Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsa payını devretmesi, müteahhidin de buna karşılık bağımsız bölümü tamamlayıp teslim etmesi hususunda tarafların anlaşması ile kurulur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine niteliğini veren temel unsurlar, müteahhidin binayı inşa edip sözleşmeye uygun olarak arsa sahibine teslim etmesi ve arsa sahibinin de buna karşılık arsa payını devretmesidir. Tarafların sözleşme kurma amacıyla hareket etmeleri ve sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde anlaşmaları, diğer tüm akitlerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulabilmesi için de zorunludur. Bu sözleşmeden doğan yükümlülükler, aşağıda sırasıyla ele alınmıştır.
1.1.2.1. Arsa Malikinin Arsa Payını Devretme Yükümlülüğü
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine düşen aslî yükümlülük arsa payını devretmektir25. Arsa sahibinin bu yükümlülüğü, müteahhidin binayı teslim borcunun karşılığını oluşturur. Taraflar sözleşmeyle aksini kararlaştırmadıkları sürece, müteahhit binayı tamamlayıp teslim etmedikçe arsa sahibinden arsa payının devrini talep edemez (BK. m. 364/I, 81; TBK. m. 479/I, 97). Ayrıca, daha sonra detaylı bir şekilde değineceğimiz üzere, arsa sahibinin devredeceği arsanın, üzerinde inşa faaliyetlerinde bulunulmaya elverişli olması gerekir. Müteahhide teslim edilen arsa üzerinde bina inşa edilmesi hukuken veya fiilen mümkün değilse, arsa sahibi müteahhitten binanın inşasına başlanmasını talep edemez26.
1.1.2.2. Müteahhidin Binayı Tamamlayıp Teslim Etme Yükümlülüğü
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin aslî yükümlülüklerinden birini, arsa sahibine düşecek bağımsız bölümleri tamamlayıp teslim etmesi oluşturur. Müteahhidin sadece arsa sahibine düşecek bağımsız bölümleri tamamlamış ve teslim etmiş olması onun yükümlülüğünü sona erdirmez27. Çünkü arsa sahibinin sözleşme kurmadaki amacı ve menfaati sadece kendisine düşecek bağımsız bölümlere sahip olmak değil, aksine bir bütün olarak binayı teslim almaktır. Zira bina tamamlandıktan sonra Kat Mülkiyeti
25 Yavuz, Özel Hükümler, s. 556; Erman, Arsa Payı, s. 2; Kartal, Kat Karşılığı, s. 20.
26 Erman, Arsa Payı, s. 2.
27 Erman, Arsa Payı, s. 3.
Kanunu’na göre oluşturulması mümkün bağımsız bölümlerin varlığı ve kendisine teslimi halinde arsa sahibinin bu sözleşmeden beklediği menfaat karşılanmış olur28. 1.1.2.3. Tarafların Anlaşması
Bir sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun olması ve bu uygunluğun gerçekleştirilmesi (consensus) gerekmektedir (BK. m.
1/I, TBK. m. 1/I)29. Taraf iradelerinin uyuşması sözleşme konusu üzerinde anlaşmaya varıldığını ifade eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların anlaşmaları gereken hususlar; müteahhidin binayı tamamlayıp teslim etmesi ve buna karşılık arsa sahibinin arsa payını müteahhide devretmesidir30. Taraflar arasında yapılan anlaşma söz konusu unsurların karşılıklı değişimini ifade eden bir mübadele anlaşmasıdır31. Bu sebeple, sözleşmenin bütün unsurları üzerinde anlaşılmış olması şart değildir. Esaslı noktalar üzerinde anlaşmaya varılması sözleşmenin kurulması için yeterlidir (BK. m. 2/1, TBK.
m.2/I). Fakat taraflar hangi noktaların esaslı olacağını sözleşme ile kararlaştırabilirler32. Tarafların irade beyanlarının mevzuatta öngörülen diğer düzenlemelere de uygun olması gerekmektedir. Özellikle Borçlar Kanununun sözleşmelerin geçerliliğine ilişkin
28 Benzer yönde görüş için bkz, Yavuz, Özel Hükümler, s. 557.
29 Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 12. Baskı, Beta Yayınları, İstanbul 2010, s. 205; Yavuz, Özel Hükümler, s. 557; Erman, Arsa Payı, s. 3-4. Uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere, sözleşmenin tarafı olan arsa payı sahibi birden fazla kişiden oluşmaktadır. Tarafları iradelerine uygun bir sözleşmenin akdedilebilmesi için sözleşmeye konu arsa payına malik olan herkesin iradesinin aynı yönde olması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı malikinin birden fazla olması halinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler göz önüne alınarak değerlendirmede bulunulmalıdır. Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde bina yapılması kararı alınması ve paylı malın bu amaçla müteahhide devri paylı mülkiyete konu malı olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi anlamına gelir. Paylı mülkiyete konu taşınmaz üzerinde bu tür bir faaliyette bulunulması ancak paylı maliklerin oybirliği ile alacakları kararla mümkündür. Nitekim MK’nın 692. maddesine göre, “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmamış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır”. Görüldüğü üzere, arsada bina yapılabilmesi için bütün maliklerin rızasının bulunması gerekir (MK. m. 692/I). Paydaşlardan birinin, paylı mülkiyete konu arsanın tamamı üzerinde tek başına yapacağı bir işlem diğer paydaşlar izin vermedikçe geçerli olmaz. Diğer paydaşlardan habersiz olarak sözleşmeye taraf olan paydaşın, sadece kendi adına gerçekleştirmiş olduğu sözleşmeyi geçerli saymak mümkün görünmemektedir. Nitekim Yargıtay’ın görüşü de aynı yöndedir: “… Dosyadaki tapu kaydıyla sözleşmelere göre inşaat yapılan taşınmazda davacı Perihan ile diğer davacıların murisinin müşterek mülkiyet şeklinde malik olduğu ve dava dışı başka paydaşlarında bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanun’un 625/II. maddesine göre, önceden oybirliği ile karar verilmiş olmadıkça müşterek mülkiyette paylı malın temliki, üzerinde ayni hak tesisi ve yararlanma şeklinin (intifa tarzının) değiştirilmesi mümkün değildir. Paylı taşınmazda inşaat yapılması gibi mevcut bir yapının tamamen veya kısmen yıkılması da intifa tarzının değiştirilmesi niteliğinde olduğundan, tüm paydaşların rızasını gerektiren tasarruflardandır…” Y. 15. HD. 04.02.2007 T., E. 2006/828, K. 2007/2061, YKD, C. 33, S. 10, s. 1899-1901.
30 Kaya, s. 8.
31 Ayazlı, s. 44.
32 Tezcan, s. 9.
düzenlemelerine riayet edilmemiş olması kat karşılığı inşaat sözleşmesini geçersiz kılmaktadır. BK. m. 19, 20 (TBK. m. 26, 27)’de yer alan hukuka veya ahlâka aykırılık hallerinin, imkânsızlık halinin, BK. m. 21 (TBK. m. 28)’de yer alan gabin durumunun, BK. m. 23 vd. (TBK. m. 30 vd.)’daki irade sakatlığı hallerinin varlığı sözleşmeyi geçersiz hale getirmektedir. Misal olarak, BK. m. 20 (TBK. m. 27)’deki imkânsızlığın mevcut olduğu durumlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğinden söz edilemez. Yargıtay da, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacak arazinin sit alanı olmasını, BK. m. 20 (TBK. m. 27) kapsamında bir imkânsızlık hali olarak değerlendirmiş ve sözleşmeyi geçersiz saymıştır33. Yine Yüksek Mahkeme sözleşmenin taraflarından birinin 1931 doğumlu tecrübesiz bir kadın olması sebebiyle BK. m. 21 (TBK. m. 28)’deki gabin durumunun varlığına “…Dava konusu olayda, hataya düşürüldüğünü ileri süren ve gabine dayanan davacı, dosyada mevcut nüfus kayıtlarına göre 01.01.1931 doğumlu bir kadın olup, okur yazar olmadığı da noterde yapılan tespitlerden anlaşılmaktadır. Bu haliyle inşaat yapım işlerinde tecrübesiz bulunduğu tartışmasızdır. Tecrübesizlik BK'nın 21. maddesinde de belirtildiği üzere, gabinin sübjektif unsurlarındandır. Gabinin değer şartı ise, karşılıklı edimler arasında açık nispetsizlik bulunmasıdır. Olayda sözleşme dışında elde edilen dairelerin adedi gözetildiğinde açık oransızlığın bulunduğu da ortadadır. Böyle bir paylaşımın hoşgörü sınırlarını aştığı, edimler arasında denge kurulamadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda paylaşıma ilişkin ek sözleşmenin kottan kazanılan dairelerle ilgili maddesinin iptali gereklidir…”şeklinde hüküm tesis ederek hükmetmiş ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini kısmî olarak iptal etmiştir34.
33 Y. 15. HD. 12.9.1994 T., E. 1994/597, K. 1994/4798, Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 775.
34 Kararın tam metni için bkz, Y. 15. HD. 12. 9. 2007 T., E. 2006/4666, K. 2007/5275, YKD, C. 34, S. 11, s. 2193-2194.
1.2. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKÎ NİTELİĞİ