A) KAT İRTİFAKININ KURULMASI İÇİN GEREKEN
1- Taşınmaza İlişkin Koşullar
Türk Medenî Kanunu’nda arazinin, tapu kütüğüne kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin mülkiyete konu teşkil edebileceği düzenlenmiştir (TMK. m.704). Görüldüğü üzere TMK. kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin de mülkiyete konu teşkil edebileceğini ifade etmiş, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlere taşınmaz niteliği kazandırmış bulunmaktadır.
1 Kat irtifakının mahkeme kararı ile kurulup kurulamayacağına ilişkin açıklamalar için bkz., Bölüm
66
Kanunkoyucunun taşınmaz mülkiyetinin konusu oluşturabileceğini belirttiği süjeler dışında kalan şeyler, taşınmaz mülkiyetine konu olamaz, burada sınırlı sayıda olma ilkesi geçerlidir2.
TMK.’ya göre taşınmaz mülkiyetinin kapsamına yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girmektedir. Dolayısıyla yasal sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla, bir taşınmaz üzerinde bulunan bitkiler, kaynaklar ve yapılar da taşınmaz mülkiyetinin kapsamına dahildir (TMK. m.718/1/2). Yine TMK. anlamında bütünleyici parça3 ilkesi gereğince, kural olarak, bir taşınmaz üzerinde bulunan yapının daire, kat gibi bölümleri tek başına mülkiyete konu olamaz, bunlar bütünleyici parçası olduğu taşınmazın hukukî kaderine tabi olur4. Ancak KMK. ile buna bir istisna getirilmiş, bir taşınmaz üzerine yapılan kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin de taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturabileceği hususu düzenlenmiştir5.
Bu başlık altında kat irtifakı kurumunun, TMK. uyarınca taşınmaz olduğu belirtilen süjelerden hangileri üzerinde tesis edilebileceği belirtilmeye çalışılmıştır.
a) Kadastro Görmüş Arazilerde Kat İrtifakı Kurulması
Kadastro işlemi hukukî anlamda, taşınmazların geometrik ve hukukî durumlarını belirlemek için bilimsel yöntemlerle devletin resmî kurumları tarafından
2 OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.355; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.190 vd.; OĞUZMAN / SELİÇİ, s.134 vd.; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.106 vd.; ESENER / GÜVEN, s.211-
212; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.384-385-386; SİRMEN, s.140 vd.; EREN, Mülkiyet, s.199;
AYAN, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.267 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.156; AYAN, Mülkiyet, s.155; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.651-652; AYİTER, s.105-
106; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.367 vd.; AKİPEK, Mülkiyet, s.90; BERTAN, C.1, s.460 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.14.
3 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu m. 684: “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarında da malik olur. Bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.”
4 AYAN, Mülkiyet, s.447; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.415.AKİPEK, Zilyetlik ve Tapu Sicili,
s.79; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.81; AYİTER, s.83-84; AYBAY / HATEMİ, s.118;
SİRMEN, s.263 vd.; EREN, Mülkiyet, s.57 vd.; OĞUZMAN / SELİÇİ /OKTAY-ÖZDEMİR,
s.286 vd.; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.517 vd.; ERMAN s.64; ESENER / GÜVEN, s.251 vd.; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.218 vd.; GÜRSOY / EREN /
CANSEL, s.374 vd.; BERTAN, C.1, s.317 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.4 vd.; WIELAND, C.1,
s.33 vd.; DURAL, s.60 vd.; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.350 vd.; SAYMEN / ELBİR, s.216 vd.;
VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.702 vd.
5 OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.508; AYAN, Mülkiyet, s.447-448; ESENER / GÜVEN, s.165; AYBAY / HATEMİ, s.68; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.86; AYİTER,
s.129-130; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.415-416; EREN, Mülkiyet, s.63; ERMAN, s.136;
67
gerçekleştirilen bir tespit işlemi olarak tanımlanabilir6. Kadastronun amacı bir taşınmazın aynî haklara konu olabilmesini sağlamak maksadıyla biçimi, yüzölçümü, sınırlarının sağlıklı ve bilimsel verilere uygun olarak tapu kayıtlarına geçirilmesini sağlamaktır7. Kadastro faaliyetleri şu an yürürlükte olan Kadastro Kanunu uyarınca yürütülmektedir8. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nda 5304 Sayılı Kanun9 ile yapılan değişiklikle de kadastronun amacının taşınmazların arazi ve harita üzerindeki hukukî durumlarını belirlemek olduğu belirtilmiştir10. Ülkemizde halen henüz kadastro görmemiş yerler bulunduğundan dolayı, Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken hem kadastro görmüş taşınmazlar hem de henüz kadastro görmemiş taşınmazlar ayrı ayrı değerlendirilmiştir. Kadastrosu yapılan yerlerde, taşınmaz ilealakalı gerçekleştirilen tasarruf işlemleri, kat mülkiyeti ve kat irtifakı açısından ana siciller arasında sayılan
“kat mülkiyeti kütüğü” üzerinde gerçekleştirilmektedir (TMK. m.997; Tapu Sicili
Tüzüğü m.7). Kanunkoyucu kat mülkiyeti ve kat irtifakı ile alakalı tescil işlemlerinin genel kütükteki sayfalara kaydedilmesi halinde karışıklık ortaya çıkabileceği için kat mülkiyeti kütüğü şeklinde yeni bir kütüğe yer vermiştir11.
KMK. m.11’de kadastro görmüş taşınmazlar üzerinde kat irtifakının kurulabileceği hususu belirtilmiş bulunmaktadır. Dolayısıyla eğer kadastro görmüş bir
6 GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.216; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.114 vd.; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.271 vd.; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY- ÖZDEMİR, s.164 vd.; SİRMEN, s.143 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.72; AKINTÜRK, Eşya
Hukuku, s.237 vd.; AYİTER, s.38; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.396-397; AKİPEK, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.291 vd.; AYAN, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.274; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.196 vd.; ANTALYA, Gökhan / TOPUZ, Murat, Eşya Hukuku, C.III, (Tapu Sicili), İstanbul Ocak 2018, s.108.; ÜNAL / BAŞPINAR, s.309 vd.; NOMER / ERGÜNE, s.104 vd.,
REİSOĞLU, Eşya Hukuku, s.237 vd.
7 GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.216; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.254-255; AYAN, Zilyetlik
ve Tapu Sicili, s.274-275; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.114; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-
ÖZDEMİR, s.165-167; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.268; SİRMEN, s.144-145; AKİPEK, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.292-293; ANTALYA / TOPUZ, Tapu
Sicili, s.108; ÜNAL / BAŞPINAR, s.324 vd.
8 3402 Sayılı Kadastro Kanunu, 09.07.1987 tarihli ve 19512 sayılı Resmî Gazetede yayımlanmıştır. 9 5304 Sayılı Kadastro Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 03.03.2005 tarihli ve 25744
sayılı Resmî Gazetede yayımlanmıştır.
10 3402 Sayılı Kadastro Kanunu m. 1: “Bu kanunun amacı, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve haritada belirterek hukukî durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 Sayılı Türk Medenî Kanun’un öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır.”
68
taşınmaz söz konusu ise12, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescille kat irtifakının kurulabilmesi mümkündür13.
b) Kadastro Görmemiş Arazilerde Kat İrtifakı Kurulması
Ülkemizde, günümüz itibariyle sayıları çok fazla olmasa da kadastro görmeyen yerler mevcuttur. Kadastro görmeyen yerlerde de taşınmazlara ilişkin tasarruf işlemleri yapılabilmesi için kanunkoyucu tapu sicili14 bulunmayan bu yerlerde, bir takım ana ve yardımcı siciller kurulacağı esasını benimsemiştir15. Kadastro görmemiş taşınmazların bulunduğu yerlerde tapu sicilinin yerine, zabıt (kayıt) defteri16, kat mülkiyeti zabıt defteri gibi defterlerin tutulmasına karar verilmiştir17.
Kadastro görmemiş yerler açısından kat mülkiyeti zabıt defterinde, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler esas alınarak ilgili kayıtlar tutulmaktadır.
KMK. 11. Maddesinde kadastro görmemiş yerlerde kurulacak kat mülkiyeti ve kat irtifakı işlemlerinin Tapu Sicil Tüzüğündeki esaslar göz önünde bulundurularak,
12 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu m. 1001: “Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır.”
13 AYAN, Mülkiyet, s.471; ESENER / GÜVEN, s.166; AYBAY / HATEMİ, s.68; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.137-138; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.243; SİRMEN, s.111; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.91; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.204-205; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.239; ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.113; EREN, Mülkiyet, s.185.
14 Tapu Sicili, taşınmazların geometrik ve hukukî durumlarını gösteren ve aleniyeti sağlayan, çeşitli
defter ve belgelerden teşkil olan, devletin denetim ve sorumluluğu altında tutulan resmî sicillerden birisidir. Tapu sicili için bkz., OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.136, AYBAY /
HATEMİ, s.65-66, SİRMEN, s.107-108-109; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.228; ESENER / GÜVEN, s.121 vd.; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.241 vd.; ANTALYA / TOPUZ, Tapu Sicili, s.39 vd.; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.395 vd.; AYİTER, s.37; ERMAN, s.35; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.85 vd.; AYAN, Zilyetlik ve Tapu Sicili,
s.195 vd.; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.168 vd.; AKİPEK, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.304 vd.;
ÜNAL / BAŞPINAR, s.271 vd.; NOMER / ERGÜNE, s.97 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.211 vd.; REİSOĞLU, Eşya Hukuku, s.112 vd.; SAYMEN / ELBİR, s.158 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk
Medenî Hukuku, s.691 vd.; DURAL, s.33 vd.; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.196 vd.
15 Tapu Sicili Tüzüğü geçici m. 1: “Kadastrosu yapılmamış yerlerde, her işleme ait belgeler, o işlem için ayrı bir dosya içinde üzeri tarih, sıra ve yevmiye numarası yazılarak saklanır. İşlemlere ait dosyalar ayrıca aylık olarak arşivlenir.”
16 Zabıt Defteri, kadastro görmeyen yerlerde, taşınmazların tapuya kaydını ve taşınmaz üzerinde
tasarruf işlemlerinin yapılabilmesini sağlayan defterdir. Zabıt defteri için bkz., AYAN, Zilyetlik ve Tapu Sicili, s.217; ESENER / GÜVEN, s.135; SİRMEN, s.115-116; OĞUZMAN / SELİÇİ /
OKTAY – ÖZDEMİR, s.141-142; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.180; AYBAY / HATEMİ,
s.68; NOMER / ERGÜNE, s.98; ÜNAL / BAŞPINAR, s.306-308; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.247; AYİTER, s.42; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.90-91; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU /
ALTOP, Eşya Hukuku, s.320; ERMAN, s.37; REİSOĞLU, Eşya Hukuku, s.134; SAYMEN / ELBİR, s.149; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.202-203.
17 OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.135; SİRMEN, s.116; AYBAY / HATEMİ,
69
ayrıca tutulacak kat mülkiyeti zabıt defteri üzerinde gerçekleştirileceği kabul edilmiştir18.
Önemle belirtmek gerekir ki, bir taşınmaz tapu kütüğünde kayıtlı değilse, böyle bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması mümkün değildir19.
c) Tapu Kütüğünün Ayrı Sayfasına Kaydedilmiş Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkına Bağlı Olarak Kat İrtifakı Kurulması
Üst hakkı, “başkasına ait bir taşınmazın altında veya üstünde yapı yapma veya
mevcut bir yapıyı muhafaza ederek ona malik olma yetkisi veren bir irtifak hakkı”
olarak ifade edilmiştir20. Üst hakkının belirli bir kişi lehine kurulabilmesi mümkün olduğu gibi, belirli bir taşınmaz lehine de kurulabilmesi mümkündür21. Kural olarak üst hakkı üçüncü kişilere devredilebilir veya hak sahibi öldükten sonra mirasçılara geçebilirse de bunun taraflarca aksinin kararlaştırılabilmesi mümkündür22.
Üst hakkının bağımsız olmasından kast edilen, üst hakkının serbestçe tasarruf işlemlerinin yapılabilecek şekilde bir kişi lehine kurulmasıdır23. Dolayısıyla bir üst
18 TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.28; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.205; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.239; EREN, Mülkiyet, s.185; RESİOĞLU, Yeni Kanun, s.32-33.
19 ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.65; TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, s.17-18.
20 AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.704; OĞUZMAN/ SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.866; AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.106-107; GÜRSOY / EREN/ CANSEL, s.891; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.158 vd.; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.122 vd.; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.704 vd.; AYİTER, s.165; TURHAN / ESENER, s.446 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.265-266; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.518 vd.; ERMAN, s.169; SİRMEN, s.546 vd.; BERTAN, C.2, s.1528 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.118 vd.; DURAL, s.130; SAYMEN / ELBİR,
s.495-496; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.625 vd.; AKİPEK, Üst Hakkı, s.59 vd.; ÜNAL, Üst Hakkı, s.6 vd.; GÜRZUMAR, s.27 vd.; ARAL, s.9 vd.; WIELAND, C.2, s.495 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.761-762; ERGÜNE, M. Serkan, Üst Hakkının Tasarruf İşlemlerine Konu Olmasına İlişkin Hukukî Sorunlar, İÜHFM., C.66, S.1, 2008, s.275-276. Bkz., Türk Medenî Kanunu m.826/1.
21 AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.107; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.867; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.893; ESENER / GÜVEN, s.447; SİRMEN, s.552; AKINTÜRK,
Eşya Hukuku, s.708; AKİPEK, Üst Hakkı, s.34; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.130-131;
ERTAŞ, Eşya Hukuku, s.518-519; AYİTER, s.165; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar,
s.166 vd.; WIELAND, C.2, s.497; BERTAN, C.2, s.1528; BERKİ, Aynî Haklar, s.119; SAYMEN
/ ELBİR, s.496 vd.; VELİDEDEOĞLU, Türk Medenî Hukuku, s.761.
22 AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.107; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.868; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.893; SİRMEN, s.552; ESENER / GÜVEN, s..447; AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.708-709; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.130-131-132; ERTAŞ,
Eşya Hukuku, s.518-519; AYİTER, s.165; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.705; KÖPRÜLÜ
/ KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.166 vd.; WIELAND, C.2, s.497; BERTAN, C.2, s.1528; BERKİ, Aynî Haklar, s.119; DURAL, s.131; SAYMEN / ELBİR, s.496 vd.
23 Tapu Sicili Tüzüğü m. 10: “… tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tabi kılınmayan bağımsız ve sürekli nitelikteki irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir.”
70
hakkı kişi lehine kurulmakla birlikte devri yasaklanmışsa ya da taşınmaz lehine kurulmuşsa, bağımsız nitelikte bir üst hakkından bahsedilemez24.
Üst hakkının sürekli nitelikte olmasından kast edilen ise süresiz ya da en az otuz yıl süreli kurulmuş olmasıdır (TMK. m.826/3). Kanunkoyucu sürekli nitelikte kurulacak üst hakkının süresi açısından yüz yıllık bir üst sınır getirmiştir (TMK. m.826/1). Eğer böyle bir üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelik taşıyorsa, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilerek müstakil bir taşınmazmış gibi işlem görebilir25.
Türk Medenî Kanunu’nda bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamayacağı ilkesi benimsenmiş durumdadır (TMK. m.726/son)26. Bu hükümle kastedilen şey, bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı kurulamamasıdır yoksa bu hükümden hareketle bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkına bağlı olarak kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulamayacağına ilişkin yanlış bir anlam çıkarılmamalıdır27. Bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkı üzerinde kat irtifakı kurulabileceğine dair Türk Medenî Kanunu’nda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak böyle bir yargıya Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 15/06/2010 tarihli 1705(2010/12) Sayılı Genelgesi28 üzerinden ulaşılabilir. İlgili genelgenin “Üst Hakkının Devir ve Temliki” başlıklı kısmında “Bağımsız ve sürekli niteliğe haiz üst hakkı taşınmaz olarak sayıldığı
ve ayrı bir sahifeye tescil edildiğinden bunların devir, temlik, mirasçılara intikali ve
24 AYAN, Sınırlı Aynî Haklar, s.108; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.868-869; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.893; ESENER / GÜVEN, s.448; SİRMEN, s.552; AKINTÜRK,
Eşya Hukuku, s.708; KUNTALP, Erden, Bağımsız ve Sürekli Sınırlı Aynî Hakların Özellikle Üst Hakkının Taşınmaz Olarak İşlem Görmesi, TBDD., 1991/4, s.534-535-536; KÖPRÜLÜ /
KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.162; ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.96.
25 OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY – ÖZDEMİR, s.507; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.894; ESENER / GÜVEN, s.448; AYBAY / HATEMİ, s.265; SİRMEN, s.552; AKINTÜRK, Eşya
Hukuku, s.709; AKİPEK, Üst Hakkı, s.36-37; ERGÜNE, s.277 vd.; KUNTALP, s.548; AKİPEK, Mahdut Aynî Haklar, s.131-132; KÖPRÜLÜ / KANETİ, Sınırlı Aynî Haklar, s.164.
26 Bu ilke Mülga 743 Sayılı Medenî Kanunu’nun 652/II maddesinde de öngörülmüştü. Bu düzenleme
ile kat mülkiyeti müessesesi önlenmek istenmişti. Ancak 1965 yılında kat mülkiyeti hukukumuzda kabul görünce bu fıkranın hala yürürlükte olup olmadığı hususu tartışma konusu olmuştur. Akipek, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesine rağmen, MK. m.653/II (TMK. m.726/son) hükmünün hala yürürlükte olduğunu, bu hükmün bir binada bulunan bağımsız bölümler üzerinde mülkiyetin sadece kat mülkiyeti şeklinde kurulmasını sağlamak amacına hizmet ettiğini, MK m.653/II hükmünün Kat Mülkiyeti Kanunu’nun dolaşılarak katlar üzerinde müşterek malik olmayan kimselerin mülkiyet tesisini engellediğini ifade etmiştir. Bkz., AKİPEK, Üst Hakkı, s.60-61.
27 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.96.
28 1705 Sayılı Genelge için bkz., https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/mevzuat/2010-12.doc
71
üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak tesisi mümkün olduğu gibi kat irtifakı veya kat mülkiyeti ve yeni üst hakkı tesisi de mümkündür29.” denilerek, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkına bağlı olarak kat irtifakı kurulabileceği esası benimsenmiştir.
Tapu sicilinde ayrı sayfaya kaydedilmiş bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkına bağlı olarak kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması mümkündür30. Böyle bir durumda bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkı, tapu sicilinde ayrı sayfaya kayıt edilip bağımsız bir taşınmazmış gibi işlem göreceği için, Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında anagayrimenkul olarak değerlendirilebilir31. Yine bağımsız ve sürekli nitelikteki bir üst hakkı tapu siciline taşınmaz gibi kaydedilirken, yüzölçümü ve büyüklüğü üst hakkı kurulan taşınmazın yüzölçümü ve büyüklüğünden hareketle belirlenmektedir32. Ardından üst hakkı sahibinin pay devri yapması suretiyle paylı mülkiyet ilişkisine geçilmekte, üst hakkı sahipliği paylı mülkiyet hükümlerine göre bağımsız bölümlere dağıtılarak arsa paylarının oranları tespit edilip, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurumu kurulmaktadır33. Bağımsız ve sürekli nitelikteki bir üst hakkı üzerinde paylı mülkiyet ilişkisi arsa paylarının belirlenmesini sağlamaktadır34. Bu şekilde üst hakkı sahipliğine göre pay oranları belirlenip bağımsız bölümlere özgülenir, üst hakkı sahibi kendisine özgülenen bağımsız bölüm üzerinde müstakil olarak mülkiyet hakkına, ortak yerler açısından ise eşyaya bağlı bir mülkiyete sahip olur35.
Bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkına dayalı olarak kat irtifakı kurularak, âtıl durumda olan özellikle hazine ve orman arazileri değerlendirilebilmektedir36. Bu
29 Bu husus 1705 Sayılı Genelge ’den önce 1508 Sayılı Genelge’ de düzenlenmişti. Bkz.,
https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/1508.doc (E.T. 30.08.2018).
30 AKİPEK, Üst Hakkı, s.61; ERGÜNE, s.282. 31 ERGÜNE, s.282.
32 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 19.03.1991 tarih ve 1508 sayılı Genelgesinin IV/C
maddesine göre; “…b- Yüzölçümü sütununa; Yüklü (ana) taşınmaz malın tamamı üzerinde üst hakkı
tesis edilmiş ise ‘’üst hakkı’’, bir kısmı üzerinde tesis edilmiş ise üst hakkı tesis edilen miktar yazılacak.” Genelge için bkz., https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/1508.doc
(E.T. 30.08.2018).
33 ERGÜNE, s.282.
34 ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.99. 35 ERGÜNE, s.282.
72
kapsamda kanuni düzenlemeye Turizm Teşvik Kanunu37 m.8/D ve Orman Kanunu38 ek m.11’de yer verilmiştir39.