Kabul Kavramı

Yüklenici tarafından meydana getirilip teslim edilen yapının sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde yapıldığına, yapıyı sözleşmeye uygun gördüğüne ve ayıp

170 Ayan, Temerrüt, s. 50; Şahin, Teslim Borcu, s. 53; Kaplan, İnşaat Sözleşmeleri, s. 76; Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 249-250.

171 Ayan, Temerrüt, s. 50; Şahin, Teslim Borcu, s. 50; Aral, Ö.B.İ., s. 357; Öz, Dönme, s. 165-166;

Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 35; Gökyayla, Ek İş, s. 193; Bilge, İnşaat, s. 27.

172 Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 35-36; Şahin, Teslim Borcu, s. 50-51; Kurt, Temerrüt, s. 69;

Büyükay, Eser Sözleşmesi, s. 69; Duman, İnşaat Hukuku, s. 360; Aral, Ö.B.İ., s. 357.

173 Şahin, Teslim Borcu, s. 51, dn. 128’den: Yargıtay 4. HD. 25.12.1973 T. 13792 E. 10111 K. için bkz. İKİD., Y. 1975, s. 3677; Yargıtay 15. HD’nin 15.06.1992 T., 3006/3087 sayılı K. için bkz.

Uygur, C.VI, s. 7970; Yargıtay 15. HD’nin 29.04.1998 T., 1217/1716 sayılı K. için bkz. Uygur, C.VI, s. 7970.

174 Gökyayla, Ek İş, s. 192; Şahin, Teslim Borcu, s. 52; Kurt, Temerrüt, s. 84; Büyükay, Eser Sözleşmesi, s. 72.

iddiasında bulunmayacağına yönelik iş sahibi tarafından yapılan açık veya örtülü irade beyanına kabul adı verilir¹⁷⁵.

Kabul, TBK m. 477 (eBK m. 362) bağlamında iş sahibinin yapıyı olduğu gibi benimsemesi neticesini doğuran ve yükleniciyi yapıdaki ayıplardan sorumlu olmaktan kurtaran bir etki yaratır. Kabul, bu yönüyle zaman açısından teslim ve tesellümden sonra gelir¹⁷⁶.

Kabul açık veya örtülü (zımnî) bir irade beyanı şeklinde olabilir. İş sahibinin yazılı bildirimde bulunarak eserden memnuniyetini ifade etmesinde kabul açıktır.

Örtülü bir kabulün varlığı somut olaya göre değerlendirilir. İş sahibinin yapıdaki ayıbı veya bozukluğu bilmesine rağmen ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin eseri kabul etmesi veya eser üzerinde tasarruflarda bulunması, eseri kullanması örtülü olarak kabulün varlığına işarettir¹⁷⁷. TBK m. 477/II (eBK m. 362/II) bağlamında, eğer iş sahibi kanunen tayin edilmiş olan muayene ve ihbar külfetini ihmal ederse eseri örtülü olarak kabul etmiş sayılır ve bu durum kabule ilişkin karine teşkil eder.

Kabul, yükleniciye yöneltilmiş tek taraflı bir irade beyanıdır ve hüküm ifade etmesi yüklenicinin onayına bağlı değildir¹⁷⁸. Eserin kabulü her aşamada söz konusu olabilir. İş sahibi eseri teslim alırken kabul beyanında bulunabileceği gibi, sonradan, muayene ve ayıp ihbarını takiben de ayıplı olan eseri kabul edebilir¹⁷⁹. Kabul

175 Öz, Dönme, s. 119-120; Şahin, Teslim Borcu, s. 53; Aral, Ö.B.İ., s. 357; Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 36; Karahasan, İnşaat İmar İhale Hukuku, s. 264; Şenocak, Ayıbın Giderilmesi, s.

81; Baygın, İstisna Sözleşmesinde Ücret, s. 27; Ayan, Temerrüt, s. 50; Yakuppur, Teslim Borcu, s.

69; Canbolat, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 60; Erman, İnşaat, s. 151; Kurt, Temerrüt, s. 69; Duman, İnşaat Hukuku, s. 410; Mustafa Cahit Günel, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin İnşaattaki Ayıp Nedeni ile Sahip Olduğu Haklar”, Prof. Dr. Ergun Özsunay’a Armağan, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2004, s. 429.

176 Ayan, Temerrüt, s. 50; Şahin, Teslim Borcu, s. 53; Yener, Arsa Payı, s. 27; Kurt, Temerrüt, s. 69.

177 Tunçomağ, C.II, Ö.B.İ., s. 1021; Uçar, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 95; Şahin, Teslim Borcu, s. 54;

Büyükay, Eser Sözleşmesi, s. 70; Bilge, İnşaat, s. 28; Günel, İnşaattaki Ayıp, s. 429.

178 Öz, Dönme, s. 119; Şahin, Teslim Borcu, s. 54.

179 Öz, Dönme, s. 120; Şahin, Teslim Borcu, s. 54; Canbolat, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 81; Yener, Arsa Payı, s. 27.

gerçekleştikten sonra tek taraflı irade beyanıyla kabulden dönülemez¹⁸⁰. Kabul için buna yönelik bir irade beyanı gerekirken, teslim almada iş sahibinin teslimin hukuki sonuçlarına dönük özel bir teslim alma iradesinin bulunmasına gerek yoktur¹⁸¹.

1.2.1.3.3. İnşaatın Tamamlanması ve Belirlenen Bağımsız Bölümlerin İş Sahibine Teslimi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin teslim borcunu yerine getirebilmesi için öncelikle eserin (inşaatın) tamamlanmış olması gerekir¹⁸². Eserin (inşaatın) tamamlanmış olduğu olgusu eserin objektif ölçüler içinde amaca uygun olarak kullanılabilir durumda olduğunun tespiti ile ortaya çıkar¹⁸³. Bunun tespit edilmesinden sonra yapıda arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin teslimi gerekir¹⁸⁴. Kısmi ifa kabul edilmek zorunda değildir ancak yapıda tamamlanmayan kısım, tamamlanan kısıma göre çok az ve önemsiz kalmakta ise dürüstlük kuralına göre bu eser kabul edilmelidir¹⁸⁵.

İnşaatın tamamlanmış olması ile ayıpsız olması birbirinden farklı durumlardır. Ayıplı bir inşaat tamamlanmış sayılabilir ve bu durum inşaatın teslimine mani olmaz¹⁸⁶. İnşaattaki ayıbın iş sahibinin kabul edemeyeceği derecede olması

180 Öz, Dönme, s. 120; Şahin, Teslim Borcu, s. 54; Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 198-199;

Uçar, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 95; Canbolat, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 80.

181 Şahin, Teslim Borcu, s. 55; Uçar, Ayıba Karşı Tekeffül, s. 95.

182 Kartal, Kat Karşılığı İnşaat, s. 74; Yakuppur, Teslim Borcu, s. 64; Gökyayla, Ek İş, s. 191, Büyükay, Eser Sözleşmesi, s. 68; Kurt, Temerrüt, s. 70; Bilge, İnşaat, s. 35.

183 Bu husus, Yargıtay 15. HD’nin 23.03.1991 T, 3841 E. / 1451 K. sayılı ilamında kabul edilmiştir.

(Uygur, C.VI, s. 7871).

184 Uygur, İnşaat Hukuku, C.II, s. 72; Şahin, Teslim Borcu, s. 62; Kurt, Temerrüt, s. 69; Öz, İnşaat, s.

167.

185 Erman, İnşaat, s. 30; Ayan, Temerrüt, s. 63; Kurt, Temerrüt, s. 70; Yener, Arsa Payı, s. 25.

186 Şahin, Teslim Borcu, s. 63; Kurt, Temerrüt, s. 72; Zevkliler/Gökyayla, Ö.B.İ., s. 478-514;

Tandoğan, Ö.B.İ., C.II, s. 160; Gümüş, Özel Hükümler, C.II, s. 96; Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 134; Şenocak, Ayıbın Giderilmesi, s. 78 vd.; Yakuppur, Teslim Borcu, s. 67; İlhan Kara, Tüketici Hukuku, Ankara, Engin Yayınevi, 2012, s. 360; Kaplan, İnşaat Sözleşmeleri, s.

75; Yener, Arsa Payı, s. 27; Ergezen, Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı, s. 67; Kanber, İnşaattaki Bozukluktan Doğan Sorumluluk, s. 38.

halinde iş sahibi eseri kabulden kaçınabilir ancak kabul teslimden sonra gerçekleştiğinden dolayı eserin ayıplı olması teslime engel değildir. Teslim almanın iş sahibinin, yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcundan kaynaklanan seçimlik hakları üzerinde bir tesiri olmaması için inşaattaki açık ayıplara ilişkin hakkın saklı tutulmuş olması gerekir¹⁸⁷. Ayıplı ifa halinde borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler değil, TBK’nun bu konuyu düzenleyen 474 vd. (eBK m. 359 vd.) maddeleri uygulanır. İnşaatın ayıplı mı yoksa tamamlanmamış mı olduğu hususu belirlenirken pratik bir olgu esas alınabilir. Şöyle ki; inşaatın meydana getirilmesi faaliyetlerinin kaldığı aşamadan daha önce yapılmış olan işler bozulup değiştirilmeden işe devam etme olanağı var ise inşaat tamamlanmamış sayılmalı, aksi durumda ise inşaat ayıplı kabul edilmelidir¹⁸⁸.

İnşaattaki yüzölçümü eksikliğinin eksik iş mi, yoksa ayıplı iş mi teşkil ettiği sorusu akla gelebilmektedir. Bu noktada Yargıtay, inşaatlardaki yüzölçümü eksikliğini eksik iş olarak nitelendirirken,¹⁸⁹ doktrindeki hakim görüşe¹⁹⁰ göre ise bu durum ayıp teşkil eder. Kanımızca sözleşmedeki bu aykırılık eserin vasfına ilişkin

187 Erman, İnşaat, s. 30; Ayan, Temerrüt, s. 81; Şahin, Teslim Borcu, s. 63; Kaplan, İnşaat Sözleşmeleri, s. 131; Selimoğlu, Eser Sözleşmesi, s. 118.

188 Tandoğan, Ö.B.İ., C.II, s. 166; Şahin, Teslim Borcu, s. 63; Kurt, Temerrüt, s. 72; Yener, Arsa Payı, s. 27; Kara, Tüketici Hukuku, s. 361; Duman, İnşaat Hukuku, s. 428.

189 Yargıtay HGK., 09.12.1992 T., 1992/649 E., 1992/732 K. : “(...) ağırlıklı düşünce, BK’nun 359 ve 362. maddelerinde öngörülen muayene ve ihbar külfetine katlanmayan iş sahibinin, ayıptan ötürü hakkının düşeceği şeklindedir. (...) Davacıya teslim edilen bağımsız bölümün, kararlaştırılandan küçük yapılmasının ayıp sayılması halinde durum böyle olmasına rağmen, bu halin eksik iş olarak kabulünde BK’nun 96. maddesine dayanılarak istemde bulunulabileceği tartışmasızdır. Eksik işte, noksan ifa halinde teslimde çekince koymaya, muayene ve ihbara gerek olmadığı hususunda öğretide hemen görüş birliği bulunması bir yana kararlılık kazanmış yargısal kararlar da bu yöndedir. (...) Anlatılan nedenlerle inşaatlarda mesaha noksanlığının eksik iş olduğunun, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğinin, davacıya teslim edilen bağımsız bölümde mekan küçüklüğünden ötürü borcun kısmen ifa edildiğinin kabulü gerekir (...)”. (Uygur, C. VII, s.

7842-7843).

190 Kurt, Temerrüt, s. 72-73; Öz, İnşaat, s. 131; Ayan, Temerrüt, s. 62; Şahin, Teslim Borcu, s. 102;

Tandoğan, Ö.B.İ., C.II , s. 166; Büyükay, Eser Sözleşmesi, s. 95-96; Yavuz, Özel Hükümler, s.

457; Duman, İnşaat Hukuku, s. 428; Halil Akkanat, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fazla İnşaat”, Prof. Dr. Fikret Eren’e Armağan, Ankara, Yetkin Yayınları, 2006, s. 75. Aksi görüşte:

Kara, Tüketici Hukuku, s. 362; Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 260. Bu yazarlara göre ise, yüzölçümü eksikliği eksik iş sayılır.

olduğundan ve ifa o haliyle edimde aranan vasfa uygun olmayacağından bu durum ayıp olarak kabul edilmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iş sahibinin eksik ifa dolayısıyla yükleniciden yapacağı talebin boyutu şu şekildedir: iş sahibi, sözleşme gereği kendisine kalacak bağımsız bölümlerin tümünün ve ayrıca tüm paylar içindeki pay oranı kadar olmak üzere ortak yerlerdeki eksikliklerin tamamlanmasını talep edebilir¹⁹¹.

İş sahibi, ifa olunmak üzere teslime sunulan eserdeki eksiklikler tamamlanıncaya kadar ödemezlik def’ini ileri sürerek eksikliklerin tamamlanması için gerekli tutara karşılık gelecek biçimde sözleşme gereği yükleniciye kalacak olan arsa payı kısmını temlik etmekten kaçınabilir. Uygulamada böyle bir durumda yükleniciye veya ondan bağımsız bölüm üzerinde şahsi hak iktisap eden üçüncü kişiye eksiklikleri tamamlatmaları veya tamamlanması için gerekli tutarı ödemeleri için süre verilmektedir. Bu kişiler verilen süre içinde eksikliği tamamlattıkları veya tamamlama masraflarını depo ettikleri takdirde, sözleşme gereği yükleniciye bırakılacak olan ve halen iş sahibinin mülkiyetinde bulunan arsa paylarının adlarına tesciline karar verilmektedir¹⁹².

Götürü bedel esasına dayalı olarak kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde şu tarz bir soru akla gelebilmektedir: Yüklenici meydana getirme borcu aşamasında projeye uyulması zorunluluğundan ötürü sözleşmede öngörülenden daha az yahut daha fazla kat veya bölüm meydana getirmişse durum ne olacaktır? Bu soruya öncelikle öngörülenden fazla bölüm oluşması durumunu irdeleyerek cevap verelim. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, oluşturulan fazla

191 Erman, İnşaat, s. 183; Kurt, Temerrüt, s. 76; Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 262; Duman, İnşaat Hukuku, s. 429. Ayan’a göre; iş sahibi, ortak alanların tamamlama masraflarının sadece kendi payına tekabül eden kısmını değil, tamamını yükleniciden talep edebilmelidir. (bkz. Ayan, Temerrüt, s. 87-88 dn. 312).

192 Bu uygulamaya ‘birlikte ifa kuralı’ da denilmektedir. Yener, Arsa Payı, s. 25; Erman, İnşaat, s.

179; Ayan, Temerrüt, s. 88; Kurt, Temerrüt, s. 78; Coşkun, Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu, s. 65.

sayıdaki bağımsız bölümler nedeniyle, yani iş artışına bağlı olarak, yüklenicinin bir ek bedel isteme hakkı olabilecektir. Bu bedel de arsa payı yahut bağımsız bölüm olarak ifa edilecek ve bedel arsa sahibi ile yüklenici arasındaki pay dağılımına göre belirlenecektir¹⁹³. Sözleşmede, arsa sahibinin kendisine ait olacağı belirlenen bağımsız bölümler dışında hak talep edemeyeceği yönünde hüküm bulunması halinde dahi Yargıtay’a göre arsa sahibinin söz konusu fazla inşaata ilişkin payı oranında talep hakkı vardır¹⁹⁴.

Kararlaştırılandan daha az kat yahut bağımsız bölüm inşa edilmesi halinde kural olarak eksik ifa söz konusu olup arsa sahibi eseri kabul etmek zorunda değildir¹⁹⁵. Ancak tarafların kararlaştırdığından küçük ya da eksik kat veya bağımsız

193 Kostakoğlu, İnşaat Hukuku, s. 1161; Akkanat, Fazla İnşaat, s. 76; Köksal Kocaağa, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımında Ortaya Çıkan ‘İlave İş’ ve ‘İlave Bağımsız Bölüm’ Sorunu”, TBBD. S.

85, Y. 2009, s. 98. Yargıtay 15. HD’nin 13.12.1995 T., 6686E./7439 K. sayılı ilamı: “(...) fazla bağımsız bölümler hakkında istemin davacıların sözleşmedeki payları oranında kabulü gerekir.

(...)” (Uygur, İnşaat Hukuku, C.II, s. 642).

194 Yargıtay 15. HD’nin 21.12.1995 T., 6837 E./7614 K. sayılı ilamına göre: “Taraflar arasındaki sözleşmeye göre bodrum katta sadece kömürlükler yapılması gerekirken, davacı yüklenicinin ayrıca sözleşme dışı olarak, tadilat projesi yapmak suretiyle 6 numaralı bağımsız bölümü fazladan yaptığı anlaşılmaktadır. (....) Sözleşmenin genel şartlar bölümünde mal sahiplerinin kendi daire ve dükkanlarının dışında başkaca bağımsız bölümler talebinde bulunmayacakları belirtilmiş ise de, bu husus inşaatın sözleşmeye göre yapılması halinde söz konusu olacaktır. Oysa davacı sözleşme dışına çıkarak fazladan bir bağımsız bölüm yaptığına göre, sözleşmedeki paylaşım nispetinde davalıların da 6 nolu bağımsız bölümün üzerinde hak sahibi olmaları gerekir. (...)” (Uygur, İnşaat Hukuku, C.II, s. 643). Arsa sahibinin yükleniciyi sözleşmeden doğan tüm hak ve alacaklarından dolayı ibra ettiği ve sözleşme ilişkisinin son bulduğu durumlarda ise fazladan yapılan bölümler yükleniciye ait olacaktır. Bu yönde Yargıtay 15. HD’nin 26.10.1995 T., 5826 E./5887 K. sayılı ilamı için bkz. Uygur, İnşaat Hukuku, C.II, s. 644-645. Yargıtay’a göre ayrıca, arsa sahibinin hakkının sözleşmede kesin olarak tespit edildiği ve kat-bağımsız bölüm sınırlaması olmaksızın kalan dairelerin yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı durumlarda, arsa sahibinin payına ayrılan dairelerden fazlası için talepte bulunmaya hakkı yoktur. Bu yönde Yargıtay 15. HD’nin 07.03.1985 T., 1985/110 E – 761 K. sayılı ilamı için bkz. Kostakoğlu, İnşaat Hukuku, s. 1194-1195. Kocaağa’ya göre böyle bir durumda yapılacak ilave inşaatın yükleniciye verilmek istendiği sonucuna varılabilmesi için, arsa sahibinin yapılacak fazla inşaatla ilgili hakkından bütünüyle feragat etmiş olduğunun sözleşmeden açıkça anlaşılması gerekir. Aksi halde iş sahibinin yapılan fazla inşaatta sözleşmedeki payı oranında talep hakkı vardır. (Kocaağa, İlave İş, s. 98-99).

195 Bu durumda Yargıtay’ın görüşü şu şekildedir: “(...) Yüklenicinin kusurundan kaynaklı sebeple, inşaatın bağımsız bölüm sayısının taraflar arasında kararlaştırılandan az ve fakat aradaki anlaşma uyarınca arsa sahibine kalacağı belirtilen miktardan çok ya da eşit sayıda bağımsız bölüm meydana getirilmişse yüklenicinin temerrüdü durumu oluşamayacak ve kararlaştırılan sayı kadar bağımsız bölüm arsa sahibinin olacaktır. Eğer arda kalan bağımsız bölüm varsa, ancak bunlar yüklenicinin olabilecektir. (...)” (15. HD. 14.02.2007 T. 2006/7783 E. ve 2007/899 K. için bkz. www.kazanci.com). Kararlaştırılandan az ya da daha küçük boyutlarda bağımsız bölüm meydana getirilmesi halinde, arsa sahibinin payına düşecek miktardaki değer azalması oranında

bölüm yapımı, sonradan ortaya çıkan imar elverişsizliği gibi bir durumdan kaynaklanırsa, yüklenicinin sözleşmede öngörülen sayıda bağımsız bölüm istemesi ortadaki yarar dengesini bozucu bir sonuç doğurur. Örneğin; oluşturulacak 20 bağımsız bölümden 12 adedinin yükleniciye ve 8 adedinin de arsa sahibine ait olacağı öngörülmesine rağmen imar durumu nedeniyle ancak 16 bağımsız bölüm oluşturulabilmişse bu zorunluluk nedeniyle bedelden bir indirim yapılması hakkaniyet gereğidir. Bu durumda bağımsız bölümlerin yapı itibariyle birbirine benzer olduğunun tespiti halinde, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki pay oranları esas alınarak yeni pay (bağımsız bölüm) dağılımı belirlenmelidir¹⁹⁶.

1.2.1.3.3.1. Teslim Borcunun İfası

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa pay devrinin inşaat tamamlandıktan sonra yapıldığı durumlarda eser; teslim borcu alacaklısının yani arsa sahibinin hakimiyet alanında tecelli ettiğinden bu borç, yüklenicinin inşaatı eksiksiz olarak tamamlaması ve akabinde işten el çekmesiyle yani eseri iş sahibinin yararlanmasına hazır şekilde terk etmesiyle birlikte ifa edilir¹⁹⁷. Eserin tamamlandığının anlaşılamadığı durumlarda teslim borcu, eserin tamamlandığının

yüklenicinin tazminatla sorumlu tutulması gerektiği görüşü de savunulmaktadır (Kostakoğlu, İnşaat Hukuku, s. 1164).

196 Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 200-201; Duman, İnşaat Hukuku, s. 429. Yargıtay 15. HD’nin 15.12.1988 T., 1988/1736 E. – 4360 S. Kararına göre de; “(...) Görülüyor ki, davacıya ait arsa sözleşmede belirtildiği gibi 7 kat inşaata elverişli değildir. (....) olayda fiili ve hukuki durumun üstünde bir fazla kat inşaatı yapılması yönünden imkansızlık mevcut olup, bundan dolayı davalı yükleniciye bir kusur yüklemenin olanağı yoktur. (...) O halde mahkemece yapılacak iş, imar mevzuatının elverdiği ölçüde fiilen yapılan inşaat için sözleşmede öngörülen oran uygulanarak eksik kat inşaatından dolayı aynı oranda davacıya isabet etmesi gereken bağımsız bölümleri veya bağımsız bölümlerdeki payı saptamak ve (...) olmalıdır (...).” Karar için bkz. Kostakoğlu, İnşaat Hukuku, s. 1189.

197 Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 36; Ayan, Temerrüt, s. 52; Kurt, Temerrüt, s. 81;

Zevkliler/Gökyayla, Ö.B.İ., s. 481; Öz, İnşaat, s. 129; Öz, Dönme, s. 168; Dayınlarlı, Temerrüt, s.

51; Aral, Ö.B.İ., s. 358; Baygın, İstisna Sözleşmesinde Ücret, s. 27; Altaş, Telef Olma, s. 84;

Yakuppur, Teslim Borcu, s. 65; Yener, Arsa Payı, s. 24; Şahin, Teslim Borcu, s. 67; Güleç, Beklenilmeyen Haller, s. 38-39.

bildirilmesi ile yerine getirilmiş olmaktadır¹⁹⁸. Zira, inşa edilen binanın mülkiyeti bütünleyici parça ilkesi gereği iş sahibindedir ve TMK m. 975 gereğince de iş sahibi dolaylı zilyet konumundadır. Bu bakımdan mülkiyetin ve zilyetliğin iş sahibine devri gerekmemektedir. Ancak, bu durumda, iş sahibinin bağımsız bölümler üzerinde fiilî egemenliği sağlanmadıkça yahut egemenliği engelleyici durumlar ortadan kaldırılmadıkça, sadece eserin tamamlandığını bildirme ile teslim gerçekleşmiş olmaz¹⁹⁹. İş sahibi, tamamlanmış bina için yüklenicinin bildirimini beklemeden kullanmaya başlamışsa, artık bildirimin yapılmadığı itirazında bulunamaz²⁰⁰.

Arsanın sözleşme kurulmasıyla birlikte bir bütün olarak yükleniciye devredildiği durumlarda ise, tamamlanmış yapıda arsa / iş sahibine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin teslimi için söz konusu bölümlerin zilyetliğinin devri yanında mülkiyetinin de iş sahibine devri gerekir²⁰¹.

Yüklenicinin, yapının meydana getirilmesi için taşınmaz üzerinde kurduğu barakaların, şantiyelerin, iskele, kum, tuğla gibi artıkların tamamen kaldırılıp temizlenmesine kadar ifa gerçekleşmiş sayılmaz²⁰². Yalnızca bu işlerin gecikmesi durumunda dahi yükleniciyi temerrüde düşürmek mümkündür ancak sadece önemsiz ve eserden faydalanmayı önemli ölçüde güçleştirmeyen malzeme ve artıkların bulunması durumunda ise ifanın gerçekleşmediği söylenemez. Olsa olsa ayıplı bir ifanın varlığı kabul edilebilir²⁰³.

198 Yener, Arsa Payı, s. 24; Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 37; Tandoğan, Ö.B.İ., C.II, s. 125;

Dayınlarlı, Temerrüt, s. 51; Şahin, Teslim Borcu, s. 68; Kurt, Temerrüt, s. 82; Öz, İnşaat, s. 129;

Öz, Dönme, s. 169.

199 Kartal, Kat Karşılığı İnşaat, s. 74; Tandoğan, Ö.B.İ, C.II, s. 126; Ayan, Temerrüt, s. 53; Kurt, Temerrüt, s. 82.

200 Kurt, Temerrüt, s. 81-82; Tandoğan, Ö.B.İ., C.II, s. 126.

201 Öz, Dönme, s. 169; Şahin, Teslim Borcu, s. 70.

202 Tandoğan, Ö.B.İ., C.II, s. 126; Öz, İnşaat, s. 130; Öz, Dönme, s. 169; Erman, İnşaat, s. 67; Ayan, s.

52.

203 Öz, İnşaat, s. 130; Öz, Dönme, s. 169; Şahin, Teslim Borcu, s. 69; Ayan, Temerrüt, s. 52; Yener, Arsa Payı, s. 27; Erman, İnşaat, s. 67; Kurt, Temerrüt, s. 82.

Henüz tamamlanmamış olan bir yapıda arsa sahibinin kendine ait olacak bağımsız bölüme taşınması yahut orayı kullanmaya başlaması, karine olarak, iş / arsa sahibinin eseri ifa olarak kabulü anlamı taşır²⁰⁴. Eğer arsa sahibi zorunluluktan dolayı kendisine ait olacak bağımsız bölümleri kullanmaya başlamışsa bu durumda ifa olarak kabulün olduğu söylenemez. Örneğin; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici ile aralarında kararlaştırılan teslim süresinin geçmiş olması üzerine, halihazırda kirada oturmakta olan iş sahibi tamamlanmamış olan yapıya taşınmışsa bunu ifa olarak kabul ettiği söylenemez. İş sahibi bu halde de gereken koşullar mevcutsa yükleniciyi temerrüde düşürebilir²⁰⁵.

Teslim borcunun ifasının ne zaman gerçekleşmesi gerektiği hususu bilhassa

‘temerrüt’ durumu açısından önem arz eder. Bu anlamda taraflar bağımsız bölümlerin tesliminin yapılacağı tarihi sözleşmede kararlaştırabilirler. Taraflar bu tarihi belli bir takvim günü göstererek (13 Mayıs 2013 şeklinde) belirleyebileceği gibi, bir süre belirleyip en geç bu sürenin dolması tarihinde teslimin yapılmasını öngörerek de (sözleşmenin imzalanmasından veya arsanın yükleniciye tesliminden itibaren 24 ay içerisinde gibi) tespit edebilirler. Bağımsız bölümlerin teslim tarihi taraflarca, takvim günü belirlenerek, başlangıcı ve sonu belli olan bir süre gösterilerek yahut objektif kriterlere göre kesinlikle hesaplanabilecek şekilde tespit edilmişse TBK m. 117/II bağlamında borcun ifa edileceği günün birlikte belirlenmiş olması söz konusu olur²⁰⁶, yeter ki anlaşmanın içeriğinden yüklenicinin eseri en geç bu tarihte teslim etmekle yükümlü olduğu sonucu çıkarılabilsin²⁰⁷. Teslim tarihi sözleşme kurulduktan sonra da kararlaştırılabileceği gibi teslim tarihinin sonraki tarihte yapılacak bir anlaşmayla ertelenmesi de mümkündür.

204 Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 37; Öz, İnşaat, s. 130; Öz, Dönme, s. 169; Şahin, Teslim Borcu, s. 69; Kurt, Temerrüt, s. 83; Kanber, İnşaattaki Bozukluktan Doğan Sorumluluk, s. 38.

205 Öz, İnşaat, s. 130.

206 Şahin, Teslim Borcu, s. 75; Aral, Ö.B.İ., s. 358; Uygur, İnşaat Hukuku, C.II, s. 74; Kartal, Kat Karşılığı İnşaat, s. 75; Kaplan, İnşaat Sözleşmeleri, s. 78; Yener, Arsa Payı, s. 10.

207 Şahin, Teslim Borcu, s. 75; Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 169.

Yapının teslim tarihi anlaşma ile belirlenmemişse sözleşmedeki bu boşluğun işin niteliğine göre (TBK m. 90; eBK m. 74) ve tarafların farazî iradelerine dayanılarak doldurulması gerekir²⁰⁸. Taraflarca vadenin öngörülmediği durumlarda her ne kadar TBK’nun 90. maddesi gereğince borcun derhal ifası gerekeceği düzenlenmişse de, genel olarak iş görme sözleşmelerinde ve bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin mahiyeti gereği borcun ifasının derhal istenemeyeceği ortadadır. Zira, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yapının meydana getirilmesi belli bir süreye ihtiyaç gösterir. Bu noktada yüklenicinin borcunun işin yapılması için gereken makul bir sürenin sonunda muaccel hale geleceğinin kabulü gerekir. Burada makul sürenin belirlenmesinde esas alınacak hüküm TMK m. 2’dir. Her somut olayda, sözleşme konusu eseri meydana getirmek için tecrübeli bir uzmanın olağan koşullar altında işe zamanında başlayıp, olağan çalışma araçlarını ve gücünü kullanarak sürekli bir çalışma ile ne kadar süre harcayacağı göz önünde tutulur²⁰⁹.

1.2.1.3.3.2. Teslimi İspat Yükü

Eserin sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanarak teslim edildiğini ispat yükü yükleniciye düşer²¹⁰. Ancak ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin teslim alınan eserin

208 Zevkliler/Gökyayla, Ö.B.İ., s. 484; Aydın Zevkliler, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yenilenmiş 8. Baskı, Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2004 s. 334; Tandoğan, Ö.B.İ, C.II, s. 129; Aral, Ö.B.İ., s. 358-359; Baygın, İstisna Sözleşmesinde Ücret, s. 28; Yener, Arsa Payı, s. 10; Kurt, Temerrüt, s. 93; Duman, İnşaat Hukuku, s. 358; Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 170; Selimoğlu, Eser

208 Zevkliler/Gökyayla, Ö.B.İ., s. 484; Aydın Zevkliler, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yenilenmiş 8. Baskı, Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2004 s. 334; Tandoğan, Ö.B.İ, C.II, s. 129; Aral, Ö.B.İ., s. 358-359; Baygın, İstisna Sözleşmesinde Ücret, s. 28; Yener, Arsa Payı, s. 10; Kurt, Temerrüt, s. 93; Duman, İnşaat Hukuku, s. 358; Aydemir, İnşaat Hukuku, s. 170; Selimoğlu, Eser