Teslim Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kıyas yoluyla uygulanacak olan eser sözleşmesine ilişkin hükümler arasında müteahhidin binayı teslim borcuna açıkça yer verilmemiştir.

Fakat 818 Sayılı Borçlar Kanunu’ndaki çeşitli hükümlerde yer alan eserin teslimine ilişkin düzenlemeler¹⁶³ bu borcun varlığının göstergesidir¹⁶⁴. Ayrıca arsa sahibinin bu sözleşmeyi akdetmedeki amacının, binanın tamamlanması sonucunda ortaya çıkacak bağımsız bölüm veya bölümlere sahip olma¹⁶⁵ yönünde şekillendiği muhakkaktır. Bu sebeple müteahhidin binayı teslim borcu sözleşmenin aslî ve temel borcudur¹⁶⁶. Bu borç

87. Özen borcunun uygulanacağı haller ve safahat hakkında detaylı bilgi için bkz, Zevkliler ve Gökyayla, s. 378 vd.

162 Eser teslim edildikten sonra müteahhidin özen borcuna aykırı davranması sebebiyle arsa sahibinin zararı ortaya çıkmışsa ve arsa sahibi muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirerek müteahhidin sorumluluğu yoluna gitmişse artık özen borcuna aykırılık sebebiyle sorumluluktan değil; daha özel bir düzenleme olan BK. m. 360 (TBK. m. 475)’daki ayıba karşı tekeffül hükümlerinden faydalanılmalıdır.

Aynı yönde görüş ve detaylı bilgi için bkz, Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s. 89.

163 BK. m. 358/I: “…teslim için tâyin edilen zamanı…”, (TBK. m. 473/I: “…teslim işin belirlenen günü…”); BK. m. 359/I: “…şeyin tesliminden sonra…”, (TBK. m. 474/I: “…eserin tesliminden sonra…”); BK. m. 363/II: “…tesellüm zamanından…”, (TBK. m. 478: “…teslim tarihinden…”), BK. m.

364/I: “…işin parası, teslim zamanında ödenir…”, (TBK. m. 479: “…bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur.”).

164 Tandoğan, C. II, s. 124; Yavuz, Özel Hükümler, s. 520; Aral, s. 348; Baygın, s. 27. Bu borç hakkında detaylı bilgi için ayrıca bkz, Zevkliler ve Gökyayla, s. 365 vd.

165 Pek tabiîdir ki arsa sahibi, oluşacak bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkına dayanarak bu hakkın muhtevasındaki imkânlardan yararlanmayı da amaçlamış olabilir.

166 Erman, Arsa Payı, s. 33; “…Taraflar arasındaki uyuşmazlık eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Yanlar arasındaki 4.9.1988 günlü sözleşme, davacı arsa sahibinin tapu devri sebebiyle geçerli hale gelmiştir. Bu tür ilişkilerde yüklenicinin temel borcu inşaatı fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirerek, arsa sahibine teslim etmek…”, Y. 15.

HD. 29.2.2003 T., E. 2003/5231, K. 2004/1725, (Kazancı); “…2-Eser sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu bir eser meydana getirmek ( somut olayda arsa payı devir karşılığı inşaat yapmak ) ve meydana getirilen eseri sözleşmede kararlaştırılan zamanda sözleşme şartlarına uygun olarak arsa sahibine teslim etmektir…”, Y. 15. HD. 21.6.2004 T., E. 2003/6321, K. 2004/3464, (Kazancı).

arsa sahibinin borcu olan arsa payının devrinin karşılığını oluşturur¹⁶⁷ ve bu borcu içermeyen bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi düşünülemez.

Teslim borcu, sözleşme hükümlerine göre tamamlanmış inşaatın¹⁶⁸, sözleşmenin ifası amacıyla sözleşmenin karşı tarafı olan arsa sahibine veya onun yetkilendirdiği kişiye verilmesi veya verilmeye hazır olduğunun bildirilmiş olması anlamını taşır¹⁶⁹. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde binanın verilmesi, onun sözleşmeye ve fenne uygun şekilde tamamlandığının¹⁷⁰ ve kullanıma hazır halde olduğunun arsa sahibine bildirilmesiyle gerçekleşmiş olur¹⁷¹. İnşaat tamamlanmamış olduğu halde arsa sahibi bağımsız bölümü kullanmaya başlamış olabilir. Bu durum inşaatın teslim edildiği anlamına gelmemekle birlikte, bu yönde bir karine teşkil eder. Bu karineyi arsa sahibi, binanın sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediğini ispat ederek çürütmelidir¹⁷².

167 Bu tür ilişkilerde yüklenicinin temel borcu inşaatı fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirerek, arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin ana borcu da kararlaştırılan arsa payını bedel olarak yükleniciye devretmektir…”, Y. 15. HD. 29.2.2003 T., E. 2003/5231, K. 2004/1725, (Kazancı).

168 Müteahhidin tamamlamadan terk ettiği binaya arsa sahibinin el koyması binanın teslim alındığı (tesellüm edildiği) anlamına gelmez. Teslim olgusunun gerçekleşebilmesi için binanın tamamlanmış olması şarttır. Aynı yönde Yargıtay kararı için bkz, Y. 15. HD. 23.9.1986 T., E. 1986/432, K. 1986/2970, Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 622.

169 Aynı yönde görüş için bkz. Tandoğan, C. II, s. 125; Erman, Arsa Payı, s. 33-34; Ayan, s. 52;

Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 591; Kaya, s. 54; Ayan, s. 49; Tezcan, s. 52; Sendi Yakuppur, Borçlar Kanunu’na Göre Eser Sözleşmesinde Müteahhidin Eseri Teslim Borcu ve Teslim Borcuna Aykırılıkları, İstanbul 2009, s. 64; Somer, İstisna, s. 100. Binanın teslimi kavramı arsa sahibinin payına düşecek bağımsız bölümlerin teslim edilmesi şeklinde anlaşılmalıdır. Ancak müteahhidin sadece arsa sahibine düşecek bağımsız bölümleri tamamlamış olması teslimi gerçekleştirmesi için yeterli değildir. Müteahhit ancak binanın tamamını bitirdikten sonra teslimi gerçekleştirebilir.

170 İnşaatın tamamlanması teslim olgusu için önem arz eder. Tamamlanmamış bir eser teslim edilemez.

İnşaatın tamamlanması ise bütün inşaat işlerinin bitirilmiş olmasını gerekli kılar. İnşaat işinin bitirilmesinde ise, Seliçi’nin de isabetli olarak belirttiği gibi, dürüstlük kuralından faydalanılmalıdır.

İnşaatın tamamı karşısında kalan iş fevkalade az ve önemsiz ise arsa sahibinin binanın tamamlanmamış olduğu gerekçesini ileri sürerek tesellümden kaçınması dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur. Bu gibi durumlarda bina tamamlanmış ve teslime elverişli kabul edilmelidir, Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, s.

134. Aynı yönde görüş için bkz, Asuman Turanboy, “Yargıtay Kararlarına Göre Müteahhidin Teslimden Sonra İnşaattaki Noksan ve Bozukluklardan Doğan Mesuliyeti”, AÜHFD, C. 41, S. 1-4, s. 151-189, özellikle s. 154-155.

171 Benzer yönde görüş için bkz, Tandoğan, C. II, s. 125; Erman, Arsa Payı, 34; Kaya, s. 56; Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 591. Gerçek anlamda teslimden söz edilebilmesi için, aksine anlaşma yoksa binanın arsa sahibinin fiili ve hukukî egemenliğine geçirilmiş olması gerekir. Kostakoğlu’na göre, işin tesliminde iki ana unsur bulunmaktadır. Bunlardan birincisi; işin ruhsat ve eklerine uygun yapılmış ve sözleşmeye göre noksansız tamamlanmış olması, ikincisi ise; işin, iş sahibi veya arsa sahibinin fiil ve iradesi ile hakimiyetine geçmesidir, Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 591. Yargıtay’a göre de; inşaat, mevcut noksanları ile objektif ölçüler içinde kullanılabilir durumda olmadıkça, hukukî anlamda teslimden söz edilemez, Y.

15. HD. 17.11.1986 T., E. 1986/830, K. 1986/3860, Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 621-622. Ayrıca teslim borcunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespitinde İK. m. 31’deki “İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir...” hükmü yardımcı olabilir.

172 Erman, Arsa Payı, s. 34.

Bina ayıplı olsa bile teslimi mümkündür¹⁷³. Binanın ayıplı olması teslime engel olmaz.

Binanın sözleşmedeki şartları taşımaması, arsa sahibinin menfaatlerine uygun olmaması ayıp kavramı içinde değerlendirilmelidir¹⁷⁴. Ayıplı eserin teslim edilmesine ve alınmasına bir engel yoktur. Fakat bu durumda şartları oluşmuşsa müteahhidin ayıba karşı tekeffül hükümleri gereği (BK. m. 359 vd., TBK. m. 474 vd.) sorumluluğu söz konusu olur.

Tarafların sözleşme ile teslimin geçerlilik şartlarına ve zamanına yönelik düzenleme yapmaları mümkündür¹⁷⁵. Uygulamada çoğu zaman teslimin iskân ruhsatı alınması şartına bağlandığı¹⁷⁶ veya teslim tutanağının arsa sahibince imzalanmasının teslimin gerçekleştiği anlamına geleceğinin kararlaştırıldığına rastlanmaktadır¹⁷⁷.

Teslim ve kabul kavramları birbirinden farklı anlamlar taşır. Aksine anlaşma yoksa teslimin gerçekleşmesi için arsa sahibinin herhangi bir irade açıklamasında bulunmasına gerek yoktur¹⁷⁸. Oysa kabulde arsa sahibinin sarih veya zımnî olarak irade açıklamasında bulunması gerekir. Bu irade açıklaması BK. m. 359 (TBK. m. 474), 360 (TBK. m. 475) ve BK. m. 362 (TBK. m. 477) gereği sonuç doğurur¹⁷⁹. Müteahhidin binayı teslim borcunu ifasına bağlı olarak arsa sahibi bunu kabul ediyorsa müteahhidin her türlü sorumluluğu ortadan kalkar. Bu durum BK. m. 362/I’de “ Yapılan şeyin sarahaten veya zımnen kabulünü müteakip müteahhit, her türlü mes’uliyetten beri olur…”¹⁸⁰ şeklinde ifade edilmiştir.

173 Tandoğan, C. II, s. 126; Ayan, s. 50; Yakuppur, s. 67; Baygın, s. 27. Ayan, ayıplı eser gibi tamamlanmamış eserin de teslim edilmesinin mümkün olduğu görüşünü savunmaktadır. Detaylı bilgi için bkz, Ayan, s. 60 vd.

174 Tezcan, s. 55.

175 Tandoğan, C. II, s. 127; Dayınlarlı, s. 51.

176 “… Görülüyor ki, taraflar bu hükümle teslimin ancak iskân ve iskânla ilgili giderlerin yüklenici tarafından karşılanması halinde yapılmış sayılacağını kararlaştırmıştır. Dosyada yer alan Belediye Başkanlığı’nın 9.8.1994 tarihli cavabi yazısı ve Bilirkişi raporundan inşaatın iskânının alınmadığı, bu hususta başvuruda bulunulmadığı anlaşıldığına göre, ortada yanlarca sözleşme öngörüldüğü bir teslim varlığından bahis olunamaz…”, Y. 15. HD. 11.12.1995 T., E. 1995/6704, K. 1995/7302, Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 616; “… Sözleşmede teslim olgusunun iskan iznine bağlanmış olması, H.M.U.K. 287.

maddesi hükmünce delil sözleşmesi niteliğindedir. Bu durumda, yüklenicinin teslim savunmasını iskân izin belgesi ile kanıtlaması gerekir. Oysa, iskan izni henüz alınmamıştır. O halde, davacılara ait bağımsız bölümlerin teslim edilmediğinin kabulü gerekir…”, Y. 15. HD. 20.5.1991 T., E. 1990/3456, K.

1991/2872, Kostaoğlu, Kat Karşılığı, s. 616-618. Aynı yönde görüş için bkz, Erman, Arsa Payı, s. 35.

177 Öz, Mevzuat, s. 130.

178 Erman, Arsa Payı, s. 36.

179 Aynı yönde görüş için bkz, Tandoğan, C. II, s. 127.

180 İlgili hüküm TBK. m. 477/I’de şu şekilde düzenlenmiştir: “Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur…”.

Kanunkoyucu teslime çeşitli sonuçlar bağlamıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit kural olarak binayı sözleşmeye uygun bir şekilde teslim ettiği zaman arsa payının devredilmesi talebinde bulunabilir (BK. m. 364/I, TBK. m. 479/I)¹⁸¹. Müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna başvurulabilmesi için arsa sahibinin muayene ve ihbar külfetinin başlayacağı zaman BK. m. 359/I (TBK. m. 474/I) hükmü gereği binanın kendisine teslim edildiği tarihtir.

Müteahhidin sözleşmeye uygun olarak tamamlayıp teslim ettiği binayı arsa sahibi teslim almak (tesellüm) zorundadır. Teslim ve tesellüm aynı anda gerçekleşen olgulardır¹⁸². Bu sebeple, teslime hazır binayı teslim almayan arsa sahibi alacaklının temerrüdüne (BK. m. 90- 94, TBK. m. 106-110) düşmüş olur¹⁸³. Uyuşmazlık halinde teslimin gerçekleştiğini müteahhit ispat etmelidir¹⁸⁴. Maddî bir olgu olan inşaatın tesliminin her türlü delille ispatı mümkündür¹⁸⁵.

1.3.4. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu