KAT MÜLKİYETİ

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, 634 Sayılı Kanunun kendilerine tanımış olduğu ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla, 634 Sayılı Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete, bağımsız bölüme özgülenen eklentilerin mülkiyeti de bağlanmıştır⁷⁰.

634 Sayılı Kanunun 1’inci maddesine göre; “tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir”. 634 Sayılı Kanuna göre; kat mülkiyeti bağımsız bölüm üzerinde bir mülkiyettir. Bu anlamda eşya hukukunun temel ilkelerinden olan belirlilik ilkesine istisna getirilmiştir⁷¹.

Kat mülkiyetinin, taşınmazın paydaşları veya tek malikin iradesiyle, paylaşma davası sonrasında verilen mahkeme kararıyla ya da kat irtifakına dayanılarak kurulması mümkündür.

Bu noktada önemli bir husus bir yapının yalnızca bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağıdır. Binanın tamamı kat mülkiyetine konu olmaktadır. Bağımsız bölümlerin her birinin ayrı ayrı kişilere ait olması gerekmemektedir. Arsanın tek maliki konumunda bulunan kişinin, kat mülkiyetine çevrilmeye uygun binayı bağımsız bölümlere ayırmak suretiyle her birine arsa payı özgüleyerek tüm bağımsız bölümlerin tek maliki olması da mümkündür⁷².

634 Sayılı Kanun, kat mülkiyetini taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşidi olarak kabul etmektedir. Nitekim 634 Sayılı Kanununun 3’üncü maddesinde belirtildiği gibi, kat mülkiyeti arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır. Paylı mülkiyet esaslarına göre bağımsız bölümün değerleriyle oranlı olarak arsada tahsis edilen pay ile bütün kat maliklerinin paylı mülkiyetine tabi ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet payı, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete ayrılmaz bir biçimde bağlıdır. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olan, arsa payına ve ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payına da sahip olur. Hukuki tasarruflara her ne kadar sadece bağımsız bölüm konu olsa da, ondan ayrılması mümkün olmayan arsa payı ile ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payı onu izler.

70 L. Sirmen, Eşya Hukuku, Ankara, 2014, s.515 71 Eşya Hukuku, Ankara, 2014, s.502

72 Eşya Hukuku, Ankara, 2014, s.506

97 Kat mülkiyetinin kapsamına; (i) bağımsız bölümler, (ii) eklentiler ve (iii) arsa ve ortak yerler üzerindeki haklar girer.

Kaynak: http://www.emlakgurmesi.com/2011/03/kat-irtifak-ve-kat-mulkiyeti-tapusu.html, Erişim Tarihi: 20.10.2017.

2.1 Bağımsız Bölümler

Bağımsız bölümden ne anlaşılması gerektiği 634 Sayılı Kanunun 1/I, 2 ve 50’inci maddelerinde tereddüde yer vermeyecek bir açıklıkla ifade edilmiştir. Buna göre;

tamamlanmış ve tümü kâgir olan bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan özel mülkiyete konu olan bölümlerinden her birine bağımsız bölüm denmektedir⁷³.

634 Sayılı Kanunda belirtildiği anlamda bağımsız bölümden söz edebilmek için yapının tamamlanmış olması gerekir⁷⁴.

73 A. Aybay ve N. Sanal, Açıklamalı-İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu, İstanbul 1985, s.5 vd.

74 A. Arcak, Değişik ve Yeni Hükümleriyle Kat Mülkiyeti, Ankara 1983, s.114

98 Henüz inşa halinde olan bir yapının bir kısmı, mesela bazı daireleri ya da dükkânları bitmiş bile olsa, bağımsız bölümler meydana gelmiş olmaz. Yapının tamamlanmış olduğu, belediyeden alınan iskân izni ile belgelenmek durumundadır.

Yapının tümü kâgir olmalıdır. Tümü kâgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.

Bu şart, ahşap binalardaki kısmi bozulmadan ve tamir ihtiyaçlarının daha sık görülmesinden kaynaklanmaktadır. Binanın kâgir olması, kendi bölümlerinden yararlanamaz duruma gelen kat malikleri ile diğerleri arasında ardı arkası kesilmez, anlaşmazlıklar çıkmasını önleyecek etkili çarelerden biridir. Kaldı ki ahşap evlerde, ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli bölümler meydana getirmek kolay değildir. Arsada kâgir binadan başka, mesela ahşap bir evin bulunması, kat mülkiyetinin kurulmasına engel olmaz. Bu takdirde ahşap yapı taşınmazın ortak yerlerinden kabul edilir.

Her bölüm, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır. Bölümlerden her birinin bu niteliğe sahip olup olmadığı, kullanma amacına ve yapının özelliğine göre belirlenir.

Örneğin konut ihtiyacına tahsis edilecek bir kat veya dairede su tesisatı ve tuvalet bulunması şart olduğu halde, bir dükkânda veya garajda bunları aramaya gerek yoktur.

Kat mülkiyetine tabi olacak yerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm niteliğinde olup olmadığı, tapu sicil memurlarınca re’sen araştırılmalıdır. Bu husus kat mülkiyetine konu olacak yerin özgüleneceği amaca göre belirlenecektir.

2.2 Eklentiler

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere “eklenti” denir (m.2/a). 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu anlamındaki eklenti kavramı ile 634 Sayılı Kanun anlamındaki eklenti kavramının birbiri ile karıştırılmaması gerekir.

Eklentiler üzerindeki mülkiyet, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete bağlanmıştır. Burada bir eşyaya bağlı mülkiyet söz konusu olmaktadır. 634 Sayılı Kanun, nelerin eklenti sayılabileceğine bazı örnekler vermiştir; kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, su ve havagazı saati yuvaları, tuvalet gibi yerler eklentidir ⁷⁵.

634 Sayılı Kanunun 6’ncı maddesinde eklentileri, bağımsız bölümün “mütemmim cüzü”

(bütünleyici parçası) olarak nitelendirmiştir. Ancak bu nitelemenin hukuki geçerliliğinin değerlendirilmesi gerekir. 4721 Sayılı Kanunun 684’inci maddesinde aranan şartlar karşısında ve özellikle kömürlük, depo gibi bağımsız bölümle maddi bağlantısı bulunmayan yerleri teknik

75 L. Sirmen, Eşya Hukuku, Ankara, 2014, s.505

99 anlamda bütünleyici parça saymak mümkün değildir. Burada bir eşyaya bağlı mülkiyet söz konusudur. Esasen Kanunda belirtilen de, bağımsız bölüme kim malikse, o malikin bağımsız bölüme tahsis edilen eklentinin de maliki olacağı ve hukuki tasarruflar bakımından eklenti üzerindeki mülkiyetin bağlı olduğu bölümün mülkiyetine tabi olacağıdır. Nelerin eklenti olduğu belediyece tasdikli projede belirtilecek ve bağlandığı kat mülkiyetine ait sayfanın beyanlar hanesine kaydedilecektir. Eklentinin hangi bölüme tahsis edildiği kat mülkiyetinin tesisine ait resmi senette açıkça gösterilmelidir⁷⁶.

2.3 Arsa Payı ve Ortak Yerler

Kat malikleri arsa ve ortak yerler üzerinde paylı mülkiyete sahiptirler. 634 Sayılı Kanun 3/I maddesi, kat mülkiyetinin, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türü olduğunu belirtmiştir.

Kat mülkiyetinin söz konusu olabilmesi için, arsanın veya ana taşınmazın tapuya kayıtlı olması şarttır. Bununla beraber, henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde de kat mülkiyeti kurulabilir (634 Sayılı Kanunun 11’inci maddesi).

Ortak Yerler: Arsa gibi ortak yerler üzerinde de paylı mülkiyet hükümleri uygulanır.

Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunmaya ve ortaklaşa kullanmaya veya faydalanmaya yarayan yerlere “ortak yerler” denir.

Ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceği 634 Sayılı Kanunun 4’üncü maddesinde ifade edildikten sonra⁷⁷, kanun gereğince ortak sayılan yerler gösterilmiştir. Buna göre; tavan, taban, avlular, merdivenler, asansörler, koridorlar, sığınaklar, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yangın merdivenleri ortak yer sayılır. Bunlar dışında da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer ⁷⁸.

Arsa Payı: Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak mülkiyet payıdır. Arsa payının, kat irtifakı kurulduğunda ya da doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse o tarihtekideğerleri ile orantılı olarak belirlenmesi gerekir. Büyüklük, küçüklük,

76 S.S. Tekinay, Kat Mülkiyeti, Eşya Hukuku II/ 2, İstanbul 1991, s.22

77 E.S. Özmen ve H. Kır, Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri Şerhi ve Eleştirisi, İstanbul 2010, s.143

78 M.E.Germeç,;Kat Mülkiyeti Hukuku, Kat Mülkiyeti-Kat İrtifakı-Devremülk ve Toplu Yapı, Ankara 2008, s.96

100 nitelik farkları arsa payının belirlenmesinde rol oynamaz. Bazen 10 m²’lik bir dükkan 100 m²’lik bir daireden daha kıymetli olabilir.