B) KAT MÜLKİYETİ KANUNU UYARINCA PAYDAŞLIKTAN
IV- KAT İRTİFAKININ MAHKEME KARARIYLA KURULUP
KURULAMAYACAĞI HUSUSU
A) KAT İRTİFAKI SATIŞ VAADİNİN YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE TESCİLE ZORLAMA DÂVASI AÇILIP AÇILAMAYACAĞI HUSUSU
Kat irtifakı satış vaadi, henüz kat irtifakının kurulmadığı bir taşınmazda, inşaatı yapan kişiler ile alıcılar arasında, tapuda mevcut pay üzerinden, ileride yapılacak ya da yapılmakta olan bağımsız bölümlerin satışına ilişkin yapılan sözleşmedir326. Kat irtifakı satış vaadinin düzenlenebileceğine ve şekline ilişkin KMK.’da herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak doktrinde çoğunlukla bu sözleşmelerin düzenlenmesinin mümkün olduğu ve noterler tarafından düzenlenebileceği kabul edilmektedir327. Nitekim Yargıtay vermiş olduğu İçtihadı Birleştirme Kararında, kat irtifakı veya kat mülkiyeti satış vaadine ilişkin bir sözleşme yapmanın mümkün olduğuna328 ve noterler tarafından düzenlenen kat irtifakı veya kat mülkiyeti satış
325 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.188; ÖZMEN, Kat İrtifakına Geçiş Kararına Uymama, s.71; ÖZKAN, s.19; PULAK, s.879.
326 KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.204; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.138-139; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.44-45; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.619-620. 327 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.138-139; KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.204;
TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.44-45; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.619-620; ARCAK / ERDOĞAN, s.208; ARCAK, Kanun, s.306; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.440-441; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, C.3, s.187.
328 YAR., İBK., T.,24.04.1978, E.,1978/3, K.,1978/4. “…İçtihat aykırılığı kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmadan önce yapılan bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaadi sözleşmeleri hakkındadır. Burada öncelikle açığa kavuşturulması gereken yön; kat mülkiyeti kütüğüne henüz tescil edilmeyen ve böylelikle ayrı bir taşınmaz mal niteliği kazanmayan bir bağımsız bölümün ya da bir bağımsız bölüme ilişkin henüz kurulmamış, kat irtifakının satış vaatlerinin geçerli ve mümkün olup olmadığına ilişkindir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ne yolla devir ve temlik edeceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, bağımsız bölümler üzerinde kurulacak kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının satış vaatlerinin (kurulmadan sonraki devir ve temlik işlemlerinde olduğu gibi), genel hükümlere göre karara bağlanması gerekir. Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana gelmediği bir evrede, bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına Eşya Hukuku ve Borçlar Kanunu yönünden engel bir hüküm bulunmamaktadır…Konumuzdaki bağımsız bölüm satış vaadi, yasalara aykırı olmadığı gibi objektif anlamda imkânsız da değildir. Satış konusunun ifa zamanında var olması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir. Satış vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan, sözleşme geçersiz değildir. Çünkü satış vaat eden yüklenicinin inşaatı bitirmesi, taşınmaza tek başına malik ise kendisinin kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölüm satım sözleşmesi yapması ve taşınmazı tapuda temlik etmesi, taşınmazda
133
vaatlerinin geçerli olduğuna karar vermiştir329. 1512 Sayılı Noterlik Kanunu’nun330 60/3 maddesi uyarınca “taşınmaz satış vaatleri düzenlemek” noterlerin görevleri arasında sayılmıştır.
Kat irtifakı kurma vaadine bağlı satış sözleşmesi yapılması halinde, eğer bu vaat gerçekleşmezse, alıcının TMK. m.716 uyarınca tescile zorlama dâvası açıp açamayacağı hususu ise doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre, kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinde arsanın maliki veya yüklenici üçüncü kişi ile alıcı arasında kat irtifakı kurma vaadini içeren bir satım sözleşmesi yapılmaktadır, bu sözleşme borçlandırıcı bir işlem olarak karşımıza çıkmaktadır; dolayısıyla böyle bir vaat satıcı tarafından yerine getirilmezse, alıcı mahkemeye başvurarak aynen ifa talebinin içeren bir dâva da açabilir331. Diğer görüş uyarınca ise, kat irtifakı kurma vaatlerinin yerine getirilmemesi durumunda, alıcı tarafından TMK. m.716 kıyasla tescile zorlama dâvası açılması imkânı bulunmamaktadır332.
ortak paydaşlar varsa onlarla anlaşarak kat mülkiyetini kurması bağımsız bölümü alıcıya satma olanağı bulunduğundan, objektif imkânsızlık yoktur. Kat irtifakı için de durum böyledir…”
(Yargıtay Kararları Dergisi, C.4, S.6, Haziran 1978, s.859-864); Aynı yönde bkz., YAR., 14. HD.,
T.,15.02.1990, E., 1990/1027, K.,1990/1524. (KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.804-
805).
329 YAR., İBK., T.,24.04.1978, E.,1978/3, K.,1978/4. ‘’…Sözleşmenin hangi resmî memur tarafından düzenlenmesi gerektiği sorununa gelince: Henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle satış vaadinde bulunan, ileride kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması sonucu malik olacağı bağımsız bir bölümün satım sözleşmesini yapmayı borçlanmaktadır. Burada bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi söz konusu olduğundan, 1512 Sayılı Noterlik Kanunu’nun 60’ncı maddesinin 3’üncü bendi gereğince bu işlemi noterler yapmaya yetkilidir…Gerçekten 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 10, 13 ve 14. Maddeleri gereğince, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tapu memuru tarafından düzenlenecek resmî senet (sözleşme) ve tapu siciline tescil ile kurulur. Ne var ki, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamakta, sadece ileride kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı vaat edilmektedir. Sözü edilen satış vaadi sözleşmesinin Kat Mülkiyeti Kanununun 10-14. Maddelerinde düzenlenmiş olan kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurma işlemi ve sözleşmesiyle bir bilgisi ve benzerliği yoktur. Bunlar şekil bakımından olduğu kadar, esas ve konu yönünden de farklı ve ayrı işlemlerdir…” (Yargıtay Kararları Dergisi, C.4, S.6, Haziran 1978, s.859-864); Aynı yönde
bkz., YAR. HGK., T.,13.10.1976, E.,1975/13-108, K.,1976/2617; YAR., HGK., T.,16.02.1977,
E.,1975/15-918, K.,1976/146. (KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.806-808).
330 1512 Sayılı Noterlik Kanunu, 05.02.1972 tarihli ve 14090 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanmıştır. 331 KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, C.1, s.204; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.47-48; ARCAK
/ ERDOĞAN, s.209; REİSOĞLU, Uygulamada Kat Mülkiyeti, s.43; ARCAK, Kanun, s.306-307; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.171-172; ARPACI, Kat Mülkiyetinde Yönetim, s.61-62-63; KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, s.187; SUNGURBEY, İsmet, Medenî Hukuk
Sorunları, C.1, İstanbul 1973, s.23; KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip, Türk Medenî Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul 1959, s.170.
332 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.139; AYAN, Mülkiyet, s.472; KARAHACIOĞLU / ALTIN,
s.206; s.281; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.280; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s.41;
134
Yargıtay vermiş olduğu kararlarında, mahkemenin kat irtifakının kurulmasına ilişkin bir karar veremeyeceği hususunu benimsemektedir333. Yargıtay kat irtifakı satış vaadine ilişkin bir sözleşmeye dayanılarak, hükmen kat irtifakı kurulamayacağı ilkesini benimsemekle birlikte, satıcının vaadi yerine getirmemesi üzerine, alıcı adına kat irtifakı kurulacakmış gibi arsa payının tesciline karar verilebileceğine hükmetmiştir334.
B) PAYLI MALİKLERİN ALMIŞ OLDUĞU KAT İRTİFAKI