ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ BAKIMINDAN

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de alacaklı sıfatını taşıyan arsa sahibinin, yine TBK. m. 84 hükmü uyarınca kısmen ifa edilmiş olan eseri reddetme

283

Eren, Genel Hükümler, 1127; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku, 772; Oğuzman/Öz, Cilt-1, 536; Serozan, Rona, Sözleşmeden Dönme, İstanbul 1975, 418; Feyzioğlu, 266; Buz, 314.

284

Eren, Genel Hükümler, 1127; Oğuzman/Öz, Cilt-1, 537; aynı görüşte, Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku, 772; Serozan, İfa, İfa Engelleri, 241; Buz, Sözleşmeden Dönme, 315. Alacaklının sırf borçlunun kalan kısmı, kısmi ifadan hemen sonra ifa edeceği zannıyla kısmi ifayı kabul ettiği durumlarda, kalan kısımda temerrüt üzerine bütün borç ilişkisinden dönebileceği görüşü için bkz. Tunçomağ, Genel Hükümler, 958.

285

Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku, 764; Eren, Genel Hükümler, 1126.

286

Eren, Genel Hükümler, 109; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar, 12. Edimin bölünebilirliği ve bölünemezliği arasındaki hukuki sınır için bkz. Serozan, İfa, İfa Engelleri, 115, N. 1.

64

hakkının bulunmasının yanı sıra, ifa edilen kısmın muhafaza edilmesi de arsa sahibinin ihtiyaçlarını karşılamayabilir. Bu sebeple arsa sahibi, kullanamayacağı veya yararlanamayacağı diğer bir ifadeyle de, ihtiyaçlarına cevap veremeyen bir kısmi ifayı kabule zorlanamaz287. Ancak dürüstlük kuralının kısmi ifanın reddine imkân tanımadığı ve özellikle, müteahhidin geciktirmiş olduğu edimin önemsiz bir ölçüde kaldığı durumlarda, arsa sahibi kısmi ifayı kabul edip, eksik bölüm için sözleşmeden döneme yoluna gidemeyip ancak tazminat talep edebilmelidir288. Buna karşın, arsa sahibinin kullanması ve yararlanmasına uygun olmayan kısmi bir ifanın varlığında ise, TBK. m. 125 hükmüne göre ifanın bütününden vazgeçip ifa etmemeden kaynaklanan zararların tazminini isteyebilmelidir289.

Kısmi ifa ve kısmi temerrütten bahsedebilmek için öncelikle edimin bölünebilir olması gerekir. Arsa payı inşaat sözleşmesinde, sözleşmenin konusunu oluşturan inşaatın bloklar halinde yapılması kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir durumda belli bloklar tamamlanmışsa her bir blok edimin bir bölümünü oluşturduğundan bölünebilir bir edimin kısmi ifası gerçekleşmiş olur. Hatta her bir bloğun yapım aşamaları dikkate alındığında bölünebilir bir edimin kısmi ifasını oluşturabilir290. Taraflar yapım aşamalarını genellikle sözleşmede kararlaştırmakta ve söz konusu aşamalara göre edimi kısmen ifa edildikçe, arsa paylarının da müteahhide devri gerçekleştirilmektedir. İnşaatın temelinin yapılması, bölümler, katlar halinde kaba inşaat, ince işçilikler, iç ve dış tesisat hatta bahçe düzenlemesi dahi inşaatın belli aşamalarını oluşturmaktadır. Bu sebeple arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu oluşturan inşaat yapımı bölünebilir bir edim teşkil eder ve kısmi ifaya konu olabilir291.

Diğer taraftan, edimi bölünemez kabul edilip kısmi ifayı yasaklamak her zaman da mümkün olmasa gerek. Zira kısmi ifanın yasaklanması bazı hallerde taraf menfaatlerine uygun düşmeyebilir. Taraflar anlaşarak kısmi ifayı kabul

287

Yener, Müteahhidin Temerrüdü, 44-45. Ayrıca bkz. 63.

288

Serozan, İfa, İfa Engelleri, 116, N. 3; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku, 971; Yener, Müteahhidin Temerrüdü, 45.

289

Dayınlarlı, 96; Eren, Genel Hükümler, 1127.

290

Yener, Müteahhidin Temerrüdü, 45; Ayan, S., 283-284.

291

65

edebilecekleri gibi, arsa sahibi kendi yararına olan kısmi ifa yasağından vazgeçebilir ve arzuladığı edime kısmen de olsa kavuşabilir. Haddizatında TBK. m. 84 hükmü bu konuda alacaklıya seçimlik bir hak tanımaktadır. Böylece alacaklı, borçlu tarafından ikrar edilen borcun kısmi ifasını reddedebileceği gibi kabul de edebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından da bölünebilir edimin (eserin) ifa edilen kısmının kabul edilmesi arsa (iş) sahibinin çoğu zaman menfaatine olmaktadır. Dolayısıyla arsa sahibinin eserin ifa edilen kısmını kabul etme ve ifa edilmeyen kısmı içinse müteahhidi temerrüde düşürme imkânı kısıtlanmamalıdır292. Yasanın kısmi ifa karşısındaki tutumu dürüstlük kuralının ruhu ile sınırlıdır, kısmi ifa yasağı da söz konusu bu yasağın amacıyla ve özellikle dürüstlük kuralı ile sınırlandırılmalıdır293.

Yargıtay Büyük Genel Kurulunun almış olduğu bir içtihadı birleştirme kararında da294, kısmen tamamlanan inşaatlar bakımından “kısmi ifa” ya ve buna bağlı olarak da “kısmi dönme” kavramlarından bahsetmiştir.

§ 3. MÜTEAHHİDİN İNŞAATA BAŞLAMA VE YAPIMI SIRASINDA TEMERRÜDÜ (TBK. M. 473/I HÜKMÜ)

Müteahhidin inşaata başlama ve yapımı sırasında temerrüdü, iş sahibine ifadan önce sözleşmeden dönme hakkı veren bir sözleşme ihlali olarak karşımıza çıkmaktadır. Söz konusu bu sözleşme ihlali, TBK. m. 473/I’te (BK. m. 358/I) müteahhidin işe başlamakta gecikmesi, iş görme faaliyetinin yavaş yürümesi ve ertelenmesi, eserin tamamlanmasının kararlaştırılan tarihe yetişmeyeceğinin anlaşılması gibi durumlar olarak düzenlenmiştir295. Bu husus TBK. m. 473/I296; “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak

292

Yener, Müteahhidin Temerrüdü, 46; Ayan, S., 285.

293

Serozan, İfa, İfa Engelleri, 116, N. 3.

294

YİBK. 25.1.1984, E. 1983/3, K. 1984/1 ( RG. 27.2.1984, S. 18325, s. 17 vd.).

295

Öz, Eser Sözleşmesinden Dönme, 55; Dayınlarlı, 112; Yener, Müteahhidin Temerrüdü, 47; Yavuz, 525.

296

Bu hükme karşılık gelen BK. m. 358/I hükmü: “Müteahhit, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın vaki olan teehhür bütün tahminlere nazaran müteahhidin işi muayyen zamanda bitirmesine imkân vermeyecek derecede olursa iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeğe mecbur olmaksızın akdi feshedebilir.”

66

işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.” şeklinde ifade edilmiştir. Esasında bu

hüküm, eser sözleşmesine ilişkin olarak getirilmiş olsa da, karma bir sözleşme olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulacaktır297. Ayrıca söz konusu fıkrada ‘sözleşmeden dönülebileceği’298 ifade edilmişse de, aslında bu hükmün TBK. m. 123 vd. nın tamamlayıcısı olduğu ve bu maddedeki diğer temerrüt sonuçlarını da doğuracağı doktrinde kabul edilen hâkim bir anlayıştır299. Burada, teslim süresinin bitiminin beklenmesine gerek olmaksızın müteahhidin temerrüdü gerçekleşmektedir300. Böylece kanun koyucu iş görme sürecinde teslim borcuna yansıyarak zamanında teslimi imkânsız kılacak gecikmelerde arsa sahibine teslim zamanına kadar gereksiz yere beklemeksizin TBK. m. 123 vd. ndaki yetkileri önceden kullanabilme imkânı getirmektedir301.

Bu hükümle (TBK. m. 473/I) birlikte eser sözleşmesinin maddi edim yükümü olan eserin teslimi ile beraber, eser meydana getirme unsuruna ait iş görme ediminin varlığı dolaylı olarak ifade edilmiş ve iş sahibine teslimden daha önceki bir gecikme için dönme hakkı tanınmıştır302. Netice olarak, söz konusu hüküm işin icrasında temerrüdü düzenlemekte ve belirli koşullar altında henüz iş görme sürecinde dahi

297

Yavuz, 556; Erman, İnşaat Sözleşmesi, 77.

298

818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde, karşılık gelen madde hükmünde ‘akdin feshi’ ifadesi kullanılmış olmasına karşın bu ifadeden ‘geçmişe etkili bir dönme’ hakkının düzenlendiği tartışmasız olarak kabul edilmekteydi. Bkz. Öz, Eser Sözleşmesinden Dönme 47; Benzer yönde, Yücel, Özge, Borçlar Kanunu 358/I Hükmüne Göre Yüklenicinin işe Zamanında Başlama ve İşi Sürdürme Borcu, AÜHFD., Y. 2008, C. 57, S. 3, s. 785.

299

Erman, İnşaat Sözleşmesi, 77; Kaplan, İşin Başkasına Yaptırılması, 6; Dayınlarlı, 112; Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, 79; Eren, İnşaat-3, 102; Aral/Ayrancı, 345; Yavuz, 556; Ayan, S., 324; Şahin, 200; Ergezen, 45; Yakuppur, 46; Karşı görüş için bkz. Öz, Eser Sözleşmesinden Dönme, 49 vd.; Gümüş, 22 vd.

300

Erman, İnşaat Sözleşmesi, 77. TBK. m. 473/I hükmü sadece müteahhit bakımından uygulanması söz konusu olup, arsa sahibi hakkında böyle bir erken temerrüt hükmü kanunda düzenlenmiş değildir. Erman, İnşaat Sözleşmesi, 77.

301

Seliçi, Müteahhidin Sorumluluğu, 79; Benzer görüşte bkz. Kartal, İnşaat Sözleşmesi, 142.

302

Tandoğan, II, 113; Aral/Ayrancı, 344; Ergezen, 99; Baygın, Cem, Türk Hukukuna Göre İstisna Sözleşmesinde Ücret ve Tabi Olduğu Hükümler, İstanbul 1999, s. 27; Kartal, İnşaat Sözleşmesi, 142.

67

müteahhidin temerrüde düşebileceği ihtimalini ortaya çıkarmaktadır303. Bu düzenleme sebebiyle iş görme edimi sadece teslime hazırlık değil, bir asli edim borcu olarak da kabul edilmiştir304. Bu hükümde belirtilen koşulların gerçekleşmesi halinde teslim süresinin bitmesinden evvel henüz iş görme safhasında müteahhidin erken temerrüdü söz konusu olmaktadır305.