KAYNAKLANAN GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Henüz inşanın tamamlanmadığı kat irtifakı kurulu yapıda, ortak yerlerin işletilmesinden dolayı nasıl bir gider doğabileceği hususu başta zihinleri karıştırabilir. Ancak kanunkoyucu KMK. m.17/son hükmünde kat irtifakının kurulu olduğu anagayrimenkullerde, yapının fiilen tamamlandığı ve bağımsız bölümlerin en az üçte
123 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.309; PULAK, s.806; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.1251; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.1253; ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.672; ARSLAN / KIRMIZI, s.838; ARCAK, Kanun, s.1320; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.1089; REZAKİ / GERMEÇ, s.1135.
124 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.309-310; PULAK, s.806; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku,
s.1251-1252; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.1254; ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.673;
ARSLAN / KIRMIZI, s.838; ARCAK, Kanun, s.1319; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.1090; REZAKİ / GERMEÇ, s.1135.
125 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.310-311. 126 GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.631.
164
ikisinin fiilen kullanılmaya başlandığı durumlarda127, anagayrimenkulün yönetimi hususunda kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağını ifade etmiştir128. Bu hükmün uygulanabilmesi için, ilgili anagayrimenkulde kat irtifakı kurulu olup olmadığı tapu kayıtlarıyla, yapının fiilen tamamlandığı ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin kullanılmaya başlandığı mahallinde keşif ya da bilirkişi raporuyla ispatlanabilir129. Nitekim KMK. m.20/1/b hükmünde “…bütün ortak yerlerin bakım, koruma,
güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine…” kat mülkiyeti sahiplerinin arsa payları oranında
katılmakla yükümlü olduğu ifade edilmiştir. Dolayısıyla yapının fiilen tamamlandığı ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin kullanılmaya başlandığı klasik kat irtifakı kurulu anagayrimenkullerde kat mülkiyetinin yönetime ilişkin hükümleri uygulanacağından, henüz bağımsız bölümünü kullanamayan (yapı kullanma izin belgesi alamayan) kat irtifakı sahiplerinin de ortak yer ve tesislerin işletilmesinden kaynaklanan giderlere katılma yükümlülüğü doğmaktadır130. Ancak doktrinde henüz
127 YAR., 18. HD., T., 30.03.2016, E. ,2016/574, K., 2016/5343. “…634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 17/3. maddesinde, kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmiş olup, anataşınmazda kat irtifakının kurulu olmasının Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması için tek başına yeterli olmadığı ve dâvaya konu dönemlere dair anataşınmazın fiilen 2/3 ünün kullanılmaya başlamadığının anlaşılmasına göre, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Buna göre görev hususu da genel hükümler uyarınca tayin edilmelidir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 07.09.2018).
128 YAR., 18. HD., T., 14.11.2002, E., 2002/10096, K., 2002/11209. “…Dâva, kat irtifaklı anataşınmazda ortak gider alacağı ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosya içindeki belge ve bilgilere göre anataşınmaz üzerindeki yapıların henüz tamamlanmadığı, bu bağlamda yapılan tespitler sonucu bilirkişilerden alınan raporlar içeriğinden yapıların yaklaşık %90’nın tamamlanıp tümünün yapımının bitirilemediği, bağımsız bölümlerde eksiler bulunduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 17. maddesinin 3. fıkrası hükmüne göre kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanabilmesi için yapıların fiilen tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerinin 2/3’nün kullanılmaya başlanmış bulunması gerekir. Yukarıda değinildiği gibi ortak gidere konu edilen taşınmaz üzerindeki yapıların fiilen tamamlanmadığı gözetilerek dâvaya genel hükümler çerçevesinde bakılıp, esas hakkında hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile görevsizlik kararı verilmesi doğru olmamıştır…” (Kazancı
İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 07.09.2018); Aynı yönde bkz., YAR., 18. HD., T., 14.04.1998, E.,
1998/1811, K., 1998/3742. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 07.09.2018).
129 PULAK, s.186; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.259; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî
Haklar, s.210.
130 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.314; KURT, Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü, s.301. YAR., 18. HD., T., 20.03.2001, E., 2001/2212, K., 2001/2577. “…Yasanın bu hükmü çerçevesinde yapının genelde tamamlandığının ve 2/3'ünün fiilen kullanıldığının saptanması, binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak gider ve avans borcundan sorumlu tutulmaları için yeterlidir. Bu durumdaki anayapının bağımsız bölümlerinin bazısında eksikliklerin bulunması ve bu yerlerin kullanılmamakta olması halinde dahi malikler, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde
165
bağımsız bölümünü fiilen kullanamayan kat irtifakı sahiplerinin bu borçlara katılma yükümlülüğünün sınırlandırılması gerektiği, bu kat irtifakı sahiplerinin bazı giderlerden muaf tutulmasının hakkaniyete daha uygun bir çözüm yolu olduğu savunulmuştur131. Burada şöyle bir çözüm yolu önerilmektedir; eğer üçte iki tamamlanan ve fiilen kullanılan bağımsız bölümün karşısında, henüz hiç yapımına başlanmayan veya henüz bitirilemeyen bağımsız bölümler söz konusu ise, bağımsız bölümünün yapımına başlanmayan ya da henüz bitirilemeyen kat irtifakı sahibinin ortak yer ve tesislerin işletilmesinden kaynaklanan giderlerden muaf tutulması gerekir132. Bağımsız bölüm üzerinde kat irtifakı sahibi tarafından yapı kullanma izin belgesi almak için şartlar uygun olduğu halde, bu iznin alınmaması sebebiyle oturulamıyorsa, bu kat irtifakı sahiplerinin de ortak giderlerden sorumlu olması gerekir133. Yargıtay da makul bir süre içinde bu şekilde yapı kullanma izni almayan kat irtifakı sahibinin bu giderlere katılmakla yükümlü olduğu yönünde karar vermiştir134. Yine vermiş olduğu bir başka kararda fenni olarak yapı kullanma izin belgesi alınması mümkün olan bir yapıda, bu iznin alınmamasının, kat irtifakı sahibini ortak giderlere katılma borcundan kurtarmayacağını ifade etmiştir135.
ve kat malikleri kurulu kararları uyarınca kendisine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmekten kaçınamaz. Anayapının ortak yerlerinde ve bağımsız bölümlerindeki bazı eksiklikler nedeniyle oturma izin belgesinin bulunmaması da bu sorumluluğu bertaraf etmez. İskân belgesinin yokluğu bu taşınmazda kat mülkiyetine geçişe engel ise de yukarıdaki fiili durumun mevcudiyeti Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetime mâni değildir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası –
E.T. 10.10.2018). Aynı yönde bkz., YAR., 18. HD., T., 19.02.2013, E., 2013/1312, K., 2013/2126. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 10.10.2018); YAR., 18. HD., T., 12.05.2015, E., 2014/19793,
K., 2015/8057. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 10.10.2018).
131 ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu (1987), s.70; AYBAY / SANAL, s.118; YALÇIN, s.228-229. 132 ARCAK, Kanun, s.369; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.327.
133 ARCAK, Kanun, s.370; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.328.
134 YAR., 5. HD., T., 01.06.1984, E., 1984/5260, K., 1984/5319. “…Mahkemece uyulan bozma kararı gereğince bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve alınan raporda, dâvalının iki bağımsız bölümlerindeki eksikliklerin tamamlanabilmesi ve oturma izninin alınabilmesi için altı aylık bir sürenin makul sayılacağı belirtilmiştir. Bu durumda dâvalının tapu ile satın aldığı günden başlanılarak geçecek 6 aylık makul süresinin dolmasından sonraki dönemlerde payına düşen genel gideri ödemekle yükümlü olduğu göz önünde tutularak…” (ARCAK, Kanun, s.377); Aynı yönde bkz., YAR., 18.HD., T., 28.01.2002, E., 2001/11797, K., 2002/645. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T.
10.10.2018).
135 YAR., 5. HD., T., 06.02.1984, E., 1984/921, K.,1984/944. “…Dâvalıya ait bağımsız bölümler, fenni bakımdan oturulabilir durumda olduğuna göre, bunlar için oturma izin belgesi alınmamış olması, dâvalıya ait bir kusur olup, bu belgeyi almaması, onu genel giderlere katılma yükümlülüğünden kurtarmaz…” (ARCAK, Kanun, s.376); Aynı yönde bkz., YAR., 18. HD., T.,06.03.2014, E.,2014/2542, K., 2014/3965. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 07.09.2018); YAR., 18. HD., T., 09.12.2010, E., 2010/11429, K., 2010/15290. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 10.10.2018).
166
Önemle belirtmek gerekir ki kat irtifakı sahipleri ortak giderlere katılma borcunun kapsamını, resmî senet (sözleşme), yönetim planı ve kat irtifakı sahipleri kurulunun alacağı bir karar ile de belirleyebilir136.
Yine kanunkoyucu KMK. m.66’ da toplu yapılar açısından, yapılar tamamlandıkça, bu yapılara ilişkin kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilebileceğini, bütün yapıların tamamlanmasının beklenmesine gerek olmadığını ifade etmiştir. Dolayısıyla bu şekilde toplu yapılarda tamamlanan yapıda kat mülkiyetine geçilmişse, kat maliklerinin KMK. m.20/1/b uyarınca ortak yer ve tesislerin işletilmesi giderlerine katılacakları muhakkaktır. Ancak toplu yapılarda, bir kısım yapıların tamamlandığı ve bütün yapıların ortaklaşa kullanma ve faydalanması için inşa edilen ortak yerlerinin işletilmesinden kaynaklanan giderler ortaya çıktığı zaman, henüz sahibi bulunduğu bağımsız bölümün bulunduğu blok / yapının inşası tamamlanamamış, kat irtifakı sahiplerinin bu giderlere hangi oranda ve şartlarda katılması gerektiği tartışma konusu olmuştur. Bu konuya ilişkin olarak 5711 Sayılı Kanun Değişikliği ile kaldırılan ek madde 3 hüküm getirmekteydi. Mülga ek madde 3’de “Yapılardan bir kısmının
tamamlanmamış olması halinde kat irtifakı sahipleri de kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak yer ve tesislere ilişkin giderlere katılırlar.” düzenlemesine yer
verilmişti137. Bu maddenin 5711 Sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılarak, toplu yapılara ilişkin hükümler arasında bu konunun düzenlememiş olması eleştiri konusu olmuştur138. Doktrinde mülga ek madde 3’ten hareketle bu borcun kapsamı belirlenmeye çalışılmaktadır. Doktrinde, ortak yer ve tesislere ilişkin gider onun korunması, bakımı veya amortismanından kaynaklanıyorsa, henüz yapısı tamamlanmayan kat irtifakı sahiplerinin de bu giderlerden sorumlu tutulması gerektiği
136 KURT, Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü, s.304-311.
YAR., 18. HD., T., 15.10.2012, E., 2012/9381, K., 2012/11154. “…Kat maliklerinden her birinin aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça ortak giderlere ne oranda katılacakları düzenlenmiş olup, buna göre kat maliklerinin ortak giderleri kat malikleri kurulu toplantısında belirleyebilecekleri gibi yönetim planıyla da giderlerin paylaşım şekli belirlenebilir, aksi halde KMK.’ nun 20. maddesi hükümleri uygulanır…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T.23.07.2018);
Aynı yönde bkz., YAR., 18. HD., T., 19.02.2013, E., 2013/1312, K., 2013/2126. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası – E.T. 10.10.2018).
137 YAR., 18. HD., T.,03.11.1992, E.,1992/8962, K.,1992/11122. “…Bir arsa üzerinde, birden çok olan yapılardan bir kısmı tamamlanmamış (ve bu suretle kat mülkiyetine geçilmemiş) ise, kat irtifakı sahipleri de (tıpkı kat mülkiyetine geçmiş olanlar gibi), kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar…” (ŞAKAR, s.161).
167
ifade edilmiştir139. Örneğin herkesin kullanımına açık ve tamamlanmış ortak yer niteliğindeki asansörün garanti süresinin yenilenmesi, içme suyu arıtma tesisinin motorunun bakımı gibi yenileme ve onarıma ilişkin giderlerinden kendi bloğu tamamlanmamış kat irtifakı sahiplerinin de sorumlu olacağı ifade edilmiştir140. Ancak ortak yerlerin işletilmesinden kaynaklanan giderler, yapısı tamamlanan kat irtifakı sahiplerinin kullanmasından ileri gelmekteyse, sadece yapısı tamamlanan kat irtifakı sahiplerinin bu giderlere katılmakla yükümlü olacağı ifade edilmiştir141. Örneğin yapımı tamamlanan yüzme havuzuna ilişkin kullanımdan kaynaklanan aydınlatma ve klima, ısıtma gibi işletme giderlerinden ise kendi bloğu tamamlanmamış kat irtifakı sahiplerinin sorumlu olmayacağı ifade edilmiştir142.