Elbette konut edinmeyi güçleştiren sadece finansman maliyeti ve oranlar değil. Şöyle de bir para-doks ya da kısır döngü yaşıyoruz. Evet 15 Temmuz’dan sonra özellikle bir kampanya başladı ve konut finansman oranları tarihi dip seviyelerini gördü. Fakat ilginç bir durum, finansman imkanları arttıkça konut fiyatları artar oldu. Yani finansmanı kolaylaştırdıkça, burada tabii işin arz yönüyle konut arzı yönüyle de bir sorgulamamız gereken bir durum var, konut fiyatları arttı. Konut fiyatlarında çok ciddi bir rant artışı var. Burada faiz kadar tehlikeli bir başka faktör doğrusu rant. Yani bana göre rant şu anda Türkiye ekonomisinden alması gerektiğinden çok daha fazla pay alıyor. Bu rantı faiz kadar sor-gulamamız gerektiğini düşünüyorum.
Şimdi konut finansmanında biraz daha somut artık enstrümanlara bakmamız gerekirse, ortaklığa da-yalı alternatiflerinden birkaç tanesini zikredeceğim. Bunlardan bir tanesi sermaye piyasasında, diğeri de bankacılık sistemi içinde kurgulanabilecek alternatifler. Fiilen bir tanesi zaten şu anda lanse edildi.
Bu iki araçtan birisi sermaye piyasası enstrümanı olan ve yakınlarda lansmanı yapılan gayrimenkul sertifikaları. Azalan müşareke denilen, aslında dünyada çokça bilinen, bizde henüz uygulaması olma-yan bir sistem. Şimdi bunlardan gayrimenkul sertifikaları fiilen uygulamaya başladı.
Yakın zaman önce İstanbul Üniversitesi İslami Finans Araştırma Merkezi’nde bir çalıştay yaptık ve ça-lıştayda gayrimenkul sertifikalarını risk, mevzuat ve İslami açıdan derinlemesine, her yönüyle analiz ettik. Avantajları, mevcut potansiyel sorunları ve çözüm önerileri hakkında bütün taraflara faydalı bil-gi üretecek bir çalıştay oldu. Gayrimenkul projesini gerçekleştirmeyi üstlenenler tarafından hazırla-nan tebliğdeki tanımıyla okuyorum. İnşa edilecek veya inşa edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere, ihraç edilen projelerin bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölüm-lerin belli bir alan birimini temsil edilen menkul kıymetlerdir. Bunlar varlığa dayalı bir menkul kıymet.
Her sertifika belli bir alan birimini ifade ediyor ve metrekare, desimetrekare, santimetrekareye kadar inebiliriz. Veya parasal bir birimi temsil ediyor. 1 TL, 10 TL, 100 TL gibi. Konut projelerinde yer alan yüksek fiyatlı gayrimenkuller 100-200 TL arasında değere sahip sertifikalara bölünerek toplumun tüm kesimlerinin hem yatırım yapma imkanına sahip olması hem de konut sahibi olmasına imkan tanıyor. Getirileri faize dayalı değil. Bu yönüyle toplanan fonların İslami enstrümanlarla değerlendiril-mesiyle İslami finans açısından da uygun bir yatırım aracı.
Şimdi bu tür bir ürün bildiğim kadarıyla İslam ülkeleri arasında sadece Türkiye’de var. İslam ülkeleri arasında bir İslami finans enstrümanı olarak ve aynı zamanda konut edinme aracı olarak Türkiye’de uygulanıyor. Konferansın temasıyla ilgili olan tarafı da küresel İslami sermayenin bizim bu enstrüma-nımızın da farkında olmasını sağlamak, küresel İslami finans yatırımcılarının, bu enstrümanı finansal yatırımcılarının dikkatine, beğenisine sunup, tanıtmak. Birtakım sorunlar var. Bunlardan bir tanesi fiyatların 42 liradan başlayıp şu anda 30’lu rakamlara düşmesi. Yani ilk lansmanından bugüne kadar piyasa değerinde bir düşme oldu. Bunun daha çok tanıtım eksikliği ve Türk yatırımcısının davranış
profiliyle izah edildiğini görüyoruz. Dolayısıyla daha etkin bir tanıtıma ihtiyaç olduğu görülmekte.
Bunun dışında değerleme ve fıkhi açıdan her ilişkinin hangi akde dayandığı gibi konular şu anda çözüm bekliyor.
Azalan müşareke dediğimiz yöntem ise, bazı ülkelerde uzun yıllardır uygulanan bir konut finansmanı yöntemi. Malezya gibi İslam ülkeleri dışında Amerika, Kanada gibi ülkelerde de uygulamalarını gö-rüyoruz. Ana fikri konut sahipliliğinin en başta finansör yani banka ve müşteri arasında paylaşılması.
Banka ve ev almak isteyen müşteri, finanse edilen evin mülkiyetinde ortak olarak tanımlanıyor. Müş-teri ödeme yaptıkça mülkiyet bankadan müşMüş-teriye geçiyor. Burada taksit ödemeleri iki unsurdan olu-şuyor. Biri nispi kira ödemesi, kiranın paylaşılması. Diğer kısım da finansörün hisselerini satın almakta kullanılan pay. Dolayısıyla vade sonunda müşteri aşama aşama konuta sahip oluyor.
Bu sistemde banka kazancı kritik nokta. Hem konut gibi bir varlığın mülkiyetinin başta her türlü ris-kiyle, kazancıyla, getirisiyle paylaşılması. Daha da önemlisi banka kazancı faiz yerine konutun kira getirisi, konut fiyatı oranı ile ilişkilendiriliyor. Böylece finansman maliyeti faiz gibi yapay bir gösterge yerine finanse edilen varlığın getiri potansiyeline bağlanıyor. Bu çok önemli ve çözülmesi gereken bir mesele.
Faize bağımlılığı nasıl aşacağız? Kurguladığımız her türlü enstrümanda finansmanını sağladığımız varlığın potansiyel ya da fiili getirisini maliyetiyle ilişkilendirerek... Dolayısıyla lokasyonu, niteliği, ge-nişliği farklı konutların farklı oranlarda finansman maliyetine sahip olması gerektiğini hepimiz kabul ediyoruz. Hakkaniyete uygun olan bu. Bunu da bu yöntemle sağlamamız mümkün. Finansör ve müş-teri varlığın değer artışından kazancı veya düşüşünden kaybı birlikte paylaşmaktadırlar.
Biz araştırma merkezi olarak bu modelin Türkiye’de uygulanabilirliği konusunda bir saha çalışmasına başladık. Araştırmanın iki ayağı var. Birincisi öncelikle katılım bankalarının üst düzey yöneticileri ile derinlemesine mülakatlar ve bilahare potansiyel konut alıcılarıyla yapılacak bir geniş anket çalışması.
Mülakat bulgularıyla katılım bankalarının üst yönetimi olarak zihniyet olarak bu konuya hazır olup olmadıklarını görmeye çalıştık, bu bir. İkincisi bu yöntemin uygulanmasında olası sorunlar, mevcut sorunlar nelerdir? Gerek operasyonel açıdan gerek mevzuat açısından ne tür problemler var, nelerin çözümlenmesi gerekir, bunları görmeye çalıştık.
Mülakat bulgularını kısaca birkaç maddede özetlemeye çalışacağım. Bir, katılım bankası yöneticileri, bankacılık mevzuatı ve diğer bankalarla rekabet açısından şu anda en uygun modelin murabaha ol-duğunu söylüyorlar. İki, bazıları kâr-zarar modellerinin kullanması gerektiğini kabul ediyor. Genel mü-dürle konuşmaya başlayınca, “Artık bizim de farklı modellere yönelmemiz lazım” itirafı geliyor. Fakat uygulamaya baktığınız zaman çoğu banka, bankanın fıkhi danışma kurulu, şeri danışma kurulu onay
verdikten sonra bunun ötesinde çok da fazla problem aramıyor. Sorun görmüyorlar. Çoğu yönetici murabahaya dayalı sistemin borçluluğu arttırması ve faize bağımlılığı bir sorun olarak görmüyor.
Reel varlığa dayalı olmasını İslamilik açısından yeterli görüyorlar. Evet İslami finansın en temel un-surlarından biri reel varlığa dayalı olması; ancak bugünkü uygulamaya baktığımız zaman reel varlığa bağımlı, aynı zamanda faize de pekala bağımlı. Bu da bir sorun.
Murabaha daha adil ve paylaşımcı bir ekonomi için sorun mu? Bu soruyu soruyoruz. Daha adil, paylaşımcı, katılımcı ekonomi için bir sorun mu? Özellikle orta düzey yöneticiliğe indiğimiz zaman bu konulara hiç temas edilmediğini görüyoruz. Yani şunu söylüyor orta düzey yönetici: “Ben bu ürünü satıyorum. Müşterilerimizle gayet iyi bir ilişkimiz var. Finansman kullandırıyoruz, onlar işleri-ni görüyor, biz paramızı kazanıyoruz. Allah bereket versin.” Fakat bir ötesine geçip “Uzun vadede toplumsal gelir ve servet dağılımının daha da iyileştirilmesine katkısı olur mu, olmaz mı?” gibi konu-lara girdiğimizde ufuklarının burakonu-lara pek erişmediğini görüyoruz. Sonuç okonu-larak azalan müşarekeyi anlattığımızda bunu gerçekleştirilebilecek bir yöntem olarak, kavramsal olarak olumlu görüyorlar;
ancak bankacılık, tapu ve vergi mevzuatında gerekli düzenlemeler yapılırsa kabul edebileceklerini, uygulayabileceklerini söylüyorlar.
Şimdi bu sistemin Türkiye’de uygulanabilirliğine baktığımızda dikkate alınması gereken hususları kısaca özetleyeceğim. Bir... Konut fiyatla-rında anormal diyebileceğimiz bir artış var. Yani Türk konut piyasasın-da zaman zaman “balon” diye nitelendirebileceğimiz artışlar. Bu bir problem. Dolayısıyla belki faizli konvansiyonel krediden daha fazla bir maliyete yol açabilir. İki... Tapu mevzuatı, taksitler ödendikçe sa-hiplik transferi... Bunun çözümlenmesi lazım. Üç... Vergisel sorunlar...
Her işlemde yeni bir vergilendirme yapılıyor, vergi yükünün artma-ması lazım. Dört... Hisselerin her dönemki değerleme sorunu. Hem şu andaki mevzuat hem de fıkhi açıdan açıklığa kavuşturulması gereken bir mesele.
Bazı fıkhi görüşlerde rayiç bedele çok büyük vurgu vardır. Yani kur-gulanmış, önceden belirlenmiş rayiç bedelden kopmuş değerlemele-re engel olan bir yapısı vardır. Finansman boyunca hisselerin üçüncü taraflara devri konusu... Banka ve müşteri algısı ve kabulü, ki işte bu çalışma da büyük ölçüde bunu göstermeye çalışıyor. Bankalar buna
hazır mı? Toplum buna hazır mı? Mevzuatımız, regülatör, düzenleyici ve denetleyici kurumlar buna hazır mı? Bu soruları önümüze koyup çözebilirsek sistemin daha adil bir model olduğunu düşünü-yoruz. Konuşmamdan önce Tayfun Bey’le bir araya geldiğimizde doğrusu beni çok umutlandıran
Bir... Konut fiyatlarında anor-mal diyebileceğimiz bir artış var. Yani Türk konut piyasasın-da zaman zaman “balon” diye nitelendirebileceğimiz artışlar.
Bu bir problem. Dolayısıyla
bel-ki faizli konvansiyonel krediden
daha fazla bir maliyete yol
aça-bilir. İki... Tapu mevzuatı,
bir durum ortaya çıktı. Bizatihi kurumunda böyle bir çalışmayı yapmışlar, altyapısını oluşturmuşlar ve artık iş büyük ölçüde bu kurumsal ve toplumsal kabul ve arkasından yapılması gereken mevzuat çalışmalarına geliyor.
Aslında üçüncü bir model daha var. Bu da yine Türkiye’ye özgü diyebileceğimiz el birliği sistemi. Son yıllarda ciddi bir büyüme gösterdi. Artık görünür halde. Banka şubeleri gibi oldukça da şık. Merdi-ven altı görüntünün ötesinde şık bir şube ağıyla karşımıza çıktılar. Tabii bu kooperatif bir anlayışa
dayanıyor, ortaklık temelli. Bu anlamda konvansiyonel borca dayalı finansmanın ötesinde bir arayış ve çözüm olması nedeniyle son dere-ce umut verici. Fakat şu anda Allah korusun, saatli bomba. Niye? Bu sistemin bir mevzuatı yok! Geçen yıl bu problemden hareketle BDDK, İstanbul Üniversitesi ve Sakarya Üniversitesi bir çalıştay düzenlendi Sakarya’da. Mesele enine boyuna tartışıldı.
İlgili taraflar vardı. Nasıl bir mevzuat olması lazım? Hangi sektör buna çok soğuk bakmıyor, yani “Nereden çıktınız, kanunu boşverin biz işi-mizi görüp ekmeğiişi-mizi yiyoruz. Bizi kısıtlayacak birtakım engeller getirmeyin” gibi bir yaklaşımda bulunmuyor? Aslında düzenleyici otorite; fakat zannediyorum iş dönüp dolaşıp yine katılım bankasının kendine özgü mevzuat meselesine geliyor. Hayrettin Karaman konuy-la ilgili bir yazı yazmış. Konu yine gündemde. Mevcut tasarı var. Bu tasarıya son şeklinin verilip siyasi iradenin de desteğiyle bu konunun tamamlanması lazım. Belki bu çerçevede çözülebilir ama şu haliyle bu el birliği sisteminin de hem mevzuat açısından hem de birtakım fıkhi sorunları var. Bu açılardan çözüme kavuşturulması lazım. Yani görünürde her ne kadar İslami ilkelere uygun gibi dursa da baktığımız zaman bazı işlemlerin tanımlanmamış akitlere oturduğunu, sakıncalı olduğunu tespit ettik. Ben genel olarak İslami finansın özellikle borca dayalı sistemden daha ziyade kâr-zararın riskinin paylaşıldığı bir ekonomik paradigma arayışında önemli bir katkı sağlayacağını, önemli bir ufuk açacağını düşünüyorum. Ve burada yapılması gereken öncelikle toplumun, ilgili taraf-ların bunu zihniyet olarak paylaşması ve paralelinde gerekli mevzuat çalışmataraf-larının tamamlanması.
Doğrusu anayasa meselesinde yaşanan tartışmalarda olduğu gibi bizim daha dar çerçevede İslami finansta toplumsal mutabakat meselesini ya da o kaybettiğimiz güven duygusunu yeniden tesis etmemiz gerektiğini düşünüyorum. Yapılan bazı ampirik çalışmalarda da bu ispatlanıyor. Yani ekono-mide, sistemde güven ne kadar artarsa o toplumda ortaklık temelli finansman modellerinin de başarı şansı o kadar yüksek oluyor.