ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI
(Yüksek Lisans Tezi)
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ SEBEBİYLE SONA
ERMESİ
Hazırlayan İsmail ATAMULU
Danışman
Prof. Dr. Murat DOĞAN
Aralık 2011
KAYSERİ
ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ SEBEBİYLE SONA
ERMESİ
Hazırlayan İsmail ATAMULU
Danışman
Prof. Dr. Murat DOĞAN (Yüksek Lisans Tezi)
Bu çalışma; Erciyes Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri Koordinasyon Birimi tarafından SBY-10-3275 kodlu proje ile
desteklenmiştir.
Aralık 2011
KAYSERİ
BİLİMSEL ETİĞE UYGUNLUK
Bu çalışmadaki tüm bilgilerin, akademik ve etik kurallara uygun bir şekilde elde edildiğini beyan ederim. Aynı zamanda bu kural ve davranışların gerektirdiği gibi, bu çalışmanın özünde olmayan tüm materyal ve sonuçları tam olarak aktardığımı ve referans gösterdiğimi belirtirim.
Arş. Gör. İsmail ATAMULU
YÖNERGEYE UYGUNLUK SAYFASI
“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi ” adlı Yüksek Lisans tezi, Erciyes Üniversitesi Lisansüstü Tez Önerisi ve Tez Yazma Yönergesi’ne uygun olarak hazırlanmıştır.
Tezi Hazırlayan Danışman
İsmail ATAMULU Prof. Dr. Murat DOĞAN
Prof. Dr. İsmail KAYAR Özel Hukuk ABD Başkanı
ONAY :
TEŞEKKÜR
Hukuk lisans mezunu olarak geldiğim Özel Hukuk Anabilim Dalı’nda her şeyden önce Anabilim Dalı’na adaptasyonumda, çalışmalarımı yönlendirmesinde, araştırmalarımın her aşamasında bilgi, öneri ve yardımlarını esirgemeyerek akademik ortamda olduğu kadar insanî ilişkilerde de sonsuz desteğiyle gelişmeme katkıda bulunan, danışman hocam, üstadım, sayın Prof. Dr. Murat DOĞAN’a, akademik camia içerisinde yer almamın mimarı olan, her an ve her konuda desteğini benden esirgemeyen kıymetli hocam sayın Prof. Dr. Veysel BAŞPINAR’a, gerek lisans ve yüksek lisans dersleri aşamasında gerekse devamındaki süreçte var olan hukuk sevgimi güçlendiren ve meslekî umudumu sürekli kılan muhterem hocalarım sayın Prof. Dr. Sabih ARKAN’a, sayın Prof. Dr. Çiğdem KIRCA’ya, sayın Doç. Dr. Yusuf BÜYÜKAY’a, sayın Yrd.
Doç. Dr. Ramazan AYDIN’a, ve sayın Dr. Akın ÜNAL’a teşekkürü bir borç bilirim.
Ayrıca maddî ve manevî desteklerini hiçbir zaman benden esirgemeyerek hayatımın her anında yanımda olan en büyük mücadele ve mutluluk kaynağım, canım aileme; üretken ve özverili meslektaşım, ev arkadaşım Arş. Gör. Harun BODUR’a ve diğer kıymetli meslektaşlarım Arş, Gör. Özlem İLBASMIŞ HIZLISOY’a, Arş. Gör. Aynur CİDECİGİLLER’e ve Arş. Gör. Çiçek ÖZGÜR’e en derin duygularımla teşekkür ederim.
Arş. Gör. İsmail ATAMULU Kayseri, Aralık 2011
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ SEBEBİYLE SONA ERMESİ
İsmail ATAMULU
Erciyes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yüksek Lisans Tezi, Aralık 2011
Danışman: Prof. Dr. Murat DOĞAN KISA ÖZET
Konut ihtiyacının karşılanması insan için zaruridir. Bu ihtiyaç birçok yeni sözleşme türünün ortaya çıkmasına sebep olmuştur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de bunlardan bir tanesidir. Bu sözleşme uygulamada sıkça yer almakla beraber mevzuatta düzenlenmemiştir. Adı geçen sözleşme sayesinde arsa sahibi ve müteahhit bağımsız bölüm sahibi olmaktadır. Sözleşme müteahhidin borcu açısından eser sözleşmesi, arsa sahibinin borcu bakımından ise taşınmaz satımı veya taşınmaz satış vaadi özelliği taşımaktadır.
Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere, kapsamlı bir sermaye ve emek gerektiren bina inşası faaliyeti çoğu zaman müteahhidin edimini ifada gecikmesi sebebiyle yarıda kalmaktadır. Tezimizin konusunu teşkil eden, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhidin temerrüdü sebebiyle sona ermesi halinde özellikle sona ermenin niteliği ve buna bağlı olarak sonuçlarının ne olacağı konusunda doktrinde ve yargı kararlarında henüz bir görüş birliği oluşmamıştır. Bu çalışmada öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı, hukukî niteliği ve benzer sözleşmelerle karşılaştırılması hususunda incelemeler yapılmıştır. Daha sonra tarafların hak ve borçlarına değinilmiş ve müteahhidin binayı teslim borcunda temerrüdü halinde arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirme iradesinin nasıl yorumlanması gerektiği yönünde mevzuat, doktrin ve yargı kararları ışığında çözüm önerileri üretilmeye çalışılmıştır.
Anahtar Kelimeler; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; Müteahhidin Temerrüdü;
Sözleşmeden Dönme; Sözleşmenin Feshi.
THE CESSATION OF THE BUILDING CONSTRUCTION CONTRACT IN RETURN FOR SHARE PLOT BECAUSE OF THE CONTRACTOR’S
DEFAULT İsmail ATAMULU
Erciyes Üniversitesi Institute For Social Scienses M. Sc. Thesis, December 2011
Supervisor: Professor Murat DOĞAN ABSTRACT
Supplying residence is essential for human. Because of this essentiality many types of contracts appear. Building construction contract in return for share plot is one of them.
Although this contract is frequently used in the practice, it isn’t legislated. Thanks to this contract, land owner and contractor own detached part similarly. This contract is freelance contract for the contractor, immovable sales contract or promise to sale of immovable for the land owner.
Because building construction contract in return for share plot requires enormous capital and effort, most of the time the contractor defaults. Subject of our thesis is the cessation of the building construction contract in return for share plot because of the contractor’s default. For this reason in the first part of our study we will research the definition, legal character of the building construction contract in return for share plot and we will compare this contract with similar contracts. We will examine the rights and obligations of parties following. In the second part of our study the default of obligator is explained.
Afterwards contractor’s default in the building construction contract in return for share plot is examined detailed. In the last part the cessation of the building construction contract in return for share plot because of the contractor’s default, which is the main subject of our study, is examined. In the same part the legislation, jurisprudence and jurisdiction about this subject are analyzed and our opinion is stated expressly.
Key Words: Building Construction Contract in Return For Share Plot; Default Of The Contractor; Withdraw Of The Contract; Termination Of The Contract.
İÇİNDEKİLER
BİLİMSEL ETİĞE UYGUNLUK ...i
YÖNERGEYE UYGUNLUK SAYFASI ...ii
ONAY…… ...iii
TEŞEKKÜR ...iii
KISA ÖZET...v
ABSTRACT...vi
İÇİNDEKİLER ...vii
KISALTMALAR ...xii
GİRİŞ ...1
BİRİNCİ BÖLÜM KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ HAKKINDA GENEL BİLGİLER 1.1. TANIMI VE UNSURLARI ...3
1.1.1. Tanımı ...3
1.1.2. Unsurları...6
1.1.2.1. Arsa Malikinin Arsa Payını Devretme Yükümlülüğü...6
1.1.2.2. Müteahhidin Binayı Tamamlayıp Teslim Etme Yükümlülüğü...6
1.1.2.3. Tarafların Anlaşması...7
1.2. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKÎ NİTELİĞİ...9
1.2.1. Hukukî Niteliği ...9
1.2.1.1. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması ...9
1.2.1.2. Atipik ve Karma Nitelikte Bir Sözleşme Olması...9
1.2.1.3. Anî-Sürekli Edim Karmaşığı Borç İlişkisi Doğurması ...12
1.2.1.4. Resmî Şekle Tâbi Bir Sözleşme Olması ...17
1.3. MÜTEAHHİDİN BORÇLARI ...28
1.3.1. İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu...29
1.3.2. Sadakat ve Özen Borcu ...31
1.3.3. Teslim Borcu...37
1.3.4. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu...40
1.3.4.1. Genel Olarak ...40
1.3.4.2. Şartları...41
1.3.4.2.1. Bina Teslim Edilmiş Olmalı...41
1.3.4.2.2. Bina Ayıplı Olmalı...42
1.3.4.2.3. Muayene ve İhbar Külfeti Yerine Getirilmiş Olmalı ...45
1.4. ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI ...50
1.4.1. Arsa Payının Devri Borcu ...50
1.4.2. Binanın Meydana Getirilmesi İçin Diğer Yükümlülükleri Yerine Getirme Borcu ...52
İKİNCİ BÖLÜM KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜNÜN ŞARTLARI 2.1. GENEL OLARAK BORÇLUNUN TEMERRÜDÜ ...55
2.1.1. Tanımı ...55
2.1.2. Şartları...57
2.1.2.1. Edimin İfası Mümkün Olmalı ...57
2.1.2.2. Borç Muaccel Olmalı ...57
2.1.2.3. Borçlu İfada Bulunmamış Olmalı ...58
2.1.2.4. Kural Olarak Alacaklı İhtarda Bulunmuş Olmalı ...58
2.2. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ...61
2.2.1. Genel Olarak ...61
2.2.2. Temerrüdün Şartları ...63
2.2.2.1. Şekle İlişkin Şartlar...63
2.2.2.1.1. Borç Muaccel Olmalı ...63
2.2.2.1.1.1. Borcun Muacceliyet Anı Sözleşmede Kararlaştırılmışsa...63
2.2.2.1.1.2. Borcun Muacceliyet Anı Sözleşmede Kararlaştırılmamışsa...69
2.2.2.1.1.3. İnşaat Süresinin Haklı Sebeple Uzaması (Müteahhidin Ek Süre Talep Hakkı)...71
2.2.2.1.2. İhtar Yapılmış Olmalı veya İhtarın Yerini Tutan Bir Durum Bulunmalı...75
2.2.2.1.2.1. Genel Olarak ...75
2.2.2.1.2.2. İhtara Gerek Olmayan Haller...76
2.2.2.2. Esasa İlişkin Şartlar...77
2.2.2.2.1. Edimin İfası Mümkün Olmalı ...77
2.2.2.2.2. Edim Yerine Getirilmemiş Olmalı...86
2.2.2.2.3. Arsa Sahibi Edimi Kabule Hazır Olmalı...88
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜNÜN HÜKÜM VE SONUÇLARI 3.1. GENEL OLARAK...89
3.2. AYNEN İFA VE GECİKME TAZMİNATI TALEBİ ...90
3.3. SEÇİMLİK HAKLARIN KULLANILMASI...91
3.3.1. Genel Olarak ...91
3.3.2. Seçimlik Hakların Kullanılmasında Mehil Meselesi ...94
3.3.3. Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazminini Talep ...96
3.3.4. Sözleşmeden Dönme ve Menfî Zararın Tazminini Talep...98
3.4. MÜTEAHİDİN TEMERRÜDÜ SONUCU ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİNİN HUKUKÎ NİTELİĞİ...100
3.4.1. Genel Olarak ...100
3.4.2. Konu Hakkında Doktrindeki Görüşler ve Yargıtay İçtihadı ...102
3.4.2.1. Sona Ermenin Geçmişe Etkili Sonuç Doğuracağı (Dönme) Görüşü ...102
3.4.2.2. Dönme Görüşünün Gerekçeleri...102
3.4.2.2.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Anî Edimli Borç İlişkisi Doğurması ...102
3.4.2.2.2. Mütemerrit Müteahhidin İnşasını Tamamladığı Kısımla Orantılı Ücret Almasının Hakkaniyete Aykırı Olması ...104
3.4.2.2.3. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Yükümlülüğüne İlişkin Hükümlerin Temerrüt Halinde Uygulanmasının Mümkün Olmaması ...107
3.4.2.2.4. BK. m. 371 Hükmünün Kıyas Yoluyla Uygulanmasının Mümkün Olmaması ...109
3.4.2.2.5. Mütemerrit Müteahhidin Sözleşme Konusu Arsaya ve Binaya Arsa Sahibi İle Paydaş Olmasının Sakıncaları ...110
3.4.2.3. Sona Ermenin İleriye Etkili Sonuç Doğuracağı (Fesih) Görüşü ve Gerekçeleri ...111
3.4.2.4. Fesih Görüşünün Gerekçeleri...111
3.4.2.4.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Anî-Sürekli Karmaşığı Yapısı Gereği Uygulanacak Hükümleri Belirlerken Sürekli Borç İlişkisine Özgü Kuralların Göz
Önünde Bulundurulması Gerekliliği...111 3.4.2.4.2. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Yükümlülüğüne İlişkin Hükümlerin
Temerrüt Halinde de Uygulanması ...113 3.4.2.4.3. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Yükümlülüğüne İlişkin Hükümlerin
Temerrüt Halinde Uygulanmasının Arsa Sahibine Tazminat Talep İmkânı Tanıması Sebebiyle Hakkaniyete Aykırılık Oluşturmaması...115 3.4.2.4.4. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Yükümlülüğüne İlişkin Hükümlerin
Temerrüt Halinde Uygulanmasının BK. m. 371 (TBK. m. 486) Hükmüne Halel
Getirmemesi ...116 3.4.2.4.5. KMK. m. 25 Sebebiyle Arsa Sahibi İle Mütemerrit Müteahhidin Müşterek Malik Olmasının Problem Teşkil Etmemesi...117 3.4.2.4.6. Müteahhidin Emeği Sebebiyle Temerrüt Halinde Korunması
Gerekliliği ...117 3.4.2.5. Yargıtay’ın İçtihadı ...118 3.4.2.5.1. Yargıtay 15. HD’nin, 25.1.1984 Tarihli YİBBGK Kararına Kadar Devam Eden İçtihadı ...118 3.4.2.5.1.1. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Yükümlülüğüne İlişkin Hükümlerin Temerrüt Halinde Doğrudan Uygulanması...119 3.4.2.5.1.2. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Yükümlülüğüne İlişkin Hükümlerin Temerrüt Halinde Evleviyetle Uygulanması...120 3.4.2.5.1.3. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Yükümlülüğüne İlişkin Hükümlerin Temerrüt Halinde Kıyas Yoluyla Uygulanması...121 3.4.2.5.1.4. Sözleşmeden Dönmenin Kabulü Ancak Tasfiyenin Bedelden
İndirim Şeklinde Gerçekleştirilmesi ve Bedelin Para ile Ödetilmesi...122 3.4.2.5.1.5. Sözleşmeden Dönmenin Kabulü Ancak Tasfiyenin Bedelden İndirim
Şeklinde Gerçekleştirilmesi ve Bedelin Arsa Payı Olarak Tespiti...123 3.4.2.5.2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Dönme Yönündeki 6.10.1982
Tarihli Kararı...124 3.4.2.5.3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.1.1984
Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ...128 3.4.2.5.4. Yargıtay’ın 25.1.1984 Tarihli YİBBGK Kararından Sonraki İçtihadı ...134
3.5. DEĞERLENDİRME VE KANAATİMİZ...138
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM SÖZLEŞME İLİŞKİSİNİN TASFİYESİ 4.1. GENEL OLARAK...147
4.2. ARSA SAHİBİ VE MÜTEAHHİDİN TALEP EDEBİLECEKLERİ ...147
4.2.1. Sözleşmenin Feshi Halinde...147
4.2.2. Sözleşmeden Dönme Halinde ...149
4.2.3. Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Yapılmış Devirlere Etkisi...152
4.3. TASFİYEDE ZAMANAŞIMI...157
SONUÇ...159
KAYNAKÇA ...161
ÖZ GEÇMİŞ...169
KISALTMALAR ABD. : Ankara Barosu Dergisi
AD. : Adalet Dergisi
AÜHFD. : Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
AÜSBFD. : Ankara Üniversitesi Siyasi Bilgiler Fakültesi Dergisi
b. : bent
BATİDER. : Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi BBD. : Bursa Barosu Dergisi
BİGŞ. : Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi BK. : 818 Sayılı Borçlar Kanunu
bkz. : bakınız
C. : Cilt
CCFr. : Fransız Medenî Kanunu.
c. : cümle
dn. : dipnot
E. : Esas
GÜHFD. : Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi HD. : Hukuk Dairesi
İK. : İmar Kanunu İşK. : İş Kanunu
İÜHFM. : İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası
K. : Karar
KMK. : Kat Mülkiyeti Kanunu
m. : madde
MHAD. : Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi MK. : Medenî Kanun
MÜHFHAD. : Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi NK. : Noterlik Kanunu
No (Nu). : Numara
SÜHFD. : Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
T. : Tarih
TBBD. : Türkiye Barolar Birliği Dergisi TBK. : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu TNBHD. : Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi TST. : Tapu Sicili Tüzüğü
TTK. : Türk Ticaret Kanunu vs. : ve sair
vd. : ve devamı Y. : Yargıtay
YD. : Yargıtay Dergisi YHD. : Yasa Hukuk Dergisi
YHGK. : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
YİBBGK : Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu YKD. : Yargıtay Kararları Dergisi
y.TTK. : 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu
GİRİŞ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kentleşmenin dolaylı bir sonucu olarak hukuk sistemimize girmiştir. Gerçekten de sanayileşme ile birlikte köyden kente göç, şehirlerde nüfus artışını ve iktisadi yetersizlikler nedeniyle gecekondulaşmayı artırmıştır. İlk başlarda nüfusun barınma ihtiyacını karşılayacak güçte olan az katlı konutlar, sonraları yetersiz hale gelmeye başlamıştır. Çarpık yapılaşmanın fazla olduğu bölgeler, gelişmeye uygun olarak modernleşmiş ve kötü binalar ve gecekondular yerini çok katlı yapılara bırakmaya başlamıştır. İktisadî durumu çok katlı bina inşa etmeye elverişli olmayan arsa sahipleri ise mülkiyetlerinde bulunan arazileri değerlendirme çabası içine düşmüşlerdir. Bunun en iyi yolu ise arsalarının belli kısımlarının devrine karşılık, yapılacak olan binadan bağımsız bölüm alma şeklinde ortaya çıkmıştır.
Genel anlamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi denilen ve arsa sahipleri ile müteahhitler arasında akdedilen sözleşmeler yukarıda bahsedilen ihtiyaçları giderme noktasında önemli rol oynamıştır. İmarın gelişmesinde büyük katkısı olan bu sözleşmeler, hukuk düzenimize yabancı olduğu için uygulamada sorunların çıkması kaçınılmaz olmuştur.
Bu tezde öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı, unsurları ve hukukî niteliği hakkında inceleme ve değerlendirmelerde bulunulacaktır. Sonrasında ise karma bir niteliği haiz olan bu sözleşmenin benzeri sözleşmelerle karşılaştırılması ve sözleşmenin taraflarının hak ve borçlarının incelemesi yapılacaktır. Çalışmamızın önemli bölümünü teşkil eden kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin temerrüdü üzerine değerlendirmede bulunulmadan önce, genel anlamıyla borçlar hukukunda borçlunun temerrüdü incelenecektir. Çalışmamızın nihayetinde ise kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yaşanan sorunlardan belki de en büyüğü olan; müteahhidin binayı teslim borcunu ifada temerrüdü halinde arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirmek istemesi üzerine bu beyanın niteliği hakkında doktrindeki görüşler ve yargı kararları aktarıldıktan sonra, soruna ilişkin değerlendirme ve çözüm önerilerimiz takdim edilecektir. Çalışmamız sözleşmenin sona ermesinin sonucunda çözüme kavuşturulmaya ihtiyaç duyan, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi ve zamanaşımı konularının
incelenmesiyle sona erecektir. Tüm bu safahatta halen yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanunu esas alınmakla beraber, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konuya ilişkin hükümleri de değerlendirmeye tabi tutulacaktır.
BİRİNCİ BÖLÜM
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ HAKKINDA GENEL BİLGİLER 1.1. TANIMI VE UNSURLARI
1.1.1. Tanımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin müteahhide devredeceği arsa paylarına karşılık, ondan sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanmış olan ve bir bütünlük arz eden binayı, dolayısıyla bağımsız bölümleri talep etmesi amacına dayanır1. Bu yolla arsa sahibi arsasını değerlendirmekte, müteahhit de sermayesini yönlendirip kâr elde etmektedir2. Sonuç olarak arsa sahibi ayrıca para ödemeden3, maliki olduğu arsaya karşılık bu arsa üzerine yapılacak binada, anahtar teslimi bir veya birkaç bağımsız bölüme sahip olur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasına yapılacak bina karşılığı arsa payını devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin de kararlaştırılan vasıfları haiz olan bir binayı inşa edip teslim etme borcu altına girdiği bir sözleşme türüdür4. Doktrinde sözleşmenin adlandırılması noktasında terim birliği sağlanamamıştır. Bu sözleşmeyi;
Tandoğan “arsa üzerine inşaat yapım sözleşmesi”5, Öz “arsa payı karşılığı bina inşası”6,
1 Pervin Ayazlı, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi (Unsurları- Hukukî Özellikleri- Şekil Sorunu)”, MÜHFHAD, Ocak-Nisan 1987, S. 4, s. 43-51, özellikle s. 43.
2 Aynı yönde görüş için bkz, Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınları, İstanbul 2009, s. 554.
3 Ejder Yılmaz, “Müteahhidin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkını Üçüncü Kişiye Devretmesinde Uygulanması Gereken Şekil”, TNBHD, S. 88, s. 8-16, özellikle, s. 11.
4 Benzer yönde tanım için bkz, Çiğdem Kırca, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi”, 22. Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu, Bildiriler- Tartışmalar, 15 Aralık 2006, Ankara 2007, s. 75-98, özellikle s. 81. Kanber, yaptığı tanımında müteahhidin edimini yerine getirirken işçi, araç ve gereç temininin kendisince gerçekleştirilmesi gerektiğine işaret etmiştir, Kemal Kanber, “Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu”, Yargıtay D, C. 24, S. 3, Temmuz 1998, s. 356-368, özellikle s. 357. Uygulama Kanber’in belirttiği yönde gelişmiş olsa bile bahsedilen unsurların arsa sahibi tarafından temin edilmesine engel bir durum bulunmamaktadır.
5 Haluk Tandoğan, “Arsa Üzerine İnşaat Yapım Sözleşmelerinde İşi Tamamlamadan Bırakan Müteahhidin Yapılan Kısımla Orantılı Ücret Alması Sorunu Üzerine Görüşler”, BATİDER , C. 11, S. 1, s.
1-49.
6 M. Turgut Öz, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, Kazancı Hukuk Yayınları No: 66, İstanbul 1989, s. 168.
Kartal “arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapma sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi”7, Yavuz, Kaya ve Somer “arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi”8, Karataş “arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi”9, Gümüş “arsa payı karşılığı yapı sözleşmesi”10, Sütçü “kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi”11, Tezcan “arsa payı karşılığı bağımsız bölüm sözleşmesi”12, Uygur “arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesi”13, Kamber “arsa karşılığı inşaat sözleşmesi”14, Fila ve Eraslan “kat karşılığı eser yapımı sözleşmesi”15, Aydemir “arsa payı karşılığı bina yapımı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi”16 Erman, Yılmaz, Kırca ve Duman “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”17 olarak zikretmektedir. Kostakoğlu ise bu sözleşmeyi önceleri “arsa karşılığı kat yapım sözleşmesi” olarak isimlendirirken18 daha sonra sözleşme için “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” adını da kullanmıştır19. Uygulamada noterlerin de farklı isimler altında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri bilinmektedir20. Uygulama ve doktrindeki bu durum yargı kararlarına da yansımıştır. Yargıtay’ın farklı daireleri
7 Bilal Kartal, “Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi Özellikle Biçimi (I)”, YKD, C. 9, S. 1-2, s. 96-113.
8 Yavuz, Özel Hükümler, s. 554 vd.; Özgür Katip Kaya, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi”, (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi), Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 1992;
Pervin Somer, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi”, Yaklaşım D., S. 9, s. 121-128.
9 İzzet Karataş, Eser (İnşaat) Yapım Sözleşmeleri, Ankara 2009, s. 35.
10 Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. II, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2010, s. 213.
11 Nezih Sütçü, Uygulamada ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi (Türk Borçlar Kanunu Tasarısı Hükümleri ile Birlikte), Ankara 2010, s. 19.
12 Bestami Tezcan, “Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Sözleşmesi”, (Yayımlanmamış Doktora Tezi), Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara 1995.
13 Turgut Uygur, İnşaat Hukuku Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi, C.2, Vedat Kitapçılık, Ankara 2001.
14 Kanber, s. 356-368.
15 Hürrem Fila ve Eyüp Eraslan, “Bir Yargıtay Kararı ve Eleştirisi”, İBD, C. 59, S. 7-8-9, s. 661-668.
16 Efrail Aydemir, Eser Sözleşmesi ve İnşaat Hukuku, Ankara 2009, s. 27 vd.
17 Hasan Erman, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Gözden Geçirilmiş 3. Basım, Der Yayınları, İstanbul 2010, (Erman, Arsa Payı); Yılmaz, s. 8-16; Kırca, s. 75-98; İlker Hasan Duman, Açıklamalı- İçtihatlı İnşaat Hukuku, Seçkin Yayınevi, Ankara 2010, s. 119.
18 Cengiz Kostakoğlu, “Eser Sözleşmelerinin Bir Türü Olan Arsa Karşılığı Kat Yapım Sözleşmelerinde Şekil, YHD, C. 7, S. 7, s. 925-932.
19 Cengiz Kostakoğlu, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Beta Yayınları, İstanbul 2010, s. 213 vd.
20 “Gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi”, “gayrimenkul satış vaadi daire karşılığı inşaat sözleşmesi”, “kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi” bkz, Sütçü, s. 21.
sözleşmeyi farklı isimlendirmiş21, hatta bazen aynı dairenin farklı isimlendirmeleri de olmuştur22.
MK. m. 1009’da ise tapuya şerh edilmesi mümkün kişisel haklar başlığı altında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhine izin verilmiş ve bu sözleşme için “arsa payı karşılığı inşaat” tabiri tercih edilmiştir. Diğer bir düzenleme olan TST. m. 55/c’de sözleşme “kat karşılığı inşaat” olarak zikredilmiştir. Görüldüğü gibi ne doktrinde, ne uygulamada ne de mevzuatta sözleşmenin adlandırılması noktasında terim birliği sağlanabilmiştir. Ancak ismi ne olursa olsun, ifade edilmek istenen sözleşmeler, hukukî nitelikleri itibariyle aynıdır. Çalışmamızda uygulamadaki yaygın tabir tercih edilmiştir ve kavram için “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” terimi kullanılmıştır. Gerekli görülen hallerde diğer isimlerin kullanılması yoluna gidilmiştir. Fakat kat karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat sözleşmesinden farklıdır. İnşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi niteliği taşırken, kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikte bir sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi arsası üzerine yapılacak binadan bağımsız bölüm23 elde etmeyi amaçlamaktadır. Bu doğrultuda sözleşmenin diğer tarafı olan müteahhide arsayı teslim etmekte24 müteahhit de inşaatı tamamlayıp sözleşmeye uygun bir bina ortaya çıkarma ve bunu arsa sahibine teslim etme borcu altına girmektedir.
Sözleşmede kararlaştırılana göre müteahhit kendisine düşecek arsa payını inşaata başlamadan önce, inşaat devam ederken veya inşaat sona erdikten sonra arsa sahibinden talep edebilir.
21 Yargıtay 15. HD sözleşmeyi kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak isimlendirmektedir bkz, Yargıtay 15.
HD. 8.10.2007 T., E. 2006/5362, K. 2007/6083, YKD, C. 35, S. 1, s. 432-433. Yargıtay 14. HD. ise bu tür sözleşmeler için çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tabirini kullanmaktadır, bkz. Yargıtay 14. HD. 26.02.2008 T., E. 2007/14538, K. 2008/2331, YKD, C. 35, S. 6, s. 1106-1108; Yargıtay 14. HD.
09.04.2007 T., E. 2007/2983, K. 2007/3880, YKD, C. 35, S. 3, s. 490-491.
22 Yargıtay 14. HD. 10.12.2006 T., E. 2006/882, K. 2006/10878 sayılı kararında kat karşılığı inşaat sözleşmesi tabirini kullanmıştır, bkz. YKD, C. 34, S. 2, s. 264-265.
23 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bağımsız bölüm, üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan ve tapu sicilinde tek başına taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan taşınmaz parçasıdır.
Bağımsız bölüme bir binadaki daireler, dükkânlar, kapıcı dairesi, kazan dairesi misal teşkil edebilir. Hak sahiplerinin hayatlarının ve faaliyetlerinin genel anlamıyla müdahalelere kapalı olması bu bölümlerin bağımsız bölüm olarak adlandırılmasına yol açmıştır.
24 Burada müteahhide arsa payı mülkiyetinin devrinden değil, binayı inşa edebilmesi için kullanılacak olan arazinin teslim edilmesinden söz edilmektedir. Bu teslim arsa sahibinin asli edimi olan arsa payının devri anlamına gelmemektedir. Müteahhidin inşa faaliyetlerine başlayabilmesi için fiziki çalışma alanının kendisine teslim edilmesidir. Ancak bazı sözleşmelerde daha başlangıçta arsa payının devredildiği ve bu yolla bina kendisine teslim edilmeden arsa sahibinin edimini ifa ettiği görülmektedir.
1.1.2. Unsurları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsa payını devretmesi, müteahhidin de buna karşılık bağımsız bölümü tamamlayıp teslim etmesi hususunda tarafların anlaşması ile kurulur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine niteliğini veren temel unsurlar, müteahhidin binayı inşa edip sözleşmeye uygun olarak arsa sahibine teslim etmesi ve arsa sahibinin de buna karşılık arsa payını devretmesidir. Tarafların sözleşme kurma amacıyla hareket etmeleri ve sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde anlaşmaları, diğer tüm akitlerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulabilmesi için de zorunludur. Bu sözleşmeden doğan yükümlülükler, aşağıda sırasıyla ele alınmıştır.
1.1.2.1. Arsa Malikinin Arsa Payını Devretme Yükümlülüğü
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine düşen aslî yükümlülük arsa payını devretmektir25. Arsa sahibinin bu yükümlülüğü, müteahhidin binayı teslim borcunun karşılığını oluşturur. Taraflar sözleşmeyle aksini kararlaştırmadıkları sürece, müteahhit binayı tamamlayıp teslim etmedikçe arsa sahibinden arsa payının devrini talep edemez (BK. m. 364/I, 81; TBK. m. 479/I, 97). Ayrıca, daha sonra detaylı bir şekilde değineceğimiz üzere, arsa sahibinin devredeceği arsanın, üzerinde inşa faaliyetlerinde bulunulmaya elverişli olması gerekir. Müteahhide teslim edilen arsa üzerinde bina inşa edilmesi hukuken veya fiilen mümkün değilse, arsa sahibi müteahhitten binanın inşasına başlanmasını talep edemez26.
1.1.2.2. Müteahhidin Binayı Tamamlayıp Teslim Etme Yükümlülüğü
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin aslî yükümlülüklerinden birini, arsa sahibine düşecek bağımsız bölümleri tamamlayıp teslim etmesi oluşturur. Müteahhidin sadece arsa sahibine düşecek bağımsız bölümleri tamamlamış ve teslim etmiş olması onun yükümlülüğünü sona erdirmez27. Çünkü arsa sahibinin sözleşme kurmadaki amacı ve menfaati sadece kendisine düşecek bağımsız bölümlere sahip olmak değil, aksine bir bütün olarak binayı teslim almaktır. Zira bina tamamlandıktan sonra Kat Mülkiyeti
25 Yavuz, Özel Hükümler, s. 556; Erman, Arsa Payı, s. 2; Kartal, Kat Karşılığı, s. 20.
26 Erman, Arsa Payı, s. 2.
27 Erman, Arsa Payı, s. 3.
Kanunu’na göre oluşturulması mümkün bağımsız bölümlerin varlığı ve kendisine teslimi halinde arsa sahibinin bu sözleşmeden beklediği menfaat karşılanmış olur28. 1.1.2.3. Tarafların Anlaşması
Bir sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun olması ve bu uygunluğun gerçekleştirilmesi (consensus) gerekmektedir (BK. m.
1/I, TBK. m. 1/I)29. Taraf iradelerinin uyuşması sözleşme konusu üzerinde anlaşmaya varıldığını ifade eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların anlaşmaları gereken hususlar; müteahhidin binayı tamamlayıp teslim etmesi ve buna karşılık arsa sahibinin arsa payını müteahhide devretmesidir30. Taraflar arasında yapılan anlaşma söz konusu unsurların karşılıklı değişimini ifade eden bir mübadele anlaşmasıdır31. Bu sebeple, sözleşmenin bütün unsurları üzerinde anlaşılmış olması şart değildir. Esaslı noktalar üzerinde anlaşmaya varılması sözleşmenin kurulması için yeterlidir (BK. m. 2/1, TBK.
m.2/I). Fakat taraflar hangi noktaların esaslı olacağını sözleşme ile kararlaştırabilirler32. Tarafların irade beyanlarının mevzuatta öngörülen diğer düzenlemelere de uygun olması gerekmektedir. Özellikle Borçlar Kanununun sözleşmelerin geçerliliğine ilişkin
28 Benzer yönde görüş için bkz, Yavuz, Özel Hükümler, s. 557.
29 Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 12. Baskı, Beta Yayınları, İstanbul 2010, s. 205; Yavuz, Özel Hükümler, s. 557; Erman, Arsa Payı, s. 3-4. Uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere, sözleşmenin tarafı olan arsa payı sahibi birden fazla kişiden oluşmaktadır. Tarafları iradelerine uygun bir sözleşmenin akdedilebilmesi için sözleşmeye konu arsa payına malik olan herkesin iradesinin aynı yönde olması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı malikinin birden fazla olması halinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler göz önüne alınarak değerlendirmede bulunulmalıdır. Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde bina yapılması kararı alınması ve paylı malın bu amaçla müteahhide devri paylı mülkiyete konu malı olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi anlamına gelir. Paylı mülkiyete konu taşınmaz üzerinde bu tür bir faaliyette bulunulması ancak paylı maliklerin oybirliği ile alacakları kararla mümkündür. Nitekim MK’nın 692. maddesine göre, “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmamış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır”. Görüldüğü üzere, arsada bina yapılabilmesi için bütün maliklerin rızasının bulunması gerekir (MK. m. 692/I). Paydaşlardan birinin, paylı mülkiyete konu arsanın tamamı üzerinde tek başına yapacağı bir işlem diğer paydaşlar izin vermedikçe geçerli olmaz. Diğer paydaşlardan habersiz olarak sözleşmeye taraf olan paydaşın, sadece kendi adına gerçekleştirmiş olduğu sözleşmeyi geçerli saymak mümkün görünmemektedir. Nitekim Yargıtay’ın görüşü de aynı yöndedir: “… Dosyadaki tapu kaydıyla sözleşmelere göre inşaat yapılan taşınmazda davacı Perihan ile diğer davacıların murisinin müşterek mülkiyet şeklinde malik olduğu ve dava dışı başka paydaşlarında bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanun’un 625/II. maddesine göre, önceden oybirliği ile karar verilmiş olmadıkça müşterek mülkiyette paylı malın temliki, üzerinde ayni hak tesisi ve yararlanma şeklinin (intifa tarzının) değiştirilmesi mümkün değildir. Paylı taşınmazda inşaat yapılması gibi mevcut bir yapının tamamen veya kısmen yıkılması da intifa tarzının değiştirilmesi niteliğinde olduğundan, tüm paydaşların rızasını gerektiren tasarruflardandır…” Y. 15. HD. 04.02.2007 T., E. 2006/828, K. 2007/2061, YKD, C. 33, S. 10, s. 1899-1901.
30 Kaya, s. 8.
31 Ayazlı, s. 44.
32 Tezcan, s. 9.
düzenlemelerine riayet edilmemiş olması kat karşılığı inşaat sözleşmesini geçersiz kılmaktadır. BK. m. 19, 20 (TBK. m. 26, 27)’de yer alan hukuka veya ahlâka aykırılık hallerinin, imkânsızlık halinin, BK. m. 21 (TBK. m. 28)’de yer alan gabin durumunun, BK. m. 23 vd. (TBK. m. 30 vd.)’daki irade sakatlığı hallerinin varlığı sözleşmeyi geçersiz hale getirmektedir. Misal olarak, BK. m. 20 (TBK. m. 27)’deki imkânsızlığın mevcut olduğu durumlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğinden söz edilemez. Yargıtay da, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacak arazinin sit alanı olmasını, BK. m. 20 (TBK. m. 27) kapsamında bir imkânsızlık hali olarak değerlendirmiş ve sözleşmeyi geçersiz saymıştır33. Yine Yüksek Mahkeme sözleşmenin taraflarından birinin 1931 doğumlu tecrübesiz bir kadın olması sebebiyle BK. m. 21 (TBK. m. 28)’deki gabin durumunun varlığına “…Dava konusu olayda, hataya düşürüldüğünü ileri süren ve gabine dayanan davacı, dosyada mevcut nüfus kayıtlarına göre 01.01.1931 doğumlu bir kadın olup, okur yazar olmadığı da noterde yapılan tespitlerden anlaşılmaktadır. Bu haliyle inşaat yapım işlerinde tecrübesiz bulunduğu tartışmasızdır. Tecrübesizlik BK'nın 21. maddesinde de belirtildiği üzere, gabinin sübjektif unsurlarındandır. Gabinin değer şartı ise, karşılıklı edimler arasında açık nispetsizlik bulunmasıdır. Olayda sözleşme dışında elde edilen dairelerin adedi gözetildiğinde açık oransızlığın bulunduğu da ortadadır. Böyle bir paylaşımın hoşgörü sınırlarını aştığı, edimler arasında denge kurulamadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda paylaşıma ilişkin ek sözleşmenin kottan kazanılan dairelerle ilgili maddesinin iptali gereklidir…”şeklinde hüküm tesis ederek hükmetmiş ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini kısmî olarak iptal etmiştir34.
33 Y. 15. HD. 12.9.1994 T., E. 1994/597, K. 1994/4798, Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 775.
34 Kararın tam metni için bkz, Y. 15. HD. 12. 9. 2007 T., E. 2006/4666, K. 2007/5275, YKD, C. 34, S. 11, s. 2193-2194.
1.2. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKÎ NİTELİĞİ 1.2.1. Hukukî Niteliği
1.2.1.1. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir35. Bu tür sözleşmelerin gereği olarak taraflar aynı anda hem alacaklı hem borçlu sıfatını haizdir.
Taraflardan birinin borcunun illetini, diğer tarafın borcu oluşturur36.
Sözleşmenin ifası aşamasında edimini daha önce yerine getiren taraf alacaklı, diğer taraf ise borçlu konumuna geçer.37 Bu tür sözleşmelerde, taraf edimlerinin karşılıklı değişimi esastır ve bu değişim synallagma adını alır38.
1.2.1.2. Atipik ve Karma Nitelikte Bir Sözleşme Olması
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunla düzenlenmiş değildir. Kanun tarafından düzenlenmemiş bu tür sözleşmelere atipik39 veya isimsiz sözleşme adı verilir40. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili hükümler mevzuatta yer almamaktadır, bu sebeple sözleşmelerin bir ismi yoktur. Bu sözleşmeler hukukî dayanaklarını, BK. m. 19 (TBK.
m. 26)’dan almaktadır41.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin edimi arsa payını devir, müteahhidin edimi ise sözleşme konusu binayı tamamlayıp teslim etmektir. Sözleşmenin arsa payının devrine ilişkin kısmı taşınmaz satımına ilişkin özellikler taşımaktadır42. Ayrıca MK. m.
704, b. 3’te kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin de taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturacağı açıkça düzenlenmiştir. Mevzuat kapsamındaki bu taşınmazların
35 Sözleşme türleri, özellikle tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler hakkında detaylı bilgi için bkz, Eren, Genel Hükümler, s. 194; Kemal Oğuzman ve M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Gözden Geçirilmiş Altıncı Bası’dan Yedinci Tıpkı Bası, İstanbul 2009, s. 40 vd.; Kaya, s. 18.
36 Haluk Tandoğan, Türk Mes’uliyet Hukuku, İstanbul 2010, s. 492.
37 Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin yükümlülüğü eser sözleşmesine dair hükümlere tabi olacağı için BK. m. 364 (TBK. m. 479) gereğince kural olarak, müteahhit sözleşme konusu yapıyı teslim etmedikçe arsa payını talep hakkı kazanamayacaktır. Fakat tarafların yapacakları sözleşme ile BK. m. 364 (TBK. m. 479)’ün aksine bir düzenleme getirmelerine engel yoktur. Yargıtay’ın görüşü de aksine bir sözleşme yoksa müteahhidin binayı tamamlayıp teslim etmedikçe iş sahibinden arsa payı devrini talep edemeyeceği yönündedir. İlgili karar metni için bkz, Y. 15. HD. 24. 3. 1994 T., E. 1993/5982, K.
1994/1803, Kostakoğlu, Kat Karşılığı, s. 250.
38 Eren, Genel Hükümler, s. 194.
39 Yavuz, Özel Hükümler, s. 558; Kaya, s. 16
40 Fahrettin Aral, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 8. Baskı, Ankara 2010, s. 49; Kaya, s. 16; Tezcan, s. 14.
41 Aral, s. 50; Sütçü, s. 25.
42 MK. m. 704, b. 3’te kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin de taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturacağı açıkça düzenlenmiştir.
devrine yönelik işlemlerin ise resmî şekilde yapılmaları zorunludur (MK. m. 706, BK.
m. 213, TBK. m. 237, Tapu K. m. 26, Noterlik K. m. 60).
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payının devrine yönelik kısım sadece sözleşmenin bir bölümünü oluşturmaktadır. Müteahhidin borcunu oluşturan, binanın tamamlanıp teslim edilmesi borcu ise BK. m. 355-371 (TBK. m. 470-486)’de düzenlenen eser sözleşmesinin özelliklerini taşımaktadır43. O halde kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibinin borcu bakımından taşınmaz satışı44, müteahhidin borcu bakımında ise eser sözleşmesi niteliğini haizdir. Bir bütün olarak değerlendirildiğinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri ve eser sözleşmesi özelliklerini bir arada bulunduran çift tipli karma bir sözleşmedir45. Karma sözleşmeler, kanunun çeşitli akit tiplerinde öngördüğü unsurların kanunun öngörmediği şekilde bir araya gelmesiyle oluşan akit tipleridir46. O halde taşınmaz satışı ve eser sözleşmesinin özelliklerini taşıyan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de karma sözleşmelerdendir.
43 Her ne kadar, müteahhidin binayı tamamlayıp teslim etme borcu eser sözleşmesi niteliğini taşımakta ise de tam anlamıyla bir eser sözleşmesinden bahsedilemez. Eser sözleşmesinin temel unsurlarından olan ücret, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde farklılık arz eder. Şöyle ki, eser sözleşmesindeki ücret nakdi bir değeri ifade etmektedir. Oysa kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin edimine karşılık olarak arsa sahibi edimini ücret yerine arsa payı ile ifa borcu altına girmektedir.
44 Arsa sahibinin borcunun niteliği taşınmaz satımı olabileceği gibi taşınmaz satış vaadi de olabilir.
İncelememizde taşınmaz satışı esas alınacaktır, yeri geldiğinde taşınmaz satış vaadinin özgü hükümlerinden de bahsedilecektir.
45 Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. II, İstisna (Eser) ve Vekâlet Sözleşmeleri, Vekâletsiz İş Görme Kefalet ve Garanti Sözleşmeleri, Tümü Yeniden İşlenmiş ve Genişletilmiş Üçüncü Bası, Ankara 1987, s. 70, 28; Hüseyin Hatemi, Rona Serozan ve Abdülkadir Arpacı, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Filiz Kitabevi, İstanbul 1992, s. 46; Özer Seliçi, İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul 1978, s. 6; Aral, s. 53; Yavuz, Özel Hükümler, s. 22, 558; Karataş, s. 37; Serkan Ayan, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Ankara 2008, s. 39; Tezcan, s. 14; Kaya, s. 17;
Erman, s. 4; Kartal, Kat Karşılığı, s. 26; Kartal, Biçim I, s. 110; Kartal, Kat Karşılığı, s. 27; Sezer Özyörük, İnşaat Sözleşmesi Yapısı- Feshi Borçlar Kanunu’nun 371. Maddesine Göre Feshin Sonuçları, Kazancı Hukuk Yayınları Nu: 63, 1989 Ankara, s. 9; Ayazlı, s. 45; Filâ ve Eraslan, s. 665; Gümüş, s.
213; Duman, s. 119; Şerafettin Gökalp, “Yargıtay İçtihatları Işığında İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Bazı Sorunlar”, BBD, Yıl: 6, S. 16, Kasım 1982, s. 3-5; Mehmet Deniz Yener, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, İstanbul 2011, s. 4. Yargıtay da kat karşılığı inşaat sözleşmesinin çift tipli karma bir yapıda olduğunu kabul etmektedir, YHGK, 19.3.2003 T., E. 2003/15- 124, K. 2003/175; Y. 14. HD. 04.07.2007 T., E. 2007/7962, K. 2007/8738, YKD, C. 34, S. 12, s. 2377.
Çift tipli karma sözleşmelerde taraflardan her birinin edimi çeşitli tipte sözleşmelerden birine özgüdür. Bu sözleşmelerde değişik tiplere ait edimlerin değiştokuşu söz konusudur, Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/1, Kendine Özgü Yapısı Olan ve Karma Sözleşmeler, Satış ve Çeşitleri, Trampa, Bağışlama, Tümü Yeniden İşlenmiş ve Genişletilmiş Dördüncü Bası, Ankara 1985, s. 69. Sütçü, karma sözleşmelerden olan kat karşılığı inşaat sözleşmesini meyve suyu kokteyli örneğiyle açıklamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurlarından istisna sözleşmesi elma suyu, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi portakal suyu kabul edildiğinde, bu suların karışımından oluşan kokteyl ne elma ne de portakal suyudur, ancak içerisinde elma ve portakala ait özellikleri barındırır, Sütçü, s. 26. Karma sözleşmeler hakkında detaylı bilgi için bkz. Erden Kuntalp, Karışık Muhtevalı Akit, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları No. 291, Ankara 1971, s. 9 vd.
46 Tandoğan, C. I/1, s. 68; Özyörük, s. 4; Tezcan, s. 15; Kaya, s. 17; Kartal, Kat Karşılığı, s. 25-26.
uygulama kat karşılığı inşaat sözleşmeleri irade serbestisinin bir sonucu olarak çeşitli şekillerde
Karma nitelikli sözleşmelere dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygulanacak hükümlerin tespiti önem arz etmektedir. Doktrinde bu konuda çeşitli teoriler mevcuttur47. Kanaatimizce karma sözleşmelere uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde en uygun teori yaratma (kıyas) teorisidir48. Karma sözleşmelere uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde kıyas yönteminin tercih edilmesi, irade serbestîsinin bir sonucu olarak şekillenen bu sözleşmelerde çözümün, tarafların arzusuna en uygun şekilde gerçekleştirilmesi imkânı veren yoldur. Gerçekten de karma sözleşmeler farklı sözleşme türlerine ait hükümler ihtiva etseler de BK. m. 1 (TBK. m.
1)’deki irade serbestîsinin bir sonucudur. Bu sebeple her sözleşmede olduğu gibi karma sözleşmelerde de taraf iradelerinin amacı önemlidir. Karma sözleşmelerin konusunun kanunun çizdiği sınırlar içerisinde taraflarca serbest bir şekilde belirlenmesine engel yoktur (BK. m. 19/1, TBK. m. 26). Hâkim, karma sözleşmelere ilişkin uyuşmazlıkları çözerken tarafların sözleşme yaparken ulaşmak istedikleri amaçla karşılıklı menfaatlerini bir arada değerlendirmelidir. Bu çerçevede hâkim nitelikteki unsur sözleşmenin hükümlerini doğrudan karma sözleşmeye uygulayabilecek hâkimin, gerektiğinde bazı hükümleri görmezden gelmesi de mümkündür. Ayrıca hâkimin, sözleşme hükümlerine başvurmadan genel hükümlere veya şartları oluştuğu takdirde örf
gerçekleştirilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin farklı gerçekleştirilme şekilleri ve bunlar hakkında detaylı açıklamalar için bkz, Cevdet Yavuz, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), Beta Yayınları, İstanbul 2010, s. 405 vd.; Gümüş, s. 214 vd.
47 Tandoğan, C. I/1, s. 73-75; Aral, s. 55-57; Yavuz, Özel Hükümler, 558-559; Hatemi, Serozan ve Arpacı, s. 49-50. Karma sözleşmelere uygulanacak hükümlerin belirlenmesine yönelik kuramlar dört başlık altında toplanmaktadır: 1. Çeşitli Tiplerin Birbirini Götürmesi Kuramı: Karma akitlere uygulanacak hükümler borçlar hukukunun genel hükümleridir. Sözleşmenin unsurunu taşıdığı akitlere ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması dahi mümkün değildir. 2. Soğurma (imtisas) Kuramı:
Karma sözleşmede hangi tipe ait unsur (kat karşılığı sözleşmesindeki eser sözleşmesi ve taşınmaz mülkiyeti devri unsurları) daha ağır basıyor ise o unsurlar bütün sözleşmeye uygulanmalıdır. 3.
Birleştirme (terkip) Kuramı: bu kuram karma akitte her edime kendisine ait hükümlerin uygulanması temeli üzerine kurulmuştur. Tandoğan, karma akdi oluşturan unsurların ayrı ayrı bağımsız kimliklere sahip olmadıklarını belirttikten sonra, ilgili sözleşmelere ait hükümlerin bağımsız olarak uygulanmasını sentez halindeki sözleşmenin yapısına aykırı görmektedir. Karma sözleşme içindeki unsurların birbirlerinden farklı veya birbirleriyle çelişiyor olması halinde çözümün mümkün olmayacağına işaret etmektedir. 4. Yaratma (kıyas) Kuramı: Kanunda düzenlenmemiş olan karma akitlere kanun hükümlerinin doğrudan uygulanması mümkün değildir. Unsur sözleşmelerin hükümleri uygun oldukları ölçüde kıyas yoluyla bütün sözleşmeye uygulanır. Hakim tarafların sözleşme kurmadaki amaçlarını göz önünde bulundurarak çekişmeye çözüm üretir. Hiç şüphe yok ki hakim gerektiğinde MK. m.1’deki silsileye bağlı olarak uyuşmazlığı sonlandıracaktır. Teoriler hakkında detaylı bilgi için bkz, Tandoğan, C. I/1, s. 73 vd.
48 Aynı yönde görüş için bkz. Tandoğan, C. I/1, s. 75; Yavuz, Özel Hükümler, s. 570; Kaya, s. 46; Bilal Kartal, “Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi ve Özellikle Biçimi (II), YD, C. 9, S. 3, s. 329-338, özellikle s. 330. Hatemi, Serozan ve Arpacı’nın da belirttiği gibi, kıyas taraftarları; değişik sözleşme kurallarının somut olayın özellikleri, taraf iradesi, güven ilkesi ve menfaatler durumu ışığında ince eleyip sık dokuduktan ve bir eleştiri süzgecinden geçirdikten sonra, kıyas yoluyla uygularlar. Bu sayede kural seçiminden otomatiklikten mekaniklikten kurtulurlar, daha serbest daha esnek bir değerlendirme yapmış olurlar, Hatemi, Serozan ve Arpacı, s. 50.
ve adet hukukuna müracaat etmesinde de bir engel bulunmamaktadır. Hatta hâkim MK.
m. 1 gereği uyuşmazlığa kanun ve örf ve adet hukuku dâhilinde çözüm bulamazsa hiç şüphesiz kanun koyucu gibi hareket edip hukuk kuralı yaratacaktır49.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 9.6.1982 T., E. 979/15-1613, K. 982/565 sayılı kararı ile kural olarak karma sözleşmeye her bir edimin alındığı sözleşmelerden her birinin kurallarının doğrudan doğruya uygulanacağını kabul etmiş50, sözleşmeden doğan hak ve borçların tamamen yerine getirilmemesi sebebiyle tarafların MK. m. 2’de yer alan dürüstlük kuralından da faydalanamayacaklarını belirtmiştir51. Kanaatimizce kat karşılığı inşaat sözleşmesi biraz eser biraz taşınmaz satımı sözleşmesi niteliğinde değil, bütün olarak değerlendirilen karışık muhtevalı bir akittir52. Doktrinde ve yargı kararlarında karma sözleşmelere uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde nasıl bir yol izleneceğine yönelik bir fikir birliği henüz oluşmamıştır53.
1.2.1.3. Anî-Sürekli Edim Karmaşığı Borç İlişkisi Doğurması
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin anî edimli mi sürekli edimli mi olduğu tartışmalı olmakla beraber, bugün artık anî-sürekli edim karmaşığı olduğu doktrinde kabul edilmektedir54. Sözleşmenin anî-sürekli karmaşığı edimli yapıda olduğuna yönelik bu tespit ilerde ayrıntısıyla incelenecek olan55 ve çalışmamızın asıl konusunu oluşturan, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhidin temerrüdü sebebiyle sona ermesi bakımından önem arz etmektedir.
Bir borç ilişkisini sürekli borç ilişkisi olarak nitelendirebilmek için alacaklının menfaatinin edimin yerine getirilmesiyle bir anda mı gerçekleştiği yoksa bir süreci mi kapsadığının tespiti gerekmektedir56. Anî edimli-sürekli edimli borç ilişkisi ayırımının
49 Aynı yönde görüş için bkz., Tandoğan, C. I/1, s. 74, 75.
50 Yargıtay’ın kat karşılığı inşaat sözleşmesini eser sözleşmesinin bir türü olarak gören kararı için bkz, Y.
15. HD. T. 01. 10. 1974, 1030/906 sayılı kararı, Karataş, s. 36.
51 Karar metni ve kararın eleştirisi için bkz. Hasan Erman, “Karar İncelemesi: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, İÜHFM. C.L, S. 1-4, s. 505-517.
52 Aynı yönde görüş için bkz, Ayazlı, s. 45. Bunun yanında Torun, bu sözleşmeyi eser sözleşmesi sayıp aynı zamanda çift tipli karma bir akit (karışık muhtevalı akit) kabul etmektedir, Enis Torun, “İstisna Akdinde (Eser Sözleşmesinde) Ücretin Götürü Yöntemle Saptanması ve Sonuçları (BK. m. 365)” YD, C.
8, S. 3, s. 410-427, özellikle s. 414.
53 Bu konudaki farklı görüş ve kararlar için bkz, Filâ ve Eraslan, s. 666-667.
54 Özellikle eser sözleşmesi bakımından sürekli veya ani edimli borç ilişkisi ayırımı hakkında görüşler ve detaylı bilgi için bkz, Ayan, s. 41 vd.
55 Bkz, 3.4.
56 Özer Seliçi, Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, İstanbul 1977, (Seliçi, Sona Erme), s. 7. Ancak Ormancı’ya göre, borç ilişkisinin sürekliliği alacaklı veya borçlu perspektifinden bakılarak belirlenemez. Yazara göre, sözleşmeye rengini veren karakteristik
temelini, edimin sürekli borç ilişkilerinde bir süre içinde icra edilmesi, ani (geçici) borç ilişkilerinde ise bir an olarak görünen belirli bir vadede yerine getirilip sonuçlandırılması teşkil eder57. Söz konusu ayırımda esas alınan kıstas, tarafların sözleşme ile bağlılıklarının uzun veya kısa süre devam etmesi değil, borcun ifa aşamasındaki özellikleridir58. Bu kıstasa esas teşkil eden ise aslî edim yükümlülüğüdür59. Çünkü yan edim yükümlülükleri sözleşmenin niteliğini doğrudan belirlemedikleri için sürekli- ani edimli ayırımının tespitinde etkili değildir60. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit bakımından aslî edim yükümlülüğü sözleşmeye konu binanın tamamlanıp teslim edilmesidir. Bu yönüyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi özelliği taşır.
Karma sözleşmelere uygulanacak hükümlerin tespiti açısından yukarıda yapılan belirlemeye göre, eser sözleşmesinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olmayan hükümleri kıyas yoluyla uygulanır. Arsa sahibinin (alacaklının) menfaatinin gerçekleşmesi binanın tamamlanıp kendisine teslim edilmesine bağlıdır. Fakat binanın inşa aşamasında müteahhidin faaliyetlerinin de edim yükümü bakımından değerlendirilmesi şarttır. Şöyle ki, bu faaliyetler ayrı ayrı asli edim yükümü niteliği mi taşır yoksa binanın teslimi tüm faaliyetleri bünyesinde barındıran tek aslî edim yükümü
edimin kapsamının, zaman faktöründen bağımsız belirlenip belirlememesi borç ilişkisinin sürekli edimli mi ani edimli mi olduğunu belirleyecektir. Örneğin eser sözleşmesindeki karakteristik edim en başından belli olduğu için, eserin yaratılması bir süreyi gerektirse bile, onu ani edimli kılacaktır, Pınar Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, İstanbul 2011, s. 13. Ancak Ormancı, eser sözleşmesindeki ifaya hazırlık hareketlerinin zamana yayılmış olmasını onu ani edimli sözleşmelerden ayırdığını belirttikten sonra edimin kapsamının ifa edileceği süreye bağlı olmaması ve ifa ile sözleşmenin sona ermesi sebebiyle sözleşmenin sürekli edimli de sayılamayacağını ifade etmektedir. Nihayetinde ise, eser sözleşmesinde uyarlama imkanının bulunması ve sözleşmede zaman faktörünün mutlaka devreye gireceği gerekçeleriyle, bu sözleşmeyi ani edimli bir borç ilişkisi olarak nitelemenin yerinde olmayacağı görüşündedir, Ormancı, s. 42.
57 Seliçi, Sona Erme, s. 5.
58 Aynı yönde görüş için bkz, Seliçi, Sona Erme, s. 5.
59 Eren, Genel Hükümler, s. 32.
60 Seliçi, Sona Erme, s. 5-6. Ormancı, s. 7-8. Asli edim yükümleri doğrudan sözleşmenin tipini belirleyen edim yükümleridir. Sözleşmede bu edim olmadığı zaman sözleşmenin niteliği doğrudan etkilenmekte ve tipi değişmektedir. Eren’in verdiği bir örneği aktaracak olursak; satım sözleşmesinde satım parası asli edimlerden biridir. Eğer satım sözleşmesinde malın mülkiyeti karşı tarafa bedelsiz olarak geçirilirse bu sözleşme satım sözleşmesi özelliğini yitirerek bağışlama sözleşmesi halini alır. Yan edim yükümleri ise asli edim yükümlerinin aksine sözleşmenin tipini belirlemede doğrudan etkili olmazlar. Bu yükümler BK.
m. 19 (TBK. m. 26)’daki irade serbestisinin bir sonucu olarak taraflara, kanunda öngörülen şartları sağlamak kaydıyla sözleşme ilişkisine yeni şeyler katabilme imkanı vermektedir. Misalen satım sözleşmesinin asli edim yükümleri taraflarca kabul edilmiştir, fakat bunun yanında taraflar sözleşmeye konu olan taşınır malın teslimden sonra düzenli bir şekilde bakımının yapılması şartını da sözleşmeye eklemiş olabilirler. Buradaki bakım yükümlülüğü satım sözleşmesinin asli unsuru değildir, yani bu yükümlülük olmasa bile satım sözleşmesi tip değiştirerek başka bir sözleşme haline gelmez. Detaylı bilgi ve örnekler için bkz, Eren, Genel Hükümler, s. 32 vd.
müdür? Yani kat karşılığı inşaat sözleşmesi anî edimli mi, sürekli edimli mi kabul edilecektir?
Bir görüşe göre, edim sonucu olan binanın teslim edilmesi yaratılan eserin teslimi ile bir anda olmaktadır. Bu sebeple sözleşme ani edimli sayılmalıdır61. Zira Aral’ın belirttiği üzere, müteahhidin eseri meydana getirme ve teslim borçlarının ifası zaman içinde temadi eden bir ifaya yönelik olmayıp ifa ile sona ermektedir. Bazı münferit hallerde istisna sözleşmesinin kurulmasıyla eserin teslimi arasında geçecek sürenin uzun olması bu sözleşmeyi sürekli edimli hale getirmez. Çünkü kanun, belli sürenin geçmesini ve feshi ihbarı istisna sözleşmesinde olağan sona erme sebebi olarak belirtmemiştir62. Ayrıca eser sözleşmesini ani edimli kabul eden görüş taraftarlarına göre, kanun koyucu eser sözleşmesini ani edimli kabul etmekle beraber, müteahhit ile iş sahibi arasında sıkı bir güven ilişkisinin varlığı sebebiyle eser sözleşmesine ilişkin hükümlerde sürekli borç ilişkilerine özgü kuralları göz önünde bulundurmuştur63. Eser sözleşmesini ani edimli borç ilişkisi kabul eden görüş; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından da, arsa sahibinin iradesinin binanın bitirilmiş şekilde kendisine teslim edilmesi yönünde olması sebebiyle, ifanın binanın inşası süresince değil, tamamlanıp teslim edildiği anda gerçekleşeceğini savunmakta, bu gerekçelerle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de ani edimli olarak nitelendirilmesi gerektiğini belirtmektedir64. Ayrıca Yargıtay’ın bazı
61 Tandoğan, Orantılı Ücret Sorunu I, s. 35-36; Seliçi, Sona Erme, s. 26; Yavuz, Özel Hükümler, s. 559;
Yavuz, Borçlar Hukuku Dersleri, s. 403; Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 20; Ayan, s. 47; Ayazlı, s. 46;
Somer, Arsa Payı, s. 123; Kaya, s. 22-23; Tezcan, s. 22; Yener, s. 6; Y. Ergin Selimoğlu, “ Eser Sözleşmesi ve Kavramlar”, Faruk Erem Armağanı, Ankara 1998, s. 685-693, özellikle s. 686. Selimoğlu, sözleşmeyi canlı bir varlık olarak değerlendirmekte, her canlı gibi sözleşmelerin de uzun ya da kısa bir yaşam süresi olduğunu belirtmektedir. Fakat bu süreler sözleşmenin ani ya da sürekli edimli olması noktasında bir kıstas oluşturmamaktadır. Önemli olan ifaya olan menfaatin bir anda gerçekleşip gerçekleşmediğidir. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmesi de arsa sahibinin menfaati binanın teslimi ile bir anda gerçekleştiği için ani edimlidir, Selimoğlu, s. 686.
62 Aral, s. 316-317.
63 Seliçi, Sona Erme, s. 26; Kaya, s. 24.
64 Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 211. Fakat Öz, bazı eser sözleşmelerinin de sürekli borç ilişkisi kurabileceğini kabul etmektedir. Sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmeleri ikiye ayıran Öz, birinci gruba ard arda teslim borcunu içeren sözleşmeleri; “ki bu sözleşmelere “Akord sözleşmeleri” de denilmektedir.
Akord sözleşmelerinin de tamamı sürekli borç ilişkisi doğurmamaktadır. Dönemli edimlerin tarafların iradelerine göre birbirlerine bağımlı sayıldıkları hallerde meydana gelen sözleşme akord sözleşme niteliği taşır, ama sürekli edimli borç ilişkisi meydana gelmez. Bu konuda ayrıntılı bilgi için bkz, Rona Serozan, Sözleşmeden Dönme, Gözden Geçirilmiş 2. Bası, İstanbul 2007, s. 165-166.”, diğer gruba ise tek bir eserin varlığının zaman içinde genişlediği eser sözleşmelerini; “ki bu sözleşme türünde, eser ortaya çıktığı anda tamamlanmış sayılmamakta, devam eden çalışma ile eserin maddi kapsamında genişleme meydana gelmektedir. Sözleşme türü hakkında detaylı bilgi için bkz, Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 22.”, dâhil etmektedir, Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 21, 22. Aynı yönde görüş için bkz, Selimoğlu, s. 687.
hallerde kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki ilişkiyi sürekli kabul etmesindeki amacın, müteahhidi korumak olduğu bu görüş taraftarlarınca kabul edilmektedir65.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini genel anlamıyla sürekli edimli kabul eden görüş ise müteahhidin eseri meydan getirirken gerçekleştirdiği faaliyetlerin de önemli olması ve bunların edimin dışında tutulmasının mümkün olmaması gerekçelerini ileri sürmektedir66. Bu görüşün önde gelen savunucularından Sungurbey ise konuyu, ilerde ayrıntılı şekilde inceleyeceğimiz kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi bakımından ele almış ve sürekli borç ilişkilerine yönelik hükümlerin bu sözleşmeye de uygulanacağını belirtmiştir67.
Zevkliler ve Gökyayla’nın temsil ettiği bir diğer görüş ise, eser sözleşmesi anlamında yaptıkları değerlendirmelerde, mevcut anî edimli-sürekli borç doğuran ayırımının tam anlamıyla eser sözleşmesine uygun düştüğünü söylemenin mümkün olmadığını belirtmektedir. Eser sözleşmesi bazı yönleriyle sürekli borç doğuran sözleşmelere bazı yönleriyle ise ani edimli sözleşmelere benzemektedir. Yazarlara göre, eserin teslimi ve ücret ödenmesi unsurları ani edimli sözleşmelere, eserin belli bir zaman dilimi içerisinde meydana getirilmesi ise sürekli borç doğuran sözleşmelere aittir68.
Sütçü ise, bir alt paragrafta değineceğimiz Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun kararını eleştirirken, geçici–sürekli karmaşığı tabirinin yerinde olmadığını belirtmektedir. Yazara göre arsa sahibinin tapuda pay geçirim borcu ile müteahhidin eseri teslim borcu birer ani edimdir. Müteahhidin binayı imal borcu ise sürekli niteliği haiz bir edimdir. Ancak bu imalin sürekliliği teslim süresine kadar devam etmektedir.
65 Tezcan, s. 22. Aynı yönde görüş için bkz, Öz, Sözleşmeden Dönme, s. 21.
66 Hasan Erman, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüdü (Bir içtihadı Birleştirme Kararının Düşündürdükleri)”, İBD, 1984, Nisan, Mayıs, Haziran, s. 209-219, özellikle, s. 212; Erman, Karar İnceleme, s. 516; Erman, Arsa Payı, s. 8. Fakat Erman, ilerde değineceğimiz 25. 01.1984 Tarihli YİBBGK Kararı’na paralel olarak bu sözleşmeyi sürekli geçici karmaşığı niteliğinde görmektedir, bkz, Erman, Arsa Payı, s. 8-9; Serozan, s. 166; Kartal, Biçim I, s. 111; Kartal, Kat Karşılığı, s. 27.
67 İsmet Sungurbey, “ Yapıt Sözleşmesinin Bir Türü Olan İnşaat Sözleşmelerinde Ismarlananın Kusuruyla İşi Belirli Zamanda Bitirmeyerek Direnmeye Düşmesi Yüzünden Sözleşmenin Ismarlayanca Bozulması Durumunda Uyuşmazlığın Kural Olarak BY 106/108 Çerçevesinde Çözümlenmesi Gerekeceği, Ancak Olayın Niteliği ve Özelliğinin Haklı Gösterdiği Durumlarda MY. 2’deki İlke Gözetilerek Sözleşmenin Bozulmasının İleriye Etkili Sonuç Doğuracağı Yolundaki 25.1.1984 gün, 3/1 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı Üstüne Birkaç Not” İçtihat, s. 781-795.
68 Aydın Zevkliler ve K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 11. Bası, Ankara 2010, s.
360.
