Mütemerrit Müteahhidin İnşasını Tamamladığı Kısımla Orantılı

Dönme görüşü taraftarlarının, sözleşmenin geçmişe etkili şekilde sonlandırılması gerektiği yönündeki düşüncelerinin en güçlü dayanaklarından bir diğeri de, sözleşmenin ileriye etkili feshine imkân verilmesi durumunda, müteahhidin yaptığı kısımla orantılı olarak arsa payı talebine hak kazanacak olmasıdır.

Dönme görüşünü benimseyen yazarlara göre, mütemerrit durumdaki müteahhidin, binanın tamamlanmış kısmıyla orantılı bir şekilde arsa payına hak kazanması; onun sözleşmeye uygun hareket etmiş gibi değerlendirilmesi ve buna uygun kâr payı alması sonucunu doğurur ki bu durum hakkaniyete aykırıdır⁵²⁵.

Mütemerrit müteahhide yaptığı kısımla orantılı ücret talep edebilme hakkı vermek, onu kârlı olan başlangıç kısmını tamamlayıp daha sonra inşaatı yarım bırakmaya teşvik edici bir nitelik taşır⁵²⁶. Hâlbuki dönme görüşüne uygun olarak sözleşmenin ortadan kalması halinde orantılı ücret alamayacağını bilen müteahhit, işi tamamlamak için elinden gelen çaba ve özeni gösterir⁵²⁷.

522 Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 210-211. Öz’ün bu başlık altındaki değerlendirmelerinin hepsi, müteahhidini kusuruyla temerrüde düştüğü durumlara ilişkindir. Müteahhidin temerrüde düşmede kusurunun bulunmadığı durumlarda ise Öz, daha sonra belirteceğimiz üzere, BK. m. 371’in kıyas yoluyla uygulanması suretiyle, sözleşmenin ileriye etkili olarak sonlandırılmasının mümkün olabileceğini savunmaktadır.

523 Seliçi, Sona Erme, s. 26; Benzer yönde görüş için bkz, Aral, s. 352; Karataş, s. 456-457; Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 709-710.

524 Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 77.

525 Tandoğan, Orantılı Ücret Sorunu I, s. 28; Karataş s. 456.

526 Tandoğan, Orantılı Ücret Sorunu I, s. 37. Benzer yönde gerekçe için bkz, Öz, Sözleşmeden Dönme, s.

218.

527 Tandoğan, Orantılı Ücret Sorunu II, s. 498-499. Benzer yönde görüş için bkz, Karataş, s. 456.

Dönme görüşü taraftarları, inşaat işleri yapan müteahhitlerin küçük san’atkârlar değil;

büyük sermaye sahibi, geniş biçimde örgütlenmiş ve makineleşmeden faydalanan gerçek veya tüzel kişiler olması sebebiyle onları emekçi olarak nitelendirmenin isabetli olmadığı görüşündedir⁵²⁸. Müteahhit, inşaatta bizzat emeği geçmişse, bunun karşılığını zaten sebepsiz zenginleşme veya yeni dönme teorisi uygulanırsa, emek ve sermayesinin objektif değeri hesaplanarak alır. Buna karşılık, inşaatı yarıda bırakan müteahhidin, o zamana kadar meydana getirdiği binadaki emeğinin değeri dışında, işin bitiminde hak kazanacağı kârdan orantılı bir kısmını alması hakkaniyete aykırılık teşkil eder.

Durumun değerlendirmesi arsa sahibi bakımından ele alındığında ise, müteahhidin orantılı kâr talep etmesinin hakkaniyete aykırılığı daha net ortaya çıkmaktadır. Meselâ, orta gelirli kimselerin güçlükle edindikleri bir arsa karşılığında birkaç daire almak için

“yapsatçı” denilen müteahhitlerle giriştikleri sözleşmeler yüzünden büyük sıkıntılarla karşılaşmaları oldukça yaygındır⁵²⁹. Bu gibi müteahhitlerin değişen şartlar dolayısıyla, menfaatlerine uymayınca işi yarıda bırakmalarını kolaylaştıran, orantılı ücret yönteminin hakkaniyete uygunluğunu savunmak, ekonomik bakımdan daha zayıf olan arsa sahiplerinin korunması düşüncesine ters düşmektedir⁵³⁰.

İşi eksik bırakan müteahhidin yaptığı kısımla orantılı ücret (kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı) alabilmesi yanında iş sahibinin zararını karşılama yükümlülüğünde olması, menfaatler dengesinin sağlanması için yeterli değildir. Şöyle ki, iş sahibinin yapıyı tamamlamak için gereken masrafların hepsini müteahhitten talep etmesi mümkün değildir⁵³¹. Tazminat talebinin mümkün kılındığı varsayıldığında, iş

528 Tandoğan, Orantılı Ücret Sorunu I, s. 40. Öz’e göre de, inşaat sözleşmelerinde müteahhit, hemen hemen daima Türk Ticaret Kanunu anlamında bir tacir veya ticari kuruluş olmaktadır. Bu sebeple müteahhidin, ekonomik bakımdan zayıf ve korunması gereken biri olarak görülmesi mümkün değildir.

Aksi düşünülse bile sözleşmeden doğan riskler daha çok işin uzmanı olan müteahhidin üzerinde olmalıdır. Müteahhidin durumunu kötüleştirmemek için onu koruyucu hükümler kanunkoyucu tarafından düzenlenmiştir. Bu hükümlerin varlığına rağmen, birtakım yorumlarla müteahhidin durumunu daha iyi hale getirmeye çalışmak, kanunkoyucunun amacına ters düşer. Özellikle kusuruyla temerrüde düşen müteahhidin, kanunun öngörmediği şekilde korunması kabul edilemez, Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 218.

529 Tandoğan, Orantılı Ücret Sorunu I, s. 40.

530 Tandoğan, Orantılı Ücret Sorunu I, s. 40.

531 Öz’e göre tazminat talebi iş sahibinin ifaya olan menfaati ile sınırlı olacağından, sadece vadesi gelmesine rağmen yapının tamamlanmamış olması sebebiyle karşılaşılan masraflar talep edilebilir. Zira fesih kurumunun gereği olarak fesih anına kadar gerçekleştirilmiş olan edimler birbirinin karşılığını oluşturur. Müteahhit eksiklik oranında indirilmiş alacağını (arsa payı) talep edebileceği için ayrıca yapının tamamlanması için gereken masraflardan sorumlu tutulamayacaktır. Müteahhit bu masraflardan sadece sebep olduğu gecikme dolayısıyla yeni koşullara göre iş sahibinin yapmak zorunda kaldıkları ile sınırlı olarak sorumlu olacaktır. Bedelin arsa payı olarak belirlendiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise bu görüşün benimsenmesi zararın hesaplanmasında ve tazminatın belirlenmesinde büyük güçlükler yaratacaktır, Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 214.

sahibi hem yarım kalmış yapının tamamlanması için uğraşmakta, hem de müteahhitten tazminat alabilmek için adlî mercilerde mücadele etmektedir. İş sahibi, müteahhidin mal varlığının bulunmadığı veya yeterli olmadığı durumlarda ise daha önce ona devrettiği arsa payı üzerine haciz koyduracak, eksik kalmış binanın bulunduğu arazi üzerindeki müteahhide düşen payı satmaya ve inşaata devam etmeye çalışmaktadır⁵³². Arsa sahibi bir şekilde zararını tazmin ettirse bile, eksik binayı tamamlarken ortaya çıkacak masraf artışı risklerine de kendisi katlanmak zorunda kalmaktadır. Zararın hesaplanmasında göz önünde bulundurulması mümkün olmayan, malzeme fiyatı ve işçi ücreti gibi kalemlerde meydana gelen artışlara, arsa sahibi katlanmak zorunda kalır⁵³³.

Dönme görüşüne göre, sözleşmeden dönme iradesinin geçmişe etkili olarak yorumlandığı durumda, iş sahibinin olumlu zararını, yani ifaya olan menfaat kaybını müteahhitten isteyemez⁵³⁴. Buna göre iş sahibinin müteahhitten yapıyı tamamlama masrafları, yoksun kalınan kira gelirleri vb. istemesi söz konusu olmaz. İş sahibi bu durumda sadece olumsuz zararı, yani sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğramış olduğu zararı talep edebilir⁵³⁵. İş sahibinin tazminat talebinin, müteahhidin yapıdaki eksiklik oranında indirilmiş arsa payını daha da indirerek karşılanmasının, hukuken açıklanması mümkün değildir⁵³⁶.

Sonuç olarak dönme görüşü taraftarları, yukarıdaki gerekçelerle, işi tamamlamayan ve teslim tarihini geçirerek temerrüde düşen müteahhidin de, işin büyük bir kısmını yapmış olsa dahi orantılı ücret isteyemeyeceğini, arsa sahibinin BK. m. 106 (TBK. m. 125)’daki geriye etkili dönme hakkını ona karşı kullanabileceğini ve müteahhidin ancak iş sahibinin sebepsiz zenginleşmesi veya müteahhitçe yapılan edimin objektif değeri oranında bir talepte bulunabileceğini savunmaktadır⁵³⁷.

532 Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 215.

533 Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 217.

534 Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 218.

535 Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 218.

536 Öz’e göre, ileriye etkili fesihte, inşaatın yapılmış olan kısmı ve bu orana indirilmiş olan arsa payı sözleşmeden doğan ve birbirinin karşılığını oluşturan iki borcun ifasını oluşturur. İş sahibinin zararı arsa payından bağımsız olarak talep edilmelidir. İş sahibinin tazminat talebinin, eksik inşaatın karşılığı olan orantılı arsa payından düşürülerek karşılanması mümkün değildir. Bu konu hakkında detaylı bilgi için bkz, Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 215 vd.

537 Tandoğan, Orantılı Ücret Sorunu II, s. 499. Benzer yönde görüş için bkz, Öz, Sözleşmeden Dönme, s.

218; Karataş, s. 456.

3.4.2.2.3. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Yükümlülüğüne İlişkin Hükümlerin