Tüketici satımlarını düzenleyen Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda garanti belgeleri sadece sanayi ürünleri açısından tanımlanmış ve koruma altına alınmıştır. Tüketici Hukukundaki garanti belgeleri için var olan düzenlemeler taşınmaz mallar açısından ancak uygun düştüğü ölçüde uygulanabilir. Taşınmaz mal
satımlarında garanti belgesi düzenlenmesi özellikle Amerika’da247 oldukça
yaygındır. Burada konu özellikle konutlar açısından ve tüketicinin korunması hükümlerinden faydalanabilme açısından incelenecektir. Fakat sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği bina niteliğindeki bütün taşınmazlar için garanti belgesi düzenlenebilir.
Taşınmazdaki ayıptan sorumluluk hakkında Borçlar Kanunundaki satış ve eser sözleşmesi gibi sözleşmeler bakımından özel düzenlemeler bulunmaktadır. Borçlar Kanununun 246 ncı maddesi gereği, taşınır satışı sözleşmesinde satıcının ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla, taşınmaz satışı sözleşmesinde satıcının ayıptan doğan sorumluluğu için de uygulanabilecektir. Borçlar Kanununun 244 üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre, “bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının 246
Bkz., aşa. s. 191-192. 247
Amerika pazarında alıcılara sunulan örnek uygulamalar için bkz., http://www.truenorth- loghomes.com/images/why/warranty-certificate-big.jpg (10.12.2012), (EK-3); http://www.afford- ablediscounthomes.com/page.php?pid=68 (10.12.2012).
ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşınına uğrar.”. Ayrıca taşınmaz satışında hasarın geçişi ile ilgili olarak Borçlar Kanununun 245 inci maddesindeki hükme göre, “satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse, onun yarar ve hasarı, alıcıya teslimle geçer. Bu hüküm alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi durumunda da uygulanır.”. Bu düzenlemenin gereği olarak, alıcının tescille malik olduğu durumlarda, taşınmazın teslimi için kararlaştırılan sürenin sonuna kadar yararı ve
hasarı üstlenmesi söz konusu değildir248.
Taşınmazlar eser sözleşmesinin de konusunu oluşturabilir249. Eser
sözleşmesinde ayıbı üstelenme borcu, yüklenicinin eseri teslim borcunun tamamlayıcısıdır. Yüklenicinin eseri meydana getirip teslim etmesine ilişkin aslî yükümlülüğüne, eserin ayıpsız olarak meydana getirilmesi de dâhildir. Borçlar Kanununun 475 inci maddesine göre, eserin, ayıplı olması durumunda işsahibi, sözleşmeden dönme, bedelin indirilmesi, eserdeki ayıbın giderilmesi seçimlik haklarından birini kullanabilir. Bu haklardan biriyle birlikte, eğer yüklenici kusurlu ise, işsahibi tazminatta talep edebilir. Eser sözleşmesinde satış sözleşmesinden farklı olarak, önemsiz ayıplar bile (hakkın kötüye kullanılması niteliği taşımaması şartıyla)
ayıptan sorumluluk hükümlerinin uygulanmasına yol açar250.
Aynı taşınırlarda olduğu gibi taşınmazlar açısından da kanunî ayıba karşı tekeffül sorumluluğu bulunmasına rağmen ve istenildiği takdirde bu sorumluluk asıl sözleşme metninde ağırlaştırılabileceği halde taşınmazlar açısından da garanti belgesi
248
Yavuz/Acar/Özel, s. 121-124; Zevkliler / Gökyayla, s. 63. 249
Yavuz/Acar/Özel, s. 457; Zevkliler / Gökyayla, s. 437. Taşınmazın satışı sözleşmesi ile eser sözleşmesini ayırt etmek her zaman kolay olmayabilir. Genellikle mal ne halde bulunuyor ise o haliyle satış sözleşmesine konu olur. Özellikle sipariş üzerine mevcut olmayan bir şeyin inşa edilerek tesliminin kararlaştırıldığı durumlar zorluk taşımaktadır. Yargıtay emek unsurunun önemli olduğu hallerde eser, mal tesliminin üstün tutulduğu hâllerde ise satış sözleşmesinin bulunduğunu kabul etmektedir. Ayrıca eser sözleşmesinden farklı olarak satış sözleşmesine konu olan asli edimin ifası bir sonucu yaratma faaliyetini içermez. Son olarak talimat verme hakkının bulunduğu durumlarda eser sözleşmesinin varlığı söz konusudur. Eser ve satış sözleşmesinin karşılaştırılması hakkında bkz., Tunçomağ (II), s. 969-971; Tandoğan (II), s. 42-46; Baygın, Cem, Türk hukukuna Göre İstisna Sözleşmesinde Ücret ve Tabi Olduğu Hükümler, İstanbul 1999, s. 13; Karahasan (IV), s. 897-900; Bilge, s. 215.
250
Eser sözleşmesinden dolayı ayıba karşı tekeffül borcu hakkında bkz., Yavuz/Acar/Özel, s. 456- 464; Zevkliler / Gökyayla, s. 512-526.
düzenlenmesi ihtiyacı yavaş yavaş doğmaktadır. Taşınmazlarda garanti belgesi düzenlenmesi sayesinde alıcı, muayene (gözden geçirme) ve ihbar (bildirim)
sürelerini geçirdiği açık ayıplar bakımından hak kaybına uğramaktan kurtulacaktır251.
Garanti süresinin varlığı, muayene ve ihbar sürelerinin garanti süresi kadar uzatıldığı anlamına gelmediğine dikkat edilmelidir. Fakat bunun aksi garanti belgesinde kararlaştırılabilir. Garanti süresinin muayene ve ihbar süresine etkisi somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir252.
Garanti belgesinin varlığı bulunmamakla beraber taşınmaz yapımını konu alan bir eser sözleşmesinde yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu konusunda
günümüz uygulamasını yansıtan bir Yargıtay253 kararının ilgili bölümleri şu
şekildedir: “… Davalı, deprem mücbir sebebi nedeniyle inşaatın geciktiğini ve 14.10.2000 günü davacıya tutanakla teslim edildiğini, davacının da ihtirazi kayıtsız teslim aldığını, eksik ve ayıplı imalatın bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, harici sözleşmenin geçersiz olduğu, bilirkişi raporuna göre davaya konu edilen ayıpların açık ayıp niteliğinde bulunduğu ve davacının teslim sırasında ihtirazı kayıtsız teslim alıp 30 günlük süre içerisinde ayıp ihbarında bulunmadığı, kira bedeli ödeneceği yönünde sözleşmede hüküm olmadığı, ortak yerler için davacı değil, site yönetiminin talepte bulunabileceği gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
… Hal böyle olunca ve davacı tespit raporuna dayanarak gerek ortak yerlerdeki ve gerekse sözleşmeye konu taşınmazdaki eksik ve ayıplı imalatlar yönünden talepte
251
Eser Sözleşmesinde gözden geçirme süresi hakkında açıkça tayin edilmiş bir süre bulunmamaktadır. Özellikle tarafların tacir olmadığı veya yeterli tecrübelerinin bulunmadığı sözleşmeler bakımından gözden geçirme süresinin uzun tutulması gerektiği benimsenmiştir. Gözden geçirme süresi için bir teamül veya yaygın uygulama yoksa imkân bulur bulmaz yapılması gerektiği kabul edilmiştir. Sonradan ortaya çıkacak ayıplar ise, gecikmeksizin, öğrenilir öğrenilmez yükleniciye bildirilmelidir.
252
Tandoğan (I/1), s. 173 ve s. 194; Zevkliler / Gökyayla, s. 518; Şenocak, Zarife, Eser Sözleşmesinde Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı, Ankara 2002, s. 124; Uçar, Ayhan, İstisna Sözleşmesinde Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Ankara 2003, s. 146.
253
Yargıtay 13. HD’nin 10.10.2006 tarihli ve E. 2006/9273, K. 2006/13309 sayılı kararı için bkz., YKD., C. 33, S. 9, Eylül 2007, s. 1704-1705.
bulunduğuna göre, Sarıyer Sulh Hukuk Mahkemesinin 2002/264 D. İş sayılı tespit dosyası getirtilmeli, konusunda uzman bilirkişi veya kurulu aracılığıyla gerekirse mahallinde keşif yapılarak taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle davacının zararı belirlenmeli, sonucuna göre bir karar verilmelidir.”.
Konutlar için tüketicilere garanti belgesi verilmesi konusunda ülkemizdeki ilk gelişme mevcut tasarı taslağı için tüketici hakları merkezi genel başkanı tarafından
yapılan teklif ile başlamıştır254. Söz konusu teklif değerlendirildiğinde haklı noktaları
olduğu görülmektedir. Örneğin yeni alınan fakat tesisat sistemleri sürekli arızalanan, duvarları rutubete karşı dayanıksız çıkan konutlar alıcısı için sıkıntı oluşturabilir. İçinde, hayatın büyük bir bölümünün geçirildiği ve hemen hemen her yeri sürekli olarak kullanılan konutlar satın alınırken bir ücret ödenmektedir. Aslında bu ücret, konutun uzun yıllar dayanıklı bir şekilde alıcısının ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla verilmektedir. Konutun ayıplı çıkması durumunda ise, yüklü miktarda masraf yapılarak ayıplar giderilmeye çalışılmaktadır. Nasıl ki bir araba, beyaz eşya ya da koltuk takımı alırken garanti belgesi veriliyorsa, ev alırken de garanti belgesi verilmeli ve konut yapıp satarak para kazananlar olası ayıplardan da sorumlu
olmalıdır255. Fakat bu düzenleme yapılırken, konutun buzdolabı gibi ürünlerle aynı
kefeye konulamayacağı, keyfi iptallerin önüne geçilmesi gerektiği, teslimde ufak tefek eksiklikler olması durumunda bunun sonucunun hemen değiştirme, bedel iadesi gibi seçenekler olmaması, fabrikadan 100 bin tane birden üretilen bulaşık makinesi 254
http://haber.gazetevatan.com/0/22387/4/Haber adresindeki habere göre söz konusu teklif şu şekildedir: “Geçtiğimiz yıllarda yaşanan deprem felâketleriyle son olarak Konya'nın Selçuklu ilçesinde yaşanan facialar neticesinde, yıllarca birikim yaparak konut satın alan tüketicinin son derece dikkatsiz ve bilinçsiz davrandığı, art niyetli satıcıların ise bu bilinçsizlikten ve dikkatsizlikten faydalanarak tüketiciyi mağdur ettiği görülmektedir. 1995 yılında yürürlüğe giren Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ile 'mal' kapsamına 'taşınmaz konutlar' da dâhil edilmiştir. Dolayısıyla yapılan bu yasal düzenlemeyle ayıplı maldan doğabilecek zararların satıcı tarafından giderilmesi mecburiyeti getirilmiştir. Tüketicilerin bugüne kadar uygulamasından son derece memnun olduğu, satıcının ve tüketicinin yükümlülüklerini gösteren garanti belgesi zorunluluğu, konutlara da getirilmelidir. Satılacak konutlar için garanti belgesi zorunluluğu getirildiği takdirde ayıplı mal satın alan tüketici, belgede yazan şartnameler gereği hakkını arayabilecektir. Konut almadan önce korkulu rüyalar gören ve ileride nasıl problemlerle karşılaşacağını tahmin edemeyen tüketicinin, satıcı tarafından verilecek konut garanti belgesi ile alışverişini daha güvenli ve huzurlu yapması sağlanacaktır. Günümüzde tüketici memnuniyetini önceleyen firmaların yoğurda dahi garanti belgesi verdiği bir ortamda, insan hayatı için önemli bir yer taşıyan konutlara garanti belgesi zorunluluğu getirilmesi öncelenerek hayata geçirilmelidir.". Ayrıca bkz., http://www.tuketicimerkezi.org/basin.php?id=10 (10.12.2012). 255
iade edildiğinde yerine onu ikame edecek bir ürün verilebileceği, ama konut sektöründe bunun çok zor olduğu, iptal ve iadenin en son başvurulacak yöntem
olması gerektiğine dikkat edilmelidir256.
Konut garanti belgelerinin kapsamı tespit edilirken öncelikle öneride de
olduğu gibi hem depreme257 dayanıklılıkla ilgili hem de binanın taşıyıcı sistemleriyle
ilgili garantiler verilebilmelidir. Bu garanti süreleri ise birkaç yıl değil en az 20-30 yıl258 olmalıdır. İkinci olarak binanın elektrik, su ve doğalgaz tesisatlarıyla birlikte kullanılan tüm malzemelerin de garantisi verilmeli ve işçilikten kaynaklanan hatalar da bu garanti kapsamına alınmalıdır. Son olarak garanti belgesinin süresi, mal sahibi
ya da kiracının, konutta ikametiyle birlikte başlatılmalıdır259.
Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Tasarı Taslağında eser sözleşmesi de açık bir şekilde tüketici sözleşmesi kapsamına alınmaktadır. Bunun etkisi ile Yargıtay’ın eser sözleşmesinin tüketici sözleşmesi olmadığı yönündeki içtihadının gelecekte değişeceğini rahatlıkla söyleyebiliriz. Fakat taslak eser sözleşmesini tüketici sözleşmesi olarak kabul etmesine rağmen, eser sözleşmesine özel yazılmış bir düzenleme Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Tasarısı Taslağında bulunmamaktadır. Bu durumda uygun düştüğü ölçüde Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun ilgili hükümleri uygulanacak fakat genellikle Borçlar Kanununun Genel Hükümlerinin eser sözleşmesine ilişkin hükümlerinin uygulanması gerekecektir. Uyuşmazlıklar ise tüketici mahkemelerinde çözüme bağlanacaktır. Bu konuda şimdiye kadar ki uygulamada verilen kararlarda yüklenicinin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuş ve uyuşmazlıkların 256
http://www.aksam.com.tr/konutcular,-buzdolabiyla-ev-ayni-kefeye-konmasin-diyor--134156h.h- tml (10.12.2012).
257
Eser sözleşmesinde kanunî ayıba karşı tekeffül sorumluluğunda Borçlar Kanununun 478 inci maddesine göre, yüklenicinin ağır kusuru varsa, bu sorumluluk ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılda zamanaşımına uğrar. Beş yıllık zamanaşımı süresinin yirmi yıla çıkarılmasında 1999 depreminden sonra karşılaşılan uyuşmazlıkların etkisi olduğu anlaşılmaktadır. Düzenlemede, âdi iş ve ticarî iş arasında bir farklılık yoktur. Garanti belgesi sorumluluğu ile mevcut düzenleme arasındaki temel fark, garanti belgesi sorumluluğunda ağır kusur şartı bulunmaması noktasındadır.
258
Bir firma tarafından 100 yıl süreli olarak düzenlendiği ifade edilen bir taşınmaz garanti belgesi hakkında bkz., http://www.emlakhaberleri.com/emlak-projeleri-haberleri/100-yil-garantili-altiner- residence-ta-teslimler-yapildi_92265.html (10.12.2012).
259
çözümünde yüklenici lehine olan seçenek yönünde karar verilmiştir. Örnek bir
Yargıtay260 kararında yüklenicinin eserin tamir ettirmesi yerine eseri yeniden
yapmasına karar verilmiştir. Karar şu şekildedir: “…Milli Eğitim Müdürlüğü'nün talebiyle E.Üniversitesi Mühendislik Fakültesi İnşaat Mühendisliği bölümünce yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen 05.01.2000 tarihli rapor, Torbalı Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2000/174 D.İş sayılı dosyasında yaptırılan delil tesbiti sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ve İnşaat Mühendisleri Odası'na yaptırılan 22.05.2000 tarihli test sonuçları raporu ile inşaatta kullanılan betonun projede öngörülen beton sınıfına uygun olmadığı, yapının okul ve önem derecesinin yüksek olması sebebiyle onarımının ekonomik ve fonksiyonel olmadığı, yıkılıp yeniden yapılması gerektiği anlaşılmıştır. Yapının yıkılıp yeniden yapılmasının güçlendirmeye göre daha ekonomik olduğu belirtilmekle yüklenici şirket ve diğer sorumlular yıkım ve yeniden yapım masraflarından sorumludur. Ancak yapıdaki ayıp 2000 yılında ortaya çıktığı gibi yeniden yapımın gerektiği de 2000 yılında belirlenmiştir. Davacı zararın artmasına neden olmamak için gerekli tedbirleri almak ve davasını da zamanında açmak zorundadır. Davacının ihmalinden dolayı artan zarardan davalıların sorumlu tutulması mümkün değildir.”.
Bir taşınmazdaki asansör, kalorifer sistemi gibi malzemeler hakkında hem bu malzemelerin üreticisi veya satıcısı hem de taşınmazın üreticisi veya satıcısı garanti vermiş olabilir. Bu durumda alıcı bunlardan dilediği birine başvurabilir. Alıcının bu kişilere birlikte başvurması durumunda ise bunlar arasında ihtiyarî dava
arkadaşlığının261 varlığını kabul etmemiz gerekir. Zira burada borçtan dolayı birden
fazla kişinin yükümlülüğü söz konusudur. Müteselsil borçluluğun söz konusu olduğu hallerde alacaklının, borçlulardan hepsini veya bazılarını bu borç ilişkisinden dolayı
dava etmesi halinde, aralarındaki ilişki ihtiyarî dava arkadaşlığıdır262. Taraflardan
biri hakkında garanti belgesine dayanılarak diğer taraf hakkında ise, ayıba karşı tekeffüle dayanılarak da talepte bulunulabilir. Zira aynı vakıa ve fakat farklı hukukî
260
Yargıtay 15. HD’nin 24.04.2008 tarihli ve E. 2007/7091, K. 2008/2710 sayılı kararı için bkz., YKD., C. 35, S. 6, Haziran 2009, s. 1111-1112.
261
İhtiyarî dava arkadaşlığı hakkında bkz., Ulukapı, Ömer, Medeni Usul Hukukunda Dava Arkadaşlığı, Konya 1991, s. 115-142.
262
sebeplere dayanılarak da birden fazla kişinin dava edilmesi mümkündür263. Son tahlilde sorumluluk genellikle üreticinin üzerinde kalacaktır.
Konut kullanım kılavuzuları da bu tür garanti belgeleri açısından önemli olacaktır. Garanti belgesiyle birlikte verilecek konut kullanım kılavuzları tüketicinin hatalı uygulamalarını önleyebilir ve konutun daha işlevsel ve uzun ömürlü
kullanılmasını sağlayabilir. Bu kapsamda duvarların silinmesi, parkelerin
temizlenmesi ve elektrik panolarının kullanılması gibi konularla birlikte bir konutta kullanılan tüm malzemelerle ilgili ayrıntılı bilgiler bu kılavuzda yer almalıdır. Şu anda inşaat sektörü genel olarak bu tüketici odaklı yapıdan uzak olsa da bazı firmalar bu konularda müşterilerin memnuniyeti adına güzel uygulamalar yapmaya başlamıştır264.