KAT İRTİFAKINDA PAYLI MÜLKİYETİN ORTADAN

KALDIRILMASININ TALEP EDİLEMEMESİ

KMK. m.7/1 uyarınca: “kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu olan

gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi talep edilemez.” Görüldüğü üzere kanunkoyucu

kesin bir düzenleme ile kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesinin talep edilemeyeceğini düzenlemiştir. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin temelini paylı (müşterek) mülkiyet oluşturmaktadır ve TMK. uyarınca paylı mülkiyet rejimine tabi gayrimenkuller açısından, paylı mülkiyet halinin sona

286 _{ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.222; ŞENGÜL, Ortak Yer ve Tesislerin Niteliğinin}

Değiştirilmesi, s.212.

287 _{ÖZMEN / HAMAMCIOĞLU, s.221.} 288 _{AYBAY / SANAL, s.29.}

54

erdirilmesi yönünde talepte bulunmak mümkündür289_{. Ancak kanunkoyucu kat} mülkiyeti ve kat irtifakı kurumlarının önemlerine binaen, temelleri paylı mülkiyete dayanmasına rağmen, paylı mülkiyetin ortadan kaldırılamayacağı prensibini benimsemiştir290_{. Doktrinde normal şartlar altında bir paylı mülkiyet ilişkisinin} ortaklığın giderilmesini talep etme yetkisini de içinde barındırdığı ancak söz konusu kat mülkiyeti ve kat irtifakı olunca paylı mülkiyet ilişkisi kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrildiğinden, ortaklığın giderilmesini talep etme yetkisinin de kendiliğinden ortadan kalkmış olacağı ifade edilmektedir291_{. KMK. m.7/1 hükmü} emredici nitelik arz ettiğinden dolayı bunun aksinin yönetim planı ile de kararlaştırılması mümkün değildir292_{. Kat irtifakı açısından böyle bir düzenleme ile} yapı tamamlandıktan sonra üzerinde kat mülkiyeti kurulması durumunun tehlikeye düşmesi engellenmek istenmiş ve bağımsız bölümler üzerinde kurulacak olan mülkiyet hakkının sürekliliği ve devamlılığı sağlanmak istenmiştir293_{. Doktrinde KMK. m.7/1} hükmünün TMK. m.698’de yer alan “paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi

sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğünün” kat mülkiyeti ve kat

irtifakına bir yansıması olduğuna işaret edilmiştir294_{. Bir gayrimenkulde kat mülkiyeti} ve kat irtifakı kurulduğu zaman hak sahiplerinin sadece arsa payı üzerinde değil, aynı

289 _{4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu m. 698/1: “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli} bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri paylı malın paylaşılmasını isteyebilir.” Paylı mülkiyetin sona ermesi için bkz. AKINTÜRK, Eşya Hukuku, s.400 vd.; AYBAY / HATEMİ, s.134 vd.; GÜRSOY / EREN / CANSEL, s.421 vd.; ESENER / GÜVEN, s.199 vd.; EREN, Mülkiyet, s.116 vd.; SİRMEN, s.294

vd.; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s.328 vd.; YALÇIN, Ayhan, Sorulu Cevaplı Açıklamalı İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu,1. Baskı, İstanbul 2002, s.153-154.AYİTER, s.93 vd.;

ERMAN, s.77 vd.; TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Eşya Hukuku, s.603 vd.; HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, s.131 vd.; AKİPEK, Mülkiyet, s.35; ERTAŞ, Eşya Hukuku,

s.247 vd.; AYAN, Mülkiyet, s.94 vd.; BERKİ, Aynî Haklar, s.8 vd.; DURAL, s.70 vd.; TEKİNAY, Eşya Hukuku, s.410 vd.; SAYMEN / ELBİR, s.248 vd.; BERTAN, C.1, s.407 vd.; WİELAND, C.1, s.85 vd.; AYBAY, Aydın: Müşterek Mülkiyette Paylı Halin Sona Ermesi, İÜHFM., C.62, S.1, Ocak 1966, s.122 vd.; EREN, Mülkiyet, s.116 vd.; ÖZGÜR, Yılmaz, Müşterek Mülkiyetin Sona Ermesi, İstanbul 1995; KÜRŞAT, Zekeriya, Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi, İstanbul 2008;

ŞENGÖZ, Çağrı, Paylı Mülkiyet Kavramı ve Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi, Ankara 2018. 290 _{KARAHACIOĞLU / ALTIN, s.145; DÖRTGÖZ, Ö. Gürsel, Son Değişikliğe Göre Kat}

Mülkiyeti, Ankara 2010, s.143. REİSOĞLU, Uygulamada Kat Mülkiyeti, s.151; REİSOĞLU, Yeni Kanun, s.94; REİSOĞLU, Kat Mülkiyeti, s.143; KARAHASAN, M. Reşit, Kat Mülkiyeti Hukuku, I. Cilt, İstanbul 2008, s.90; REZAKİ / GERMEÇ, s.140; AYBAY / SANAL, s.63.

291 _{AYBAY / SANAL, s.63.}

292 _{ERTAŞ, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.47.}

293 _{ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu (1987), s.42; OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR,}

s.642; GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.111; OĞUZMAN / SELİÇİ, s.487; YALÇIN, s.153.

55

zamanda arsa payına bağlanmış bağımsız bölümler üzerinde de hakları mevcuttur. Dolayısıyla, gayrimenkulün tek başına bağımsız olarak varlığı ortadan kalktığı için ortaklığın giderilmesi de istenemez295_{. Yine paylı mülkiyetin söz konusu olduğu} durumlarda pay, paylı malikin taşınmazın tamamı üzerindeki fiilen taksim edilmemiş bir payını ifade etmekteyken, kat mülkiyeti ve kat irtifakındaki arsa payı, taşınmazın tamamı üzerindeki bir payı değil, özgülenmiş olduğu bağımsız bölümün anagayrimenkulün tümüne göre değer olarak hesaplandığı bir oranı ifade etmektedir296.

Yargıtay da vermiş olduğu kararlarında kat irtifakının kurulu olduğu gayrimenkullerde ortaklığın giderilmesinin talep edilemeyeceğini belirtmiştir297_. Ancak kanunkoyucu ortaklığın giderilememesi durumunu, bağımsız bölümler açısından kabul etmemiştir (KMK.m.7/2); kanunkoyucu böyle bir düzenlemeye yer vermeseydi bile TMK. hükümleri uyarınca bu sonuca ulaşılabilirdi298_{. Eğer bağımsız} bir bölüm üzerinde birden fazla kişinin birlikte mülkiyeti söz konusu ise ortaklığın giderilmesi talep edilebilir (KMK. m.9/2). Yani on beş daireli / bağımsız bölümlü bir binada, bir bağımsız bölüm sahibinin kat irtifakına ya da kat mülkiyetine konu gayrimenkuldeki paylı mülkiyet ilişkisinin ortadan kaldırılmasını talep etmesi mümkün değilken, eğer bir bağımsız bölüme birden fazla kişi paylı malik durumunda iseler, onlar bu bağımsız bölüm üzerindeki ortaklığın ortadan kaldırılmasını talep edebilir299. Nitekim Yargıtay da bağımsız bölümlerin ortaklığın giderilmesine konu

295 _{ARCAK / ERDOĞAN, s.154; YALÇIN, s.153; PULAK, T. Murat, Açıklamalı İçtihatlı Örnekli}

Notlu Kat Mülkiyeti Kanunu, Apartmanlarda, Sitelerde ve Toplu Yapılarda Kat Maliklerinin, Kiracıların Yöneticilerin El Kitabı, Genişletilmiş 8. Baskı, Ankara 2017, s.101-102; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.149; ARCAK, Kanun, s.235-236; ARCAK, Değişik ve Yeni, s.202-203;

ARSLAN / KIRMIZI, s.88; KARAHACIOĞLU / ERGİN, s.145. 296 _{ARSLAN / KIRMIZI, s.88.}

297 _{YAR. 18. HD. T.,12.05.2016, E.,2016/5081, K.,2016/7700. “…Dâva konusu taşınmaza ait tapu} kaydında 04.03.2014 tarihinde kat irtifakı kurulmuş olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 7. Maddesi gereğince kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenilemeyeceği gibi kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi istemi de idari nitelikte olduğundan konusuz kalan dâva hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” (GERMEÇ, s.151-152) Aynı yönde bkz., YAR. 18. HD., T.,08.03.2010, E.,2009/9748, K.,2010/3455 (PULAK, s.102), YAR. HGK., T.,04.10.1978, E.,1977/6-261, K.,1978/785; YAR. 18. HD., T.,04.11.2008, E.,2008/8585, K.,2008/11525; YAR. 18. HD., T.,23.09.2008 E.,2008/9400 K.,2008/9696. (PULAK, 102-103).

298 _{REZAKİ / GERMEÇ, s.140.}

299 _{GÖKALP, Kat Mülkiyeti Kanunu, s.111; ARCAK / ERDOĞAN, s.155; YALÇIN, s.154;} PULAK, s.102; GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.150; REİSOĞLU, Uygulamada Kat

56

olabileceğini çeşitli kararlarında dile getirmiştir300_.