Mülkiyet hakkına yönelik kısıtlamalar; hukuki işlemden kaynaklanan kısıtlamalar ve kanundan kaynaklanan kısıtlamalar olarak aşağıdaki gibi sınıflanabilir:
Mülkiyet hakkının kanun veya hukuki işlemden kaynaklanan sebeplerle kısıtlanması aşağıda özet olarak açıklanmıştır.
10.1 Kanundan Doğan Kısıtlamalar
Kanundan doğan kısıtlamalar; hukuk düzenince kabul edilir ve mülkiyet hakkının içeriğine kaynağını kanun hükmünden alan bir takım ödevler ve sınırlamalar getirir. Kanundan doğan kısıtlama kamu hukukundan kaynaklanıyorsa kişiler kendi aralarında anlaşarak bunu bertaraf edemezler; çünkü bu kısıtlama kamu yararı için getirilmiştir (örneğin kazı ve yapı yapılırken uyulması gereken yükümlülükler (4721 Sayılı Kanunun 739’uncu maddesi), sınırlık koyma zorunluluğu (4721 Sayılı Kanunun 741’inci maddesi), vergi yükümlülüğü).
31 Özel hukuktan kaynaklanan kanuni kısıtlamaların ise kaldırılması ve değiştirilmesi resmi şekilde yapılıp tapu kütüğüne tescil edilen sözleşme ile mümkündür (4721 Sayılı Kanunun 713/II maddesi).
Özel hukuk karakterli kısıtlamalar şunlardır:
-Tasarruf yetkisi kısıtlamalarından yasal önalım hakkı:
Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazın paydaşlarından biri, payını paydaş olmayan üçüncü kişiye bedel karşılığı ve iradi olarak satarsa diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olma hakkı verir (4721 Sayılı Kanunun 732, 733 ile 734’üncü maddeleri).
-Yararlanma yetkisi kısıtlamaları:
Birlikte barış ve huzur içinde yaşamanın zorunlu sonucu olarak komşular yararına, malike bir takım ödevler yüklenmiştir.
• Taşkın kullanma yasağı ile malikin taşınmazını kullanırken çevreye olumsuz etkide bulunan taşkınlıkları yasaklanır (4721 Sayılı Kanunun 737’inci maddesi). Duman, buğu, kurum, toz ve koku çıkartmak; gürültü veya sarsıntı yaratarak rahatsızlık vermek; taşkınlık oluşturan fiillere örnektir.
• Kazı ve yapı yaparken komşu taşınmaza zarar verme yasağı (4721 Sayılı Kanunun 738’inci maddesi) ile taşınmaz malikinin kendi taşınmazı içerisinde kazı ve yapı yaparken, komşu taşınmazın toprağını sarsması, tehlikeye düşürmesi ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermesi yasaklanır.
• Zorunlu irtifak kurma gibi yükümlülükler getiren kısıtlamalar kanun gereği irtifak hakkı kurma yükümlülüğü getirir. Bu irtifaklar, tam veya uygun bedelin yararlanan taşınmazın maliki tarafından ödenmesi ile kurulur. Örneğin zorunlu mecra geçirme irtifakı (4721 Sayılı Kanunun 744’üncü maddesi) ile sıvı, gaz veya enerjinin aktarımı için boru, hat ve kabloların bir başka taşınmazın altından veya üstünden geçirilmesi sağlanır. Mecra geçirilmesine taşınmaz malikinin katlanması için bu mecranın başka yerden geçirilmesi imkânsız veya aşırı
32 masraflı (yani zorunlu) olması ve malikin uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmiş olması gerekir42.
Zorunlu geçit irtifakı ile taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında kendisine bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir (4721 Sayılı Kanunun 747’inci maddesi). Bu geçit hakkı, en az zarar gören taşınmazdan istenmelidir.
Zorunlu su hakkı ile su kaynağının sahibi olan taşınmaz malikinin kaynak suyu kendi ihtiyacından fazlaysa ve irtifakı isteyen; evine, arazisine veya işletmesine gerekli olan suyu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamıyorsa tam bir bedel ödeyerek kendisine bir kaynak irtifakı kurulmasını isteyebilir (4721 Sayılı Kanunun 761’inci maddesi).
Komşuluk hukukuna ilişkin diğer yararlanma kısıtlamaları şunlardır: komşu taşınmazdaki ağaçların dal ve köklerinin taşmasına katlanma yükümlülüğü (4721 Sayılı Kanunun 740’ıncı maddesi), doğal olarak akan suların akışına bu akıştan zarar görse bile katlanma yükümlülüğü (4721 Sayılı
Kanunun 742’inci maddesi), komşuluk hukuku için gerekli işlere ve bunların giderlerine katlanma yükümlülüğü (4721 Sayılı Kanunun 750’nci maddesi).
-Değerlendirme yetkisi kısıtlamaları:
Tescile tabi (4721 Sayılı Kanunun 867, 876 ve 892’nci maddeleri) ve tescile tabi olmayan (4721 Sayılı Kanunun 867, 876 ve 892’inci maddesi) kanuni rehin haklarını içerir.
42 Mecra geçirilmesi, su ve kanalizasyon idarelerince su ve kanalizasyon borusunun bir taşınmazın altından geçirilmesi örneğinde olduğu gibi, kamulaştırma kurallarına bağlı ise; 4721 Sayılı Kanun değil 2942 Sayılı Kanun hükümleri uygulanır.
33
10.2 Hukuki İşlemden Kaynaklanan Kısıtlamalar
Eşya hukuku alanında malik ile hak sahibi arasında yapılan sözleşme ile iradi biçimde kurulan irtifak hakları, rehin hakları, taşınmaz yükü ve hukuki işleme dayanan önalım, alım ve geri alım haklarıdır. Sınırlı ayni haklar ile ilgili kısımda irtifak hakkı, rehin hakkı ve taşınmaz yüküne değinildiğinden burada bahsedilmeyecektir.
-Alım hakkı: Alım hakkı ile hak sahibine tek taraflı beyan ile taşınmazın alıcısı olma yetkisi verilir. Malik, alım hakkı tanıdığı kişi ile bir alım sözleşmesi yaparak alım hakkı sahibine şahsi bir hak tanır. Hak sahibi alım hakkını kullandığında malik ile arasında alım sözleşmesinin hükümlerine göre bir satış ilişkisi kurulmuş olur43.
-Geri alım hakkı: Geri alım hakkı; hak sahibine tek taraflı irade beyanı ile taşınmazını bir başkasına temlik etmiş olan kişiden o taşınmazı geri alabilme yetkisi verir. Taşınmaz malikleri bu hakka çoğunlukla kredi temin etmek amacıyla başvurur. Malik taşınmazını ipotek ettirmek yerine doğrudan taşınmazını satmakta ve bu taşınmaz üzerinde resmi şekilde yapılan geri alım sözleşmesiyle bir geri alım hakkı elde etmektedir. Taşınmazın bedelini ödeyebilecek duruma gelince geri alım hakkını kullanarak taşınmazı geri alma imkânına kavuşur; borç ödenmediği sürece mülkiyet taşınmazın alıcısında kalır.
-Önalım hakkı: Önalım hakkını kullanan hak sahibi, önalım sözleşmesinde belirtilen taşınmazın üçüncü kişiye satılması veya bedel karşılığı mülkiyetinin devredilmesi halinde tek taraflı irade beyanı ile kendisi ile taşınmaz maliki arasında bir satış ilişkisi kurulmasını sağlar (4721 Sayılı Kanunun 735’inci maddesi). Önalım hakkını doğuran olay, “malın üçüncü bir kişiye satılması” veya “bedel karşılığı mülkiyetinin devri” olur. Kamulaştırma, cebri arttırma gibi iradi olmayan veya bağışlama, trampa gibi bedel karşılığı olmayan devirlerde önalım olayı gerçekleşmemiştir.
43 Alım sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin borçlandırıcı bir işlem olduğundan noterce veya tapu sicili müdürlüğünce resmi şekilde yapılması gerekir.
34
İKİNCİ BÖLÜM