KAT MALİKİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kat malikleri, kanunların taşınmaz malikleri için öngördüğü yükümlülüklere ve sorumluluklara tabi olur (634 Sayılı Kanunun 9’uncu maddesi). Bunun haricinde kat maliklerinin, kat mülkiyetinden kaynaklanan başka bazı yükümlülükleri de vardır.

5.1 Ödeme Yükümlülükleri

Kanun kat maliklerine bazı ödeme yükümlülükleri yüklemiştir.

a. Giderlere Katılma Borcu: Kat maliklerinden her biri, ana taşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, korunma ve onarım giderleriyle yönetici aylığı ve kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ücretleri gibi giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve gider için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür. 634 Sayılı Kanunun 20’nci gereğince, bu giderlerden kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, diğer giderlere ise her kat maliki kendi arsa payı oranında katlanacaktır. Bir kat maliki, aksine anlaşma olmadıkça, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek, kendisine düşen gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin zemin katta oturan kat maliki, çatıdan yaralanmadığını belirterek çatının tamirat masraflarına katılmayacağını ileri süremez.

Kat malikinin ortak giderlere katılmaması ya da 634 Sayılı Kanunda belirtilen borçlara aykırı davranması durumunda, 634 Sayılı Kanunda bazı tedbir ve yaptırımlar düzenlenmiştir.

Ortak giderlerden kendisine düşen payı ve avansı ödemeyen kat malikine karşı yönetici ve her kat maliki dava açabilir, icra takibi yapabilir. Bağımsız bölümü kira, oturma hakkı gibi bir nedenle ya da başka bir nedenle devamlı olarak kullananlar kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Kat maliklerinden biri kendisine düşen borçları ifa etmeyerek kat mülkiyetini diğer kat malikleri bakımından çekilmez hale getirmişse, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri istenebilir. Kural olarak bu durumun kat malikleri tarafından kanıtlanması gerekir. Ancak 634 Sayılı Kanunun 25/3 maddesi gereğince, kat malikinin, kendisine düşen ortak gider ve avans borcunu ödemeyerek iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine maruz kalması; sulh hukuk hâkimi tarafından verilen emre rağmen bir yıl

103 boyunca diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrar etmesi; kendi bağımsız bölümünü ahlaka aykırı amaçlar için kullanması durumunda bu kat malikinin diğerlerinin haklarını çekilmez hale getirdiği kabul edilir.

Kat mülkiyeti kapsamında ayrıca yasal ipotek hakkı da tanınmıştır. Bir kat malikinin borcu mahkeme kararıyla tespit edildikten sonra, yöneticinin ya da herhangi bir kat malikinin talebi ile bağımsız bölümü üzerinde yasal ipotek hakkı kurulabilir.

b. Tazminat Ödeme Borcu: Tazminat ödeme borcu ya kat mülkiyeti kurallarını çiğneyerek diğer kat maliklerine verilen zarardan ya da üçüncü kişilerin taşınmazdan ötürü uğradıkları zarardan ileri gelir. Bu nitelikte bir zarara neden olan kat maliki, diğer kat maliki veya maliklerine tazminat ödemekle yükümlüdür.

5.2 Yapma Yükümlülükleri

Kat malikleri, doğruluk kuralına ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür.

634 Sayılı Kanun 18’inci maddesi gereğince, kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kuralları ile yönetim planı hükümlerine uymak, birbirlerini rahatsız etmemek ve birbirlerinin haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Bu konudaki hükümler kat maliklerinin yanı sıra bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma veya intifa hakkı sahiplerine ya da bu bölümden herhangi bir şekilde devamlı olarak yararlananlara uygulanır, borçlarını yerine getirmeyenlerle birlikte kat maliki müteselsilen sorumlu olur. Ayrıca 634 Sayılı Kanunun 19’uncu maddesi ile ana taşınmazın bakımı ve korunmasına ilişkin bir hüküm getirilmiştir. Buna göre, kat malikleri, ana taşınmazın bakımını yapmaya ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya da mecburdurlar.

634 Sayılı Kanunun 19’uncu maddesi şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 /md.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine

104 ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur”.

5.3 Yapmama Yükümlülükleri

a. İnşaat ve Onarım Yapmama: 634 Sayılı Kanunun 19’uncu maddesi gereğince, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça, ana taşınmazın ortak yerlerinde, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde de ana yapıya zarar verecek nitelikte, onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Örneğin kat maliklerinin anılan hükme uygun olarak rızası alınmadan ve mimari projeye aykırı biçimde camekânla kapatılan açık balkonun projesine uygun hale getirilmesi gerekir.

b. Katta Sağlık Müesseseleri Kuramama: Ana taşınmazın, kütükte mesken, iş veya ticaret

yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Bu durumun aksi, tüm kat maliklerinin oybirliği olsa bile, sözleşmeyle de kararlaştırılamaz (634 Sayılı Kanunun 24/1 maddesi).

c. Eğlence, Toplantı, Beslenme vs. Yerleri Açamama: Kat malikleri kurulu oybirliği ile karar vermedikçe, ana taşınmazın, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve bunlara benzeyen eğlence, toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler açılamaz. Kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi durumunda belirtilen bu yerlerin açılması mümkündür.

105

5.4 Katlanma Yükümlülüğü

Kat malikleri bazı külfetlere katlanmakla yükümlüdür. Bağımsız bölümde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasarın onarılması ya da tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için başka bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya başka sıfatla oturanlar giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar (634 Sayılı Kanunun 23’üncü maddesi).