TBK M 473/I’İN UYGULANMA KOŞULLARI

TBK. m. 473/I hükmüne göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan teslim tarihini beklemeksizin müteahhidin temerrüde düşürülebilmesi için gerekli şartlardan ilki müteahhidin objektif olarak yükümlülüğüne aykırı biçimde inşaatın yapımında gecikmiş olmasıdır306. Müteahhidin işin yapımında gecikmiş olmasından maksat işe zamanında başlamamış olması307 veya işe zamanında

303

Tandoğan, II, 113; Aral/Ayrancı, 344; Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, 79; Yakuppur, 46; Erman, İnşaat Sözleşmesi, 77; Hâkim görüşün aksi yönündeki görüş için bkz. Gümüş, 22 vd.

304

Dayınlarlı, 112; Yener, Müteahhidin Temerrüdü, 48.

305

Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, 79. Eserin imaline ilişkin iş görme borcunun yerine getirilmesini düzenleyen TBK. m. 473/I hükmünün doğrudan doğruya veya kıyasen yüklenicinin eseri teslim borcunu ifada temerrüde düşmesine yönelik hallere uygulanması söz konusu olamaz. TBK. m. 473/I’de gerçek anlamda temerrütten söz edilemez. Temerrüdün diğer şartları bakımından eksik olan bu hükmün genel olarak ve iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde temerrüdü düzenleyen TBK. m. 117-125 hükümlerinin uygulanması suretiyle tamamlanması gerekir. Şahin, 204-205.

306

Erman, İnşaat Sözleşmesi, 77; Duman, İnşaat Hukuku, 313; Dayınlarlı, 113; Uygur, 452; Kaya, 54; Duman, İnşaat Sözleşmesi, 90.

307

15.HD. 13.05.2008, E. 2007/4556 K. 2008/3186, “…Taraflar arasındaki 29.04.1998 tarihli

Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin (L) maddesinde inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 48 ayda tamamlanması kararlaştırılmıştır. Sözleşmede inşaat ruhsatının alınma süresi hakkında bir düzenleme yer almamaktadır. Davalı yüklenici kooperatifin inşaata ruhsatsız olarak başladığı, bir miktar imalât yaptığı anlaşılmaktadır. Davacılar 30.09.2004 tarihli ihtarnameyi davalı kooperatife göndererek, 30 gün içerisinde inşaat ruhsatının alınmasını, aksi takdirde sözleşmenin feshiyle kooperatife devredilen taşınmaz tapusunun iptâlini isteyeceklerini bildirmişlerdir. İhtarname davalı kooperatife 12.10.2004 tarihinde tebliğ edilmiştir. İhtarnamede tanınan 30 günlük sürenin dolmasından sonra davacılar tarafından 18.02.2005 tarihinde tapu iptâli istemiyle bu dava açılmıştır. Bu davanın açılmasından sonra 06.05.2005 tarihinde davalı kooperatif belediyeye inşaat ruhsatı almak için başvurmuş, 18.05.2005 tarihinde belediyeden inşaat ruhsatı almıştır. Mahkemece 48 aylık inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren başladığı, bu durumda kalan süre içerisinde inşaatın davalı yüklenici tarafından bitirilebileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmede inşaat ruhsatının alınması için bir süre öngörülmemişse makul süre içerisinde inşaat ruhsatı alınarak inşaata başlanılması gerekir. Davalı yüklenici kooperatif sözleşme tarihinden itibaren makul süre içerisinde inşaat ruhsatını almadan inşaata başlamış, geçen süre içerisinde %10 civarında imalât yapmıştır. Ayrıca davacı arsa sahiplerinin 30.09.2004 tarihli ihtarnamelerin tebliği üzerine de tanınan 30 günlük süre içerisinde inşaat ruhsatını almamıştır. Bu şekilde davalı yüklenici kooperatifin temerrüde düştüğü tartışmasızdır.

68

başlamasına rağmen sözleşme şartlarına aykırı olarak işi geciktirme308 ya da kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılmış olmasıdır309.

TBK. m. 473/I hükmü kural olarak teslim tarihi belli olan işleri kapsamaktadır, ancak durum ve koşullara göre teslim tarihi belli olmayan işlere de uygulanabilir310.

Müteahhidin işin icrasına başlama zamanı sözleşme ile belirlenmiş olabileceği gibi böyle bir belirlemenin yapılmadığı veya işin niteliğinden anlaşılmadığı hallerde, TBK. m. 90 hükmüne göre sözleşmenin kurulmasından hemen sonra işe başlamak zorundadır. Ancak, bu durumda dahi müteahhide gerekli bir hazırlık süresi tanınması gerekir311.

Taraflar sözleşmede işe başlama tarihini açıkça göstermemişler ve fakat inşaatı teslim etme süresinin işe başlama tarihinden itibaren işleyeceğini kararlaştırılmışsa

Davacıların tapu iptâli ve tescil istemleri aynı zamanda sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istemini de içerdiğinden, davacılar tarafından davalı kooperatife devredilen tapu kaydının iptâli ile davacılar adlarına tesciline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.” (Nakleden Şahin, 206, dn.

333).

308

15. HD. 22.09.1988, E. 1988/4265 K. 1988/2953, “…Altı kat yapılacak binanın teslim tarihine

üç ay kalmasına rağmen sadece iki katının kalıplarını çıkarılmakta olması durumunda BK. 358 koşullarının gerçekleştiği kabul olunmalıdır…” (Bkz. Uygur, 503-504).

309

Erman, İnşaat Sözleşmesi, 77-78; Dayınlarlı, 113; 15. HD. 07.02.1984, E. 1983/3616 K. 1984/281, “…Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre süresinde işe başlamayan ve kalan süre

içinde işin tamamlanmasına imkân bulunmayan hallerde müteahhit hakkında akdin feshi ve peşinen verilen arsanın iadesi istenebilir…” (Bkz. Kostakoğlu, İçtihatlı İnşaat Hukuku, 299-

301).

310

Tandoğan, II, 123; Duman, İnşaat Hukuku, 325; Yener, müteahhidin Temerrüdü, 49.

311

Aral/Ayrancı, 344; Dayınlarlı, 112. TBK. m.473/I hükmü teslim tarihi kararlaştırılmış olan sözleşmelerde uygulama kabiliyeti bulmaktadır. Sözleşmede binanın teslim süresi kararlaştırılmamışsa kural olarak müteahhit işe sözleşme yapılır yapılmaz başlamalıdır. (TBK. m. 90) Müteahhit işe başlamıyorsa arsa sahibi (iş sahibi) ihtar çekerek onu temerrüde düşürür ve uygun bir süre vermesine karşın işe başlamayan müteahhide karşı TBK. m. 125’teki seçimlik haklardan birini kullanabilir. Temerrüt ihtarı ile uygun süre tayini aynı zamanda yapılabilir. Tandoğan, II, 123-124; Ayrıca teslim tarihi kararlaştırılmayan sözleşmelerde inşaata başlayan müteahhidin işi yavaş yürütmesi halinde arsa sahibi için tamamlanması için uygun bir süre vererek bu süre içinde inşaat tamamlanmazsa TBK. m. 125’teki hükümden faydalanabilir. Burada işin bitirilmesi için verilen sürenin uygun olup olmadığı konusundaki ihtilafın önlenmesi için mahkemece bilirkişilere yaptırılacak bir tespitle inşaatın bitirilmesi için gereken sürenin tayin ettirilmesi yerinde olacaktır. Erman, İnşaat Sözleşmesi, 77, dn. 40.

69

bu, müteahhide işe başlamak için sınırsız süre verildiği anlamını gelmez. Bu durumda müteahhit makul bir süre içerisinde işe başlamış olması gerekir312.

Müteahhidin TBK. m. 473/I hükmü gereğince işin yapımında temerrüde düşmesi bakımından sözleşmeden doğan yükümlülüğüne objektif olarak aykırı davranması yeterli olup ayrıca gecikmede kusurlu olması da aranmaz. Buna karşın gecikmede arsa sahibine isnadı kabil etkenler söz konusu ise, arsa sahibi TBK. m. 473/I hükmünden yararlanamaz. İlgili hükümde sözü geçen “iş sahibine yüklenemeyecek sebeple ortaya çıkan gecikme” den anlaşılması gereken arsa sahibine isnadı kabil olmayan bir gecikmedir. Bu konuda arsa sahibinin kusurlu olması da aranmayacaktır313. Arsa sahibine isnadı kabil gecikmeler bakımından arsa sahibinin plan ve projeleri zamanında hazırlamaması, müteahhide belli vadeli ödemeleri yapmaması, arsa üzerindeki binayı tahliye etmemesi, ilave imalat yapılması gibi haller örnek verilebilir314. Diğer taraftan, arsa sahibinin müteahhidin inşaata başlaması veya devam etmesi için hazırlık eylemlerine katılması gerekip de katılmamışsa artık sözleşmeden dönme yoluna gitmesi dürüstlük kuralına (TMK. m.

312

Erman, İnşaat Sözleşmesi, 78-79; Duman, İnşaat Sözleşmesi, 90; Karataş, 129; 15. HD. 17.06.2008, E. 2007/3384 K. 2008/4027, “…Yanlar arasında imzalanan sözleşmede inşaat

süresinin ruhsattan itibaren 24 ay olduğu, yüklenicinin ilk 4 ay içerisinde avam ve tatbikat projelerini hazırlatarak mal sahibi veya vekilinin onayını yazılı olarak alacağı, belediyeden inşaat ruhsatının yüklenici tarafından temin edileceği yazılıdır. Sözleşmede inşaatın 31.12.1997 tarihli inşaat ruhsatına göre yapılacağından söz edilmemiş ve yapım sırasında yeni bir ruhsat da alınmamış olduğuna göre inşaatın başlama tarihi olarak sözleşmenin imzalandığı tarihe eklenecek 4 aylık süre sonu olan 10.06.1998 ve dolayısıyla teslim tarihinin de 10.06.2000 olarak kabul edilmesi zorunludur. Bu nedenle mahkemece işe başlama tarihinin sözleşmenin imzalandığı tarih olarak kabul edilerek davanın sonuçlandırılması doğru olmamıştır...” (Nakleden Şahin, 207, dn. 336).

313

Tandoğan, II, 115; Eren, Fikret, İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi, İnşaat Sözleşmeleri, Yönetici İşletmeci Mühendis ve Hukukçular İçin Ortak Seminer, 2. Tıpkı Basım, Ankara 2001, s. 102; Erman, İnşaat Sözleşmesi, 79; Uygur, 452; Ayan, S., 354.

314

Erman, İnşaat Sözleşmesi, 79; Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, 81; Dayınlarlı, 115; Duman, İnşaat Hukuku, 313-314; 15. HD. 03.05.1985, E. 1984/4081K. 1985/1497, “…Projeyi

ve inşaat ruhsatını müteahhide vermekle yükümlü iş sahibinin gecikmesi müteahhide ek süre hakkı verdiği gibi, işin 1 yıl sonraya sarkmış olması nedeniyle fiyat farkı talebinde bulunma hakkı da sağlar...” (Bkz. Kostakoğlu, İçtihatlı İnşaat Hukuku, 310); 15. HD. 17.11.1986, E.

1986/504 K. 1986/3843, “…İnşaat yapılacak arsa üzerinde yıkılması gereken binadan

kiracının tahliyesindeki gecikme inşaat süresinin uzatılması için haklı neden sayılmalıdır…”

(Bkz. Kostakoğlu, İçtihatlı İnşaat Hukuku, 310); 15. HD. 19.10.1987, E. 1987/3088 K. 1987/3590, “…Sözleşmede öncelikle arsa payını müteahhide vermekle yükümlü arsa sahibi bu

edim borcunu ifa etmeden müteahhitten işe başlamasını isteyemez.” (Bkz. Kostakoğlu,

70

2) aykırı olacaktır315. Ancak, işe başlamadaki gecikmenin arsa sahibine isnadı kabil olması, gecikme sebebinin arsa sahibinin faaliyet ve riziko alanında meydana gelmiş olması ve yüklenicinin bunu arsa sahibine ihbar etmiş bulunması halinde söz konusudur316.

İnşaat yapımındaki gecikmenin ne müteahhide ne de arsa sahibine isnadı kabil değilse TBK. 473/I hükmünün uygulanmasının mümkün olup olmadığı hususunun da değerlendirilmesi gerekir. Bu husus bir görüşe göre317 arsa sahibinin riziko ve sorumluluk alanı dışında kalan ve inşaatın yapımını geciktiren engellerin, müteahhidin kendisinden beklenen çabayı göstererek kaldıramayacağı, öngöremeyeceği nitelik taşısa, hatta bunlar mücbir sebep olsa dahi müteahhidin temerrüde düşmesine engellemeyecektir, çünkü inşaatı geciktiren sebep arsa sahibinin riziko alanı dışındadır ve temerrüt için müteahhidin kusuru da aranmamaktadır. Ancak daha kabul edilebilir diğer bir görüşe göre ise318, önlenmesi müteahhidin arzu ve imkânı dışında olan haller onun temerrüde düşmesine engeller, müteahhit bu gibi hallerde süre uzatımı isteyebileceği gibi süre uzatımı tarafların iyi niyet kurallarına göre varsayılan iradelerinden kendiliğinden dahi çıkarılabilir. Sonuç olarak inşaatın yapımındaki gecikme gerek arsa sahibine gerekse müteahhide isnat edilemiyorsa TBK. m. 473/I hükmünün uygulama kabiliyetinden bahsedilemeyecektir319.

TBK. m. 473/I hükmünün uygulanabilmesi bakımından aranan ikinci şart ise, müteahhide işe başlaması veya devam etmesi için ihtarda bulunulması ve uygun bir

315

Erman, İnşaat Sözleşmesi, 80. Böyle bir durumda, müteahhidin sözleşmeden dönmesi halinde, temerrüt durumunda bulunan alacaklının (arsa sahibinin) sözleşmenin ifa edilmediği def’ini ileri sürmesi mümkün olamayacaktır. Erman, İnşaat Sözleşmesi, 80, dn. 49.

316

Tandoğan, II, 116; Erman, İnşaat Sözleşmesi, 80; Dayınlarlı, 116.

317

Gauch, Der Werkvertrag, 3. Auflage, Zürich 1985, N. 484 (Nakleden Tandoğan, II, 116-117).

318

Tandoğan, II, 116-117; Erman, İnşaat Sözleşmesi, 80; Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, 82; Öz, Eser Sözleşmesinden Dönme, 52; Şahin, 208-209.

319

Erman, İnşaat Sözleşmesi, 80-81; 15. HD. 07.11.1991, E. 1991/1791 K. 1991/5338

“…Müteahhidin yüklendiği işle ilgili resmi makamlardaki işlemlerin ikmalindeki gecikmede tarafların sorumluluğu düşünülemez...” (Nakleden Şahin, 209, dn. 343); 15. HD. 09.11.1989,

E. 1989/1816 K. 1989/4689, “…Yağışın süre uzatımı verilmesini gerektirecek derecede olup

olmadığı bilirkişiler aracılığıyla tespit olunmalıdır…” (Bkz. Uygur, 496; Ayrıca bkz. Şahin,

71

süre (mehil)320 verilmesidir. İhtar çekilmesi ve süre verilmesi TBK. m. 473/I’de açıkça ifade edilmemiş olsa da bu hüküm TBK. m. 123-125’in özel bir uygulaması niteliğinde olduğundan genel hükümlerdeki şartların burada da aranması ve boşluğun bu şekilde doldurulması gerektiği sonucuna ulaşılmalıdır321. Ancak TBK. m. 124’te ifadesini bulan süre verilmesine gerek olmayan hallerin varlığında bu yola gitmeye gerek olmayacaktır322. Örneğin işin yapılmasındaki gecikme tüm tahminlere rağmen müteahhidin işi belli bir zamanda bitirmesine imkân vermeyecek derecedeyse veya müteahhit edimi ifa etmeyeceğini kesin olarak beyan etmişse süre vermeye gerek yoktur323. Teslim için kesin vadenin kararlaştırıldığı hallerde de yine süre verilmesi gerekmeyecektir324.

Müteahhidin sözleşme ile belirlenen iş programına aykırı hareket etmesi, ara vadeleri geciktirmesi, yeterli iş gücü, araç ve gereçleri sağlamaması halinde ise işin icrasının sözleşmeye aykırı olarak geciktirilmesi söz konusu olur325.

Eserin kararlaştırılan tarihte tamamlanmasının mümkün olmaması şartı ise gerek inşaata başlama ediminin gecikmesi gerekse işin icrasının gecikmesi hali için varlığı gerekli bir unsurdur. Gecikmeden sonra kalan sürenin eserin vadesinde teslimi

320

Verilecek uygun süre, inşaatın tamamlanmasına ilişkin olabileceği gibi, inşaatın yürütülmesine ilişkin de olabilir. Yener, Müteahhidin Temerrüdü, 51. Verilen sürenin uygunluğu bakımından, çalışma temposunun, işçi ve araç gereçlerin sayısının normal derece arttırılması ile işin vaktinde bitirilmesi için beklenebilecek süre uygun bir süreyi ifade eder. Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, 84.

321

Dayınlarlı, 117; Tandoğan, II, 118; Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, 80 vd.; Öz, Eser Sözleşmesinden Dönme, 62; Erman, İnşaat Sözleşmesi, 81; Yücel, 785-786; Uygur, 451; Ergezen, 64; 15. HD. 12.10.1989, E. 1988/4856 K. 1989/4183, “…Sözleşmede inşaat teslim

süresinin kararlaştırılmadığı hallerde müteahhide verilecek münasip bir süre ile ihtar çekilerek temerrüde düşürülebilir...” (Nakleden, Şahin, 209, dn. 345).

322

Eren, İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi, 102; Tunçomağ, Genel Hükümler, 1005; Erman, İnşaat Sözleşmesi, 81; Karahasan, İnşaat İmar İhale Hukuku, 237; Ergezen, 65; Dayınlarlı, 116-117; Yücel, 785; Kartal, İnşaat Sözleşmesi, 145; Duman, İnşaat Hukuku, 315; Yakuppur, 50-51

323

Oğuzman/Öz, Cilt-1, 531 vd.; Öz, Eser Sözleşmesinden Dönme, 55 vd.; Yakuppur, 50-51. “…ifanın süresinin bitimine iki ay kalmış olmasına rağmen davalı yüklenicinin tüm işlerin ancak yarısına yakınını yapmış olması, ihtara rağmen çalışmaması, halen çok kısa sürede taahhüdün bitirilemeyeceğinin anlaşılması karşısında, davacı İdarenin BK.. 358/I uyarınca, tayin edilmiş olan zamanı beklemeye mecbur kalmaksızın sözleşmeyi bozma hakkı vardır. Bu takdirde, BK. 107/I gereğince ihtar göndermeye gerek olup olmadığı incelenmelidir. (Nakleden Tandoğan, II, 118, dn. 125).

324

Oğuzman/Öz, Cilt-1, 531 vd.; Öz, Eser Sözleşmesinden Dönme, 55 vd.; Yakuppur, 51.

325

72

için yeterli olmaması, diğer bir ifadeyle de gecikmenin kaçınılmaz olması gerekir326. Sözleşmede işe başlama tarihi belirlenmişse, bu tarihte işe başlamayan müteahhit temerrüde düşer327. İşe başlama tarihi ile teslim tarihinin de belirlendiği hallerde, müteahhidin işe başlamamış olması tek başına, iş sahibine sözleşmeden dönme hakkı vermez, bu durumda ayrıca eserin teslim tarihinde bitirilmesinin mümkün olmaması da gerekir328.

Teslim borcuna ilişkin temerrüt halinde olduğu gibi, burada da müteahhidin gecikmesini haklı kılacak her hangi bir sebebin bulunmaması gerekir. Özellikle, inşaatın başlaması arsa sahibinin yapması gereken bir işleme bağlı kılınmış olabilir. Dolayısıyla arsa sahibinin kendi yükümünü yerine getirmeden müteahhidin inşaata başlaması bazı durumlarda mümkün olamayacaktır. Örneğin, inşaata başlama anı olarak arsa sahibinin arsa paylarını müteahhide devri kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda inşaata başlamak için ilgili koşulun gerçekleşmesi beklenecektir329. Yine, müteahhidin ediminin objektif olarak imkânsızlaşması veya onun TBK. m. 97-98’e istinaden işi yerine getirmekten kaçınabilmesi halinde ifada bulunmamanın borca aykırı bir davranış olarak nitelendirilmesi mümkün olamayacaktır330.