Sözleşmede Yer Alan Diğer Yükümlülükleri (Yan Edim

1.2.2.1. İmar Durumuna ve Sözleşmeye Uygun Plan ve Projelerin Yapılması

Arsanın bulunduğu yerde, yapının inşaasına başlanılmadan önce yetkili belediyenin denetimi söz konusu olur. Bu denetim bazı plan ve projelerin çizdirilerek belediyeye verilmesi ile başlar. Bunlar; mimari proje (1/500 ölçekli umumi vaziyet planı, 1/50 veya 1/100 ölçekli temel, bodrum ve kat planları, 1/50 ve 1/100 ölçekli en az iki tam kesit, 1/50 veya 1/100 ölçekli yeteri kadar cephe resimleri), statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya ebatlı krokilerdir²³³.

Bu projelerin imar durumuna uygun çizdirilmesi gerekir. Projelerin kural olarak arsa sahibi tarafından çizdirilmesi gerekir fakat taraflar sözleşmede bu işin yükleniciye ait olacağını kararlaştırabilirler. Uygulamada, sözleşmelere bu şekilde hüküm konulmakta ve yüklenicinin yaptıracağı projelerin arsa sahibi tarafından onaylanması söz konusu olmaktadır. Yüklenici, inşaatı tasdik edilen bu projelere uygun yapmak zorunda olduğundan, bina projeler ihlal edilerek yapılmışsa, yüklenici

233 Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi, s. 288-289; Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 66.

sözleşmeye aykırı davranmış sayılır. Sözleşmede projelerin yaptırılması için süre kararlaştırılmışsa bu süre içinde, yoksa geçecek makul süre içinde projelerin yapılması ve onaylattırılması gerekir.

Binanın tasdikli plan ve projesine aykırı yapılması durumunda, aykırılığın giderilme durumu da söz konusu olmazsa eser ayıplı sayılır ve arsa sahibi ayıplı eseri kabule zorlanamaz. Edimini gerektiği gibi yerine getirmeyen yüklenici arsa sahibinden tapu devri de isteyemez²³⁴.

1.2.2.2. Yapı Ruhsatını ve Yapı Kullanma İznini Alma Borcu

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca 26. ve 27. maddelerde yer alan istisnalar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alma zorunluluğu vardır. Ancak bu şart ile arsa sahibine taşınmazı üzerinde imara uygun bir yapı yapabilmesine izin verilmektedir²³⁵. Söz konusu ruhsatın alımı yükümlülüğü, İmar Kanunu m. 22’deki “Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir” hükmünden hareketle arsa sahibine aittir. Ancak uygulamada genellikle, yapı ruhsatı alma yükümlülüğü sözleşme ile yükleniciye verilmektedir.

Kural olarak arsa sahibi tarafından alınması gereken inşaat ruhsatı alınmamış ve yüklenici inşaata ait ruhsat alınması zorunluluğu konusunda uyarı görevini yerine getirmemişse, yüklenici yaptığı yasaya aykırı inşaattan dolayı bedel isteyemez²³⁶. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı ruhsatının alınmasının yükleniciye bırakıldığı durumlarda ise, ruhsat alımında problemlerin ortaya çıkması halinde,

234 Duman, İnşaat Hukuku, s. 306-307; Yargıtay 15. HD.’nin 15.04.1999 T. 562/1452 sayılı kararı da bu yöndedir (bkz. Karataş, İnşaat, s. 298).

235 Kartal, Kat Karşılığı İnşaat, s. 83; Şahin, Teslim Borcu, s.111; Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi, s.

185 vd.; Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 75; Duman, İnşaat Hukuku, s. 300.

236 Bu yönde Yargıtay 15. HD.’nin 20.06.2002 T. 1937/3347 sayılı K. için bkz. Karataş, İnşaat, s. 292.

Kurt, Temerrüt, s. 74; Yener, Arsa Payı, s. 25-26; Duman, İnşaat Hukuku, s. 302.

yüklenici durumu uygun bir süre içerisinde arsa sahibine bildirmelidir. Aksi halde bu durumdan dolayı sorumludur²³⁷.

Yüklenici sözleşme gereği alımını üstlendiği inşaat ruhsatını almadan yahut alınmış olan ruhsata aykırı şekilde inşaat meydana getirdiği durumlarda, yapı kaçak yapı olarak kabul edilir. İmar Kanunu m. 32 kapsamında belediye veya valilikçe böyle bir durumun tespiti halinde yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.

Durdurmanın yapı sahibine tebliğinden itibaren en çok bir ay içerisinde, yapı sahibi yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediye veya valilikten mührü kaldırmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür belediye veya valilikçe kaldırılır. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir²³⁸. Bu durumun sonucu olarak da arsa sahibinden tapuyu devretmesi istenemeyecektir²³⁹.

Yapı kullanma izni alınması yükümlülüğü ise, İmar Kanunu m. 30 kapsamında mal sahibince yerine getirilir. Ancak sözleşme ile bunun yüklenici tarafından alınması kararlaştırılabilir. İmar Kanunu m. 31 uyarınca yapı kullanma izninin alınmaması halinde ilgili yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalanamazlar. Yüklenici tarafından

237 Kartal, Kat Karşılığı İnşaat, s. 83; Kostakoğlu, İnşaat Hukuku, s. 275; Şahin, Teslim Borcu, s. 112;

Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 81.

238 Şahin, Teslim Borcu, s. 11; Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi, s. 185; Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 81;

Duman, İnşaat Hukuku, s. 300.

239 Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi, s. 186; Duman, İnşaat Hukuku, s. 304. “(...) İmar Kanunu ve bu kanuna uygun tasdikli projesine göre inşaat yapmayan yüklenicinin edimini ifa ettiği, sözleşmeyle öngörülen tapu devrine hak kazandığı düşünülemez. (...)” Yargıtay 15. HD.’nin 19.09.2002 T.

2002/1577-4036 sayılı K. için bkz. Kostakoğlu, İnşaat, s. 501-502; “(...) Projesiz ve ruhsatsız olarak kat karşılığı yapılan inşaatın hukuki ayıplı olduğunun kabulü gerekir. Hukuki ayıbın giderilmesi mümkün olan inşaat tamamlanmış olduğu takdirde yüklenici tarafından payına düşen dairelerin arsa paylarının ferağı istenebilir. (...)” Yargıtay 15. HD. 18.04.1983 T. 1983/438-964 sayılı K. için bkz. Kostakoğlu, İnşaat Hukuku, s. 548-550.

alınacağı kararlaştırılan durumlarda yapı kullanma izninin alınmaması hukuki ayıp teşkil eder. Bu hukuki ayıbın giderilmesi masrafları yükleniciye ait olmak üzere istenebilecektir (TBK m. 475; eBK m. 360). Eğer yapı kullanma izni alınamayacak bir durum mevcut olursa, bu durumda iş sahibinin sözleşmeden dönmek dışında seçeneği kalmayacaktır²⁴⁰.

1.2.2.3. Kat İrtifakını ve Kat Mülkiyetini Kurma Borcu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1 hükmü uyarınca; kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurma yetkisi kural olarak taşınmaz malikinindir. Ancak kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan işlemlerin yapılması sözleşmeyle yükleniciye bırakılmışsa veya vekaletname verilmişse artık yükümlülük yükleniciye ait olacaktır. Buradaki yükümlülüğün yerine getirilmemesi hukuki ayıp olarak sayılabilir²⁴¹.

1.2.2.4. Vergileri Ödeme Borcu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin konusu olup kat irtifakına veya kat mülkiyetine bağlanmış olan arsa ve binalar emlak vergisine tabi olacaktır. Bu bağlamda emlak vergisinin yükümlüsü tapuda malik olarak gözüken kişidir.

Sözleşme ile henüz tapudan yükleniciye devrin yapılmadığı durumlarda verginin yükümlüsü iş sahibi olacaktır. Ancak sözleşme özgürlüğü içerisinde taraflar, iş sahibine ait olan bu yükümün yüklenici tarafından yerine getirilmesini kararlaştırabilirler²⁴². Bu durum verginin kanuniliği ilkesi gereği verginin yükümlüsünü değiştirmez ve iş sahibinin vergiden sorumluluğu devam eder²⁴³.

240 Şahin, Teslim Borcu, s. 114.

241 Şahin, Teslim Borcu, s. 115.

242 Kartal, Kat Karşılığı İnşaat, s. 84; Şahin, Teslim Borcu, s. 115.

243 Kartal, Kat Karşılığı İnşaat, s. 84-85; Şahin, Teslim Borcu, s. 115.

İKİNCİ BÖLÜM

İFA ve BORÇLU TEMERRÜDÜ KAVRAMLARI ile YÜKLENİCİNİN ESERİ (BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİ) TESLİM BORCUNDA TEMERRÜDE

DÜŞMESİNİN ŞARTLARI ve SONUÇLARI