Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin müteahhide devredeceği arsa paylarına karşılık, ondan sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanmış olan ve bir bütünlük arz eden binayı, dolayısıyla bağımsız bölümleri talep etmesi amacına dayanır1. Bu yolla arsa sahibi arsasını değerlendirmekte, müteahhit de sermayesini yönlendirip kâr elde etmektedir2. Sonuç olarak arsa sahibi ayrıca para ödemeden3, maliki olduğu arsaya karşılık bu arsa üzerine yapılacak binada, anahtar teslimi bir veya birkaç bağımsız bölüme sahip olur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasına yapılacak bina karşılığı arsa payını devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin de kararlaştırılan vasıfları haiz olan bir binayı inşa edip teslim etme borcu altına girdiği bir sözleşme türüdür4. Doktrinde sözleşmenin adlandırılması noktasında terim birliği sağlanamamıştır. Bu sözleşmeyi;
Tandoğan “arsa üzerine inşaat yapım sözleşmesi”5, Öz “arsa payı karşılığı bina inşası”6,
1 Pervin Ayazlı, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi (Unsurları- Hukukî Özellikleri- Şekil Sorunu)”, MÜHFHAD, Ocak-Nisan 1987, S. 4, s. 43-51, özellikle s. 43.
2 Aynı yönde görüş için bkz, Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınları, İstanbul 2009, s. 554.
3 Ejder Yılmaz, “Müteahhidin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkını Üçüncü Kişiye Devretmesinde Uygulanması Gereken Şekil”, TNBHD, S. 88, s. 8-16, özellikle, s. 11.
4 Benzer yönde tanım için bkz, Çiğdem Kırca, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi”, 22. Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu, Bildiriler-Tartışmalar, 15 Aralık 2006, Ankara 2007, s. 75-98, özellikle s. 81. Kanber, yaptığı tanımında müteahhidin edimini yerine getirirken işçi, araç ve gereç temininin kendisince gerçekleştirilmesi gerektiğine işaret etmiştir, Kemal Kanber, “Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu”, Yargıtay D, C. 24, S. 3, Temmuz 1998, s. 356-368, özellikle s. 357. Uygulama Kanber’in belirttiği yönde gelişmiş olsa bile bahsedilen unsurların arsa sahibi tarafından temin edilmesine engel bir durum bulunmamaktadır.
5 Haluk Tandoğan, “Arsa Üzerine İnşaat Yapım Sözleşmelerinde İşi Tamamlamadan Bırakan Müteahhidin Yapılan Kısımla Orantılı Ücret Alması Sorunu Üzerine Görüşler”, BATİDER , C. 11, S. 1, s.
1-49.
6 M. Turgut Öz, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, Kazancı Hukuk Yayınları No: 66, İstanbul 1989, s. 168.
Kartal “arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapma sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi”7, Yavuz, Kaya ve Somer “arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi”8, Karataş “arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi”9, Gümüş “arsa payı karşılığı yapı sözleşmesi”10, Sütçü “kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi”11, Tezcan “arsa payı karşılığı bağımsız bölüm sözleşmesi”12, Uygur “arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesi”13, Kamber “arsa karşılığı inşaat sözleşmesi”14, Fila ve Eraslan “kat karşılığı eser yapımı sözleşmesi”15, Aydemir “arsa payı karşılığı bina yapımı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi”16 Erman, Yılmaz, Kırca ve Duman “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”17 olarak zikretmektedir. Kostakoğlu ise bu sözleşmeyi önceleri “arsa karşılığı kat yapım sözleşmesi” olarak isimlendirirken18 daha sonra sözleşme için “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” adını da kullanmıştır19. Uygulamada noterlerin de farklı isimler altında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri bilinmektedir20. Uygulama ve doktrindeki bu durum yargı kararlarına da yansımıştır. Yargıtay’ın farklı daireleri
7 Bilal Kartal, “Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi Özellikle Biçimi (I)”, YKD, C. 9, S. 1-2, s. 96-113.
8 Yavuz, Özel Hükümler, s. 554 vd.; Özgür Katip Kaya, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi”, (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi), Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 1992;
Pervin Somer, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi”, Yaklaşım D., S. 9, s. 121-128.
9 İzzet Karataş, Eser (İnşaat) Yapım Sözleşmeleri, Ankara 2009, s. 35.
10 Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. II, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2010, s. 213.
11 Nezih Sütçü, Uygulamada ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi (Türk Borçlar Kanunu Tasarısı Hükümleri ile Birlikte), Ankara 2010, s. 19.
12 Bestami Tezcan, “Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Sözleşmesi”, (Yayımlanmamış Doktora Tezi), Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara 1995.
13 Turgut Uygur, İnşaat Hukuku Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi, C.2, Vedat Kitapçılık, Ankara 2001.
14 Kanber, s. 356-368.
15 Hürrem Fila ve Eyüp Eraslan, “Bir Yargıtay Kararı ve Eleştirisi”, İBD, C. 59, S. 7-8-9, s. 661-668.
16 Efrail Aydemir, Eser Sözleşmesi ve İnşaat Hukuku, Ankara 2009, s. 27 vd.
17 Hasan Erman, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Gözden Geçirilmiş 3. Basım, Der Yayınları, İstanbul 2010, (Erman, Arsa Payı); Yılmaz, s. 8-16; Kırca, s. 75-98; İlker Hasan Duman, Açıklamalı-İçtihatlı İnşaat Hukuku, Seçkin Yayınevi, Ankara 2010, s. 119.
18 Cengiz Kostakoğlu, “Eser Sözleşmelerinin Bir Türü Olan Arsa Karşılığı Kat Yapım Sözleşmelerinde Şekil, YHD, C. 7, S. 7, s. 925-932.
19 Cengiz Kostakoğlu, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Beta Yayınları, İstanbul 2010, s. 213 vd.
20 “Gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi”, “gayrimenkul satış vaadi daire karşılığı inşaat sözleşmesi”, “kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi” bkz, Sütçü, s. 21.
sözleşmeyi farklı isimlendirmiş21, hatta bazen aynı dairenin farklı isimlendirmeleri de olmuştur22.
MK. m. 1009’da ise tapuya şerh edilmesi mümkün kişisel haklar başlığı altında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhine izin verilmiş ve bu sözleşme için “arsa payı karşılığı inşaat” tabiri tercih edilmiştir. Diğer bir düzenleme olan TST. m. 55/c’de sözleşme “kat karşılığı inşaat” olarak zikredilmiştir. Görüldüğü gibi ne doktrinde, ne uygulamada ne de mevzuatta sözleşmenin adlandırılması noktasında terim birliği sağlanabilmiştir. Ancak ismi ne olursa olsun, ifade edilmek istenen sözleşmeler, hukukî nitelikleri itibariyle aynıdır. Çalışmamızda uygulamadaki yaygın tabir tercih edilmiştir ve kavram için “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” terimi kullanılmıştır. Gerekli görülen hallerde diğer isimlerin kullanılması yoluna gidilmiştir. Fakat kat karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat sözleşmesinden farklıdır. İnşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi niteliği taşırken, kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikte bir sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi arsası üzerine yapılacak binadan bağımsız bölüm23 elde etmeyi amaçlamaktadır. Bu doğrultuda sözleşmenin diğer tarafı olan müteahhide arsayı teslim etmekte24 müteahhit de inşaatı tamamlayıp sözleşmeye uygun bir bina ortaya çıkarma ve bunu arsa sahibine teslim etme borcu altına girmektedir.
Sözleşmede kararlaştırılana göre müteahhit kendisine düşecek arsa payını inşaata başlamadan önce, inşaat devam ederken veya inşaat sona erdikten sonra arsa sahibinden talep edebilir.
21 Yargıtay 15. HD sözleşmeyi kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak isimlendirmektedir bkz, Yargıtay 15.
HD. 8.10.2007 T., E. 2006/5362, K. 2007/6083, YKD, C. 35, S. 1, s. 432-433. Yargıtay 14. HD. ise bu tür sözleşmeler için çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tabirini kullanmaktadır, bkz. Yargıtay 14. HD. 26.02.2008 T., E. 2007/14538, K. 2008/2331, YKD, C. 35, S. 6, s. 1106-1108; Yargıtay 14. HD.
09.04.2007 T., E. 2007/2983, K. 2007/3880, YKD, C. 35, S. 3, s. 490-491.
22 Yargıtay 14. HD. 10.12.2006 T., E. 2006/882, K. 2006/10878 sayılı kararında kat karşılığı inşaat sözleşmesi tabirini kullanmıştır, bkz. YKD, C. 34, S. 2, s. 264-265.
23 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bağımsız bölüm, üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan ve tapu sicilinde tek başına taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan taşınmaz parçasıdır.
Bağımsız bölüme bir binadaki daireler, dükkânlar, kapıcı dairesi, kazan dairesi misal teşkil edebilir. Hak sahiplerinin hayatlarının ve faaliyetlerinin genel anlamıyla müdahalelere kapalı olması bu bölümlerin bağımsız bölüm olarak adlandırılmasına yol açmıştır.
24 Burada müteahhide arsa payı mülkiyetinin devrinden değil, binayı inşa edebilmesi için kullanılacak olan arazinin teslim edilmesinden söz edilmektedir. Bu teslim arsa sahibinin asli edimi olan arsa payının devri anlamına gelmemektedir. Müteahhidin inşa faaliyetlerine başlayabilmesi için fiziki çalışma alanının kendisine teslim edilmesidir. Ancak bazı sözleşmelerde daha başlangıçta arsa payının devredildiği ve bu yolla bina kendisine teslim edilmeden arsa sahibinin edimini ifa ettiği görülmektedir.