Kat Malikleri Kurulu

Kat malikleri kurulu, adından anlaşılacağı üzere bütün kat maliklerinden meydana gelmektedir. Eğer bir bağımsız bölüm birden fazla malike sahip ise kat malikleri kurulunda bu maliklerden içlerinde vekâlet verecek birisi temsilci olarak atanmaktadır (634 Sayılı Kanunun 31/III maddesi).

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Ana taşınmazın kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. 634 Sayılı Kanunun 33’üncü maddesi gereğince kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara razı olmayan kat malikleri bulundukları yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilmektedir.

634 Sayılı Kanunun 33’üncü maddesi “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32’nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.” şeklinde kaleme alınmıştır.

Kat malikleri kurulunun yılda bir kez toplanması gerekmektedir. Bu toplantının ne zaman olacağı yönetim planında belirtilmiştir. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen

107 tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilmektedir (634 Sayılı Kanunun 29/II maddesi).

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanmakta ve oy çokluğuyla karar vermektedir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğu olarak belirlenmiştir.

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilmektedir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilememekte, ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilmektedir (634 Sayılı Kanunun 31/V maddesi).

6.3 Yönetici

Yönetici veya yönetim kurulu 634 Sayılı Kanunun 34’üncü maddesinde şu şekilde ifade edilmiştir. Kat malikleri ana taşınmazın yönetimini seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilecekleri belirtilmiştir. Bunlardan tek kişi olana yönetici, üç kişilik kurula ise yönetim kurulu adı verilmektedir.

Kanun koyucu eğer ana taşınmazın sekiz ve daha fazla bağımsız bölümünün olması durumunda yönetici atamanın zorunlu olduğuna hüküm tesis etmiştir. Yönetici yılda bir kez yapılan kat malikleri kurulunda bir yıllığına atanır. Bu atamalarda hem malik sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk (çifte çoğunluk) aranmaktadır. Kat malikleri eski yöneticiyi tekrar atayabilecekleri gibi, kat malikleri bir yönetici atayamazsa kat maliklerinden birinin talep etmesi üzerine o yerdeki sulh mahkemesinden bir yönetici atanmasını talep edilebilir (634 Sayılı Kanunun 31/VI maddesi).

Kanun koyucu ayrıca yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana taşınmazın kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburi tutmuştur (634 Sayılı Kanunun 31/IX maddesi). Bu hususa riayet edilmediği takdirde yöneticiden veya

108 yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, idarî para cezası verilebileceği belirtilmiştir.

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görmek durumundadır (634 Sayılı Kanunun 35’inci maddesi)

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Ana taşınmazın gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Ana taşınmazın sigorta ettirilmesi;

ç) Ana taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

d) Ana taşınmazın yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

e) Ana taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

f) Ana taşınmazın ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

g) Ana taşınmazın korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

ğ) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

h) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana taşınmazın yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

ı) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

109 i) Ana taşınmazın bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

634 Sayılı Kanunun 34’üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana taşınmazda birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludurlar.

634 Sayılı Kanunun 36’ncı maddesinde ise defter tutulması ve belgelerin saklanması hususuna yer verilmiştir. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32’nci maddesine göre bahsi geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 634 Sayılı Kanunun 33’üncü maddesinin son fıkrasında belirtilen idarî para cezası uygulanır.

Kural olarak yönetici vekilin haklarına haizdir. Bu durumda yönetici her zaman istifa edebileceği gibi kat malikleri kurulu da yöneticiyi azledebilmektedir. Önemli olan azil ve istifanın haklı bir sebebe dayanması gerektiğidir. Aksi takdirde bir tazminat borcu doğması söz konusu olabilir.

634 Sayılı Kanunun 40/I maddesi gereğince; kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (634 Sayılı Kanunun 40/II maddesi).

110