu ileri süremezler, çünkü KMK. m. 28/4 hükmünde yönetim planı ve bunda yapılan değişikliklerin kat malikleri / kat irtifakı sahipleri ile onların cüzi ve küllî haleflerini de bağlayacağı ifade edilmiştir198. Eğer paydaşlardan biri ya da birkaçı yönetim planını haklı bir sebep olmadan imzalamaktan kaçınırsa, doktrinde bir görüş uyarınca, diğer paydaşlar Sulh Hukuk Mahkemesi’nden, yönetim planının imzalanmış sayılmasına ilişkin bir karar alabilirler199. Diğer görüş ise, kanunun ifadesiyle yönetim planının bir sözleşme olduğunu, dolayısıyla tarafların özgür iradeleriyle imzalanması gerektiğini ifade etmektedir200. Bu yönde bir iradesi bulunmayan paydaş aleyhine, mahkemeden imza
195 ARCAK, Değişik ve Yeni, s.258; ARCAK, Kanun, s.295; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku,
s.209; GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.138; ESENER / GÜVEN, s.301; BOZKURT, s.49.
196 AYBAY / SANAL, s.94; GÖKNAR, s.73; DÖRTGÖZ, s.81.
197 ARCAK, Değişik ve Yeni, s.652; ARCAK, Kanun, s.787; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku,
s.656. “g) Yönetim Planı: Anagayrimenkulun yönetimini düzenleyen ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
28.maddesine göre tanzim edilmiş ve kat mülkiyetini kuran bütün maliklerin imzaladığı bir yönetim planı istenecektir.” (Bkz., Mülga 1392 Sayılı Genelge Eki- Kat Mülkiyeti Kanunu Hakkında İzahname - https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/1392.pdf - E.T. 01.09.2018). 198 ARCAK, Değişik ve Yeni, s.652; ARCAK, Kanun, s.787-788; ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu
(1987), s.108; ÖZTRAK, Yönetim Planı, s.114.
YAR., 18. HD., T., 06.03.2003, E., 2003/89, K.,2003/11580. “…Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve deneticinin alacakları ücreti ve yönetime dair diğer hususları düzenleyen ve bütün kat malikleri ile onların cüzi ve küllî haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlayan bir sözleşme hükmünde olup yasanın emredici kurallarına açıkça aykırılık bulunmadıkça ve mahkemece iptali ya da kat malikleri kurulunca değiştirilip kaldırılması söz konusu olmadıkça kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde öncelikle uygulanması esastır…” (Kazancı İçtihat
Bilgi Bankası – 01.09.2018).
199 ARCAK, Değişik ve Yeni, s.653-654; ARCAK, Kanun, s.788-789; GÖKALP, Kat Mülkiyeti
Kanunu, s.138; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.795; ŞAKAR, s.99; ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu (1987), s.106-107; ERDOĞAN, Kat Mülkiyeti ve Bundan Doğan Dâvalar, s.74;
ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s.48; ODYAKMAZ, Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları,
s.172.; ÖZER, s.48; AYYILDIZ, s.678.
107
etmiş sayılmaya ilişkin bir kararın alınması hususunda kanun tarafından özel bir yetki tanınmadığı da göz önünde bulundurularak, böyle bir imkânın söz konusu olamayacağı ifade edilmektedir201. Yargıtay da mahkemeden imzalanmış sayılmaya ilişkin bir kararın alınamayacağı görüşündedir202. Yönetim planının bir sözleşme niteliği taşıması ve sözleşmelerin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun özgür iradelerinin uyuşması ile meydana gelmesi sebebiyle, yönetim planını imzalamayan paydaşın yerine mahkemeden imzalanmış sayılmasına ilişkin bir karar vermesini beklemek isabetli gözükmemektedir.
Önemle belirtmek gerekir ki; Kat Mülkiyeti Kanunu’na 7099 Sayılı Kanun ile eklenen m.10/4 uyarınca bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması kaydıyla, arsa sahibi ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat, kat karşılığı temlik veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesi yapılmışsa, yüklenici kat irtifakının tesisini ilgili idareden talep edebilmekte, bu talebin eki niteliğinde olan ve elektronik ortamda tapu idaresine gönderilen yönetim planında arsa malikinin imzası aranmamaktadır.
Yönetim planı bütün kat irtifakı sahiplerini bağlayıcı nitelikte ve onların iradesiyle ortaya konulan bir sözleşme olduğu için203, hâkim taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde, emredici hukuk kurallarına aykırı olmaması şartı ile yönetim planına da başvurur204. Yönetim planında, anagayrimenkulün kullanma ve
201 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.656-657; REZAKİ / GERMEÇ, s.230-231; YALÇIN, s.395. 202 YAR., 18. HD., T.,05.03.1993, E.,1993/140, K.,1993/2851. “…Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28.maddesinde açıklanmış olduğu üzere, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şekli ile diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu niteliğine göre yönetim planını, tüm bağımsız bölüm sahiplerinin serbest iradeleri ile imzalanması zorunluluğu vardır. Mahkeme Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi hükmüne dayanarak, yönetim planını imzalamak istemeyen kat maliklerinin yerine kaim olarak imzalanmış sayılmasına karar veremez. Bu hususun tek istisnası Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin son fıkrasında yer alan ortak binada kat mülkiyetine geçiş sureti ile ortaklığın giderilmesi için açılan dâvada söz konusudur…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 09.01.2018); Aynı yönde bkz., YAR., 18. HD., T., 16.09.2003, E., 2003/6372, K., 2003/6482. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası –
E.T. 09.01.2018); YAR., 18. HD., T., 30.04.1998, E., 1998/2574, K., 1998/4626. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 09.01.2018).
203 YAR., 18. HD., T., 22.01.1993, E., 1992/13835, K., 1993/328. “…KMK. hükümlerine göre, kat mülkiyetine geçişte düzenlenen ve tüm kat maliklerince imzalanması gereken belgeler taraflar arasında bir sözleşme niteliğinde olup bu sözleşmenin feshini ve tadilini gerektirir zorunlu yasal nedenler olmadıkça değiştirilemez…” (Yargıtay Kararları Dergisi, Nisan 1993, s.576).
204 KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.85; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.647; ARCAK, Kanun, s.789-
790; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.209; PULAK, s.468-469; AYBAY / SANAL, s.195;
ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.455; ARSLAN / KIRMIZI, s.464-465; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.795; REZAKİ / GERMEÇ, s.671; ŞAKAR, s.99; YALÇIN,
108
yönetim tarzını belirleyen hükümlere yer verilebilir ancak bunların kanundaki emredici hükümlere aykırı ya da bunları ortadan kaldıran nitelikte olmaması gerekir205. Örneğin yönetim planında taraflardan biri lehine aynî hak tesis edilmesi mümkün değildir206.
Yönetim planı, kat mülkiyeti ve kat irtifakı açısından önem arz eden bir belge olduğundan dolayı, tapuda diğer dayanak belgeler arasında bulunmaktadır. Bir bağımsız bölümü devir alan kişi, tapuda yönetim planını inceleyip, hangi hak ve yükümlülüklere sahip olduğunu öngörebildiğinden dolayı, bu belge cüzî ve küllî halefleri bağlar207. Kanunkoyucunun böyle bir bağlılıktan bahsetmesinden hareketle burada eşyaya bağlı bir borçtan söz edilebilir208. Cüz’i halefler, bağımsız bölümü sonradan satın alan kişiler, intifa veya oturma hakkına sahip olan kişiler olabilir209. Bağlayıcılığın, söz konusu olabilmesi için planda düzenlenen hususlar; yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, yönetici ve deneticilerin alacakları ücret ve yönetim ile alakalı diğer meselelere ilişkin olmalıdır; bunların dışında bir hususa yönetim planında yer verilirse, bu cüzî ve küllî halefleri bağlamaz210. Örneğin tapuda mesken olarak
Doğan Dâvalar, s.137; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s.46; ÖZER, s.61; KARAHASAN, Yönetim Planı, s.27-28.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28/2: “Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar, bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.”
205 KÜRŞAT, Zekeriya, Kat Mülkiyetine İlişkin Yönetim Planında Aynî Hak Tesisi Yasağı ve
Uygulaması, Prof. Dr. Hüseyin Hatemi’ye Armağan, C.2, İstanbul 2009, s.1181.
206 KÜRŞAT, Yönetim Planında Aynî Hak Tesisi Yasağı, s.1182 vd. Bu yönde Yargıtay kararları için
bkz., YAR., 18. HD., T., 14.06.1999, E., 1999/6211, K., 1999/7670. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 11.10.2018); YAR., 18. HD., T., 24.03.1992, E., 1992/886, K., 1992/1826. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 11.10.2018).
207 ARCAK, Değişik ve Yeni, s.659; KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.486; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti
Hukuku, s.659-600; GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.137; PULAK, s.469-470; AYBAY /
SANAL, s.197; GÖKNAR, s.204; ARSLAN / KIRMIZI, s.465; REZAKİ / GERMEÇ, s.673-
674; ŞAKAR, s.99; YALÇIN, s.399-400; ERDOĞAN, Kat Mülkiyeti ve Bundan Doğan Dâvalar, s.138; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s.46; ODYAKMAZ, Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları, s.170; ÖZER, s.61.
208 AYBAY / SANAL, s.196; ÇELİKER, s.42.
209 AYBAY / SANAL, s.197; ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu (1987), s.108.
210 PULAK, s.468; GERMEÇ / REZAKİ, s.674; YALÇIN, s.396; AYYILDIZ, s.678; GERMEÇ,
Kat Mülkiyeti Hukuku, s.660. “…Yönetim planında sadece yapının ve bağımsız bölümlerin kullanış
tarzlarına ait hususlara yer verilir. Kullanım dışında, (kat ilavesi hakkı, çeşitli aynî haklar tesisi,