Sözleşmeden Dönme Halinde

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesiyle hedeflenen amaç, tarafların sözleşme öncesi durumlarına getirilmesi olduğu için tasfiyenin de bu yönde gerçekleştirilmesi gerekir. Sözleşmeden dönme neticesinde, sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkar⁶²⁹. Bunun sonucu olarak, sözleşmeden dönmeyle birlikte, tarafların verdiklerini geri alma hakları doğar⁶³⁰. BK. m. 108/I (TBK. m. 125/III)’e göre, arsa sahibi devretmek zorunda olduğu arsa paylarını devirden kaçınabilecek, daha önce verilmiş olanlar ise geri alınabilecektir. Aynı şekilde müteahhitte daha önce inşasını gerçekleştirmiş olduğu kısma karşılık gelen değer tutarında talepte bulunabilecektir.

Zira müteahhidin gerçekleştirmiş olduğu inşaat artık mütemmim cüz kuralı gereği arsa sahibine ait hale gelmiştir. Ayrıca müteahhidin inşa etmiş olduğu kısmı kaldırıp götürmesi, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından mümkün değildir⁶³¹. Sözleşmeden dönme neticesinde tarafların edimlerinin iadesini ne şekilde talep edebilecekleri ise benimsenen dönme teorisine göre farklılık arz edecektir.

Klâsik dönme teorisine göre, sözleşmeden dönme iradesiyle birlikte sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar⁶³². Taraflar arasında doğmuş borç ve haklar doğmamış gibi değerlendirilir. İfa edilmiş edimler, hukukî dayanaktan yoksun kalırken; ifa edilmemiş olanlar ise borç ilişkisi sona erdiği için talep edilemezler⁶³³. Bu sebeple, taraflar taleplerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandırabilirler. Ayni hak kazandıran tasarruf işlemleri ise dönme beyanından etkilenmeyip sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri istenebilir⁶³⁴.

629 Eren, Sona Erme, s. 103; Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 709.

630 Sütçü, s. 690; Aydemir, s. 411.

631 Sütçü, s. 689.

632 Buz, Sözleşmeden Dönme, s.118; Yener, s. 109-110.

633 Kırca, s. 82.

634 Kırca, s. 83.

Kanunî borç ilişkisi görüşü bakımından ise, sözleşme yine geçmişe etkili olarak sona erer. Ancak bu durumda BK. m. 108 (TBK. m. 125/III)’den kaynaklanan bir borç ilişkisi meydana gelir. Taraflar bu borç ilişkisi neticesinde aldıklarını iade etme borcu altına girerler. Sebepsiz zenginleşmeye ilişkin iadeye yönelik hükümler, kanuni borç ilişkisinden doğan geri verme borçlarına da kıyas yoluyla uygulanırlar⁶³⁵.

Yeni dönme (dönüşüm) teorisine göre ise, geçerli bir sözleşmeden dönme beyanı, sözleşme ilişkisini sona erdirmez⁶³⁶. Tarafların henüz ifa etmedikleri edimler ortadan kalkarken, ifa edilmiş olan edimleri üzerinde tasfiye amacına yönelik sözleşmeye dayalı bir talep hakkı doğar. Yani karşı tarafın yerine getirmiş olduğu edim borcu, sözleşmeden dönülmesiyle birlikte diğer tarafın iade borcu halini alır. Bu görüşe göre, daha önce ifası gerçekleşmiş ayni haklara yönelik edimler varlıklarını devam ettirir⁶³⁷. Henüz gerçekleşmemiş borçlandırıcı işlemler ise ortadan kalkar. Talepler ise sözleşme ilişkisi hâlâ devam ettiği için aynı şartlar dâhilinde ileri sürülebilir⁶³⁸.

Aynî etkili dönme teorisi de klasik dönme teorisindeki gibi, dönme beyanıyla beraber sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona erdiğini kabul etmekte, ancak bu teoriden farklı olarak dönmeye yönelik beyanın ayni haklara da etki edeceğini savunmaktadır⁶³⁹. Bu görüşe göre, sözleşmeden dönme beyanı ayni hakları hukukî temelden yoksun hale getirir ve akabinde tasarruf işlemini de geçersiz kılar⁶⁴⁰. Bunun bir sonucu olarak da gerçekleştirilmiş olan devirlere ilişkin tescil kayıtları en baştan itibaren yolsuz hale gelir⁶⁴¹. Bu teoriye göre, müteahhit aslında kendisine devredilen arsa paylarının mülkiyetini kazanamamıştır. O halde arsa sahibi devrini gerçekleştirmiş olduğu arsa paylarını, süreye tabi olmaksızın istihkak davası niteliğindeki yolsuz tescilin düzeltilmesi davasıyla talep edebilir⁶⁴².

Yargıtay, dönme hakkının kullanıldığı durumlarda sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırmaktadır. Sona erme neticesinde ise müteahhit veya üçüncü kişi lehine yapılan pay devirlerinin hukukî temelden yoksun kalacağı gerekçesiyle arsa sahibinin tapu sicilinin düzeltilmesi (tapu iptali) davası açabileceğini belirterek, açıkça ifade

635 Kırca, s. 83-84; Buz, Sözleşmeden Dönme, s. 121; Yener, s. 112.

636 Buz, Sözleşmeden Dönme, s. 123.

637 Buz, Sözleşmeden Dönme, s. 124; Yener, s. 112.

638 Kırca, s. 84-85; Yener, s. 112.

639 Buz, Sözleşmeden Dönme, s. 121; Yener, s. 113.

640 Kırca, s. 87; Buz, Sözleşmeden Dönme, s. 121.

641 Kırca, s. 85.

642 Yener, s. 113.

etmese de, ayni etkili dönme görüşüne göre hüküm tesis etmektedir⁶⁴³. Yargıtay, iade borçlarının tespiti bakımından ise sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiğini kabul etmektedir⁶⁴⁴.

Kanaatimizce de, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayni etkili dönme teorisinin benimsenmesi isabetli olacaktır⁶⁴⁵. Zira Buz’un da isabetle belirttiği gibi, sözleşmeden dönme beyanıyla iş sahibi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi anlamında arsa sahibi), sözleşmeyi geçmişe etkili sonlandırmak istemektedir. Eğer arsa sahibi aksi kanaatte olsaydı BK. m. 106’da kendisine tanınan diğer haklardan birini kullanırdı⁶⁴⁶. Ayni etkili dönme teorisine en uzak görünen dönüşüm teorisinin benimsenmesi halinde, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin devam edecek olması, arsa sahibinin dönme iradesinin amacına uygun düşmez. Zira arsa sahibi sözleşmeden dönerek, müteahhitle olan münasebetini sonlandırmak istemekte, devretmiş olduğu arsa paylarını geri almayı amaçlamaktadır⁶⁴⁷. Dönüşüm teorisinde taraflar arasındaki münasebetin devam ediyor olması müteahhit adına kayıtlı arsa paylarının tekrar gayrimenkul satışına ilişkin hükümler çerçevesinde arsa sahibine devrini gerekli kılar. Bu yolun benimsenmesi halinde, ayrıca bir tapu devri işlemi gerçekleştirilmeli, daha kötüsü müteahhidin devri kabul etmediği durumlarda arsa sahibi hukukî dayanağı bulunmayan, teorik olarak izahı mümkün olmayan bir yöntem bularak devrettiği payların tekrar kendi adına tescilini sağlamalıdır. Ayni etkili dönme teorisine göre ise sözleşmeden dönmeyi müteakip

643 Kırca, s. 87; Buz, Sözleşmeden Dönme, s. 132. “…Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir.

Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar…”, YHGK, 23.5.2001 T., E. 2001/1-422, K. 2001/434, (Kazancı). Aynı yönde kararlar için bkz, Y. 15. HD. 21.4.1993 T., E. 1992/3812, K. 1993/1871; 1. HD. 10.3.1951 T., E.

1950/7575, K. 1951/1252, Buz, Sözleşmeden Dönme, s. 132, dn. 53; HGK, 25.20.2000 T., E. 2000/1-1280, K. 2000/1554; 14. HD. 26.10.2004 T., E. 2004/5268, K. 2004/7383; 1. HD. 5.3.2003 T., E.

2003/1487, K. 2003/2356; 1. HD. 30.12.1999 T., E. 1999/12135, K. 1999/14302, Kırca, s. 78, dn. 1.

644 “…fesih sonucu, sözleşme ilişkisinin geçmişe etkili olarak ortadan kalkması nedeniyle yanların birbirlerine verdiklerini geri istemek hakkının bulunduğunu, BK. m. 108 açıklık ve seçiklikle öngörür.

Geri vermenin kapsamı ise, nedensiz zenginleşme çerçevesinde saptanmak gerekir…”, Y. 15. HD.

21.4.1993 T., E. 1992/3812, K. 1993/1871, Yener, s. 115, dn. 418.

645 Öz’e göre, sözleşmeden dönme üzerine borç ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalktığı için, müteahhit kendi malzemesiyle başkasının arazisi üzerinde inşaat gerçekleştiren kişi konumuna gelecektir.

Sözleşmeden dönme neticesinde, taraflar arasında inşaat başladığı andan itibaren dahi geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı için haksız inşaata ilişkin hükümler göz önünde bulundurulmalıdır. O halde sözleşme ilişkisinin tasfiyesi halinde uygulanacak hükümler sebepsiz zenginleşmeye göre daha özel nitelikte olan haksız inşaata ilişkin olanlardır, Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 238 vd. Öz’ün bu görüşü Ayan ve Sütçü tarafından, genel anlamıyla, inşaat gerçekleştirildiği sırada taraflar arasındaki mevcut sözleşme ilişkisi nedeniyle haksız inşaata ilişkin şartların oluşmamış olması gerekçesiyle eleştirilmiştir, Ayan, s.

260, dn. 372; Sütçü, s. 690.

646 Buz, Sözleşmeden Dönme, s. 134.

647 Benzer yönde görüş için bkz, Buz, Sözleşmeden Dönme, s. 134.

tapuda müteahhit lehine mevcut tescil yolsuz hale gelecek ve arsa sahibi bu yolsuz tescilin düzeltilmesi için açacağı dava ile arsa payının tekrar kendi adına kaydını sağlayabilecektir⁶⁴⁸.