Cinsi arazi olan taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti

Arazi gelirinin saptanmasında, taşınmazın kamulaştırma kararının oluştuğu gündeki durumu, mevki ve koşulları, olduğu gibi kullanılması öğeleri göz önünde tutulacaktır. Buna göre arazinin kamulaştırma günündeki durumu bağlamında, o zamanki durumu göz önüne alınacak, yakın bir zamanda parsellenip değerinin artacağı, yeni yol yapılıp şehir merkezine ürünün taşınmasının kolaylaşacağı gibi geleceğe yönelik düşünceler değerlendirmede göz önüne alınamayacaktır. Arazinin mevki ve şartları kapsamında, şehir merkezine, pazar yerine uzaklığı, ürünün taşınması için araç ve yol olup olmadığı, sulama imkanı, münavebe sistemi gibi hususlar araştırılacak; olduğu gibi kullanılması kapsamında ise, arazinin bu şekildeki

147 kullanımı durumundaki geliri göz önüne alınacak, ileride tasarlanan kullanım şekli ve ilerde kazanacağı nitelik ve özelliklere göre getireceği gelir değeri de esas alınmayacaktır.

Arazinin kamulaştırma değerlerinin tespitinde, arazinin mevcut kullanım durumu (tarla ve meyve bahçesi gibi), arazinin mevkisi ve arazinin tarımsal özellikleri (sulanma durumu, münavebe sistemi gibi) dikkate alınarak arazi gelirlerinin belirlenmesi gerekecektir. Arazilerin net gelirlerinin analizinde, öncelikle arazide yaygın olarak uygulanan münavebe sistemi tanımlanmalı ve bireysel ürünlerden sağlanan gelir hesaplanmalı ve brüt gelirden giderler indirilerek net gelir bulunmalıdır. Arazide yaygın olarak yetiştirilen ürünlerin gayrisafi üretim değerinden arazi kirası hariç diğer üretim masrafları toplamının çıkarılması ile her bir üretim faaliyetinin net gelirleri tespit edilmelidir. Arazide yetiştirilen ürünlerin net gelirleri toplamı, münavebe süresine bölünerek arazinin yıllık ortalama net gelirleri bulunmalıdır. Bunun için belirli bir alanda yeterli sayıda parselin malikleri ve/veya işletmecilerinden gerçekleşen en son üretim yılına ilişkin olarak anket ile toplanan mali veriler ve bir münavebe dönemine ilişkin olarak toplanan fiziki veriler kullanılarak, bütçe yaklaşımından hareketle tesis ve üretim maliyetleri ile bireysel ürünlerin üretim değerleri ve arazilerin yıllık ortalama net gelirleri ortaya konulmalıdır.

Arazilerin net gelirlerinin belirlenebilmesi için, arazinin coğrafi ve topoğrafik konumu, toprak yapıları, sulanma durumları, verim düzeyleri, ekilen ürünlerin çeşitleri ve verimleri, üretim masrafları ve daha birçok öğenin araştırılması ve belirlenmesi gerekli görülmektedir.

Bu nedenle münavebe bitkisi olarak gösterilecek ürünlerin yörede yetiştirilebilme olanakları, verimleri ve giderlerinin tarım müdürlüklerinden sorulması ve gerektiğinde arazi üzerinde araştırmaların yapılması istenmektedir. Hatta ürün verimlerinin resmi kuruluşlardan alınması ve gerektiğinde üniversitelerin ziraat fakülteleri ile gayrimenkul geliştirme bölümlerinden de bilgi alınması gerekli görülmektedir. Ancak kamu kuruluşların bilgileri, il/ilçenin ortalamasını yansıtmakta olup, belirli bir yöreyi temsil etmeyecektir. Bu koşullarda yörede araştırma yapılarak, söz konusu araziler için net gelir ve kapitalizasyon oranlarının saptanması gereklidir.

Örneğin, kamu yatırımı alanındaki parsellerin fiilen tarımsal üretimde kullanıldığı, parsellerin çevre düzeni planı içinde, belediye imar planı sınırları dışında olduğu tespit edilmiş olsun. Taşınmazın kamulaştırılması için 3 Mart 2015 tarihinde kamu yararı kararı alınmış ve kamulaştırma sürecine başlanmıştır. Taşınmazın maliki 4 Mayıs 2015 tarihinde uzlaşma için davet edilmiş olup, pazarlık görüşmelerinin sonucunda uzlaşmazlık üzerine bedel tespit ve tescil davası açılmıştır. Görevli Mahkemece seçilen bilirkişi heyeti tarafından yapılan analiz

148 sonuçlarına göre dava konusu taşınmaz ve çevresinde mutad kullanım biçimi, ürün verimi ve masraflarının 2015 yılı fiyatları üzerinden aşağıdaki gibi olduğu saptanmıştır. Dosyanın incelenmesinden İdarece belgelerin 3 Temmuz 2015 tarihinde sunulduğu anlaşılmış olduğu ve Mahkemece kararın 2 Mayıs 2016 tarihinde verilmiş olması dikkate alındığında taşınmazın toplam kamulaştırma bedelinin ne olması gerekir?

Arazinin belediye sınırları dışında olduğu, arazi piyasalarında geçerli kapitalizasyon oranı % 5 ve tarımsal işletme kredisi faizi % 13 olduğu dikkate alınarak kamulaştırma bedeli aşağıdaki gibi hesaplanır:

Net Gelir Buğday = (520*0,65+210*0,20)-160 = 220 TL/Da Net Gelir Pamuk = (350*4,50) – 880 = 695 TL/Da

Arazinin Yıllık Ortalama Net Geliri = (220+695)/2 = 458 TL/Da Arazinin Birim Değeri = 458/0,05 = 9.160 TL/da veya 9,16 TL/m² olur.

Literatüre göre arazi gelir değerinin geçerliliği bir yıl olup, 2015 yılı fiyatları üzerinden takdir edilen arazi değeri 2016 yılı ürünün hasat tarihinde fiyatlar oluşuncaya kadar geçerli olacaktır. Ancak 2015 yılının fiyatları ile hesaplanan arazi bedeline, varsa arazi üzerindeki 2016 yılı ürünün değeri dahil olmayacağından, 2942 Sayılı Kanunun 20’inci maddesine göre arazi boşaltmada ya araziye girilmesi hasat sonuna bırakılır ya da ayrıca ürün bedeli ödenir.

Mevzuata göre bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulması zorunlu olup, 2015 yılı fiyatları belirlenen arazi geliri ve değerine indeks uygulaması yapılarak değerin güncellenmesine gerek yoktur. Zaten 11/4/2013 tarih ve 6459 Sayılı Kanunun 6’ıncı maddesi ile 2942 Sayılı Kanunun 10’uncu maddesine eklenen

“Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir” hükmüne göre Mahkemece bedelin kesinleştirilmesi aşamasında ayrıca faiz yönünden de değerlendirme yapılması gerekecektir.

Örnek olayda İdarece belgeler Mahkemeye 3 Temmuz 2015 tarihinde sunulmuş ve Mahkeme tarafından karar 2 Mayıs 2016 tarihinde verilmiş ise, karar tarihine kadar geçen süre

149 (Temmuz: 29, Ağustos: 31, Eylül: 30, Ekim: 31, Kasım: 30, Aralık:31, Ocak:31, Şubat:29, Mart:31, Nisan:30, Mayıs:2) toplam 305 gün olup, bu süre 120 günü aşmaktadır. Bu dönemde yasal faiz % 9 olduğuna göre bedele basit faiz usulüne göre 185 günlük (305-120 = 185 gün) faiz olan; 0,09*(185/365) = % 4,56 oranında ilave yapılması gerekecektir. Ancak arazi değerleme ve özellikle gelir teorisi yönünden yapılan düzenlemenin hatalı olduğu, bir üretim dönemini (12 ayı) aşan davalarda faiz hesabının yapılması gerektiği vurgulanmalıdır. Arazi boşatılması sırasında henüz hasat edilmemiş ürünlerin durumuna ilişkin 2942 Sayılı Kanunun 20’inci maddesi ile özel düzenleme yapılmış olması nedeni ile değerleme biliminin temeli olan kapitalizasyon teorisine göre arazinin takdir edilen gelir değerinin geçerlilik süresinin bir üretim dönemi (genellikle bir yıl) geçerli olması gerektiği dikkate alınırsa, mevzuatta yapılan değişikliğin bilimsel ilkelerle açıkça çeliştiği ortaya çıkmaktadır. Bir kısmı kamulaştırılan arazinin arta kalan kısmında değer değişiminin incelenmesi zorunludur. Örneğin, yüzölçümü 10.000 m² olan parselin 3.000 m²’lik kısmı kamulaştırılacak olsun. Mal sahibinin elinde kalan kısım; 10.000 – 3.000 = 7.000 m² olacaktır. Arazinin kısmen kamulaştırmadan önce dekara ortalama net geliri 250 TL, kamulaştırmadan sonra arazinin dekara yıllık ortalama net geliri 130 TL veya 310 TL olması ve arazilerde geçerli kapitalizasyon oranının%6,0 olması durumlarına göre kamulaştırma bedelinin ne olması gerektiğini bulalım:

Analiz sonuçlarına göre parselin tamamının kamulaştırılması halinde toplam parsel değeri 4,17*10.000 = 41.700 TL olur. Toplam 3.000 m²’lik kısmı kamulaştırılan parselin toplam kamulaştırma bedeli; el konulan kısmın değeri ile arta kalan kısımdaki değer azalışından oluşacaktır. El konulan kısmın bağımsız değeri; 4,17*3.000 = 12.510 TL olup, 2942 Sayılı Kanunun 12’inci maddesinin (a) fıkrasına göre arta kalan kısımda değer değişiminin olmaması halinde söz konusu bedel toplam kamulaştırma parası olacaktır.

2942 Sayılı Kanunun 12’inci maddesinin (b) fıkrasına göre kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesi ile bulunan tutar toplam

150 kamulaştırma parası olacaktır. Buna göre taşınmazın 3.000 m²’lik kısmına el konulması halinde toplam bedel; 4,17*3.000 + (2*7.000) = 26.510 TL olacaktır.

2942 Sayılı Kanunun 12’inci maddesinin (c) fıkrasına göre kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Ancak (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Buna göre taşınmazın 3.000 m²’lik kısmına el konulması halinde toplam bedel; 4,17*3.000 - (1*7.000) = 5.510 TL bulunur. Arta kalan kısımdaki değer artışı, bağımsız el konulan kısmın değerinin

%50’sini (12.510/2 = 6.255 TL) geçtiğinden, bu fıkra kapsamında kamulaştırma bedelinin 6.255 TL olması gerekmektedir.